广州进燊教育培训有限公司、广州市公用事业规划设计院有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤01民终8081号

上诉人（原审原告）：广州进燊教育培训有限公司，住所地广州市越秀区东风东路776号力迅商务大厦六楼xxx区。

法定代表人：张嘉贤，职务：执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：章子华，广东格方律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陆文新，广东格方律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广州市公用事业规划设计院有限责任公司（原名称：广州市公用事业规划设计院），住所地广州市越秀区东风东路776号601房。

法定代表人：成彤，职务：董事长。

委托诉讼代理人：梁昊，广州金鹏律师事务所律师。

委托诉讼代理人：冯梦婷，广州金鹏律师事务所律师。

上诉人广州进燊教育培训有限公司（以下简称进燊公司）因与被上诉人广州市公用事业规划设计院有限责任公司（以下简称设计院）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初30433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

上诉人进燊公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判设计院向进燊公司返还合同保证金及其自2018年2月7日至实际退还之日止的银行同期贷款利息，并改判设计院向进燊公司退还多付的2017年12月20日至2018年1月19日的租金15362.16元；3.本案一、二审诉讼费由设计院承担。上诉理由：一、一审法院认定系进燊公司擅自改变房屋用途与事实不符。进燊公司承租设计院的房屋是通过广州市裕丰咨询有限公司居间介绍，该公司的员工梁振威证实在居间过程中已经将进燊公司承租房屋的用途为儿童教育培训及托管告知了设计院。而且，从租赁协议约定的内容及协议履行的过程来看，设计院在长达近两年的时间里，也不可能不知道进燊公司租用房屋的实际用途。设计院作为专业建筑设计单位，熟知相关法规的规定，与进燊公司相比，有着更高的谨慎注意义务，其对房屋的实际用途有着持续的关注义务，设计院称其不清楚房屋的实际用途明显站不住脚。二、一审法院认定进燊公司未按设计院复函的要求结清相关费用及办理退出手续无事实依据。进燊公司已经交纳了涉案房屋最后一期的物业管理费及水电费，进燊公司缴纳物业管理费及水电费的前提是收到物业公司的付款通知书，在没有付款通知书的前提下，进燊公司是无法缴纳的。本案中，没有任何证据证明进燊公司在收到物业公司的付款通知书的情况下逾期缴纳，一审法院仅仅以缴交时间来认定进燊公司逾期缴纳明显与事实和日常生活常理不符。三、导致房屋交接延迟的责任在设计院一方，一审法院认定设计院未多收取租金与事实不符。进燊公司在收到公安部门的《临时查封决定书》后，已经将进燊公司选择结业的情况告知了设计院，而且，在收到公安部门的通知后，进燊公司也无继续使用涉案房屋的必要，导致房屋交付延迟的责任在设计院一方，设计院多收租金是不争的事实。四、本案证人与进燊公司不存在利害关系，证人作为中介公司的员工，中介公司已经收取了中介费，中介公司不存在有求于进燊公司或设计院的情况，一审中设计院主张证人与进燊公司有利害关系没有事实与法律的依据，也不符合日常生活的逻辑，证人的证言应予以采纳。五、即使设计院不承认在签署租赁合同时已经知道房屋的真实用途，但在一审中也陈述在2016年3月份已经知道房屋用于儿童托管，在之后的一年多时间内，设计院对此没有提出异议，未要求进燊公司恢复合同中约定的用途，也没有以进燊公司改变用途而没收保证金，说明设计院以行为对我方租赁房屋的实际用途作出认可，之后设计院以进燊公司改变用途没收保证金不应得到支持。六、一审遗漏了一个重要事实，在2018年4月13日设计院员工向进燊公司发出承诺书，要进燊公司签名盖章，一审进燊公司证据17、18，承诺书的主要的内容是我方收到保证金后放弃其他的权利，我方回函表示同意收到保证金后放弃其他的权利，设计院收到后没有提出异议，说明双方就退回保证金、结束其他纠纷达成了合意，一审驳回我方的诉请是不公的。综上所述，请求二审法院根据本案现有证据、结合合同履行过程及日常生活常理，撤销一审判决并依法改判。

被上诉人设计院二审辩称：认可一审法院的判决，不同意进燊公司的上诉请求。1.进燊公司在承租涉案物业时对涉案物业的产权与用途进行了充分的了解，合同载明用途为办公，因此擅自改变房屋用途是进燊公司的行为，与设计院无关。是进燊公司因违法经营被查封场地，要求提前解除合同。根据租赁合同的约定，设计院有权不退回保证金。2.租赁合同明确约定涉案的中介费均由进燊公司承担，本案中的中介公司并不是受双方共同委托进行的居间服务，因此中介公司与进燊公司存在利害关系，其证言不具有公正性。3.设计院从未知道进燊公司将涉案房屋用于儿童托管，设计院是发现涉案房屋中有儿童出入，基于安全监管的需求，要求进燊公司作好完全防范工作，进燊公司所称设计院“未要求进燊公司恢复合同中约定的用途”的说法，进燊公司的要求不是租赁合同约定的设计院的义务，也不是法定的设计院的义务，进燊公司该要求没有事实与法律依据，应对其自身的经营行为负责，并承担责任，不能将该责任转到设计院名下。4.对于承诺书，在2018年5月16日设计院收到进燊公司发出的回函，但回函的内容证明进燊公司对承诺书的内容并不同意，双方未对退回保证金的事达成合意。

进燊公司于2018年8月6日向一审法院起诉请求：1、设计院向进燊公司退还合同保证金45182.82元及利息（按银行同期同类贷款利率即6个月-1年利率4.35%计自2018年2月7日至实际退还之日止）；2、设计院向进燊公司退还多付2017年12月20日至2018年1月19日的租金15362.16元。事实和理由：进燊公司为儿童教育培训及托管机构，为寻求儿童教育培训及托管场地，通过广州市裕丰咨询顾问有限公司居间介绍，已明确告知设计院场地用途为儿童教育培训及托管的情况下，于2015年11月19日与设计院就进燊公司承租设计院所有的广州市越秀区东风东路776号力迅商务大厦六楼xxx区共183.67平方米物业（下称“涉案场地”）事宜，签订了《力迅商务大厦xxx区租赁协议》，租期自2016年1月20日起至2021年1月19日止，每月租金为15060.94元，合同生效后第二个租赁年度每月租金递增2%,自第三年起每月租金递增至5%，即2016年1月20日起至2017年1月19日止，月租金为15060.94元，2017年1月20日起至2018年1月19日，月租金为15362.16元…合同保证金为3个月的租金45182.82元，合同期满进燊公司付清各项费用、办理好手续后7天内设计院将合同保证金如数退回给进燊公司，合同保证金不计利息。租金按季度支付，在每季度第一个月的5日前将当季度一次性以银行转账方式交纳给设计院（即：每年的1、4、7、10月份的5日前交纳）。租赁期间，进燊公司如果需要对租赁的经营场地进行装修，必须事先把方案报设计院，并出示施工图纸、办理好相关手续，经甲方书面同意后才能动工；施工完毕后要交付竣工图；装修过程中，不能损坏建筑物的结构。协议签订后，进燊公司依约按时向设计院支付了租金、合同保证金，并于2015年年底，在施工设计图交设计院安全生产部门及力迅物业管理处审核同意后，花费50万元对涉案场地进行了装修布置。在装修完毕后，进燊公司于2016年3月正式投入使用，但自此之后社区民警多次来现场检查，强调三楼以上不允许作儿童活动场所，2017年12月14日越秀区公安分局正式对进燊公司场地作出临时查封决定，进燊公司被迫停止经营，损失巨大。进燊公司于2017年12月21日正式向设计院发出《关于提前解除租赁合同的函》，要求退还合同保证金、多付的2017年12月10日-2018年1月19日租金并补偿进燊公司场地装修费用10%（50000元）的损失，设计院向进燊公司发出《关于提前解除租赁合同的复函》回复：待进燊公司结清水、电、物业管理费及办理退出手续后，设计院退回合同保证金，多付的租金不予退回、前期装修费用没有义务补偿。双方再次经过函件沟通，仍然无法就退还多付的租金等事宜达成一致意见。经进燊公司通知，双方终于2018年1月30日完成场地交接，但设计院至今仍未退还进燊公司交纳的保证金、多付的租金。为维护进燊公司的合法权益，提出上述请求。

设计院一审辩称：不同意进燊公司的全部诉讼请求，理由：1.进燊公司与设计院之间的租赁协议成立并生效，是双方当事人的真实意思表示，租赁协议约定双方的权利义务清楚，签订时并没有违反法律强制性和禁止性规定，设计院的义务是提供约定的租赁物给进燊公司使用，但进燊公司在履行协议过程中，擅自改变经营范围，导致租赁场地被查封，并向设计院发函要求提前解除双方之间的租赁协议，过错在于进燊公司。设计院在履行租赁协议中，并没有任何违约及过错行为。2.进燊公司向设计院发函要求提前解除租赁协议，根据租赁协议的约定，进燊公司应与设计院解除合同事宜协商一致，但至今双方均未就解除合同事宜达成一致意见。对于进燊公司要求退还保证金的诉讼请求，根据租赁协议第四条第三款的约定，设计院是有权解除租赁合同，收回房屋并没收保证金。因此，进燊公司的该项诉讼请求，没有任何依据，且根据租赁协议第四条第四款的约定，进燊公司必须守法经营，自觉遵守国家的法律法规，消防管理等规定，如有违反，一切责任由进燊公司承担。本案中是进燊公司改变租赁协议中所约定的内容，经营儿童托管，才导致涉案场地被临时查封。进燊公司违约提前解除合同，并逾期交纳水电费，根据合同约定我方有权没收合同保证金。对于进燊公司的诉讼请求二，进燊公司直至2018年1月30日才将涉案场地交还给我方，而租金只是支付至2018年1月19日，因此进燊公司要求退回2018年1月的租金，没有任何事实的依据。

一审法院认定事实：2015年11月19日，进燊公司（承租方、乙方）与设计院（出租方、甲方）签订《力迅商务大厦xxx区租赁协议》，约定甲方将广州市东风东路776号力迅商务大厦六楼xxx区共183.67平方米租给乙方作办公用途使用，租赁期限为2016年1月20日至2021年1月19日止；预定租金标准为82元/平方米，每月租金15060.94元，合同生效后第二年每月租金递增2%，自第三年起每月租金递增至5%，其中2017年1月20日至2018年1月19日的租金为每月15362.16元；在本合同签订之日，乙方须向甲方交付保证金45182.82元，合同期满乙方付清各项费用、办理好手续7天内甲方将含同保证金如数退回给乙方，不计利息；租金的交纳方式为季度支付，乙方在每季度第一个月的5日前将当季的租金一次性以银行转账方式交给甲方，逾期每日按未付租金的千分之二收取滞纳金，超过15日不支付租金，甲方按本协议联系地址书面通知后仍未支付当季租金的，本合同自动解除，合同保证金不予退回；乙方的经营必须符合国家有关法律、法规，日常经营运作符合大厦整体消防安全要求；乙方的水电费、管理费等费用，每月按实际使用情况自行向物业公司或相关管理部门交纳，如乙方欠交管理费、水电费超过15日，则视乙方违约，甲方有权解除合同，收回房屋，没收保证金，且不作任何赔偿；租赁期间，未经甲方同意，乙方不得对房屋进行扩、加、改建或转租、转让、分租或与他人互换房屋使用，并保证不改变房屋用途，如违反则视为乙方主动放弃该房屋使用权，本合同自动解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由乙方负责赔偿；甲乙双方任何一方在租赁期间内解约，必须提前一个月通知对方，双方协商处理，否则违约方应支付对方3个月租金（即45182.82元）；乙方因拖欠租金或者其他违约行为导致甲方解除合同的，保证金不予退回等。签订合同后，进燊公司于同年11月20日向设计院支付了保证金45182.82元，设计院亦向进燊公司开具了《收据》。进燊公司将涉案房屋用作儿童教育和托管。2017年12月14日，广州市公安局越秀区分局向进燊公司出具穗公越消封字（2017）第0058号《广州市公安局越秀区分局临时查封决定书》，内容分为该局于2017年12月11日派员对广州市越秀区东风东路776号力迅商务大厦六楼xxx区托管班进行了消防监督检查，发现进燊公司经营的儿童活动、小学生托管场所正在使用且存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：儿童活动、小学生托管场所设置的高层民用建筑（力迅商务大厦共33层，高66米）的第6层，不符合《建筑设计防火规范》GB50016-2014第5.4.4条要求，存在重大火灾隐患，严重威胁公共安全。根据《中华人民共和国消防法》第五十四条规定，现决定对进燊公司负责的儿童活动、小学生托管场所予以临时查封。查封场所的范围：广州市越秀区东风东路776号力迅商务大厦六楼xxx区托管班。查封期限为2017年12月14日10时至2018年1月12日10时，共三十日。进燊公司应当立即组织整改火灾隐患，整改后经该局检查合格方可解除查封。擅自拆封、使用被检查的部位或者场所，将依法予以处罚。

2017年12月21日，进燊公司向设计院发出的《关于提前解除租赁合同的函》，内容为告知设计院自2016年3月正式使用至今，社区民警多次来检查并强调三楼以上不允许作托管班经营，且在2017年12月11日作出了临时查封的决定，由于属于不可抗力，其司必须停止营业，要求设计院退回三个月的押金45182.82元，另由于其司已于2017年12月14日前已停止使用涉案房屋，要求设计院退回2017年12月20日至2018年1月19日的租金15362.16元及补偿前期装修费用10%即50000元的损失。设计院于2018年1月3日向进燊公司发出《关于提前解除租赁合同的复函》，内容为一、待进燊公司结清水、电、物业管理费及办理退出手续后，设计院退回合同保证金45182.82元；二、《力迅商务大厦xxx区租赁协议》目前仍在有效期内，尚未解除，进燊公司未将承租物业原状交付设计院，故进燊公司支付的2017年12月20日至2018年1月19日支付的租金不予退回；三、根据《力迅商务大厦xxx区租赁协议》约定，双方只存在租赁物业场地关系，并未对装修费用等进一步进行约定，针对进燊公司提出的补偿前期装修费用50000元，设计院没有义务不予同意。进燊公司要求中止并解除租赁协议，应提前一个月通知设计院，双方协商处理，否则应当承担3个月租金的违约金等。同年1月8日，进燊公司向设计院发出解除租赁协议的《告知函》，要求设计院退回保证金45182.82元、2017年12月20日至2018年1月19日的租金15362.16元及合同损失50000元。

一审庭审中，进燊公司与设计院确认涉案房屋于2018年1月30日交接完毕，进燊公司租金支付至2018年1月19日，其他费用已结清。另进燊公司向一审法院提交证据2017年9月30日中国工商银行业务回单（回单编号17273000003），记载进燊公司向设计院支付2017年第四季度的租金46086.48元。设计院对其真实性有异议，认为进燊公司的租金只支付至2018年1月19日，场地交接是2018年1月30日，不存在多付租金问题。设计院为证明其主张，向一审法院提供证据：1、2018年1月23日向进燊公司发出的《律师函》，不同意进燊公司要求退回保证金及租金，及要求进燊公司在收到律师函后3日内交还场地。2、进燊公司2018年3月12日中国建设银行网上银行电子回执，记载进燊公司于当日向广州嘉邦酒店物业服务有限公司支付2018年1月的水电公摊费317.66元。进燊公司对上述证据的真实性没有异议。

一审法院认为：进燊公司与设计院自愿签订的《力迅商务大厦xxx区租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，合同明确进燊公司承租涉案房屋的使用性质为办公用途，进燊公司没有提供证据证明经设计院同意，擅自将涉案房屋作儿童教育培训及托管场地，并被公安机关作出临时查封涉案房屋的处罚，违反了合同约定，已构成违约，理应承担违约责任。依据合同约定，合同保证金不予退回。虽然设计院在2018年1月3日发出的《关于提前解除租赁合同的复函》中同意进燊公司在结清水、电、物业管理费及办理退出手续后退回合同保证金，但进燊公司自收到该复函至2018年1月8日再次向设计院发出《解除租赁协议的》期间，并未按上述复函的要求结清相关费用及办理退出手续，进燊公司在《解除租赁协议的》中亦未表示同意设计院的要求，应视为进燊公司与设计院双方并未就退回保证金事宜达成合意，设计院于同年1月23日发出律师函表示不同意退回保证金符合合同约定。进燊公司主张设计院退还合同保证金及支付利息的诉讼请求没有依据，一审法院不予支持。设计院向进燊公司支付租金至2018年1月19日，而进燊公司与设计院双方确认涉案房屋于2018年1月30日交接完毕，故不存在设计院多收取进燊公司租金的情形，对于进燊公司要求设计院退还2017年12月20日至2018年1月19日租金的诉讼请求，一审法院亦不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条的规定，作出判决：驳回原告广州进燊教育培训有限公司的全部诉讼请求。本案受理费1338.3元，由原告广州进燊教育培训有限公司负担。

二审诉讼中，进燊公司提交了以下证据：1.物业公司出具的付款（水电公摊费）通知书，拟证明：物业公司发出601整个房间的公摊费的通知是2018年2月20日，而涉案场地只是601整个房间的一部分，601分两个区域对外出租，进燊公司得到场地的公摊费的具体数额是在2018年2月20日之后；2.微信转账记录，拟证明：对于1月份的水电公摊，进燊公司提前于2018年2月7日向物业支付了500元的押金，在进燊公司缴纳水电公摊费后物业公司于2018年3月20日将押金退回给进燊公司。经质证，设计院发表质证意见：对两证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不认可，认为与本案无关。1.该两证据均不属于新证据，该两证据的形成时间均为一审开庭前。2.该两证据也无法证明进燊公司想要证明的内容，根据一审设计院提交的证据显示，进燊公司是在2018年3月才结清相关的物业及水电费用，进燊公司无按照《关于提前解除租赁合同的复函》的内容履行，对于退还保证金的事宜双方未达成合意。设计院表示无提交新证据。

本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。

二审另查明，2019年3月5日，广州市公用事业规划设计院经广州市市场监督管理局核准，变更名称为广州市公用事业规划设计院有限责任公司。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对进燊公司提出的上诉进行审查。依进燊公司的上诉意见，本案争议焦点为设计院应否向进燊公司退还合同保证金及2017年12月20日至2018年1月19日的租金。

关于合同保证金应否退还的问题。进燊公司与设计院签订的《力迅商务大厦xxx区租赁协议》第一条约定“设计院将涉案房屋出租给进燊公司作办公用途使用”，第三条约定“1、租赁期间，未经甲方同意，乙方不得对房屋进行扩、加、改建或转租、转让、分租或与他人互换房屋使用，并保证不改变房屋用途，如违反则视为乙方主动放弃该房屋使用权，本合同自动解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由乙方负责赔偿”。现进燊公司主张其已经告知设计院涉案房屋作儿童教育培训及托管场地，但并未就此提供相应证据予以证明，故进燊公司应当承担举证不能的后果。进燊公司在未经设计院同意的情况下擅自将涉案房屋作儿童教育培训及托管场地，并被公安机关作出临时查封涉案房屋的处罚，系进燊公司自身原因造成，设计院对此并无过错。进燊公司已违反双方合同约定，构成违约，按合同约定保证金应不予退还。至于进燊公司主张的设计院在2018年1月3日发出的《关于提前解除租赁合同的复函》中明确表示同意进燊公司在结清水、电、物业管理费及办理退出手续后退回合同保证金的问题。本院认为，设计院2018年1月3日的《关于提前解除租赁合同的复函》是对进燊公司2017年12月21日向设计院发出的《关于提前解除租赁合同的函》的回复，进燊公司在2017年12月21日的《关于提前解除租赁合同的函》提出设计院退回押金45182.82元、退回租金15362.16元、补偿前期装修费用10%即50000元的损失。设计院在2018年1月3日的《关于提前解除租赁合同的复函》不仅仅提出待进燊公司结清水、电、物业管理费及办理退出手续后退回合同保证金45182.82元，还提出进燊公司未将承租物业原状交付设计院故租金不予退回以及进燊公司提出的补偿前期装修费用50000元，设计院没有义务不予同意等意见。从进燊公司在同年1月8日向设计院发出的《解除租赁协议的》提出设计院退回保证金45182.82元、租金15362.16元及合同损失50000元的意见，与其2017年12月21日的《关于提前解除租赁合同的函》提出的意见是一致的，也就是说，进燊公司在1月8日的《解除租赁协议的》中并未同意设计院提出的意见。之后设计院向进燊公司发出的《承诺书》及5月16日进燊公司的《回函》中，双方还继续就上述三个问题进行协商，但最终双方未就退还合同保证金、退还租金、补偿前期装修损失等事宜达成一致意见。进燊公司与设计院在一审庭审中共同确认双方于2018年1月30日交接完毕涉案房屋，进燊公司二审提交的物业公司付款通知书及微信转账记录等证据可以证明进燊公司在涉案房屋交接前并未结清相关费用不归责于进燊公司，但鉴于双方并未就退还合同保证金等事宜达成一致意见，进燊公司主张设计院应退还合同保证金及利息，没有事实和法律依据，一审法院不予支持，处理并无不当，本院予以确认。进燊公司二审提出设计院应退还合同保证金及利息，理据不充分，本院不予支持。

关于设计院应否退还2017年12月20日至2018年1月19日的租金的问题。一审庭审中，进燊公司与设计院共同确认双方于2018年1月30日交接完毕涉案房屋，进燊公司租金支付至2018年1月19日。并且进燊公司并无证据证明在此之前存在进燊公司要求设计院办理涉案房屋交接手续而设计院拒绝办理或不配合办理的情形，故不存在设计院多收取进燊公司租金的情形，进燊公司主张设计院应退还2017年12月20日至2018年1月19日的租金的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。进燊公司上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费1338.3元，由上诉人广州进燊教育培训有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　刘贤君

审判员　　吴国庆

审判员　　柳玮玮

二〇一九年六月二十六日

书记员　　陈婷婷

徐毅敏