北京迪兴市政工程有限公司与北京军海医院有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市大兴区人民法院

民 事 判 决 书

(2018)京0115民初12070号

原告（反诉被告）：北京迪兴市政工程有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇双羊路15号。

法定代表人：温绍山，董事长。

委托诉讼代理人：钟杰，北京市坤宇律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘继华，北京市坤宇律师事务所实习律师。

被告（反诉原告）：北京高科医院有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区经海二路6号1号楼。

法定代表人：辛钇成，执行董事。

被告（反诉原告）：北京军海医院有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区经海三路3号1幢。

法定代表人：***，执行董事。

委托诉讼代理人：王红艳，女，该公司工作人员。

以上二被告共同委托诉讼代理人：范文彦，北京市中银律师事务所律师。

原告（反诉被告）北京迪兴市政工程有限公司（以下简称迪兴市政公司）与被告（反诉原告）北京高科医院有限公司（以下简称高科医院公司）、被告（反诉原告）北京军海医院有限公司（以下简称军海医院公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。迪兴市政公司的委托诉讼代理人钟杰、刘继华，高科医院公司及军海医院公司共同委托诉讼代理人范文彦，军海医院公司的委托诉讼代理人王红艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

迪兴市政公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认迪兴市政公司与高科医院公司签订的《房屋租赁合同》于2018年6月1日解除；2、判令高科医院公司将x街x号院6459.6平方米楼房及其配套设施腾空并返还；3、判令高科医院公司给付租金2421889元（自2017年9月10日起至2018年5月31日止），军海医院公司对上述债务承担连带责任；4、判令高科医院公司支付房屋占用费（按9156元/天，自2018年6月1日起至实际腾空返还之日止），军海医院公司对上述债务承担连带责任；5、判令高科医院公司给付滞纳金400802元（自2017年9月21日起至2018年5月31日止），军海医院公司对上述债务承担连带责任；6、判令高科医院公司给付滞纳金（以2421.88元/天为标准，自2018年6月1日起至租金结清之日止），军海医院公司对上述债务承担连带责任；7、本案诉讼费由高科医院公司、军海医院公司承担。事实和理由：2012年6月8日，迪兴市政公司与北京军海医院签订了《租赁合同》，约定北京军海医院租用迪兴市政公司位于x街x号院的6459.6平方米房屋及配套设施，租期20年，自2012年6月10日至2032年6月9日，租金每5年增长一次，其中2017年6月10日至2022年6月9日的租金标准为1.42元/平方米/天，每年租金为3342116元，按季预付。合同约定如北京军海医院拖欠租金超过10日，北京军海医院除需支付拖欠的全部租金外，此后每逾期一日，需向迪兴市政公司缴纳所欠租金总额的1‰的滞纳金，逾期超过30天的，迪兴市政公司有权终止协议，北京军海医院需赔偿迪兴市政公司因此造成的损失。2016年6月，迪兴市政公司、北京军海医院、高科医院签订《合同主体变更三方协议》，高科医院取代军海医院成为《租赁合同》的承租方。协议约定，北京军海医院承诺高科医院未能履行租赁合同下的义务，则由军海医院继续承担。2016年6月14日，高科医院更名为高科医院公司，2017年10月30日，北京军海医院更名为军海医院公司。高科医院公司应当于2017年9月10日前支付2017年9月10日至2017年12月9日的租金835529元，于2017年12月10日前支付2017年12月10日至2018年3月9日的租金835529元，于2018年3月10日前支付2018年3月10日至2018年5月31日的租金750831元，以上租金合计2421889元。迪兴市政公司多次致函高科医院公司，高科医院公司仍未支付租金及滞纳金，故迪兴市政公司诉至法院，望判如诉请。

高科医院公司及军海医院公司辩称，迪兴市政公司与军海医院公司租赁合同尚未解除，合同只是产生了纠纷，不同意解除合同，一旦解除合同，军海医院公司会面临破产。虽然军海医院公司在2012年与迪兴市政公司签订了合同，但在2016年的时候已经通过合同主体变更，将合同的所有承租人权益转让给了高科医院公司，且在此期间实际使用方为高科医院公司，应当由高科医院公司承担与迪兴市政公司的纠纷，只有在高科医院公司无力支付时军海医院公司才承担连带责任。迪兴市政公司应当按照约定和承诺满足在20年内持续、不间断的使用出租房屋及土地达到用于商业使用即开办医院的资格和条件。因迪兴市政公司提供的房屋不能满足合同的条件，在未达到条件之前，高科医院公司有权拒绝给付租金。迪兴市政公司无权单方解除合同，其发出解除通知书及封门是根本违约行为，应当承担违约责任，故高科医院公司不应当支付自2018年6月1日起的租金或占用费。迪兴市政公司已经于2018年6月1日起控制租赁物，迪兴市政公司应将房屋恢复原状，故迪兴市政公司要求腾房的诉讼请求应予以驳回；涉案房屋至今无法取得工商执照；高科医院公司作为承租方已经对涉案房屋进行装修改造。综上，高科医院公司及军海医院公司提出如下反诉请求：1、确认迪兴市政公司的解除通知无效，判令迪兴市政公司继续履行合同并办理相关手续，向高科医院公司及军海医院公司提供符合商业用途的房屋；2、判令迪兴市政公司退还租金6269836元；3、反诉费由迪兴市政公司承担。

针对高科医院公司及军海医院公司的反诉请求，迪兴市政公司辩称，迪兴市政公司已经依法行使解除权。在合同履行期限内，高科医院公司及军海医院公司不及时给付租金，迪兴市政公司分别于2017年9月至12月向高科医院公司及军海医院公司催交租金，高科医院公司及军海医院公司的相关人员签字确认，但至今仍未支付。高科医院公司及军海医院公司从未提出关于房屋用途以及是否能够开办医院系迪兴市政公司的原因，在催缴租金无果后，迪兴市政公司于2018年5月行使了解除权，通知高科医院公司及军海医院公司涉案租赁合同于2018年6月1日解除。因双方租赁合同合法有效，高科医院公司及军海医院公司退还租金的反诉请求，无事实及法律依据。在双方签订租赁合同时，涉案房屋已经取得房产证，房屋用途为工业，高科医院公司及军海医院公司打算作为商业经营使用，迪兴市政公司没有协助或帮助高科医院公司及军海医院公司开办医院的义务。

当事人双方围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对双方提交的证据本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月8日，迪兴市政公司（甲方）与北京军海医院（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于x街x号x号楼出租给北京军海医院，建筑面积6459.6平方米，乙方承租上述房屋作为商业使用，事先未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋使用用途。租赁期限为20年，即从2012年6月10日起至2032年6月9日止；计租日期自2013年1月1日起至2032年6月9日止。2012年6月10日至2017年6月9日，年租金3182968元；2017年6月10日至2022年6月9日，年租金3342116元。乙方应在2012年12月31日前支付2013年1月1日至2013年3月9日的租金592991元，而后租金每三个月支付一次，即在每年的3月10日前、6月10日前、9月10日前、12月10日前预交租金并汇入甲方指定开户银行账户；乙方违反本合同的约定未如期支付甲方租金，如拖延超过10天的，乙方除需支付拖欠的全部租金外，此后每逾期一日，需向甲方缴纳所欠租金总额的1‰的滞纳金，逾期超过30天的，甲方有权终止本协议，乙方须赔偿甲方因此造成的损失。任何一方未履行本合同项下的任一条款的应视为违约，除本合同另有约定的除外，违约方应在收到守约方发出的具体说明违约情况的通知后三十日内纠正该违约行为。如三十日内违约方没有纠正，则守约方有权终止本合同，并且违约方赔偿守约方因此而遭受的一切损失。一方严重违约，致使本合同无法履行，守约方可提前一个月书面通知另一方终止合同。

租赁合同签订后，迪兴市政公司（甲方、出租方）与北京军海医院（乙方、原承租方）、北京高科医院（丙方、现承租方）签订《合同主体变更三方协议》，约定甲乙双方于2012年6月8日签订的《租赁合同》，用途实际为丙方的设置的经营场地，租赁期限至2032年6月9日止，且丙方已实际使用并支付租金至今。乙方拟将于2012年6月8日与甲方签订的上述租赁合同中承租方的全部权利和义务无偿变更给丙方。三方协商如下：1、本协议各方同意丙方取代乙方成为上述既有合同的现“承租方”；2、乙、丙双方须保证丙方具有履行本协议所需资质和条件，如因不具备相关资质和条件给甲方造成损失的，由乙丙双方承担连带赔偿责任；3、丙方承诺其已经仔细阅读及了解租赁合同下的所有内容，并同意承租乙方在租赁合同下位于x街x号院的x号楼的所有权利和义务；丙方承诺使用期内完全遵守原租赁合同下的各项条款、条文，接受原租赁合同约定的甲方物业管理条文；……5、乙方承诺若丙方未能履行租赁合同下的义务，则由乙方继续承担。

自2017年9月起，迪兴市政公司曾多次向高科医院公司催缴租金，且于2018年5月24日向涉案房屋送达《解除租赁关系、收回房屋、催缴租金的通知》，载明自2018年6月1日起，迪兴市政公司解除与高科医院公司关于6459.6平方米房屋及其配套设施的租赁关系……高科医院公司至今未交纳欠付租金。

另查，2016年6月14日，北京高科医院更名为北京高科医院有限公司。2017年10月30日，北京军海医院将企业名称变更为北京军海医院有限公司。

在本案审理过程中，双方均认可签订合同时双方均知悉涉案房屋性质为厂房，合同签订后因涉案房屋无法通过消防、环评及工商注册，故不具备开办医院条件。经释明，高科医院公司、军海医院公司坚持要求继续履行合同。迪兴市政公司认可军海医院支付保证金530495元，高科医院及军海医院对此未提出异议。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中迪兴市政公司与军海医院公司签订《租赁合同》以及迪兴市政公司、军海医院公司、高科医院公司三方签订《合同主体变更三方协议》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同当事人应当严格依照合同约定履行各自的义务。本案争议的焦点之一系违约责任的承担。首先，《租赁合同》约定“承租上述房屋作为商业使用，事先未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋使用用途”；双方均认可在签订《租赁合同》过程中迪兴市政公司出示了房屋产权证，在房屋产权证上载明规划用途为“厂房”。基于上述情况，本院认为迪兴市政公司在签订合同过程中并不存在隐瞒房屋性质的情况，高科医院公司、军海医院公司在承租房屋时对涉案房屋的性质应属明知，在明知涉案房屋系“厂房”的情况下签订的《租赁合同》及《合同主体变更三方协议》。其次，高科医院公司、军海医院公司作为从事经营范围与医疗相关的企业，其应对涉案房屋是否符合开办医院条件作出判断，迪兴市政公司作为出租方其义务为提供符合合同约定及房屋产权证一致的房屋，且迪兴市政公司并未在《租赁合同》中对上述事项作出过承诺；最后，在发现涉案房屋无法实现合同目的的情况下，高科医院公司、军海医院公司应积极与出租方沟通协调租赁合同的履行问题，而不应以不支付租金的方式消极处理。高科医院公司、军海医院公司均未提交证据证明其因房屋性质问题与迪兴市政公司进行过沟通。综合上述情况，高科医院公司、军海医院公司未按照合同约定给付租金的行为已经构成违约。根据相关法律规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。在合同履行过程中，高科医院公司未提供证据证明其已将涉案房屋交付迪兴市政公司，且高科医院公司认可有物品存放在涉案房屋内，故迪兴市政公司于2018年5月24日向高科医院公司送达《关于解除租赁关系、收回房屋、催缴租金的通知书》，通知其双方租赁合同自2018年6月1日解除，于法有据，迪兴市政公司与高科医院公司签订的《租赁合同》于2018年6月1日解除；高科医院公司、军海医院公司要求确认迪兴市政公司的解除通知无效的反诉请求，于法无据，本院不予支持；高科医院公司、军海医院公司要求继续履行合同并办理相关手续提供符合商业用途的房屋的反诉请求，涉案房屋无法实现上述目的，故对该项诉讼请求，本院不予支持。高科医院公司、军海医院公司要求退还租金6269836元的反诉请求，因高科医院公司、军海医院公司在承租涉案房屋时明知房屋性质为厂房，且占有使用了该房屋，故其要求退还租金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。

关于迪兴市政公司要求高科医院公司将x街x号院6459.6平方米楼房及其配套设施腾空并返还的诉讼请求，因高科医院公司未提供证据证明其已将涉案房屋腾空并返还，故对于该项诉讼请求，本院予以支持。鉴于在《合同主体变更三方协议》中军海医院公司承诺若高科医院公司未能履行租赁合同下的义务，则由军海医院公司继续承担，故合同解除后，军海医院公司亦负有腾空并返还上述房屋及其配套设施的义务。

关于迪兴市政公司要求给付租金2421889元（自2017年9月10日起至2018年5月31日止）的诉讼请求，证据充足，本院对此不持异议，军海医院公司对上述债务承担连带责任；扣除军海医院公司已经给付房屋押金530495元，高科医院公司、军海医院公司仍需给付房屋租金1891394元。

关于迪兴市政公司要求高科医院公司给付滞纳金400802元（自2017年9月21日起至2018年5月31日止）及滞纳金（以2421.88元/天为标准，自2018年6月1日起至租金结清之日止），的诉讼请求，根据租赁合同约定，承租方拖欠房租超过10天的，需向出租方交纳滞纳金，故迪兴市政公司要求违约方支付合同存续期间的滞纳金于法有据，本院予以支持。关于滞纳金的数额，现高科医院公司、军海医院公司要求主张的滞纳金数额过高，本院根据公平原则，结合解除合同对双方造成的实际损失依法对滞纳金数额予以调整。军海医院公司对上述债务承担连带责任。

关于迪兴市政公司要求高科医院公司支付房屋占用费（按9156元/天，自2018年6月1日起至实际腾空返还之日止）的诉讼请求，因双方均认可涉案房屋已经上锁，但均不认可涉案房屋是由己方上锁，考虑到高科医院未提供证据证明其已将涉案房屋交付给迪兴市政公司，且在审理过程中明确表示拒绝腾房，故因合同解除后高科医院公司继续控制占用涉案房屋，依法应当支付给迪兴市政公司房屋占用费，占用费应参照租赁合同房租计算标准进行计算。需要指出，根据案涉三方协议约定，高科医院公司未能履行租赁合同下的义务，军海医院公司根据三方协议应继续承担，故军海医院公司对上述给付义务负有连带责任。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、确认北京迪兴市政工程有限公司与北京高科医院有限公司的租赁合同关系于2018年6月1日解除；

二、北京高科医院有限公司、北京军海医院有限公司于本判决生效之日起十日内将x街x号院6459.6平方米楼房及其配套设施腾空并返还北京迪兴市政工程有限公司；

三、北京高科医院有限公司、北京军海医院有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京迪兴市政工程有限公司房屋租金

1891394元；

四、北京高科医院有限公司、北京军海医院有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京迪兴市政工程有限公司滞纳金

150000元；

五、北京高科医院有限公司、北京军海医院有限公司于本判决生效之日起十日内给付房屋占用费（按9156元/天的标准，自2018年6月1日起至实际腾空返还之日止）；

六、驳回北京迪兴市政工程有限公司的其他诉讼请求；

七、驳回北京高科医院有限公司、北京军海医院有限公司的全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费288882元，由北京高科医院有限公司、北京军海医院有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费27844元，由北京高科医院有限公司、北京军海医院有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审　判　长　　齐伟龙

审　判　员　　肖　爽

人民陪审员　　刘秀敏

二〇一九年十二月二十七日

书　记　员　　孙营民