某某与某某等农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市昌平区人民法院

民事判决书

（2021）京0114民初7373号

原告：**，男，1973年6月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：马威，泰和泰（北京）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张勤，女，1974年6月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。

被告：***，男，1953年7月8日出生，汉族，住北京市昌平区。

被告：***，女，1952年2月6日出生，汉族，住北京市昌平区。

二被告共同委托诉讼代理人：肖梅霞，北京安翔律师事务所律师。

二被告共同委托诉讼代理人：王超，男，1980年12月9日出生，汉族，住北京市昌平区，***、***之女婿。

第三人：北京市昌平区史各庄街道西半壁店村村民委员会，住所地北京市昌平区史各庄街道西半壁店村303号。

法定代表人：刘凤春，主任。

委托诉讼代理人：张亚南，北京辰昱与律师事务所律师。

第三人：北京腾龙拆迁服务有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡北花园苗圃南10号。

法定代表人：马秀祥，董事长。

委托诉讼代理人：恩旭，男，1986年2月11日出生，满族，北京腾龙拆迁服务有限公司职员，住公司宿舍。

原告**与被告***、***、第三人北京市昌平区史各庄街道西半壁店村村民委员会（以下简称西半壁店村委会）、北京腾龙拆迁服务有限公司（以下简称腾龙拆迁公司）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用普通程序，由审判员宋玉希独任审判，并公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人马威、张勤，被告***、***的委托诉讼代理人肖梅霞、王超，第三人西半壁店村委会的委托诉讼代理人张亚南，第三人腾龙拆迁公司的委托诉讼代理人恩旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**向本院提出诉讼请求：1、确认《房屋买卖协议》无效；2、北京市昌平区X号的拆迁补偿款3 557 117.6元归原告所有；3、二被告承担全部诉讼费。事实和理由：1997年2月24日，原告与二被告经北京市昌平区西半壁店村村委同意签订了《房屋买卖协议》，二被告将其所有的位于昌平区X号的五间及院落转让给原告，转让款为20 000元。该《房屋买卖协议》已经北京市昌平县公证处办理公证，并出具（97）昌证内民字第0040号公证书。原被告随后各自履行了《房屋买卖协议》约定的义务，原告翻盖、扩建原有房屋并装修，2011年经村委会同意在该院落注册经营个体五金店至今。现有中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造和环境整治项目涉及昌平区X村的土地拆迁，原告积极配合拆迁工作并办理完成相应手续。拆迁款已经发放至村委会，村委会表示需要原告与二被告达成协议或经法院判决才能将拆迁款转给原告。原告认为，原告是拆迁房屋的实际利益人，应当获得拆迁补偿款及安置住房等拆迁利益。现经协商，原被告无法达成协议。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。

***、***辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，腾退补偿协议的被腾退人是***，被安置人是针对***一家四口。根据合同的相对性原则，腾退补偿协议中的腾退补偿补助款是针对被腾退人，与原告无直接关系。第二，本案的村集体基于被告拥有宅基地使用权，且被告有权享有本案宅基地及相关利益而认定为腾退人。第三，原告一家已享受了国家保障安置福利房，按照国家政策原告已不在腾退和被安置的范围之内，不应再享有腾退补偿补助，故被告的腾退补偿补助款与原告无关。

西半壁店村委会述称：1、经村委会认定村X宅基地安置人口是二被告和李晶晶、王紫诺。***是村集体经济组织成员，因为***与村委会签订安置补偿协议。2、由于该宅基地使用权有争议，所以补偿款发放时候，村委会扣除了***等四人安置房购房款，剩余款项全部留存在村委会共管帐户。所以我们认为原告应该对这笔钱进行保全。如果正常发放该款项应该发送给***。3、涉案房屋买卖是原被告双方之间的行为，买卖的效力由法院认定。原告不是村集体经济组织成员。

腾龙拆迁公司述称，我们已经拆迁完毕，款项也已发放。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：

***与***系夫妻关系。1997年2月24日，卖方***、***（甲方）与买方**（乙方）签订《房屋买卖协议》，协议主要约定：甲方将坐落在昌平县X村南的自有闲置房屋四间（其中，砖瓦结构的北房四间，砖结构的东棚房一间，房宅四至尺寸详见附图）及院内果树5棵卖给乙方，乙方同意买下此房屋；二、甲方出卖的上述房宅之产权，四至无纠纷，且房屋现状已经西半壁店村村委会丈量标定，可以居住使用；三、甲方出卖上述房屋的售价款共计20 000元；四、本协议生效之日起的十日内，甲方应将上述房宅腾清并交乙方使用，本协议生效之日起的65日前，乙方应将一万元房价款交付甲方，余款分别于一九九八年六月底前、一九九九年六月底前各付五千元；五、本协议生效后，乙方因房屋的使用、拆、建等与邻里所发生的纠纷，均由乙方自行处理，乙方应自觉按国家有关规定依法交纳房屋占地费等；六、本协议自甲、乙双方签字（盖章）之日起生效，任何一方不得反悔、违约，否则后果自负。

2006年1月13日，**将户籍从北京市昌平区X号迁入北京市昌平区X号。2011年4月1日，西半壁店村村委会出具《场地证明》，内容为：兹有北京回龙观**五金店，在我村X号，从事经营活动，此房屋产权为**所有，房8间，面积220平方米，其土地使用权归村委会所有。2011年4月8日，**以经营者身份办理北京回龙观**五金店个体工商户营业执照，登记的住所地位于北京市昌平区X号。

2019年12月31日，**向西半壁店村委会及腾龙拆迁公司填写案涉院落《交房验收单》。2020年1月4日，腾退人西半壁店村委会、北京市昌平区史各庄街道西半壁店村股份经济合作社（甲方）与被腾退人***（乙方）签订《北京市昌平区史各庄街道西半壁店村宅基地房屋自主腾退项目货币补偿、安置房认购协议书》（以下简称《补偿认购协议书》），协议主要约定：被腾退房屋坐落于北京市昌平区X号，宅基地面积为259.68平方米，乙方家庭成员在腾退范围内有户籍并认定为安置人口的共4人，分别为***、***，及二人之女李晶晶，之孙女王紫诺；乙方有权取得腾退补偿、补助及奖励款总额为4 262 568元，其中包括1、宅基地区位补偿价（8850元/平方米）2 298 168元，2、装修及附属物补偿价或节约装修补助259 680元，3、其他各项补助费及奖励费1 704 720元（临时安置费1800元/人/月共计216 000元，合理利用宅基地补助649 200元，提前搬家奖300 000元，节约资源奖389 520元，安置面积补助150 000元）。同时在《补偿认购协议书》第六条特别约定：1、签约奖励期内，西半壁店村范围内宅基地自主腾退签约率达到95%，给予被腾退人一次性自主腾退奖150 000元……；2、签约奖励期限内，西半壁店村范围内宅基地自主腾退签约率达到100%，另行给予被腾退人一次性自主腾退奖50 000元……。

根据《北四村集体土地宅基地房屋腾退补偿补助安置实施方案》讨论稿记载，部分腾退补助及奖励标准如下：1、合理利用宅基地补助，登记档案载明或经确认的宅基地内未建设房屋形成空置土地，可按空置土地面积每平方米2500元，给与该宗宅基地的被腾退人合理利用宅基地补助。2、节约装修补助，被腾退人在腾退公告规定的腾退期限内签订腾退补偿补助及安置协议，合法房屋或经认定房屋的装修及室内外附属物，经评估后按宅基地面积计算每平方米不足1000元的，可按照每平方米1000元给予节约装修补助；自愿放弃房屋装修及附属物评估的，也可按照每平方米1000元给予节约装修补助。3、安置面积补助，被腾退人在腾退公告规定的腾退期限内签订腾退补偿补助及安置协议，并在规定搬迁期限内完成搬迁交房，可按照本方案中确定的安置方式计算应给予该宗宅基地的安置房面积，并按照每平方米500元的标准给予安置面积补助。4、提前搬家奖，被腾退人在腾退公告规定的腾退期限内腾空房屋、签订腾退补偿补助及安置协议，且在约定期限内搬离被腾退房屋，并交由搬迁人进行拆除，给予该宗宅基地30万元的提前搬家奖。5、节约资源奖，登记档案载明或经确认的宅基地内未建设二层以上（含二层）楼房，且宅基地外无未经审批或确认建设房屋及建筑物的，可按照宅基地面积每平方米1500元，给予该宗宅基地的被腾退人节约资源奖。

本案庭审中，西半壁店村委会称，西半壁店村X号院腾退时的地上物补偿，采用“弃房”标准，不统计实际建设地上物面积，而是按照宅基地面积，每平米给予补偿5000元。该计算方式对应《补偿认购协议书》中的补偿项目为：合理利用宅基地补助2500元/平方米，节约资源奖1500元/平方米，装修及附属物补偿价或节约装修补助1000元/平方米。同时，西半壁店村委会称案涉房屋的自主腾退奖200 000元可以取得。

庭审中，关于建房情况，**称签订《房屋买卖协议》后，其翻建原四间北房，并新建两间北房及三间东房。***、***称**仅对原北房四间进行了重修装修，确实新建两间北房，三间东房为共同建设。

本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。**与***、***之间的房屋买卖合同违反了我国关于农村宅基地的管理规定，该合同应属无效合同。对于合同无效的责任，出卖人***、***应承担主要过错，买受人**承担次要过错。现案涉房屋及院落在腾退过程中，院落中的房屋及土地的价值及预期收益、增值等转化为拆迁补偿款项，应在双方当事人之间合理分配。具体数额由法院结合双方过错比例、腾退安置政策以及实际腾退签约情况等因素酌定。区位补偿价、合理利用宅基地补助系以每宗宅基地为单位所获得的拆迁补偿补助款，本院酌定**分得70%。节约装修补助、节约资源奖，虽按照宅基地面积计算，但实际该两项系因房屋及附属物建设而获得的拆迁补偿补助款，应全部由实际居住人**所有。提前搬家奖系奖励实际居住人主动腾退房屋，该奖励应由**所有。自主腾退奖，系要求宅基地所有权人在规定时间签订《补偿认购协议书》，**主张该项奖励无事实及法律依据，本院不予支持。安置面积补助，系依附于人身的补助，**主张该项补助无事实及法律，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

一、确认**与***、***签订的《房屋买卖协议》无效；

二、《北京市昌平区史各庄街道西半壁店村宅基地房屋自主腾退项目货币补偿、安置房认购协议书》（协议编号：西半壁店村生物医药字第000240号）中北京市昌平区X号宅基地取得的腾退补偿补助及奖励款项中3 012 357.6元归**所有；

三、驳回**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费36 136元，由**负担7195元（已交纳），由***、***负担28 941元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审判员

宋玉希

二〇二二年四月二十八日

书记员

陈曦