深圳市水务技术服务有限公司

深圳市水务技术服务有限公司、深圳市如茵生态环境建设有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

来源：中国裁判文书网

广东省深圳市中级人民法院

民事判决书

（2018）粤03民终6813号

上诉人（原审原告）：深圳市水务技术服务有限公司。住所地：深圳市福田区梅林街道下梅林二街西颂德花园办公楼2301-1。统一社会信用代码：91440300799241525H。

法定代表人：卓建民，董事长。

委托诉讼代理人：何演锋，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘昊，上海市锦天城（深圳）律师事务所实习律师。

上诉人（原审被告）：深圳市如茵生态环境建设有限公司。住所地：深圳市南山区粤海街道高新技术工业村T2厂房T2A6-B。统一社会信用代码：91440300192341802A。

法定代表人：吴卫文，总经理。

委托诉讼代理人：朱剑波，广东瑞特律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：深圳市水务局。住所地：深圳市福田区莲花路****号水源大厦。统一社会信用代码：1144030007541512Q。

负责人：王立新，局长。

委托诉讼代理人：杜光山，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘梦丹，北京市中伦文德（深圳）律师事务所实习律师。

上诉人深圳市水务技术服务有限公司（以下简称水务技术公司）与上诉人深圳市如茵生态环境建设有限公司（以下简称如茵公司）因与被上诉人深圳市水务局土地租赁合同纠纷一案，均不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初1292号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

水务技术公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判如茵公司应向水务技术公司支付2011年6月1日至2016年5月31日期间的租金96068.62元；二、撤销一审判决第四项，改判如茵公司应向水务技术公司支付2011年6月1日至2016年5月31日期间拖欠租金的违约金24017.16元；三、一、二审诉讼费用由如茵公司承担。事实和理由:一、如茵公司作为承租人，只向如茵公司(出租人)支付了2010年6月1日至2011年5月31日期间的租金，2011年6月1日至2016年5月31日期间不曾向水务技术公司支付任何租金。二、水务技术公司各年租金债权应当为一整体债权，时效应当追溯至2011年6月1日，不应过分强调每期债权的独立性。一审判决将本案各期租金视为单独债权，否定本案如茵公司债务的整体性，只支持2015年5月31日至2016年5月31日期间的租金。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案《土地租赁协议书》双方约定分期支付租金的，那么各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体3/4性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性。因此，水务技术公司认为，本案诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算，即本案应当溯及至第2个租赁年度(即2011年6月1日至2012年5月31日)的租金，与此相对应的违约金，也应当溯及至第2个租赁年度。

如茵公司辩称，租金已过了诉讼时效，只应该计算其起诉时2017年1月10日前一年的租金。违约金也同样如此，仅应计算起诉前一年的。

水务局述称，其同意水务技术公司的上诉意见。

如茵公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判;二、一、二审诉讼费用由水务技术公司和深圳市水务局承担。事实和理由:如茵公司认为原审法院认定事实不清，如茵公司未能及时搬迁的主要原因是由于深圳市水务局不作为引起的，责任应该由深圳市水务局承担，原审法院对此没有查明和认定。1、如茵公司的污泥处理项目是顺应城市健康发展的大方向，该项目已列入2008年国家水专项“城市污水污泥减容减量，稳定化和无害化关键技术研究与工程示范”科研项目。由于如茵公司项目厂区附近的保障房已建成入伙，两者距离不到50米，不符合环评要求，必须搬迁。对此深圳市水务局就“研究如茵沙湖生物干化示范项目搬迁有关问题”专门召开会议，形成了2015年5月19日的深圳市水务局办公室10号《深圳市水务局工作会议纪要》(即“关于研究如茵沙湖生物干化示范项目搬迁有关问题的会议纪要”)，其中:“一、鉴于沙田污水处理厂建成投产后，目前沙田人工湿地暂未运行，且其用地为沙田污水处理厂远期预留控制用地，周边环境也比较适合建设污泥处置项目，会议同意如茵项目搬迁至沙田人工湿的选址方案，综合考虑不影响污水处理厂工艺布局和不破坏人工湿地设施前提下，在沙田人工湿地用地范围划出1000平方米左右的地块，租用给如茵公司用于安置搬迁项目。…三、请局水污染治理处加强对搬迁项目的方案审批和技术把关，建设规模控制在200吨旧以内，并严格要求项目单位高标准建设，避免臭气对周边环境造成不利影响。”2、深圳市坪山新区城市建设局【深坪城建函[2015]1002号】《关于如茵沙湖污泥生物干化示范项目搬迁有关问题的复函》(下称《复函》)中“二、你司应尽快完善搬迁方案(包含项目用地范围、运营模式、运营时限、处理规模、技术方案、除臭系统、环保设施等)，报市深圳市水务局等单位审批。”也就是说，深圳市水务局通过会议纪要的形式，深圳市坪山新区城市建设局通过《复函》形式确认了如茵公司的搬迁方案应向深圳市水务局水污染治理处进行报批和审批。随后，如茵公司多次向深圳市水务局进行方案审批，但深圳市水务局却一直未做任何回复，以至于如茵公司由于方案未获批无法搬迁。综上所述，如茵公司认为本案诉争的原因是深圳市水务局一直无故拖延不通过如茵公司的搬迁方案，以至于如茵公司无法搬迁，故未搬迁的相关责任应由深圳市水务局承担。

水务技术公司辩称，一、如茵公司对于本案的租赁关系未提出异议。本案水务技术公司与如茵公司之间的争议焦点应当是租金的诉讼时效以及违约金的诉讼时效问题。二、如茵公司提出其违约是第三方即深圳市水务局导致，并非水务技术公司违约，但其仍应依照《土地租赁协议书》承担违约责任。

深圳市水务局辩称，我方并非涉案《土地租赁协议书》的使用权人，涉案土地是由深圳市政府基于建设东江水源工程进行的征收征用土地，工程建设完毕后，土地使用权归政府所有。根据深圳市人民政府于2013年作出的《深圳市东江水源工程管护办法》的相关规定，工程沿线土地及水域由深圳市东江水源工程管理处按照规定的用途使用。二、我方是深圳市的行政主管部门，不是用地规划行政主管部门，我方与如茵公司签署了《污泥处理厂运营书协议》，二者之间建立的是行政合同关系，在该份合同于2016年8月31日到期后，双方的法律关系已经终止。我方没有法定的责任和义务为如茵公司寻找新的搬迁场地。三、如茵公司所建设的污泥处理厂仅仅通过了环评测试，并未依法通过用地、立项等审批工作，其设立污泥处理厂的手续本身就是不完备的。如茵公司在上诉状中混淆概念，即如茵公司的污泥处理厂项目仅仅为科研项目，而非依法通过相关审批手续的商业运营项目。四、深圳市水务局和坪山新区城市建设局作为政府职能部门，对于如茵公司污泥处理项目的搬迁仅能在各自的职权范围内履行相应的行政职责。整个项目是否能够顺利搬迁在于如茵公司自身是否能够依法依规办理项目的用地、立项的手续。

水务技术公司向一审法院起诉请求：1、确认水务技术公司和如茵公司签订的《土地租赁协议书》自2016年5月31日终止；2、如茵公司拆除在租赁土地上所修建的建筑物、构筑物及临时设施，将租赁土地交还水务技术公司并承担因此产生的全部费用；3、如茵公司支付拖欠2009年6月1日至2010年5月31日期间的租金25724.64元；4、如茵公司支付2009年6月1日至2010年5月31日租赁期间逾期支付租金的滞纳金70230.37元；5、如茵公司支付拖欠2011年6月1日至2016年5月31日期间的租金96068.62元；6、如茵公司支付2011年6月1日至2016年5月31日期间的违约金24017.16元；7、如茵公司支付2016年至实际返还土地之日的土地占用费；8、如茵公司支付因未按约定交付土地的违约金20000元；9、如茵公司承担全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2004年5月31日，如茵公司（乙方）与案外人深圳市东江水源工程管理处（甲方）签订了一份《协议书》，约定甲方将位于干线工程AIV标末端和1号洞进口面积为27亩的土地出租给如茵公司经营园艺类项目，开展园林绿化，防止水土流失，严禁开发建设永久建筑物，乙方向甲方交纳保证金20000元，第一次连同首年租金合计41600元于2004年5月28日前一次性付清，以后每年5月28日前交清当年租金，逾期每日按0.3%收取滞纳金，保证金待合同到期后凭据退回，第一、二年租金为每年21600元，第三年起在此基础上每年递增5%，租期六年，从2004年6月1日至2010年5月31日。如茵公司随后进场经营，但仅交纳了租赁保证金20000元并付租至2009年5月31日，2009年6月1日至2010年5月31日期间的租金未向该管理处或水务技术公司交纳。2007年7月1日，该管理处与水务技术公司签订了一份《物业委托管理合同》，约定该管理处委托水务技术公司管理涉案地块并提取实收物业租金收入的20%作为管理服务费。2010年10月9日，两单位又签订了一份《物业委托管理协议书》，约定该管理处委托水务技术公司管理干线工程AIV标渣场17.88亩（已除沙湖泵站占用面积，也不包括AIV标管线上方土地7.88亩及检修路面积）即涉案土地。同年，原如茵公司签订了一份《土地租赁协议书》，约定水务技术公司将涉案土地出租给如茵公司使用，如茵公司可以经营园艺类项目，开展园林绿化，防止水土流失，严禁开发建设永久性建筑物，经营项目严格执行《深圳经济特区饮用水源保护条例》；租期从2010年6月1日至2016年5月31日，租金按年于每年7月1日缴纳，年租金17386元，第三年起在此基础上每年5%递增，逾期缴纳租金，逾期30日内的，每逾期一日如茵公司应向水务技术公司支付年租金千分之二的违约金，逾期超过30日的，水务技术公司有权终止合同，除应补交所欠租金外还应支付年租金百分之二十五的违约金；合同签订后，如茵公司须交纳20000元的租赁保证金（已交东部），租赁期限届满或双方终止合同时，沿线水工建（构）筑物、检修道路等其他相关设施完整无缺，确实没有违反合同约定的，交接后20日内租赁保证金不计息予以退还，如茵公司必须按国家和深圳市的相关法律法规进行合法经营不得转租，不得擅自改变使用用途，否则水务技术公司有权收回土地使用权，终止合同并没收租赁保证金；合同约定的租赁期限届满或双方协商一致解除合同或因一方违约行为而导致合同提前被解除、终止后10日内，如茵公司应向水务技术公司办理交接手续，交接时如茵公司应撤离所有工作人员和设施设备，清除如茵公司种植的苗木花卉等物品，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净，如果如茵公司拒不办理交接手续或恢复土地原状的，水务技术公司有权要求如茵公司支付不低于一倍租赁保证金标准的违约金。2010年11月29日，如茵公司向水务技术公司支付了2010年6月1日至2011年5月31日的租金17386元，其后未再支付租金。2016年4月18日，水务技术公司通知如茵公司租赁期限届满后不再续租，要求如茵公司将土地恢复原状交还水务技术公司，并催促如茵公司清偿所欠交租金。如茵公司仍未按水务技术公司要求履行，水务技术公司遂诉诸该院并提出了上述诉讼请求。

一审法院认为，水务技术公司以受案外人东江水源管理处委托代为向如茵公司收取该管理处与如茵公司签订的《协议书》约定的租金为由，以自己名义诉请如茵公司支付该协议约定的租金，但依合同相对性原则，水务技术公司并非该协议书当事人，不具备诉讼主体资格，故水务技术公司就该协议提出的第三、四项诉讼请求，与水务技术公司主张的其与如茵公司之间的土地租赁合同关系不同，不属于本案审理范围。水务技术公司和如茵公司签订的《土地租赁协议书》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效。合同期限已经届满，水务技术公司诉请确认该协议于2016年5月31日终止、如茵公司拆除所租赁土地上的建筑物、构筑物及临时设施、将土地交还给水务技术公司并承担由此产生的费用，符合法律规定，该院予以支持。如茵公司逾期未交还土地，水务技术公司请求如茵公司参照合同约定支付占用费及支付相当于一倍租赁保证金的违约金20000元，合法有理，该院予以支持，占用费标准可参照合同最后一期租金标准即20863.2元/年[17386元×（1+5%×4）]从2016年6月1日计至判决确定的返还土地之日。如茵公司对水务技术公司支付租金诉求提出了诉讼时效抗辩。经审查，租金请求权的诉讼时效为一年，水务技术公司迟至2016年4月18日才第一次向如茵公司催讨租金，付款期限在2015年4月19日之前届满的租金已过诉讼时效。依合同约定，已逾诉讼时效的租金起止时间应为2011年6月1日至2015年5月31日。如茵公司因拖欠上述已逾诉讼时效的租金而应承担的违约金的起止时间应从应付款次日计至租金请求权诉讼时效届满之日，即拖欠2014年5月31日之前租金的违约金截止日期至迟仅至2014年6月30日，水务技术公司于2017年1月11日提出该违约金诉求已逾诉讼时效。拖欠2014年6月1日至2015年5月31日租金的违约金截止日期计至2015年6月30日，水务技术公司于2017年1月11日提出该违约金诉求，未超出违约金请求权的普通诉讼时效2年期间，故如茵公司应依合同约定支付该部分的违约金。如茵公司拖欠该部分租金已逾30日，依合同约定违约金金额为所拖欠的租金19993.9元[17386元×（1+5%×3）]的25%即4998.48元。2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金如茵公司应当偿还。依合同约定，该年度租金应为20863.2元。如茵公司拖欠该部分租金已逾30日，依合同约定应当支付金额相当于该租金25%的违约金即5215.8元。如茵公司主张其因第三人未及时审批其迁移事项导致无法向水务技术公司交还土地，不属法定抗辩理由，如茵公司以此主张免除其违约责任，不符合法律规定，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第三项之规定，判决：一、确认水务技术公司和如茵公司签订的《土地租赁协议书》于2016年5月31日终止；二、如茵公司于该判决生效之日起三十日内拆除其在涉案地块上所修建的建筑物、构筑物及临时设施，将土地交换给水务技术公司，并承担因此产生的费用；三、如茵公司于该判决生效之日起三十日内向水务技术公司支付2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金20863.2元；四、如茵公司于该判决生效之日起三十日内向水务技术公司支付拖欠租金的违约金10214.28元；五、如茵公司于该判决生效之日起三十日内按年租金20863.2元标准向水务技术公司计付从2016年6月1日至判决确定的返还土地之日的占用费；六、如茵公司于该判决生效之日起三十日内支付水务技术公司违约金20000元。七、驳回水务技术公司的其他诉讼请求。案件受理费7060元（水务技术公司已预交），水务技术公司承担6296.78元，如茵公司承担763.22元。

本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。

本院认为，水务技术公司与如茵公司于2010年签订的《土地租赁协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。本案二审的争议焦点是：一、如茵公司是否应当向水务技术公司承担违约责任；二、如茵公司是否应当向水务技术公司支付2011年6月1日至2015年5月31日期间的租金和违约金。

关于第一个争议焦点，如茵公司根据2015年5月19日深圳市水务局办公室10号“关于研究如茵沙湖生物干化示范项目搬迁有关问题的会议纪要”以及深圳市坪山新区城市建设局“关于研究如茵沙湖生物干化示范项目搬迁有关问题的复函”，主张深圳市水务局通过会议纪要的形式、深圳市坪山新区建设局通过复函的形式确认了如茵公司的搬迁方案应向深圳市水务局水污染处理进行报批和审批。如茵公司认为，深圳市水务局未能及时处理迁移事项导致其不能按时搬离涉案土地，故违约责任应由深圳市水务局承担。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，本案中，合同双方没有约定因第三人的原因导致违约不需承担违约责任，故根据上述法律规定，即使如茵公司不能按时搬迁是深圳市水务局造成的，其仍应先行向水务技术公司承担违约责任；至于如茵公司与深圳市水务局之间的纠纷，如茵公司可另寻途径解决。因此，本院对如茵公司的上诉主张不予支持。

关于第二个争议焦点，水务技术公司认为其主张的租金属于同一债务分期履行的情形，2011年6月1日至2015年5月31日期间的租金和违约金没有超过诉讼时效。本院认为，根据双方合同的约定，每年的租金应当在当年7月1日支付，每年的租金是独立的，不属于同一债务。一审法院认定上述期间的租金请求已经超过诉讼时效正确，本院予以维持。

综上，水务技术公司和如茵公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费共计14120元，由深圳市水务技术服务有限公司负担7060元，深圳市如茵生态环境建设有限公司负担7060元。

本判决为终审判决。

审判长　陈　明　亮

审判员　张　秀　萍

审判员　朱　　　　宽

二〇一八年八月七日

书记员　张东阳（兼）

附相关法条：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：