广州故乡源水处理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤01民终6824号

上诉人（原审原告，反诉被告）：广州故乡源水处理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区中山八路50号7005室（仅限办公）。

法定代表人：许榕。

委托诉讼代理人：秦卫东，湖北利楚律师事务所律师。

被上诉人（原审被告，反诉原告）：广州市公用事业规划设计院有限责任公司，住所地广东省广州市越秀区东风东路776号601房（仅限办公用途）。

法定代表人：成彤，该公司董事长。

委托诉讼代理人：梁昊，广州金鹏律师事务所律师。

委托诉讼代理人：冯梦婷，广州金鹏律师事务所律师。

上诉人广州故乡源水处理有限公司（以下简称故乡源公司）因与被上诉人广州市公用事业规划设计院有限责任公司（以下简称规划设计院）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初28185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月2日立案后，依法组成合议庭公开进行审理。现已审理终结。

上诉人故乡源公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判故乡源公司支付规划设计院解约实际损失43758元。2.一、二审诉讼费由规划设计院负担。事实和理由：一、一审判决基本事实认定不清。一审判决对于合同解约原因认定错误。1.故乡源公司按照《民法典》第580条第1款第2项之规定，在合同陷入僵局后，主动请求终止合同，并自愿承担终止合同造成规划设计院的合理损失，非恶意违约。故乡源公司于2021年4月16日向规划设计院发出了《关于终止的函》，请求终止原租赁合同，规划设计院以苛刻的条件拒绝，要求仍按照原约定承担尚未租用期（近两年）租金的30%，即167739.91元违约金。为减少双方损失，故乡源公司于2021年4月30日再次发出《联系函》，要求设计院及时交接，同时提出转租减损的请求。规划设计院未予理睬，仍坚持原来的苛刻条件。对于合同的解除，2021年5月14日规划设计院发出的《律师函》意见第一条中载明：“租赁协议解除日期为2021年5月19日”。故乡源公司提前支付了63000元保证金，故乡源公司主观上并非故意不愿或不想支付解约后的剩余租金。2021年5月24日双方实际交接时，故乡源公司与规划设计院终止租赁关系，故乡源公司完成交接并结清到期的水、电、物业及其他费用。2.本案所涉《租赁合同》已经陷入僵局，符合《九民会议纪要》第三条第48项规定的情形。合同解约时，故乡源公司已经穷尽了既想保证规划设计院合法利益，又想适度合理减轻自身损失的方法，继续履约对故乡源公司显失公平。一审法院将故乡源公司的主动解约行为等同于恶意违约，与事实完全不符。如果过分苛责类似主动解约人，既不符合《民法典》诚信原则及公平原则，也有违公序良俗和善良风气的建立、和谐社会的构建，这也正是《民法典》第580条设立“违约解除制度”之立法目的。3.本案租赁合同关于违约金的约定过高，应以实际发生的租金损失为限。对于实际尚未发生的损失，依照《民事诉讼法》第64条之规定，举证责任应在于规划设计院。本案所涉违约金的调整与疫情期间减免房租没有关联。二、故乡源公司有权请求法院依法调减违约金。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条及最高人民法院《九民会议纪要》第三条第50项的规定，违约金应以违约造成的损失为基准进行综合考量。本案所涉《租赁协议》约定的违约金过高，应依法予以调减，且规划设计院并未因为解约而带来实际利益的减损。故乡源公司有权请求人民法院依法对于本案所涉违约金依照《民法典》第584条之规定，在核准实际损失的基础上，根据第585条第2款之规定，依法予以调减，避免造成实质不公。三、一审判决适用法律错误。本案所涉争议是《租赁合同》解约纠纷，发生于2021年4月16日之后，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》第580条第1款、第584条、第585条之相关规定。但一审判决仍适用《中华人民共和国合同法》之相关规定，属于法律适用错误。四、本案所涉保证金与违约金不能并用。本案中规划设计院在反诉时已经选择适用定金条款计算违约金，不得再重复选择违约金条款。综上，一审判决认定的基本事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法支持故乡源公司的上诉请求。

被上诉人规划设计院二审辩称:一审查明事实清楚，适用法律正确，故乡源公司的上诉请求没有事实与法律依据，请求依法予以驳回。故乡源公司在合同履行期间违反合同约定，主动提出解除合同，其违约行为导致合同解除的后果，应按照双方协议的约定承担违约责任，故乡源公司所称的违约损失应以实际损失为准与事实不符。且涉案物业属于国有企业，按照相关规定，必须通过产权交易所公开招租，在故乡源公司解除合同后，涉案物业要重新进行公开招租流程，存在较长的空置期，双方租赁协议才约定违约方应赔偿剩余租期30%的租金作为补偿，该补偿也仅相当于涉案物业空置期间的租金损失，也属于实际损失，故乡源公司要求调整违约金的依据不充分。

故乡源公司于2021年5月25日向一审法院提出诉讼请求：1.确认故乡源公司、规划设计院之间的房屋《租赁协议》于2021年4月16日合法解除;2.规划设计院向故乡源公司返还合同保证金63000元；3.规划设计院承担本案诉讼费用。

规划设计院向一审法院提出反诉请求：1.故乡源公司向规划设计院支付2021年4月1日至2021年5月24日的租金43758.234元（每月租金24311.13元）；2.故乡源公司向规划设计院支付提前解除合同的违约金104739.91元（按剩余未履约的全部租金即559133.032元的30%计算为167739.91元，并扣减合同保证金63000元）。

一审法院经审理查明：2018年4月4日，故乡源公司（承租方、乙方）与规划设计院（出租方、甲方）签订《租赁协议》，约定：甲方将广州市越秀区东风东路776号601室A区办公物业205平方米租赁给乙方用作办公用途使用；租赁期限为60个月（租赁期限不得少于三年），自2018年4月1日至2023年3月31日，其中2021年4月1日至2022年3月31日月租金为24310.13元，2022年4月1日至2023年3月31日月租金为25525.64元；乙方向甲方缴纳3个月的租金作为合同保证金63000元。合同期满乙方付清各项费用、办理好手续后7天内甲方将合同保证金如数退回给乙方，合同保证金不计利息。租金交纳方式为季度支付，乙方需提前10个工作日将下季度的租金一次性以银行转账方式交给甲方；甲乙双方任何一方在租赁期间内解约，必须提前一个月通知对方，解约方必须承担未履约期全部租金的30%的违约赔偿责任，未履约期不足一年的，按解约时前三个月租金承担违约赔偿责任；乙方因拖欠租金或其他违约行为导致甲方解除合同的，合同保证金不予退回。如遇上不可抗拒力量（如发生的地震、战争等）令本合同不能履行或者不能完全履行时，双方互不追究责任，并应妥善进行协商，变更或解除合同等。合同签订后，故乡源公司向规划设计院支付合同保证金63000元，规划设计院将房屋交付故乡源公司使用。

2021年4月16日，故乡源公司向规划设计院发出《关于终止的函》，内容为：现因诸多原因，需要提前解除，特函告规划设计院，故乡源公司将于规划设计院收到本函件后一周内，按照合同约定，拆除故乡源公司安装空调若干台，并拆除或搬走属于我方的非嵌状物品。鉴于此，请规划设计院于收到本函后一周内与故乡源公司洽谈解除该租赁合同的善后事宜，本公司将在一个月内后清退房屋，请及时将故乡源公司预交的保证金63000元予以及时退还。

2021年4月21日，规划设计院向故乡源公司发出《关于终止的复函》，内容为：一、根据租赁协议约定，故乡源公司在租赁期内提出解约，应提前一个月通知规划设计院并承担未履约期全部租金的30%的违约赔偿，共计167881.07元。二、请故乡源公司收到复函7日支付第二季度租金……四、在故乡源公司结清水、电、物业管理费，支付完相应违约赔偿金及办理退出手续后，双方签订的租赁协议可以解除，规划设计院退回合同保证金63000元。

2021年4月29日，规划设计院向故乡源公司发出《租金催缴通知书》，要求故乡源公司支付2021年4月至6月租金。

2021年4月30日，故乡源公司向规划设计院发出《联系函》，内容为：从2018年3月至今，合同顺利履约已经超过三年，现故乡源公司有权提出解约要求；解除上述租赁合同不会给出租人带来实际损失。原租赁合同中虽然约定违约金，但出租人并没有任何利益减损，不存在赔偿；故乡源公司于2021年4月16日已经提前通知出租人及时交接，出租人应及时交接并退还该保证金。

2021年5月14日，规划设计院委托广州金鹏律师事务所向故乡源公司发出发出《律师函》，内容为：租赁协议解除日期为2021年5月19日，合同解除后故乡源公司应在2021年5月20日办理承租物业，支付剩余未履约期间全部租金的30%作为提前解除合同违约金，支付2021年4月1日至2021年5月19日租金等。

2021年5月24日，故乡源公司、规划设计院签署《移交表》，移交时间为5月24日。

此外，因疫情期间租金减免，双方签订补充协议，规划设计院减免2020年2月至5月租金。

一审法院认为，故乡源公司与规划设计院签订的《租赁协议》，出自双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同。上述协议约定“租赁期限不得少于三年”，但并未就此明确故乡源公司有权在合同履行三年后当然享有合同解除权。此外，在合同履行过程中，突发疫情这一不可抗力因素并不直接导致故乡源公司与规划设计院之间的租赁合同目的无法实现，且规划设计院已给予故乡源公司减免租金，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权，故故乡源公司主张租赁协议于2021年4月16日解除缺乏依据，一审法院不予支持。本案中，涉诉房屋已于2021年5月24日交还规划设计院，双方租赁关系已实际解除，故乡源公司应向规划设计院支付至该日止的房屋租金。至于规划设计院主张违约金的问题，故乡源公司单方提出解除合同的行为属故乡源公司违约，应承担相应的违约责任。故乡源公司主张合同约定违约金过高，并未提交充足的证据证明，结合规划设计院曾就疫情期间租金问题予以减免，故对故乡源公司抗辩一审法院不予采纳。至于合同保证金，规划设计院同意退还，并主张在违约金中抵销，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，于2021年10月25日作出判决如下：1.本判决发生法律效力之日起五日内，广州故乡源水处理有限公司向广州市公用事业规划设计院有限责任公司支付2021年4月1日至2021年5月24日的租金（按每月24310.13元计算）；2.本判决发生法律效力之日起五日内，广州故乡源水处理有限公司向广州市公用事业规划设计院有限责任公司支付解除合同违约金104739.91元；3.驳回广州故乡源水处理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取688元，反诉费1635元，由广州故乡源水处理有限公司负担。

经二审审理，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后引起的民事纠纷案件，应适用《中华人民共和国民法典》的规定。

本案二审争议焦点为：故乡源公司是否有权要求减少违约金数额。对此，本院评析如下：

涉案《租赁协议》约定“甲乙双方任何一方在租赁期间内解约，必须提前一个月通知对方，解约方必须承担未履约期全部租金的30%的违约赔偿责任，未履约期不足一年的，按解约时前三个月租金承担违约赔偿责任”。故乡源公司在租期内单方提出解除合同，规划设计院要求故乡源公司支付剩余未履约租期租金的30%作为违约赔偿，符合双方合同约定，一审判决故乡源公司支付规划设计院解除合同违约金104739.91元，并无不当，本院予以维持。对于故乡源公司的各项上诉理由，其一，故乡源公司在租期内提前提出解除合同，是导致本案合同解除的根本原因，即使故乡源公司主张的合同陷入僵局属实，该合同僵局亦是因故乡源公司的行为所致，其据此主张免除或减轻其违约责任，依据不足，本院不予采纳。其二，规划设计院并未在本案中主张没收合同保证金的同时要求故乡源公司支付违约金，且一审判决考虑规划设计院在疫情期间已对故乡源公司减免租金以及故乡源公司未举证证明合同约定违约金过高的情形，未调低违约金数额，处理恰当，故乡源公司称一审判决重复适用违约金以及要求调低违约金数额的主张，均理据不足，本院亦不予采纳。

综上所述，故乡源公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1325元，由广州故乡源水处理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李光华

审判员　　邓　颖

审判员　　谭红玉

二〇二二年五月十八日

书记员　　望聪颖

区敏儿