某某、深圳市某某建筑工程有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

广东省梅州市梅县区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤1403民初290号 原告：***，男，1974年7月9日出生，汉族，住址：广东省梅州市梅县区。 委托诉讼代理人：***，系广东厚载律师事务所律师。 被告：深圳市***建筑工程有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区莲塘街道仙湖社区国威路72号莲塘第一工业区108栋301。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，系该公司总经理助理。 被告：***，男，1978年10月26日出生，汉族，住址：广东省兴宁市。 原告***与被告深圳市***建筑工程有限公司（以下简称：***公司）、***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年2月3日立案后，依法适用简易程序，于2023年3月17日公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***，被告***公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告***经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告2019年12月4日签订的《合作开发协议书》；二、判决被告返还合作建房款壹拾陆万元整（160000元）及从合作建房款收取之日，即2019年12月6日起至还清欠款之止按月利率6%计算的利息；三、判决被告双倍返还定金陆万元（60000元）；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。 庭审中，原告当庭变更诉请第二、三项：判令被告返还购房款160000元，赔偿违约金30000元，总金额190000元，按160000元为基数，自2019年12月1日起至还清欠款之日，按年利率6%计算的利息。 事实和理由：被告***称其是梅州市梅县区槐村“年丰大厦”总承包方，有工程抵款房出售。2019年12月4日原告与被告签订《合作开发协议书》，约定原告交纳160000元以合作方式购买被告名下的抵付工程款的A栋10层02房，并当即交定金30000元。协议由被告***签字，加盖被告深圳市***建筑工程有限公司“年丰大厦项目专用章”。被告在协议后面承诺“1、保证于2020年8月底前办理商品房网签手续；2、保证于2021年1月31日前交房；3、保证房产权的年限为70年；4、如有违约愿意承担30000元违约金”。先后于2020年8月31日下午支付现金给被告***50000元；协议签订后，同月6日，原告再次交纳130000元合作款(该款根据***指定转让***账户)。协议履行期限过后，被告于2022年5月27日与原告再次签订《协议书》，承诺2022年6月1日办理网签按揭手续，否则承担违约金30000元。此后被告以各种理由和借口未与原告签订《商品房买卖合同》。其行为严重损害了原告的合法权益。整个过程，被告严重违约，原告主张解除合同应予支持。被告除返还原告合作建房款及利息损失外，应赔偿损失。被告***公司是涉案年丰大厦的施工单位，也是***的合作开发方，应对原告合同承担共同义务和责任。故此，被告***公司应与***共同承担责任。 被告***公司辩称，一、被告***公司并未与原告当事人签订任何书面协议，并非其提交的《合作开发协议书》的甲方与原告签订协议书，且收取其款项的是被告***，合作开发协议书上加盖的印章并非被告***公司的法定公章，被告***公司从未授权***刻制该印章，也从未授予该印章，且按行业惯例，该印章显示是项目专用章，项目专用章即便用也只能用于项目报建，不能用于其他，尤其是经济合同，且被告***公司在此之前对原告与***之间的关系和协议并不知情，协议非被告***公司的真实意思表达。二、《合作开发协议书》应属无效协议，在合同无效的情况下，其应向***追讨款项本金，无权要求支付利息和违约金。综上，恳请法庭驳回原告对被告***公司的诉讼请求。 被告***未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：被告***公司是成立于2009年7月29日的有限责任公司，是涉案年丰大厦工程的施工单位。 2019年12月4日，原告***（乙方）与被告***（甲方）签订《合作开发协议书》，约定：“一、合作模式：由甲方具体负责本项目的建筑材料、设备的采购、施工管理等工作，乙方予现金160000元整入股合作开发，甲乙双方按本协议约定共同承担建筑材料、人工成本、税费等承包工程施工过程中的全部成本及费用，并按本协议约定的方式获取项目利润分配。2、利润分配：项目建成后，位于本项目***名下的A栋10层02号房以4300元/㎡分给乙方，具体的套房面积按网签的房产证面积为准，入股现金160000元整在交房时套房总价中扣除。除该固定物业所有权外，甲方从开发商处分得的本项目其余物业、相关权益及项目其他附属权益，均归甲方所有，与乙方无关。注明：该房网签时，乙方只需承担契税、标准杂费、住维，于2019年12月12日之前付清三成首付给甲方。”原告***在乙方处签字、捺印确认，被告***在甲方处签字、捺印确认。同时，被告***在甲方处加盖了“深圳市***建筑工程有限公司年丰大厦项目专用章”的印章。该协议背面还有备注页：1、甲方保证于2020年8月底前通知安排办理网签手续；2、甲方保证于2021年1月31日前交房；3、甲方保证该房产产权的年限为70年；4、如有违约甲方愿意承担3万元违约金”。在该《备注》页仅盖有“深圳市***建筑工程有限公司年丰大厦项目专用章”的印章，无被告***签名。 因被告***未按约办理网签手续,2022年5月27日，原告***与被告***签订《协议书》，内容如下：被告***承诺在2022年6月1日止为上述房屋办理网签按揭手续，如逾期未办理上述手续，原告有权要求被告退还已付的购房款首付款16万元并赔偿违约金3万元。原告***在甲方处签字、捺印确认，被告***在乙方处签字、捺印确认。同时，被告***还在该页底部写下“乙方确认于2019年12月4日、2019年12月6日收到乙方的定金人民币160000元”。 后被告***未能履行合同义务，原告遂向本院起诉，并提出上述诉讼请求。被告***公司作出上述答辩意见。被告***经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未提出答辩意见。 庭审后，本院向被告***作询问，***确认收到原告支付的购房款。 另查明，庭审中，被告***公司陈述，被告***公司是年丰大厦项目名义上的施工单位，被告***是实际的施工人，两者是挂靠与被挂靠的关系，但无书面证据，被告***公司从未授权***刻制项目专用印章，也从未授予该印章。 以上事实，有经过质证的身份证、营业执照、合作开发协议书、协议书及庭审笔录等证据证明，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原告***与被告***签订的《合作开发协议书》约定原告仅交付合作开发的费用，不参与经营，不承担任何风险，并约定房屋建好后，将年丰大厦A栋10层02房分给原告，因此该合作协议书虽名为合作开发，但实际上是商品房认购合同，协议书的备注页也确定合同当事人依据合同负有办理网签手续或者交付房屋义务，故该合同应当认定为房屋买卖合同，本案系房屋买卖合同纠纷。该《合作开发协议书》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，合同合法有效，本院予以确认，双方应依约履行。 在实际履行过程中，原告与被告***又于2022年5月27日签订《协议书》，确认原告已支付购房首付款160000元，该《协议书》的实质是原告***与被告***经协商一致后约定了相应的违约责任。因被告***未依约办理网签按揭手续，应按约定承担相应违约责任，现原告要求被告***退还房款160000元并赔偿违约金30000元，本院依法予以支持。双方并未约定赔偿违约金以外另需支付利息，原告主张要求支付利息的请求，本院依法不予支持。 关于原告主张被告***公司是合同相对方，应共同承担退款责任的问题。首先，被告***公司当庭表示，该公司并未认可或刻制该项目章，从未授权***刻制项目专用印章，且从未授予该印章。其次，项目专用章仅是项目部印章，除非有公司特别授权范围，项目专用章并不能代替公司公章对外签订其他合同，被告***公司也未授权***有对外签订房屋销售的权利，被告***私自在《合同开发协议书》中加盖项目章，被告***公司不追认，应当由行为人***承担责任。再次，根据查明的事实，被告***与原告***之间签订《合作开发协议书》、收取购房款，以及因未能办理网签手续再次签订《协议书》均是以***个人名义进行，该《协议书》也并未盖公司项目章，因此并无足够证据证明被告***公司获取购房款或被告***与被告***公司构成表见代理，因此，原告的该项主张缺乏足够事实和法律依据，本院不予支持。 被告***经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证权利，依法应作缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、依法解除原告***与被告***于2019年12月4日签订的《合作开发协议书》； 二、被告***应向原告***返还购房款160000元,限于自本判决生效之日起五日内付清； 三、被告***应向原告***赔偿违约金30000元,限于自本判决生效之日起五日内付清。 四、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费4100元，减半收取2050元，由被告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二三年五月二十三日 书记员　　曹　怡 强制执行风险提示： 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十六条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险： 一、信用惩戒 1、案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。 2、被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。 3、不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。 二、损失扩大 1、加倍支付***行期间债务利息或***行金。 2、承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。 三、强制措施 1、限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。 2、财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。 3、拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。