某某与北京市大兴区旧宫镇南街三村村民委员会等物权保护纠纷一审民事判决书

北京市大兴区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)京0115民初886号

原告：**,男,1968年4月29日出生,汉族，首钢建设集团有限公司职员，住北京市西城区。

委托诉讼代理人：李浩，北京市浩盛律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭彩霞，北京京策律师事务所律师。

被告:褚进玉,男,1957年2月5日出生,汉族，退休，住北京市大兴区。

被告:北京顺城拆迁服务有限公司,住所地北京市西城区后广平胡同38号楼3层309室。

法定代表人：高坚，总经理。

委托诉讼代理人：白一岭，该公司职员。

被告:北京博路通房屋拆除有限公司,住所地北京市大兴区西红门镇京开路西侧星光巷2号1幢三层302室。

法定代表人：汪志军，董事长。

委托诉讼代理人：赵强，该公司职员。

被告:北京宏炬置业有限公司,住所地北京市大兴区旧宫镇庑殿路18号。

法定代表人：张庆九，总经理。

委托诉讼代理人：杨华，河北展威律师事务所律师。

被告:北京市大兴区旧宫镇人民政府,住所地北京市大兴区旧宫镇旺兴湖公园东侧。

法定代表人：黄浩，镇长。

被告:北京市大兴区旧宫镇南小街第三村民委员会,住所地北京市大兴区旧宫镇南街三村。

法定代表人：桂朝晖，书记。

以上二被告共同委托诉讼代理人：付金磊，北京泓聚律师事务所律师。

原告**与被告褚进玉、北京顺城拆迁服务有限公司（以下简称顺城公司）、北京博路通房屋拆除有限公司（以下简称博路通公司）、北京宏炬置业有限公司（以下简称宏炬公司）、北京市大兴区旧宫镇人民政府（以下简称旧宫镇政府）、北京市大兴区旧宫镇南小街第三村民委员会（以下简称南小街第三村委会）物权保护纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告**及委托诉讼代理人李浩，被告褚进玉，被告顺城公司的委托诉讼代理人白一岭，被告博路通公司的委托诉讼代理人赵强，被告宏炬公司的委托诉讼代理人杨华，被告旧宫镇政府和被告南小街第三村委会共同的委托诉讼代理人付金磊，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告褚进玉退还原告购买房屋院落款6.8万元、被告旧宫镇政府支付原告无煤化一次奖励金10万元：2.请求判决六被告共同支付拆除原告房屋及车库、树木、宅基地、院墙等应得拆迁安置房114平米三居、76平米二居、81平米二居，共271平方米及拆迁款和工程配合奖励10万元等房屋拆迁腾退可得的拆迁利益和屋内物品损失2万元及其利息:(可得拆迁利益按褚进玉之妻杨桂英获得的拆迁利益计算,利息从2017年12月6日至实际结清为止,利息按拆迁利益及银行贷款利率计算)；3.请求判决六被告支付原告自2017年12月6日至实际安置房屋时止,对上述房屋停水停电的安置周转房屋补助费6600元/月;4.本案的诉讼费由六被告承担。事实和理由:1.2000年7月2日,被告褚进玉将北京市大兴区旧宫镇南小街三队光明胡同三条9号院内房屋连同院落(以下简称涉案房屋)卖给原告**,双方签订《房屋转让协议书》,该协议书载明:大兴县旧宫镇南街三村褚进玉有北房三间(板砖结构,建筑面积61.2平米)、厢房2间及院落(总长10.2米,宽15米)一处,转让费6.8万元。屋内暖气设备及院落地上物归**所有,宅基地使用证户名改为**。以后二方互无牵涉,特立此证。并加盖三村村委会公章。**履行了付款义务并接受房屋,褚进玉履行了交付房屋并得到全部购房款。涉案房屋在购买后的第二年,被**翻建、并新建3间房屋、院墙、大门、车棚、厨房、卫生间,共11间房屋。2017年10月,涉案房屋开始拆迁。被告顺城公司、博路通公司、宏炬公司、旧宫镇政府、南小街第三村委会组成南街地区拆迁联合指挥部,从2017年10月入户调查、房产权属认定、房屋宅基地评估作价,已进行清登评估,在拆迁公示中,**是被拆迁人。2017年11月,旧宫镇政府研究决定:为解决南街村1-4村村民冬季取暖,南街地区每个自然院落提供无煤化一次奖励金10万元,用于租房费用;同时启动南街民宅拆迁腾退,制作了奖励期工程配合奖10万元,拆迁一组**、**拆迁结果通知单(实际建筑面积112.15平米,拆迁总补偿价款1091800元)、**补偿价格汇总表(补偿款164万元,安置房面积114平三居、76平二居、81平二居共271平米,安置补偿款89万元、周转补偿款75万元);村书记同意补偿原告拆迁安置房面积114平三居、76平二居、81平二居、共271平方米及货币补偿款、周转费、各种奖励等总额89万元。2017年12月6日,被告顺城公司、博路通公司、宏炬公司、旧宫镇政府、南小街第三村委会应与原告按上述表格的内容和村书记承诺等要约签署拆迁协议,但因褚进玉捣乱,被告顺城公司、博路通公司、宏炬公司、旧宫镇政府、南小街第三村委会没有和原告签订任何协议,也没给原告补偿的情况下,于2018年6月20日左右,六被告把原告的房屋拆除。在全村均已领到拆迁协议、补偿款等的情况下,唯独没有如期给原告拆迁协议、补偿款、工程配合奖励款,侵害了原告的合法权益；2.褚进玉的户籍是非农户籍,不是北京市大兴区旧宫镇南小街三队农村集体经济组织成员,依据《土地管理法》的相关规定,其无权拥有该集体经济组织宅基地的土地使用权,更无权得到他人翻建、新建的房屋的拆迁补偿利益;被不应该给褚进玉安置补偿。褚进玉和其妻杨桂英都是非农业户口,在该集体经济组织另有振兴东路5号一处宅基地和房屋,2017年10月、11月期间,北京市大兴区旧宫镇南小街三村开始拆迁,在拆迁公示中,杨桂英亦是该村的被拆迁人,褚进玉和杨桂英已经签订拆迁协议,获得6、7套拆迁房和拆迁补偿款几百万元,再通过与被告顺城公司、博路通公司、宏炬公司、旧宫镇政府、南小街第三村委会签订拆迁补偿合同获得**使用的宅基地和房屋的补偿,是侵害了作为房屋新建、翻建人**的拆迁利益,是违法和显失公平的;《土地管理法》第62条第1款规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地”,根据该法规定,褚进玉家已经获得一处宅基地,不能再获得**现使用的宅基地,且该处宅基地经村委会盖章同意给**使用,该宅基地应归**继续使用,且该宅基地及地上翻建、新建的房屋已被征收拆除,拆迁利益应全部归**所有;3.六被告明知涉案房屋仍在打官司,法院判决还没有生效,秘密把涉案房屋全部夷为平地,屋内物品(灶具、生活用品、家具电器、电机等,价值2万元)被损坏拉走;六被告无视、欺骗法院和原告,应按上述要约支付给原告拆迁利益或以杨桂英名义获得的拆迁利益为标准给原告补偿,具体标准,请法官到六被告处调取上述**和杨桂英的拆迁结果通知单、补偿价格汇总表等拆迁材料上确定的拆迁利益。（2018）京0115民初13261号判决书及（2019）京0115民初13261号、（2019）京02民终13484号裁定就已起诉过宏炬公司、南小街第三村委会、旧宫镇政府等被告承担责任,且（2017）京0115民初11631号判决释明:针对涉案房屋已展开拆迁工作,双方当事人可就合同无效后的返还财产、折价补偿、赔偿损失等事宜另行协商解决,妥善分配拆迁利益。现房屋被六被告非法强拆,属于侵权,根据《物权法》、《侵权责任法》等法规,六被告应按该项目的拆迁腾退规定、褚进玉之妻杨桂英相同的标准、南小街第三村委会等的要约给原告赔偿。综上所述,请求法院支持原告的以上全部诉讼请求。

褚进玉辩称，原告陈述与事实不符。原告买房之后就没有翻盖，原告陈述事实和起诉状写的事实不一致。原告起诉两三回了，房屋买卖无效，生产队就针对我拆迁。剩下的就是按照物价我应该赔他多少钱。在红星法庭判完之后，承诺书我向生产队承诺的，与原告没有关系。房款都给了，原告分三次给的。原告一点没有翻建，有照片，原告翻盖不了。原告搭了两个棚子。房屋出卖的时候是5间房，3间正房，西房2间。东厢房是搭的小棚子，是石棉瓦的。之前已经有判决了，同意按照之前房屋买卖的合同价款的10倍68万元赔偿给原告。

顺城公司辩称，我们没有什么意见，因为双方在诉讼阶段，在本案有判决结果之后按照拆迁政策才能给拆迁安置。

博路通公司辩称，和我公司没有法律上的关系，我公司正常拆除房屋。实际是我们拆除的，涉案房屋已经拆除了，我们公司是依据宏炬公司指示拆除的，和宏炬公司之间没有书面的材料。

宏炬公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。第一，原告与褚进玉之间的买卖协议已经被（2017）京0115民初11631号判决认定为无效，涉案房屋宅基地使用权人为褚进玉，按照拆迁政策，在褚进玉签署承诺书后将涉案房屋交付给我公司委托的拆除公司博路通公司进行拆除，无任何不当，原告主张的诉讼请求应是其与褚进玉之间签订的买卖协议进行主张，而不应当向我方主张权益，我方与原告之间无之间的权利义务关系。第二，本案中的案由不当。第三，原告已就该案中的诉讼请求向法院提起过诉讼，根据一事不再理原则，请法院查明事实驳回原告全部诉讼请求，其主张的权利应当向褚进玉本人主张，与我方无关。拆除时间是写完承诺书的第二天，应该是2018年6月29日拆除的。我公司是拆除的实施单位，会组成拆迁指挥部，承诺书是褚进玉向拆迁指挥部交来的。房屋是褚进玉将房屋交给拆除公司进行拆除。

旧宫镇政府辩称，不同意原告诉讼请求。原告诉求主要是购房款及拆迁利益，我方并非买卖合同相对方，也非拆迁实施方，本次纠纷与我方无关，我方并非适格被告。

南小街第三村委会辩称，不同意原告诉讼请求。原告诉状中载明的被告名称与我方不符，法定代表人也不正确，在以往的诉讼中，原告对于我方基本信息已充分知晓，我方认为本案中被告与我方并非同一单位。庭审中经本院释明，原告**将起诉状中被告之一“北京市大兴区旧宫镇南街三村村民委员会”名称明确为“北京市大兴区旧宫镇南小街第三村民委员会”。

本院查明，**、褚进玉关于涉案房屋已进行诉讼情况如下：2017年12月22日，就褚进玉诉**涉案房屋转让协议无效纠纷一案，本院作出（2017）京0115民初11631号民事判决，确认褚进玉和**签订的涉案房屋转让协议无效。**提起上诉，北京市第二中级人民法院于2018年3月27日作出（2018）京02民终2074号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。就褚进玉诉**返还原物纠纷一案，本院作出（2018）京0115民初10251号民事判决，判决：**将涉案房屋腾退返还给褚进玉。**提起上诉，二审中查明，涉案房屋已拆除。北京市第二中级人民法院于2018年10月31日作出（2018）京02民终9284号民事判决，判决：撤销本院（2018）京0115民初10251号民事判决；驳回褚进玉的全部诉讼请求。2019年9月26日，就**诉褚进玉、顺城公司、博路通公司、宏炬公司、旧宫镇政府、南小街第三村委会房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院作出（2019）京0115民初19990民事裁定书，裁定：驳回**的起诉。**提起上诉，2019年11月15日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终13484号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。

根据**、褚进玉已进行诉讼的查明事实及本案查明情况，本院认定如下事实：褚进玉现系非农业家庭户口，原系涉案房屋所在地北京市大兴区旧宫镇南街第三村集体经济组织成员，后户口转为非农业户口。涉案房屋所占用的宅基地系所在村集体所分，并已取得宅基地使用权证。**系非农业家庭户口。1999年6月，褚进玉取得涉案房屋集体土地宅基地地使用证。2000年7月2日，褚进玉与**签订“房屋转让协议书”，协议书载明：“褚进玉将涉案房屋北房三间（砖板结构，建设面积61.2平方米）、厢房2间及院落（长10.2米、宽15米）一处，转让给首钢安装公司职工**居住，转让费68000元，分两次付清，屋内暖气设备及院内地上物归**所有，宅基地使用证户主姓名改为**，以后两方再无牵涉，特立此证。此协议一式两份，双方各持1份，以此为据。”

协议签订后，**付清房款共68000元，涉案房屋由**居住使用，后**对外出租房屋。2017年10月、11月期间，北京市大兴区旧宫镇南街第三村开始拆迁，涉案房屋处于拆迁范围内。2018年6月28日，褚进玉作出承诺，将涉案房屋交由博路通公司。次日，该房屋进行拆除。

庭审中，经本院询问当事人，确认关于涉案房屋尚未签订拆迁安置补偿协议。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，涉案房屋买卖协议签订于2000年，涉案房屋于2018年6月29日被拆除，案涉主要法律事实均发生在2021年1月1日民法典施行前，即引起本案民事纠纷的主要法律事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即适用《中华人民共和国合同法》等相关法律规定。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因**与褚进玉所签订的涉案房屋转让协议已被法院确认无效，**应返还房屋于褚进玉，褚进玉应退还购房款于**，**的信赖利益损失及房屋增值利益等应由褚进玉赔偿或补偿。现涉案房屋已被拆除，无返还可能，应当折价补偿。涉案房屋已开展拆迁工作，**和褚进玉可就合同无效后的返还财产、折价补偿、赔偿损失等事项协商解决，妥善分配拆迁利益。

本案**起诉案由为物权保护纠纷，是指权利人行使物权保护请求权，救济自身受到侵害的物权，物权保护以权利人享有物权为前提。具体至本案，涉案房屋转让协议无效，故**自始未取得涉案房屋的物权，其以物权保护纠纷为案由诉请保护民事权利，显为不当。本案庭审中，本院释明**注意本案起诉案由及基础法律关系，**坚持认为，其事实上对涉案房屋占有使用，未经其同意拆除，即是侵权，应予保护。至于具体案由和法律关系，可由法院查明的实际法律关系确定。本案案由实为农村房屋买卖合同纠纷，表现为农村房屋买卖合同无效后产生的买卖标的物、价金的相互返还及伴随而生的房屋、土地增值利益等的合理分配问题，也即涉案房屋的拆迁补偿利益的合理分配问题。明确上述法律关系后，本案**各项诉讼请求，应否支持，下面依次论述：

**诉请褚进玉退还涉案房屋购房款68000元，基于合同无效后的直接法律后果，该项诉请应予支持。

**诉请旧宫镇政府支付无煤化一次性奖励金100000元，经本院询问旧宫镇政府，该款项系为解决南街村民冬季取暖，针对南街1-4村村民发放，**并非南街三村村民，不属于发放范围。且该项诉请与本案法律关系无关，本院不予处理。

**诉请六被告共同支付房屋拆迁腾退可得拆迁利益及利息（114平方米三居、76平方米二居、81平方米二居，共271平方米拆迁安置房及拆迁款和工程配合奖励100000元等，按褚进玉之妻杨桂英获得的拆迁利益计算，利息从2017年12月6日至实际结清日止，按拆迁利益及银行贷款利率计算），该项诉请义务主体众多，且诉请利益并未明确具体，应否支持，需要分析。先分析义务主体，本案房屋转让协议的合同主体为**和褚进玉，协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，但责任承担主体仍为原协议双方，并非其他主体。涉案房屋拆迁安置补偿协议，应由拆迁人与符合条件的被拆迁人通过协商后，自行签订，但至本案庭审时，该补偿协议仍未签订。即便被告之一宏炬公司作为南街地区拆迁安置项目的实施单位，其仅享有或负担拆迁安置补偿协议项下作为拆迁人的权利和义务，并不享有或负担**与褚进玉所签订房屋转让协议因无效所生权利和义务。故除褚进玉外的其他被诉主体，属主体不适格，不应得到支持。再分析诉请利益，起诉时**并未明确具体，且该利益应待涉案房屋拆迁安置补偿协议签订后才能最终明确，法院才可依据导致房屋转让协议无效**和褚进玉各自应负责任大小，对拆迁利益作相应分割后，方可裁判是否支持**的诉请。在此之前，本院无法对不明确具体之诉请作出裁判。

**诉请六被告共同支付涉案房屋内物品损失20000元，同上述分析，除褚进玉外的其他被诉主体，因主体不适格，不予支持。**并未举证证明该物品损失确实存在，故**对褚进玉的该项诉请，本院亦不予支持。

**诉请六被告支付安置周转房屋补助费（自2017年12月6日起，至实际安置房屋时止，以6000元/月计算），同上述分析，除褚进玉外的其他被诉主体，因主体不适格，不予支持。因涉案房屋拆迁补偿协议尚未签订，补助费如何支付尚不明确，褚进玉尚未得到，故对该项诉请本院亦无法支持。

综上所述，原告**诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

一、褚进玉于本判决生效后十日内退还**购房款68000元；

二、驳回**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8800元，由**负担7603元（已交纳），由褚进玉负担1197元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审 判 员　　焦　岗

二〇二一年九月二十八日

法官助理　　印　鹏

书 记 员　　陈鹏廷