北京宝鼎润源商务酒店管理有限公司等与北京市春地征地拆迁有限责任公司合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事案件判决书

（2021）京03民终3102号

上诉人北京宝鼎润源商务酒店管理有限公司（以下简称宝鼎润源公司）因与被上诉人北京市春地征地拆迁有限责任公司（以下简称春地公司）,原审第三人北京诚意润源房屋拆除工程有限公司（以下简称诚意润源公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初25576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

宝鼎润源公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回春地公司的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由春地公司承担。事实与理由:一、一审法院对本案事实认定不清、程序违法。1.关于本案是否具备建设用地使用证书以及许可手续的事实认定不清且程序违法。一审判决认定根据法院至相关部门调查的情况，该项目未取得建设用地使用证书以及许可手续，但该调查的结论未向宝鼎润源公司、第三人出示和质证，负有举证责任的春地公司也未提供证据加以证明。2.关于腾退的范围认定不清。在双方的合建协议第二条中约定，具体划分待工程竣工后在竣工图上用红、兰线划分后（红线范围内为甲方、兰线范围内为乙方）、双方盖章后生效，一式两份，双方各一份留存备案。一审法院仅依据春地公司的诉请即作出腾退判决。3.春地公司与代理人之间委托关系无效。据宝鼎润源公司了解，春地公司的法定代表人神志不清，不具备完全民事行为能力，其作为法定代表人的期间与代理人所形成的委托代理关系无效。4.宝鼎润源公司为了证明自己的观点，提交了村、乡、农委、区政府规划的整体证据，来证明自己的建设行为合法有效，但一审判决对于宝鼎润源公司提交的证据未进行说理评论。二、一审判决适用法律错误。新修订的土地管理法第六十三条规定了土地利用总体规划、城乡规划确定未工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同、载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。宝鼎润源公司的建设行为符合该条规定的立法精神，具备该条规定的实质要件，一审法院以形式表现代替实质条件，属于适用法律错误。

春地公司辩称：第一，涉案建筑物至今未取得县级人民政府的审批文件也从未取得过建设工程规划许可证这是客观事实。第二，春地公司将涉案的建筑物原有的平房拆除重新建设的是三层楼房，并不是在原址原地上的房屋翻建。第三，宝鼎润源公司关于春地公司看到房屋升值过河拆桥损害宝鼎润源公司劳动成果的陈述严重违背客观事实，宝鼎润源公司对春地公司是一种诬陷行为。理由：第一点，涉案场地春地公司承租使用房屋是否增值与春地公司无关；第二点涉案房屋未取得相关审批手续，不存在增值问题；第三点多年来春地公司拒不交付任何费用全部土地使用费用，由春地公司一方承担；第四点宝鼎润源公司强行占据了涉案的整个院落，导致春地公司无法正常使用涉案房屋；第五点宝鼎润源公司在涉案房屋顶层非法加盖房屋，导致春地公司占有使用的办公房三层严重漏水，此种情况下，宝鼎润源公司拒绝修复，导致春地公司占有房屋，自2016年至今无法正常使用。基于以上的事实，春地公司认为，一审法院审查案件事实清楚，证据确凿，适用法律正确，应该依法驳回宝鼎润源公司的上诉请求。

一审法院认定事实：春地公司原名为北京市春地征地拆迁服务中心，2002年12月11日变更为现名。 1996年4月29日，春地公司（乙方）与农工商公司签订《合同书》，约定乙方长期租用甲方土地二亩左右，地点在高碑店街（无名酒家东侧），乙方有长期使用的权利，但不可出租或转让。乙方一次性拨付土地使用费25万元，甲方不得以任何借口终止乙方使用土地的权力。地上建筑物由甲方负责进行施工，含所有地上物及附属建筑物依照工程总预算，乙方一次性将其全部收购。 2008年1月20日，春地公司（甲方）与诚意润源公司（乙方）签订《合建协议》，约定双方联合建设的工程坐落于1356号院原甲方办公用地范围内，用地面积约为1300平方米。双方共同商定，在用地范围内规划建设办公用房3层，建筑面积约3000平米及附属配套用房。双方确认本项目的合建原则为甲方提供合建项目用地，乙方提供联建项目工程建设的全部资金。所建房屋第三层归甲方所有，用于办公，其余部分归乙方所有，用于服务业。本工程于2008年2月开工，于2009年2月28日前竣工，双方合作期限以1996年4月29日甲方与农工商总公司签订的用地协议为准。乙方计划将来在自己所得面积部分成立商务酒店，酒店名称待定，待商务酒店正式运行后，乙方将确定名称，进行变更，届时，双方再签订补充协议。 2008年4月8日，北京市朝阳区高碑店村委会出具《证明》，同意春地公司在原址上翻建办公楼，建筑面积为3479平方米。 2010年10月25日，春地公司（甲方）与宝鼎润源公司（乙方）及诚意润源公司签订补充协议，约定乙方将名称变更为北京宝鼎润源酒店。 2019年7月19日，春地公司与农工商公司签订《解除租赁协议》，双方确认于2019年7月31日正式解除双方于1996年4月29日签订的《合同书》。 2019年7月30日，春地公司与北京市高聚实业公司签订《朝阳区农村集体资产租赁合同书》，约定春地公司承租1356号场地，租赁期限为20年，自2019年8月1日起至2039年7月31日止，年租金45万元。 经一审法院现场勘验，1356号院内建有一座3层建筑物，其中1-2层由宝鼎润源公司经营酒店使用，3层由春地公司实际控制。院落北侧建有8间平房及1间棚子，院落东南角建有1间平房，均由宝鼎润源公司实际使用。 经查，1356号院所涉土地产权性质为高碑店村集体土地，双方在该集体土地合作建设建筑物未取得区县级人民政府核发的集体土地建设用地使用证书，亦未取得规划、建设等许可手续。 经一审法院释明，宝鼎润源公司表示如果双方签订的《合建协议》无效，不在本案中就损失赔偿问题主张权利，依法另行解决。

一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。本案中，双方签订《合建协议》，约定了开发建设建筑物的相关事宜，系在集体土地进行非农建设。双方在签订合同时已明知要在集体土地上开发建设建筑物，根据法律规定，在集体土地进行非农业建设，应当取得区县级人民政府核发的证书以确认建设用地使用权，并依法取得建设规划许可手续，但根据一审法院至相关部门调查的情况，该项目未取得区县级人民政府相关部门核发的建设用地使用证书，该建筑物的建设亦未取得规划、建设等许可手续，故双方之间的《合建协议》及补充协议违反法律强制性规定，应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的《合建协议》被确认无效后，春地公司作为涉案场地的提供方，有权要求宝鼎润源公司腾退交还涉案场地，春地公司主张要求腾退场地的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持，并酌情确定合理的腾退期限。经一审法院释明，宝鼎润源公司明确表示不在本案中就合同无效受到的各项损失主张权利，故本案不予处理，宝鼎润源公司可另行主张权利。判决如下：一、确认北京市春地征地拆迁有限责任公司与北京诚意润源房屋拆除工程有限公司于二〇〇八年一月二十日签订的《合建协议》无效；二、确认北京市春地征地拆迁有限责任公司与北京宝鼎润源商务酒店管理有限公司、北京诚意润源房屋拆除工程有限公司于二〇一〇年十月二十五日签订的补充协议无效；三、北京宝鼎润源商务酒店管理有限公司于判决生效后九十日内将位于北京市朝阳区高碑店南里1356号院内房屋（含院内三层办公楼中的一层和二层的全部房间、东南角平房1间及办公楼北侧的平房8间及棚子1间）及场地腾退返还给北京市春地征地拆迁有限责任公司。案件受理费70元，由北京市春地征地拆迁有限责任公司负担35元（已交纳），由北京宝鼎润源商务酒店管理有限公司负担35元（于判决生效后七日内交纳）。 本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。 本院认为：本案二审的争议焦点为春地公司与诚意润源公司签订的《合建协议》、春地公司与宝鼎润源公司、诚意润源公司签订的《补充协议》的效力认定问题。 根据我国法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。本案中，双方签订《合建协议》，约定了开发建设建筑物的相关事宜，系在集体土地进行非农建设。双方在签订合同时已明知要在集体土地上开发建设建筑物，根据法律规定，在集体土地进行非农业建设，应当取得区县级人民政府核发的证书以确认建设用地使用权，并依法取得建设规划许可手续，但根据查明的情况，该项目未取得区县级人民政府相关部门核发的建设用地使用证书，该建筑物的建设在本案审理的法庭辩论终结前亦未取得规划、建设等许可手续。据此，一审法院认定春地公司与诚意润源公司签订的《合建协议》、春地公司与宝鼎润源公司、诚意润源公司签订的《补充协议》违反法律强制性规定，应为无效合同，并无不当。宝鼎润源公司虽提交涉及高碑店村委会、高碑店乡人民政府、朝阳区农委的相关证明文件，但作出上述文件的相关机构均非具备建设规划审批权限的行政单位，故法院无法据此认定涉案建筑项目取得了建设规划许可手续。对宝鼎润源公司的相应上诉意见，本院不予采纳。 综上所述，北京宝鼎润源商务酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由北京宝鼎润源商务酒店管理有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。

审 判 长　马立红 审 判 员　何灵灵 审 判 员　周艳雯

法官助理　仵　霞 法官助理　高玉珠 书 记 员　任　宇