某某、睢县金地源新农村开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

河南省商丘市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫14民终6089号

上诉人（原审被告）：***，男，1967年12月12日出生，汉族，住河南省商丘市。

委托诉讼代理人：睢祥兴，河南卓衡律师事务所律师。

上诉人(原审被告)：睢县金地源新农村开发有限公司，住所地河南省睢县潮庄镇开发区。

法定代表人：李松领，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：孙永罡，河南三友律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：吴彬，男，1974年2月10日出生，回族，住河南省睢县。

委托诉讼代理人：刘敏，河南平民律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：河南省幸福建筑装饰工程有限公司，住所地河南省商丘市文化东路179号。

法定代表人：郭霞，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：吕梦维、王如梦（实习），河南瀛宋律师事务所律师。

上诉人***、睢县金地源新农村开发有限公司（以下简称睢县金地源开发公司）因与被上诉人吴彬、河南省幸福建筑装饰工程有限公司（以下简称河南省幸福建筑装饰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省睢县人民法院（2021）豫1422民初3838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：ｌ、判令撤销一审民事判决书,发回重审或依法改判***不承担责任。2、本案一、二审诉讼费用由吴彬承担。事实和理由第一、一审法院认定事实错误。1、2018年7月4日,睢县金地源开发公司与吴彬签订买卖合同,以40万元的价格将位于睢县房屋销售给吴彬,***只是个人,而此处的新农村社区房产睢县金地源开发公司开发的,***只是代表睢县金地源开发公司与吴彬签订协议,***的行为是职务行为,不应由***承担归还钱款及赔偿的责任。2、吴彬已经实际占有诉争的25号房屋。虽然,Ｂ区25号房屋由案外人韩新义以睢县金地源开发公司的名义于2018年2月10日销售给了王国旗。王国旗曾起诉韩新义与睢县金地源开发公司,请求确认2018年2月10日签订的商品房买卖协议有效,睢县法院作出（2020）豫1422民初202号民事判决,确认王国旗与睢县金地源开发公司于2018年2月10日签订的房屋买卖合同合法有效。此判决也只是确认了合同效力,是债权效力,不是物权效力,王国旗应向韩新义、睢县金地源开发公司主张履行合同。而涉案房产是小产权房,在无法完成房产证登记的情况下,吴彬的买卖协议已经完全履行,协议履行完毕,吴彬装修房屋起到了物权法上的公示效果。后吴彬自动放弃权利,自己有过错责任。第二、一审法院适用法律错误。1、原审法院认定解除合同,解除合同的前提是合同有效,而事实上***与吴彬签订的房屋买卖协议无效。原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,而此司法解释依据的上位法是:《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律。在《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产,不得转让:（五）权属有争议的;（六）未依法登记领取权属证书的;（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;（二）按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。《合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释（2003）7号第二条:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。综上,原审法院认定是商品房买卖合同,睢县项目是睢县金地源开发公司开发的,至今没有规划许可证、国有土地使用权证，更没有预售许可证。吴彬与睢县金地源开发公司签订的房屋买卖合同是无效合同。2、本案不存在赔偿责任。吴彬签订买卖合同,对于自己购买证件不齐全房屋的行为,有过错,应承担过错责任,《合同法》第五十八条:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”即使是赔偿,也是适用的填平规则,而原审直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条是法律适用错误。而本案情形也不符合此条规定的内容,第一,不是商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;第二,合同不符合商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,本案中,2018年2月10日,韩新义以睢县金地源开发公司名义将房屋卖给王国旗,与吴彬签订买卖合同后又出卖给第三人。综上,***认为一审法院认定事实错误,适用和理解法律不对。***望二审法院查清事实,依法支持***的上诉。

吴彬针对***上诉请求和理由辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。

河南省幸福建筑装饰公司针对***上诉请求和理由辩称，***上诉请求不涉及河南省幸福建筑装饰公司，其不予答辩。

睢县金地源开发公司针对***上诉请求和理由辩称，***自称卖给吴彬的房屋是代表睢县金地源开发公司，不认可。***不是睢县金地源开发公司的员工，而是河南省幸福建筑装饰公司的员工，***在合同上签字系代表河南省幸福建筑装饰公司履行职务行为。

睢县金地源开发公司上诉请求：1、依法撤销一审民事判决书之第一、二、三项判决即解除2018年7月4日涉案B区25号房屋的买卖合同和判决生效10日内返还购房款20万元并赔偿损失15万元以及驳回对河南省幸福建筑装饰公司的诉讼请求;2、改判驳回***承担返还20万元并赔偿损失15万元的诉讼请求或将本案发回重审;3、一、二审诉讼费用,由吴彬及***承担。事实和理由:一、一审法院认定事实错误。一审法院认定的中心社区项目分A区和B区。河南省幸福建筑装饰公司开发了A区,***开发了B区。A区、B区的房屋以睢县金地源开发公司的名义销售,该认定没有证据证实。***与河南省幸福建筑装饰公司在2013年10月8日签订合作协议,该协议签订是两方,即***和河南省幸福建筑装饰公司。***虽然在协议中有签名,***不是作为独立的一方签名,而是签在河南省幸福建筑装饰公司委托代理人一栏中签名。***是河南省幸福建筑装饰公司签订协议的代理人。该合作协议中没有A区和B区的划分。如果说***和河南省幸福建筑装饰公司内部之间划分A区和B区,那仅约束***和河南省幸福建筑装饰公司之间,对***没有约束力。根据合作协议,睢县金地源开发公司不参与房屋销售,不经手收取售房款。本案涉及到的房屋买卖协议上加盖合同专用章的编号,与睢县金地源开发公司登记备案的合同专用章编号不同。房屋买卖合同上的印章对睢县金地源开发公司没有法律约束力。二、涉案的房屋买卖合同属无效合同,一审法院判决解除并赔偿损失15万元违反法律规定。涉案的房屋建设、销售没有政府或政府职能部门批准建设、销售的任何手续,房屋买卖合同属无效合同,无效合同自始无效。无效合同只有根据过错程度返还购房款,不应判决承担不超过购房款一倍的损失。一审法院在涉案房屋没有土地证、规划许可证、竣工证明、销售许可证等情况下,认定为有效合同,违反法律规定。三、一审法院既已认定2018年7月4日的房屋买卖合同是***以睢县金地源开发公司的名义签订的,却判决***和睢县金地源开发公司返还购房款并赔偿损失,没有事实根据、没有法律依据。涉案的房屋买卖合同,一审法院认定是***以睢县金地源开发公司的名义销售的,也就是说不是睢县金地源开发公司对吴彬销售的。***是河南省幸福建筑装饰公司的委托代理人(见合作协议上的签名)。***不是睢县金地源开发公司委托销售的人员,***在睢县金地源开发公司不知情的情况下,以睢县金地源开发公司的名义实施的民事行为,对睢县金地源开发公司产生法律约束力,应由***和河南省幸福建筑装饰公司承担法律后果,正如本案涉及到的20号房屋,***单方保证吴彬可以入住,否则由***一人承担法律责任。吴彬接受***的保证,再次印证涉案房屋买卖合同与睢县金地源开发公司无关。

吴彬针对睢县金地源开发公司上诉请求和理由辩称，睢县金地源开发公司有出售房屋的权利，且加盖有睢县金地源开发公司合同专用章，睢县金地源开发公司应依法返还购房款及赔偿损失。

***针对睢县金地源开发公司上诉请求和理由辩称，***在房屋买卖合同上签字，并加盖有睢县金地源开发公司合同专用章，证明***履行的是职务行为。***以个人能力解决20号房屋，但也不能免除合同相对方的责任。其他的意见同睢县金地源开发公司。

河南省幸福建筑装饰公司针对睢县金地源开发公司上诉请求和理由辩称，睢县金地源开发公司对河南省幸福建筑装饰公司上诉请求和理由不能成立，应依法予以驳回。

吴彬向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与三被告签订的房屋买卖合同；2、判令三被告共同偿还购房款40万元及装修损失34000元，并承担已付购房款一倍的赔偿责任即40万元；3、诉讼费、保全费、律师费由三被告负担。

一审法院认定事实：被告河南省幸福建筑装饰公司与被告睢县金地源开发公司于2013年10月8日签订一份协议书，约定：双方合作开发位于睢县项目，由被告睢县金地源开发公司提供土地，由被告河南省幸福建筑装饰公司出资建设，房屋归河南省幸福建筑装饰公司销售，利润归被告睢县金地源开发公司与被告河南省幸福建筑装饰公司分配（净利润各占50％）。该新农村中心社区项目分为Ａ区和Ｂ区，在实际开发过程中，被告河南省幸福建筑装饰公司实际投资开发了Ａ区，Ａ区房屋是被告河南省幸福建筑装饰公司负责销售的，房款是被告河南省幸福建筑装饰公司收取的，但都是以被告睢县金地源开发公司的名义对外销售的。同样，该新农村中心社区Ｂ区的项目是由被告***实际出资开发的，房屋是被告***以被告睢县金地源开发公司的名义对外销售的，房款是***收取的。2018年7月4日，被告***以被告睢县金地源开发公司的名义与原告吴彬签订一份买卖合同，以40万元的价格将位于睢县房屋销售给原告吴彬。原告于2018年7月4号交付给***25万元购房款，于2019年10月26日交付给***15万元购房款。后发现涉案的Ｂ区20号房屋于2018年2月10日卖给了案外人李恒文，李恒文转卖给了案外人吴孝彪，原告吴彬与吴孝彪因房屋归属问题发生了争执。涉案的Ｂ区25号房屋由案外人韩新义以被告睢县金地源开发公司的名义于2018年2月10日销售给了王国旗。王国旗曾起诉被告韩新义与被告睢县金地源开发公司，请求确认王国旗与二被告于2018年2月10日签订的商品房买卖协议有效，法院经过审理作出（2020）豫1422民初202号民事判决，确认王国旗与被告睢县金地源开发公司于2018年2月10日签订的房屋买卖合同合法有效。目前涉案的Ｂ区25号房屋已经由王国旗占有，原告无法管理使用。原告吴彬发现其购买的两套房屋销售给他人后，与三被告协商解决未果，引起本案诉讼。庭审后，原告就涉案的Ｂ区20号房屋已经与被告***私下达成和解，被告***保证原告能够顺利入住涉案的Ｂ区20号房屋，并保证该房屋不再有争议。如果有争议，***愿意退还原告20万元购房款，并赔偿原告装修损失，同时赔偿原告一倍的购房款20万元。原告吴彬向法院提交书面情况说明，请求法院对20号房屋的买卖合同暂时不予处理。

一审法院认为，被告睢县金地源开发公司提供睢县项目土地，被告***投资建设该项目Ｂ区的房屋，被告***以被告睢县金地源开发公司名义与原告吴彬于2018年7月4日签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，对双方均有法律约束力，当事人双方应当按照约定履行各自的义务。关于被告睢县金地源开发公司辩称的不是其与原告签订的合同，该合同无效的意见，不能成立，理由为：1、原告吴彬提供的购房合同上有被告睢县金地源开发公司加盖的合同专用章，原告有理由相信是睢县金地源开发公司将房屋出售给原告的；2、被告***是涉案房屋的实际投资人，其与被告睢县金地源开发公司是合作关系，***以被告睢县金地源开发公司名义销售给原告涉案房屋的行为足以使原告相信***的行为能够代表睢县金地源开发公司；3、被告睢县睢县金地源开发公司自称其从未销售过睢县的任何一套房屋，实际上该社区的房屋很多已经以睢县金地源开发公司的名义销售完毕。本案中，原告购买涉案房屋后发现涉案房屋又以被告睢县金地源开发公司名义销售给他人，导致原告不能实现合同目的，原告有权要求解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告***与被告睢县金地源开发公司系违约方，应当赔偿原告的损失，根据当时的法律规定，原告有权请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告吴彬与被告***就涉案的Ｂ区20号房屋已经私下达成和解协议，原告请求法院对该房屋的买卖合同不予处理，法院予以准许。考虑到涉案的Ｂ区25号房屋已经销售给案外人王国旗的实际情况，并结合原告吴彬已经装修的事实，法院酌定被告***与被告睢县金地源开发公司赔偿原告15万元。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，举证不能的应当承担举证不能的不利后果。本案被告河南省幸福建筑装饰公司从形式上来说不是合同的相对人，实际上不是涉案房屋的投资开发人，原告亦未举出证据证明其应当承担责任。因此，原告要求被告河南省幸福建筑装饰公司返还购房款及利息的诉求，于法无据，不予支持。原告主张的涉案的Ｂ区25号房屋的装修损失34000元，因原告所举证据形式不合法，达不到原告的证明目的，原告对此应承担举证不能的不利后果。综上所述，原告吴彬于2018年7月4日与被告睢县金地源开发公司、被告***签订的Ｂ区25号房屋的房屋买卖合同应当予以解除，共同返还原告20万元购房款，并承担15万元的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除被告***以被告睢县金地源新农村开发有限公司名义于2018年7月4日与原告吴彬签订的涉案的Ｂ区25号房屋的房屋买卖合同；二、被告***与被告睢县金地源新农村开发有限公司于判决生效后10日内返还原告吴彬购房款20万元，并赔偿原告吴彬15万元；三、驳回原告吴彬对被告河南省幸福建筑装饰工程有限公司的诉讼请求；四、驳回原告吴彬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6070元，由被告***与被告睢县金地源新农村开发有限公司共同负担。

本院二审期间，当事人均未提交新证据。

本院二审查明的事实与一审查明的相关事实基本一致。

本院认为，关于涉案房屋买卖合同效力的问题。吴彬与***、睢县金地源开发公司签订房屋买卖合同，涉案房屋位于睢县，并非是商品房，且吴彬系该社区成员，吴彬购买本社区土地上房屋，不存在合同无效的情况，故一审认定涉案房屋买卖合同有效并无不当。***、睢县金地源开发公司主张涉案房屋买卖合同无效上诉理由均不能成立。

关于***、睢县金地源开发公司应否承担返还购房款、赔偿损失及河南省幸福建筑装饰公司应否承担责任的问题。睢县金地源开发公司提供涉案项目土地，河南省幸福建筑装饰公司投资开发，二公司系合作开发关系，涉案房屋实际由***投资建设。吴彬于2018年7月4日与睢县金地源开发公司、***签订涉案房屋买卖合同，根据合同相对性，一审判决***与睢县金地源开发公司返还吴彬购房款及赔偿损失并无不当。***主张其履行睢县金地源开发公司的职务行为，但未提供相应证据证明；睢县金地源开发公司主张合同印章不是本公司印章，但其提供的证据不足以证明涉案房屋买卖合同上印章系假章，故***、睢县金地源开发公司主张不应承担返还购房款及赔偿损失上诉理由均不能成立。睢县金地源开发公司提供的证据不足以证明河南省幸福建筑装饰公司应对涉案房屋买卖合同承担责任，且河南省幸福建筑装饰公司并非涉案房屋买卖合同的相对人，睢县金地源开发公司主张应由河南省幸福建筑装饰公司承担责任上诉理由亦不能成立。

关于***、睢县金地源开发公司赔偿吴彬损失15万元是否适当的问题。本案中，吴彬购买的涉案房屋已以睢县金地源开发公司名义销售给他人，导致吴彬不能实现合同目的，***与睢县金地源开发公司系违约方，应当赔偿吴彬的损失。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，并根据履行情况和合同性质，一审法院酌定***与睢县金地源开发公司赔偿吴彬损失15万元并无不当。

综上所述，***、睢县金地源开发公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13100.00元，由***负担6550.00元，睢县金地源开发公司负担6550.00元。

本判决为终审判决。

审判长　吴　峰

审判员　白中哲

审判员　段智明

二〇二一年十二月二十四日

书记员　杨　茜