***、山东聊建第一建设有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省聊城市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2023)鲁15执异20号 异议人（案外人）：***，男，1974年11月12日出生，汉族，住聊城市东昌府区。 申请执行人：山东聊建第一建设有限公司，住所地聊城市东昌府区花园北路1-1号。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：山东时代中通置业有限公司，住所地：聊城市经济技术开发区黄河路83号。 法定代表人：***，该公司董事长兼总经理。 本院在执行申请执行人山东聊建第一建设有限公司（以下简称聊建一公司）与被执行人山东时代中通置业有限公司（以下简称中通置业公司）、山东文盛建筑安装工程有限公司建设工程合同纠纷一案中，案外人***对本院查封登记在中通置业公司名下位于聊城市××路××路××号楼××**××层××室（以下简称案涉房产）提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结 ***称，请求法院解除对时代中***7号楼一**一楼1012室的查封措施或者从房屋拍卖款中返还异议人150万元房款及利息。事实与理由：***于2021年6月9日和中通置业公司签订了《商品房买卖合同》（预售）合同编号：ＹＳ0000250913号，购买了中通置业公司开发建设的坐落于聊城市××路××路××号楼××**××楼××室房屋。***已经支付了150万元房款，因开发商中通置业公司未将该房款存入项目资金监管账户，导致该房屋暂时不能完成房屋备案。该涉案房屋是因开发商中通置业公司自身问题导致案涉房产被贵院查封，并非本人的过错，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，解除对中通置业公司豪园7号楼一**一楼1012室的查封措施。如贵院确需强制拍卖该涉案房屋，需从房屋拍卖款中返还异议人150万元房款及利息。 聊建一公司辩称，***对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其异议申请没有任何事实和法律依据，请法院查明事实，依法对***的执行异议不予支持。一、案涉房产所有人为中通置业公司。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”之规定，案涉房产的所有权人登记为中通置业公司，聊建一公司申请执行涉案房产完全符合法律规定。二、***与中通置业公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》并非合法有效。首先，案涉房产单价为正常市场价格的30%左右。依据***提交的购房协议显示签订时间为2021年6月9日，协议中载明的房屋单价为5616.25元／每平方米，远低于案涉小区中通置业公司正常出售案涉小区的市场销售价格。而同时期，相同路段的房产价值至少在15000元。再次，退一步讲，即使合同有效，因***未按照约定支付全部房款，该购房合同已经解除。《山东省新建商品房买卖合同（预售）》约定***应当一次性缴纳全部房款。异议人在其异议书中自认只缴纳了150万元的房款，因违反了与中通置业公司的约定，该购房合同已经解除。另，依据答辩人与中通置业公司、山东文盛建筑安装工程有限公司在2022年5月5日签订的《执行和解协议》第五条约定的案涉房产的房款已经明确约定用于支付尚欠答辩人的工程款项等，可以看出中通置业公司在后续过程中，以自己的实际行动表明其已解除了与申请人***所签合同的意思表示。三、异议人***名下登记有其他住房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题规定》第二十九条第二项的规定。经答辩人在聊城市不动产登记中心查询，异议人***名下登记有聊城市中通舜和嘉园13栋1**3层301室房产一处，不动产登记证号为××，登记时间为2010年10月19日，建筑面积93.5平方米，无查封、无抵押，不动产权利人为***。四、因异议人***实际已支付的购房款未达到合同约定总价款的百分之五十，其异议不应得到支持。五.异议人就案涉房产提出的异议，不在物权期待权保护范围。异议人与被执行人中通置业公司就案涉的房产单价严重背离了正常的市场价格，存在恶意串通侵害答辩人权益的情形，合同应为无效。六、异议人提出的自案涉房屋拍卖款中返还其150万元的房款及利息的请求不能成立。首先，异议人***与中通置业公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》并非合法有效，存在恶意串通侵害答辩人权益的情形，合同应为无效。无效的合同自始无效，因异议人主观存在恶意，应当承担对其不利的法律后果。其次，案涉房产已经答辩人查封且已经法院判决具有对案涉工程房屋拍卖价款具有优先受偿权，异议人如与中通置业公司存在纠纷，应另行向法院起诉解决。综上所述，异议人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，依法驳回其异议请求。 为支持自己的主张，***提交以下证据：1.《山东省新建商品房买卖合同(预售)》；2.中通置业公司收据（2021年5月31日）；3.中国建设银行客户交易详细信息。 为支持自己的主张，聊建一公司提交以下证据：1.聊城市不动产登记中心关于案涉房产查解封登记信息一份；2.中通置业公司所提交过的“6套房源价格明细表”一份；3.聊城市不动产登记中心不动产登记信息查询结果证明一份。 本院查明，聊建一公司诉中通置业公司、山东文盛建筑安装工程有限公司建设工程合同纠纷一案，2021年12月10日，本院作出（2021）鲁15民初192号民事判决，确认：一、山东文盛建筑安装工程有限公司于本判决生效后十日内支付给山东聊建第一建设有限公司工程款损失25079865.74元；二、山东时代中通置业有限公司对本判决第一项在欠付山东文盛建筑安装工程有限公司工程款25079865.74元范围内向山东聊建第一建设有限公司承担付款责任；三、山东文盛建筑安装工程有限公司于本判决生效后十日内支付给山东聊建第一建设有限公司工程款利息损失（自2021年11月19日起至付清之日止以工程欠款25079865.74元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算）；因中通置业公司、山东文盛建筑安装工程有限公司未履行生效法律文书确定的给付义务，聊建一公司向本院申请强制执行，请求法院强制被执行人履行（2021）鲁15民初192号民事判决，本院依申请立案执行，执行案号为（2022）鲁15执21号。2022年6月7日，因双方达成执行和解，本院终结执行。2023年3月10日，本院依申请恢复执行，案号为（2023）鲁15执恢11号。2023年5年6日，本院作出（2023）鲁15执恢11号之一执行裁定，查封了中通置业公司名下坐落于聊城市××街××号楼××**××层××室房产。 另查明，案外人***未实际占有使用案涉房产。***名下登记有一处不动产聊城市中通舜和嘉园13栋1**3层301室，并居住于该处房产。 本院认为，本案争议焦点为***对案涉房产是否享有排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条第（二）项“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：······（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十九条第（二）项规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：······（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，本案中，***未在本院查封之前实际占有使用案涉房产且其名下有其他用于居住的房屋，***对案涉房产不享有排除强制执行的权益。对于***主张返还购房款事宜系其与中通置业公司之间的其他法律关系，不属于本案审查范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二三年六月九日 法官助理　*** 书 记 员　***