深圳市浩瀚盈实业有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤03民终18893号

上诉人（原审被告）：深圳市浩瀚盈实业有限公司，住所地：深圳市大鹏新区葵涌街道。

法定代表人：唐双喜，总经理。

委托诉讼代理人：许林虎，浙江天册（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：崔茜，浙江天册（深圳）律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，汉族，1991年10月10日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。

委托诉讼代理人：余德水，男，汉族，1963年8月6日出生，住所地：重庆市开县，系***的父亲。

委托诉讼代理人：彭选兵，广东众坚律师事务所律师。

原审被告：深圳市大鹏鹏城股份合作公司，住所地：深圳市大鹏新区大鹏街道。

法定代表人：李满赢。

原审第三人：深圳市正兴基础建筑工程有限公司，住所地：深圳市南山区蛇口街道。

破产管理人负责人：王翠苹。

委托诉讼代理人：谢明辉。

委托诉讼代理人：魏肖。

上诉人深圳市浩瀚盈实业有限公司（以下简称浩瀚盈公司）因与被上诉人***、原审被告深圳市大鹏鹏城股份合作公司（以下简称鹏城股份公司）、原审第三人深圳市正兴基础建筑工程有限公司（以下简称正兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初35045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

浩瀚盈公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.请求依法改判浩瀚盈公司无需向***交付深圳市大鹏新区××房屋并办理不动产权证书。3.请求依法改判浩瀚盈公司无需向***支付逾期交房违约金。4.一、二审诉讼费用由***承担。

事实和理由：一、销控单是意向客户选房的申请文件，用于浩瀚盈公司内部报审，并非浩瀚盈公司的宣传和承诺，对浩瀚盈公司和***均不具有任何法律效力；而且，销控单不具备房地产买卖合同的主要内容，依据法律规定不能被认定是房地产买卖合同，双方有关涉案房产的付款方式、房屋交付及办理不动产权证应以双方正式签署的房地产买卖合同的约定为准。一审判决书将销控单认定是房地产买卖合同，法律效力大于双方正式签署的房地产买卖合同，属于认定事实严重错误。二、***并不享有对正兴公司的到期债权。三、浩瀚盈公司从未与正兴公司签署过以工程款抵扣涉案房屋购房款的协议，也从未收到过正兴公司有关以工程款抵扣涉案房屋购房款的申请，同时浩瀚盈公司已经依照合同约定和正兴公司的书面指令向正兴公司支付了全部工程款，不存在可以抵扣涉案房屋房款的工程款，因而一审判决中认为浩瀚盈公司同意***以一次性工抵方式支付涉案房屋房款是认定事实错误。四、正兴公司大股东段某和正兴公司副总经理刘某明确确认：段某只是代***支付了一小部分购房款，且这部分款项均为银行转账支付，实际上***至今仍未支付完毕购房款，一审法院忽视了这些情况，属于认定事实错误。五、一审判决书中认定事实错误的地方还包括：1.正兴公司并未说过“浩瀚盈公司需要以房子抵扣工程款”。2.浩瀚盈公司没有与***签署《房屋装修协议》及《毛坯改造委托合同》。3.正兴公司没有确认过其出具过《“正兴”与抵房客户关系说明》，浩瀚盈公司也没有收到或见到过此文件，一个非正兴公司员工（任俊成，正兴公司破产管理人在庭审中否认正兴公司有此员工）发给***手机微信里的信息被一审判决认定为事实，属于认定事实错误。六、一审判决将三个分别立案案件的判决放在同一份判决书里，属于严重违反法定程序。

***辩称：一审法院查明的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

***向一审法院起诉请求：1.判决浩瀚盈公司和鹏城股份公司立即向***交付深圳市大鹏新区××房屋并办理不动产权证书；2.判令浩瀚盈公司以4639656元为基数、按照每日万分之四支付***自2020年1月1日起至实际交房之日止期间的违约金，暂计至申请之日为649550元；3.由浩瀚盈公司和鹏城股份公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按合同约定诚实信用的履行义务。浩瀚盈公司同意***以一次性工抵的方式支付涉案三套房屋房款，没有违反法律禁止性规定，系双方真实意思表示，应受法律保护；双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》《房屋装修协议》《毛坯改造委托合同》《家天下花园-购房信息录入确认单》系浩瀚盈公司通行的格式范本，属于对外的“阳合同”，除房款支付的相应条款外，其余部分可参照适用。根据本案查明事实，***父亲对正兴公司享有债权，正兴公司对浩瀚盈公司享有债权，浩瀚盈公司同意***以一次性工抵的方式支付包含本案共三套房屋房款并与其签订《家天下花园销控单》，应视为***的父亲已将其对正兴公司的到期债权作价为14848677元（与三套房屋总价款相当）转让给浩瀚盈公司，浩瀚盈公司享有了对正兴公司的等额到期债权，***房款的交付已经完成，浩瀚盈公司应依诚实信用原则向***交付房屋并办理产权登记，参照浩瀚盈公司处格式范本《深圳市房地产买卖合同（预售）》规定的2019年12月31日前交房，***诉请浩瀚盈公司、鹏城股份公司交付涉案房屋并办理产权登记，一审法院予以支持。债权让与已经完成，浩瀚盈公司依法享有对正兴公司的到期债权，可据此抵销正兴公司对其相应的工程款或向正兴公司主张该到期债权，浩瀚盈公司以正兴公司工程进度款不能抵扣、尾款不足抵扣等为由拒绝向***交付房屋，有违诚实信用原则，于法无据，不予支持。浩瀚盈公司本应诚实信用的履行交房义务，浩瀚盈公司逾期未交付房屋，应承担相应逾期交房的违约责任，参照《深圳市房地产买卖合同（预售）》规定的2019年12月31日交房时间和逾期交房的违约责任，浩瀚盈公司应以总房款为基数，自2020年1月1日起按照日万分之二计付违约金。因涉案房屋何时交楼目前尚无法确定，对于***请求支付的延迟交楼违约金，本案暂处理至本判决生效之日止。其后因延迟交楼事由所引发的纠纷，当事人可另循法律途径解决。

一审法院判决：一、浩瀚盈公司、鹏城股份公司应自判决生效之日起三十日内向***交付深圳市大鹏新区××房屋并办理不动产权证书；二、浩瀚盈公司应于判决生效之日起十日内向***支付逾期交房违约金（以4639656元为基数、自2020年1月1日起按照日万分之二计付违约金至本判决生效之日止）；七、驳回***其他诉讼请求。当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费54211.5元（***已预交），由***承担5162.5元，由浩瀚盈公司承担49049元。

本院查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。据浩瀚盈公司上诉意见，本案的争议焦点是其应否向***交付涉案房产并办理不动产权证书的问题。据我国民事诉讼法第六十四条的规定和“谁主张，谁举证”的诉讼原则，当事人应就己方的诉讼主张和反驳对方主张的事实，提交证据予以支持，否则须承担举证不力的法律后果。本案中，***已就自己以正兴公司欠付工程款抵付案涉购房款的主张提交了认购书、销控单、装修协议等证据证明，上述证据形成证据链条，能够证实其“工程款抵付房款”的主张，而浩瀚盈公司除了一味否认外，并未有反驳证据能够证明***的上述一系列举证为伪，故浩瀚盈公司应承担举证不力的法律后果。

综上，浩瀚盈公司的上诉理由没有事实根据，其上诉请求不成立，本院不予支持；***的诉讼意见有事实基础，具可信度，应予采信。一审法院判决正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费54211.5元（深圳市浩瀚盈实业有限公司已预交），由深圳市浩瀚盈实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　彭　安　明

审判员　黄　玮　娜

审判员　许　莹　姣

二〇二一年九月十七日

书记员　陈颖(兼)

附录相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。