首都信息发展股份有限公司与内蒙古奈伦集团股份有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院

民事判决书

（2020）京0106民初3610号

原告：首都信息发展股份有限公司，住所地北京市海淀区西三环中路11号（中央电视塔底座北门）。

法定代表人：林艳坤，董事长。

委托诉讼代理人：王勇，男，首都信息发展股份有限公司法务部副总经理。

委托诉讼代理人：程飞，女，首都信息发展股份有限公司法务部员工。

被告：北京奈伦物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区六里桥1号1807号。

法定代表人：宫建荣，总经理。

委托诉讼代理人：杨晓明，北京市嘉安律师事务所律师。

被告：内蒙古奈伦集团股份有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市塞罕区新建东街68号。

法定代表人：郭占春，总经理。

委托诉讼代理人：高倩，女，内蒙古奈伦集团股份有限公司职工。

委托诉讼代理人：刘红艳，北京市嘉安律师事务所律师。

原告首都信息发展股份有限公司（以下简称首都信息发展公司）与被告北京奈伦物业管理有限责任公司（以下简称北京奈伦公司）、内蒙古奈伦集团股份有限公司（以下简称内蒙古奈伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员刘辉独任，公开开庭进行了审理。原告首都信息发展公司委托诉讼代理人王勇、程飞，被告北京奈伦公司委托诉讼代理人杨晓明，被告内蒙古奈伦公司委托诉讼代理人刘红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

首都信息发展公司向本院提出诉讼请求：1. 请求解除我公司与北京奈伦公司于2019年9月30日就奈伦大厦电梯楼层16层和17层（实际楼层为13和14层）房屋签订的合同编号为2019-NLDS-009的《房屋租赁合同》；2.请求北京奈伦公司返还我公司已支付的物业费379 953元，3个月房屋租金（含物业费）     1 915 144.05元，租赁保证金1 276 762.7元，共计3 571 859.75元；3.请求北京奈伦公司向我公司支付违约金1 915 144.05元；4.请求判令内蒙古奈伦公司与北京奈伦公司就上述诉讼请求承担连带责任；5.请求判令北京奈伦公司、内蒙古奈伦公司承担本案保全费5000元及诉讼费。事实和理由：2019年9月30日，我公司（乙方）与北京奈伦公司（甲方）就北京市丰台区奈伦大厦电梯楼层16和17层（实际楼层为13和14层）房屋租赁事宜签订了合同编号为2019-NLDS-009的《房屋租赁合同》，约定北京奈伦公司将其负责管理的涉案房屋租赁给我公司用于办公使用，计租面积为3 618.6平方米，房屋交付日为2019年10月15日，装修期为2019年10月15日至2020年1月31日，计租日从2020年2月1日计算；租期5年，自约定计租日起算至2025年1月31日届满，共60个月。其中，通用条款第14.5条约定，“在下列情况下，乙方有权经书面通知甲方，立即解除合同：a）因甲方违反本合同约定导致乙方无法合法地占有、独占使用租赁房屋，在接到乙方书面通知后30天内未能补救的。”第14.6条约定，“因甲方违约导致乙方终止合同的效力：a）甲方应赔偿乙方相当于三个月租金及物业费的违约金。”《房屋租赁合同》签署后，我公司按照约定，于2019年10月16日向北京奈伦公司支付了装修期物业费379 953元及3个月房屋租金（含物业费）1 915 144.05元；2019年10月18日向北京奈伦公司支付了租赁保证金        1 276 762.7元；上述款项共计3 571 859.75元。因北京奈伦公司未按照《房屋租赁合同》专有条款第2.1条约定的交付日期向我公司交付涉案房屋。我公司于2019年10月24日向北京奈伦公司发出催告函，要求北京奈伦公司尽快保障我公司按照合同享有的权利。北京奈伦公司于2019年10月25日签收催告函，北京奈伦公司未能依照合同约定在接到我公司书面通知后30天内采取补救措施，且涉案房屋内仍有他人在使用，北京奈伦公司的行为既严重违反合同约定，亦致使合同目的无法实现。根据上述《房屋租赁合同》的附件，北京奈伦公司和内蒙古奈伦公司签署的《奈伦大厦运营管理委托协议》，内蒙古奈伦公司委托北京奈伦公司管理北京奈伦大厦，北京奈伦公司权限包括但不限于与承租人签订房屋租赁协议、收取租金、收取物业费等。内蒙古奈伦公司应承担连带责任。综上，由于北京奈伦公司、内蒙古奈伦公司的违约行为，导致我公司合同目的无法实现，根据法律规定及合同约定提起诉讼。

北京奈伦公司辩称，我公司同意首都信息发展公司的第一项和第二项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。一、双方于《房屋租赁合同》中约定的违约金过分高于因合同解除所造成的实际损失，请求法院根据实际损失予以减少：1、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，双方于2019年9月26日签订合同，首都信息发展公司于2019年10月16日支付2 295 097.05元，于2019年10月18日支付1 276 762.7元。时至今日，首都信息发展公司的资金占用损失如果按中国人民银行同期贷款利率计算尚不足100 000元，况且首都信息发展公司于2019年11月25日即已申请冻结我公司账户至今，我公司自收到首都信息发展公司资金以来，并无将其用作经营使用，亦无法产生任何经济效益。因我公司及时告知首都信息发展公司房屋情况，涉案房屋并未实际交付给首都信息发展公司，其亦未进行任何装修工作，除前述资金占用的有限损失外，并无其他损失。请求法院依据首都信息发展公司的实际损失情况确定违约金数额。2、关于涉案房屋租赁合同无法履行的原因：案外人国网新源控股有限公司技术中心于2019年4月15日致函我公司，预计2019年8月底搬离涉案房屋。我公司于2019年7月15日致函案外人，表明同意案外人的申请，要求案外人于2019年8月底搬离大厦。我公司因为经营需要与首都信息发展公司友好协商签订涉案租赁合同，我公司主动让予3.5个月装修免租期（2019年10月15日-2020年1月31日），计租日从2020年2月1日方开始计算。但事后案外人情况变化，未依约腾退涉案房屋，故造成我公司未能如约交付房屋。我公司非依自身过错导致合同客观履行不能，且多次和首都信息发展公司协商沟通合同履行情况，希望得到圆满解决。故请求法院综合考虑我公司自身无过错、首都信息发展公司的实际损失确定违约金数额。二、保全费非本案之必须，系首都信息发展公司因自身原因造成损失的扩大，我公司不应承担。诉讼费由法院依法判决。

内蒙古奈伦公司辩称，我公司不同意首都信息发展公司的全部诉讼请求。一、首都信息发展公司与北京奈伦公司签订《房屋租赁合同》，双方互为合同相对方，而我公司并非合同当事人，根据涉案房屋租赁合同约定，完全可以证明该租赁合同只约束首都信息发展公司与北京奈伦公司，与我公司无关。根据合同相对性原则，我公司不应承担连带责任。二、《奈伦大厦运营管理委托协议》系我公司与北京奈伦公司合法签署，双方明确约定我公司将涉案房屋所属的奈伦大厦完全交由北京奈伦公司出租、管理、运行，所引发的相关法律事务均由北京奈伦公司自行承担，直至此次诉讼前，我公司对涉案《房屋租赁合同》完全不知情，与本案房屋租赁纠纷无涉。三、在首都信息发展公司与北京奈伦公司双方签订《房屋租赁合同》时，北京奈伦公司已将《奈伦大厦运营管理委托协议》出示给首都信息发展公司。首都信息发展公司知晓在涉案房屋委托管理期间，所发生的一切出租、管理、运行事务由北京奈伦公司负责处置，所引发的相关法律事务由北京奈伦公司自行承担。且首都信息发展公司的租金、物业费、租赁保证金均直接支付给北京奈伦公司，亦由北京奈伦公司向首都信息发展公司开具相应发票，故我公司不应承担连带责任。四、根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条规定，连带责任由法律规定或者当事人约定。首都信息发展公司要求我公司承担连带责任既无法律规定又双方之约定，应驳回其请求。五、保全费非本案之必须，保全费系首都信息发展公司因自身原因造成该损失的扩大，诉讼费由法院依法判决。因我公司不应承担连带责任，故前述费用均不应由我公司承担。

根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：

2019年9月30日，北京奈伦公司（出租方、甲方）与首都信息发展公司（承租方、乙方）就奈伦大厦电梯楼层16和17层（实际楼层为13和14层）房屋租赁事宜签订合同编号为2019-NLDS-009的《房屋租赁合同》，约定甲方为奈伦大厦的受托管理单位，有权出租奈伦大厦。乙方对租赁房屋用于办公使用，计租面积3 618.6平方米。房屋交付日为2019年10月15日。装修期为2019年10月15日至2020年1月31日，计租日从2020年2月1日计算。租期5年，自约定计租日起算至2025年1月31日届满，共60个月。租金（含物业费），按计租面积计算，租金及物业费合计租金为5.8元/天/平方米，第4、5年租金（含物业费）单价在5.8元/天/平方米的基础上递增6%，即租金为6.1元/天/平方米。物业费按计租面积计算，每月每平方米30元。装修期物业费不含税358 446.23元，税金21 506.77元，含税为379 953元。乙方在合同签订后10个工作日内向甲方支付装修期物业费379 953元，合同签订后租金以每3个月支付一次，第一次租金支付日期为乙方在合同签订后10个工作日内向甲方支付3个月的房屋租金（含物业费）1 915 144.05元。乙方在合同签订后10个工作日内向甲方支付相当于2个月的租金（含物业费）作为租赁保证金，即1 276 762.7元。本合同由专有条款、通用条款、补充条款及附件构成，专有条款与本合同其他部分构成一个完整的整体，各组成部分应能互相解释、互为说明，不可分割。除本合同中另有约定外，其解释顺序如下：第一部分，补充条款；第二部分，专有条款；第三部分，通用条款；第四部分，附件。其中《奈伦大厦运营管理委托协议》系附件之一。通用条款中约定：因甲方违反本合同约定导致乙方无法合法地占有、独占使用租赁房屋，在接到乙方书面通知后30天内未能补救的，乙方有权经书面通知甲方，立即解除合同。因甲方违约导致乙方终止合同，甲方应赔偿乙方相当于三个月租金及物业费的违约金。上述合同附件《奈伦大厦运营管理委托协议》约定：内蒙古奈伦公司作为甲方（委托人），北京奈伦公司作为乙方（代理人），就甲方委托乙方管理奈伦大厦等有关事宜，达成协议如下：甲方将坐落于北京市丰台区六里桥1号奈伦大厦委托乙方出租，并委托乙方为奈伦大厦物业管理单位。委托期限自2018年9月20日至2028年9月19日，在甲方无书面撤销本委托协议的情况下持续有效。甲方委托乙方对奈伦大厦进行管理及服务，服务内容包括但不限于所有该奈伦大厦规划红线范围内所有公共、地上及地下建筑物及公共设施及附属配套设施的出租、管理、养护、维修、运行等职责，并承担相应的管理责任。由乙方代表甲方与承租人签订有关房屋租赁协议，并代表甲方签署与上述事宜有关的一切文件，乙方负责人作为合同的签署人。乙方代表甲方收取租金、物业管理费、押金等与房屋租赁有关的款项，并将奈伦大厦所得收益汇入甲方监管乙方名义开设的账户中。在委托管理期间，所发生的一切出租、管理、运行事务由乙方负责处置，所引发的相关法律事务由乙方自行承担。

2019年10月16日，首都信息发展公司向北京奈伦公司支付装修期物业费379 953元及3个月房屋租金（含物业费）          1 915 144.05元，合计2 295 097.05元。2019年10月18日，首都信息发展公司向北京奈伦公司支付租赁保证金1 276 762.7元。上述款项共计3 571 859.75元。

因北京奈伦公司未按照《房屋租赁合同》约定的交付日期向首都信息发展公司交付涉案房屋，2019年10月24日，首都信息发展公司向北京奈伦公司发出催告函，要求北京奈伦公司尽快保障其按照合同享有的权利。北京奈伦公司于2019年10月25日签收催告函。至今，北京奈伦公司仍未向首都信息发展公司交付涉案房屋。2019年11月20日，首都信息发展公司向本院申请财产保全，要求冻结北京奈伦公司名下银行存款5 487 003.8元。2019年11月20日，本院依法作出（2019）京0106财保989号民事裁定书，裁定冻结北京奈伦公司名下银行存款5 487 003.8元。首都信息发展公司支付保全费5000元。现首都信息发展公司诉至本院，要求解除与北京奈伦公司签订的《房屋租赁合同》；要求北京奈伦公司返还已支付的物业费、房屋租金、租赁保证金共计3 571 859.75元、支付违约金1 915 144.05元；要求判令内蒙古奈伦公司就上述诉讼请求承担连带责任，要求判令北京奈伦公司、内蒙古奈伦公司承担本案保全费5000元及诉讼费。审理中，北京奈伦公司同意解除《房屋租赁合同》，同意返还已交的物业费、房屋租金、租赁保证金共计3 571 859.75元，不同意支付违约金及保全费。内蒙古奈伦公司不同意承担连带责任，不同意首都信息发展公司的全部诉讼请求。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向另一方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，首都信息发展公司与北京奈伦公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现首都信息发展公司、北京奈伦公司均同意解除合同，北京奈伦公司亦同意返还物业费、房屋租金、租赁保证金，本院不持异议。故对首都信息发展公司要求解除与北京奈伦公司签订的《房屋租赁合同》及要求北京奈伦公司返还物业费、房屋租金、租赁保证金的诉讼请求，本院应予支持。北京奈伦公司未按约定将诉争房屋交付首都信息发展公司，系违约行为，应当承担违约责任。因双方约定的违约金过高，本院予以适当调整。故对首都信息发展公司要求北京奈伦公司支付违约金的合理诉讼请求，本院予以支持。首都信息发展公司要求内蒙古奈伦公司承担连带责任，无事实及法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：

一、解除首都信息发展股份有限公司与北京奈伦物业管理有限责任公司于二〇一九年九月三十日就奈伦大厦电梯楼层16层和17层（实际楼层为13和14层）房屋签订的合同编号为2019-NLDS-009的《房屋租赁合同》；

二、北京奈伦物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内返还首都信息发展股份有限公司物业费379 953元、房屋租金（含物业费）1 915 144.05元、租赁保证金1 276 762.7元，共计       3 571 859.75元；

三、北京奈伦物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内给付首都信息发展股份有限公司违约金1 276 763元；

四、驳回首都信息发展股份有限公司其他诉讼请求。

如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50 209元，由首都信息发展股份有限公司负担4620元（已交纳），由北京奈伦物业管理有限责任公司负担45 589元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由北京奈伦物业管理有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审　　判　　员　　　刘　辉

二〇二〇年六月十七日

书　　记　　员　　　李　琳