克拉玛依友联实业公司与克区香烤里拉烧烤店、某某房屋租赁合同一审民事判决书

新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）新0203民初975号

原告：克拉玛依友联实业有限责任公司，住所地：克拉玛依市准噶尔路33号。

法定代表人：高新民，系该公司董事长。

委托代理人：喻琴，克拉玛依区胜利路街道法律服务所法律工作者。

被告：克拉玛依区香烤里拉烧烤店，住所地：克拉玛依区红星路30-10、11号（红星路商业街）。

经营者：丁江丽，女，汉族，30岁，住克拉玛依区。

被告：***，男，汉族，30岁，住址同上。

原告克拉玛依友联实业有限责任公司（以下简称克友联有限公司）诉被告克拉玛依区香烤里拉烧烤店（以下简称克区香烤里拉烧烤店）、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理后，依法由审判员王太初适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告克友联有限公司之委托代理人喻琴到庭参加诉讼。被告克区香烤里拉烧烤店、***经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告克友联有限公司诉称，2015年8月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，原告将所有的准噶尔路33号友联办公室东侧340平方米门面房租给被告使用，租赁期限自2015年8月6日至2020年10月5日止，第一年的年租金为250000元，第二年租金为262500元、后三年的租金为275600元；首次房租于2015年8月25日付清，之后于每年9月1日前交纳，担保金10000元于合同签订后五日内交纳，合同同时约定，被告方出现不交纳租金或违法、违约情况时，原告可要求解除租赁合同，并要求被告支付违约金。合同签订后，原告如约将房屋交付被告使用，被告***仅于2015年9月16日缴纳50000元，克拉玛依区香烤里拉烧烤店实际业主为丁江丽，被告***为该店实际经营人。剩余租金一直拖延支付，原告多次催要未果，故原告诉至人民法院，要求依法判令：1、解除原、被告于2015年8月6日签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告租金122143.44元（2015年10月6日计算至2016年6月14日，共计8个月零8天，不到月的按日计算，租金合计172143.44元，扣除被告***已经支付的50000元租金，剩余122143.44元）；3、被告支付原告垫付的2015至2016年度暖气费11424元（2015年10月15日计算至2016年4月15日）；4、被告支付违约金75000元（250000×30%=75000元，合同约定的违约金计算标准过高，故原告主动调低，按照年租金的30%来计算，依据合同法的规定，按照不超过损失的30%来主张）；5、本案诉讼费用由被告承担。

被告克区香烤里拉烧烤店、***未答辩。

经审理查明，2015年8月6日，原告克友联有限公司与被告克区香烤里拉烧烤店签订了《房屋租赁合同》一份，主要内容约定：被告租赁原告所有的位于克拉玛依准噶尔路33号房屋；租赁期间为2015年8月6日至2020年10月5日，第一年租金计算期间为2015年10月6日至2016年10月5日，2015年8月6日至2015年10月6日为装修免租金期间；租金约定为第一年租金为250000元，第二年262500元等；付款方式为先交后用，第一年租金于2015年8月25日前一次付清，以后每年房租交款日为9月1日前；被告自行承担水电费、供暖费，原告代收；被告逾期交付租金三个月的，原告可以通知被告解除合同，被告应按照欠付租金的双倍支付违约金；合同还对其他权利义务进行了约定。合同尾部由原告在出租方处加盖印章，被告克区香烤里拉烧烤店在承租方“香烤里拉”处加盖印章，并由被告***在承租方“企业法人或委托人”处签名确认。其后双方因剩余租金发生争议，故原告诉至本院。

另查，原告克友联有限公司当庭认可，合同签订后被告交付租金50000元。

另查，被告克区香烤里拉烧烤店尚欠2015年至2016年度的暖气费11424元未交纳，原告已代为向供热公司实际交纳该笔费用。

上述事实，有当庭出示的《房屋租赁合同》、《房屋产权证》、《国有土地使用证》、暖气费发票、证明等证据及原告当庭陈述在案予以证实。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告克友联有限公司与被告克区香烤里拉烧烤店签订了《房屋租赁合同》，此系原、被告双方的真实意思表示，且内容并不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定的内容履行。合同约定付款方式为先交后用，第一年租金于2015年8月25日前一次付清，以后每年房租交款日为9月1日前，逾期交付租金三个月的，原告可以解除合同。原告当庭认可合同签订后被告交付租金50000元。原告因被告未按照合同约定时间将第一年租金支付完毕，主张解除双方签订的租赁合同，符合合同约定的解除条件，亦符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定。原告主张解除其与被告克区香烤里拉烧烤店签订的租赁合同，该诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。

原告另主张被告克区香烤里拉烧烤店支付租金122143.44元。根据合同约定，第一年租金为250000元，计算期间为2015年10月6日至2016年10月5日。自2015年10月6日计算至2016年6月14日开庭之日，共计8个月零8天，租金合计172143.44元，扣除被告已经支付的50000元租金，尚剩余122143.44元未付，故原告要求被告克区香烤里拉烧烤店支付租金122143.44元的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。原告另主张被告克区香烤里拉烧烤店支付2015年至2016年度的暖气费11424元，有新疆油田公司供热公司加盖公章的暖气费发票及出具的证明在案，予以证实原告已代为向供热公司实际交纳该笔费用。故原告要求被告克区香烤里拉烧烤店支付2015年至2016年度暖气费11424元的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。

原告另主张被告克区香烤里拉烧烤店支付违约金75000元（250000×30%=75000元）。根据庭审查明，《房屋租赁合同》约定，被告逾期交付租金三个月的，应按照欠付租金的双倍支付违约金。原告当庭诉称，其认为合同约定的违约金计算标准过高，故原告主动要求调低违约金数额，主张按照年租金的30%来计算，并诉称应当依据合同法的规定，按照不超过损失30%的标准计算违约金数额。鉴于原告当庭主动要求调低违约金数额，故本院根据原告的主张依法对违约金数额进行调整，但原告主张的违约金计算数额过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过高。鉴于原告当庭要求调低违约金数额，故本院根据原告的主张，以原告的利息损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法对原告主张的违约金数额进行适当调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。故根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，被告逾期支付租金造成的原告利息损失可以以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准进行计算。即罚息利率为中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上加收30％-50％。本院按照相应的同期银行贷款利率5%将罚息酌定为7.50%（5%×1.50），因此本院依法调整并酌定被告欠付租金的违约金为9592元（122143.44元×7.5%÷365天×294天×130%，自合同约定的支付租金时间的次日即2015年8月26日计算至判决之日即2016年6月15日），超出部分不予支持。

原告诉称被告***系被告克区香烤里拉烧烤店的实际经营者，但其并未提供相应的证据进行证实，且涉案《房屋租赁合同》中，尾部由被告克区香烤里拉烧烤店在承租方“香烤里拉”处加盖印章，并由被告***在承租方“企业法人或委托人”处签名确认。据此，被告***在合同中签字应认定系职务或代理行为，故原告该诉称意见缺乏相应的事实及法律依据，本院依法不予采信。原告要求被告***共同承担责任的主张依法不能成立，本院依法不予支持。

被告克区香烤里拉烧烤店、***经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其放弃当庭答辩及质证的权利，由此产生的对其不利的法律后果由其自行承担。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条、第一百七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

一、原告克拉玛依友联实业有限责任公司与被告克拉玛依区香烤里拉烧烤店于2015年8月6日签订的《房屋租赁合同》自2016年6月15日起解除；

二、被告克拉玛依区香烤里拉烧烤店向原告克拉玛依友联实业有限责任公司支付房屋租金122143.44元；

三、被告克拉玛依区香烤里拉烧烤店向原告克拉玛依友联实业有限责任公司支付2015年至2016年度暖气费11424元；

四、被告克拉玛依区香烤里拉烧烤店向原告克拉玛依友联实业有限责任公司支付违约金9592元；

以上二、三、四项合计143159.44元，由被告克拉玛依区香烤里拉烧烤店于本判决生效之日起十日内原告克拉玛依友联实业有限责任公司支付完毕；

五、驳回原告克拉玛依友联实业有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2214.26元、保全费1770元、邮寄送达费64.80元，由原告克拉玛依友联实业有限责任公司负担1270.06元，被告克拉玛依区香烤里拉烧烤店负担2779元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。

审判员　王 太 初

二〇一六年六月十五日

书记员　阿依努尔