天津市天山房地产开发有限公司、天津市东泽天润建工科技有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

天津市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）津02民终5162号 上诉人（原审被告）：天津市天山房地产开发有限公司，住所地天津市津南区小站镇盛塘路和葛万路交叉口。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：天津市东泽天润建工科技有限公司，住所地天津市津南区咸水沽镇聚兴道9号2号楼3106。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 上诉人天津市天山房地产开发有限公司（以下简称天山公司）因与被上诉人天津市东泽天润建工科技有限公司（以下简称***司）租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2022）津0112民初955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年7月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 天山公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回***司的一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2．本案一、二审诉讼费由***司承担。事实和理由：一审法院在判决中认定的事实与实际不符，认定的装修费用过高，***司没有任何损失。2019年，天山公司与***司签订的小站镇米立方北侧附属楼一层商铺的《租赁合同》。2022年1月，***司撤场搬离同时已将装修大部分拆走，包括中央空调、换风机、墙壁装饰品等可拆除的，该商铺现在只有一个空架不可移动的部分，不存在其他的装修损失。对于当时天山公司口头答应的开口问题，天津市津南区人民法院2021年11月19日作出（2021）津0112民初10956号民事判决书，该判决中已对不开口问题酌情对租金进行了部分减免，再者开不开口是由政府规划做的，天山公司并没有过错，在答应的时候并不知情这个政府规划。综上，为了维护天山公司的合法权益，望二审法院判如所请。 ***司辩称，不同意天山公司的上诉请求，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。 ***司向一审法院起诉请求：1．判令天山公司赔偿***司装修损失200,000元；2．判令天山公司赔偿***司因不能实现合同目的，给***司造成的经营损失50,000元；3．判令天山公司退还***司电费8,000元；4．本案诉讼费用由天山公司承担。 一审法院认定事实：2018年8月30日，双方签订《租赁合同》，约定天山公司向***司租赁天津市津南区小站镇米立方北侧附属楼北区一层商铺，租赁期限为五年，自2018年11月1日至2023年10月31日，房屋交付日期为2018年11月1日。合同第15条约定“租赁期满乙方（东泽天润公司）不再续租或合同解除后，乙方负有在租赁期满或合同解除之日18时前将其拥有所有权的资产或商品撤出将租赁物完好交予甲方（天山公司），附着于甲方资产的不可撤除的或者撤除后即失去价值或撤除后有损甲方房屋观感的乙方资产，由甲方无偿取得”。房屋交付后***司对房屋进行了装修。房屋交付后天山公司口头承诺为***司在租赁区域的北侧开一条出口，天山公司陈述因镇政府不允许故未实现。 另查明，2021年9月1日，天山公司因东泽天润公司未足额支付租金将其起诉至法院，要求解除租赁合同并支付租金296,789.52元等，一审法院于2021年11月19日作出（2021）津0112民初10956号民事判决书，判决双方租赁合同暂不予解除，并考虑因天山公司无法开出口，未完全实现协商合同时约定的内容，且按***司所述，不开口确实对租赁物的使用产生了一定的影响，故酌情对租金进行部分减免，减免数额为以297,430.44元的30%（89,229.1元），该判决已经发生法律效力。 再查，2021年12月17日，***司员工通过微信向天山公司员工通知称：“我们搬家完事了，看抽空咱们办个交接手续，我们把房退了吧！”，天山公司回复：“嗯嗯，我安排人”，双方在2022年1月份完成房屋交接手续。庭审中，***司称因天山公司严重违约故通过微信方式通知对方解除双方间租赁合同。天山公司庭审中认可双方合同于2022年1月份解除，解除原因为***司主动提出，其公司亦同意。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。***司在租赁期间对案涉租赁房屋进行了装修，因天山公司违约致使其不能顺利使用该房屋故主动解除了双方租赁合同，并从租赁物中搬出，由此产生装修损失，对其装修损失***司向天山公司主张装修损失200,000元，该装修损失来源于装修价值未完全用尽的情况下产生的残余价值，双方签订的租赁期间为5年（60个月），而双方合同存续期间约3年零3个月（共39个月），装修剩余使用时间可预见的约为21个月，同时***司提交了各类装修及采购合同证明其初始装修金额，综合考虑租赁时间、装修价格、装修折旧、撤离后残余附着物价值等计算该残余价值，综合认定装修残余价值为150,000元。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的相关规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。天山公司在租赁期间存在未能按照其口头承诺实现在租赁区域的北侧开一条出口以及其他影响***司顺利使用的违约行为，***司自认天山公司的上述违约行为已经致使其无法正常使用故主动提出解除，一审法院认为双方间为租赁合同，天山公司已经履行主合同义务，且***司已对租赁物进行了装修使用，天山公司虽存在违约行为，但并未达到致使***司根本无法使用租赁物的程度，并未导致合同目的无法实现。而***司在未到合同必然解除的条件下主动提出解除而产生的装修损失，其自身应当承担主要责任，而因天山公司确实存在违约行为故亦应对装修损失承担一定责任，该责任为次要责任。考虑双方责任情况及装修残余价值，酌定天山公司支付东泽天润公司装修损失50,000元。 ***司主张天山公司赔偿其因不能实现合同目的造成的经营损失50,000元，因在（2021）津0112民初10956号案件中就天山公司主张的租金中因其违约已经折抵了89,229.1元，故***司主张的经营损失50,000元不予支持。对于***司主张的退还电费8,000元，***司已经提交证据并就电费缴纳情况进行了说明，而天山公司未就电费使用、交接等情况进行说明并提交证据予以反驳应当承担不利后果，一审法院对***司的该项主张予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、天津市天山房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内支付天津市东泽天润建工科技有限公司装修损失50,000元；二、天津市天山房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内退还天津市东泽天润建工科技有限公司电费8,000元；三、驳回天津市东泽天润建工科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,585元，天津市东泽天润建工科技有限公司承担2,004元，天津市天山房地产开发有限公司承担581元。 二审中，天山公司围绕其上诉请求依法向本院提供了照片，拟证明***司已将房屋内装修部分拆除，不存在装修损失。***司认可该证据的真实性，不认可证明目的。经本院审查认为，天山公司提交的该证据不足以证明其上诉主张，本院对其证明效力不予采纳。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院对一审法院认定事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为天山公司应否向***司赔偿装修损失以及退还电费。对此，***司基于对双方约定的租赁期限产生预期而对案涉租赁物进行装修、投入，鉴于天山公司与***司已提前解除租赁合同关系，一审法院依据双方实际履约情况以及解除合同的各自过错程度确定的主次责任并无不当。关于损失数额上，根据***司提交的在案证据，且结合双方解除租赁合同关系时案涉租赁物现状，一审法院酌定由天山公司向***司赔偿装修损失50,000元亦无不妥，本院予以维持。天山公司有关该项上诉主张，依据不足，本院不予采信。关于电费一节，当事人就其主张有责任提供证据。天山公司虽不认可向***司退还诉争电费，但***司已提交证据证明其主张的缴纳电费事实，而天山公司未提供证据对***司主张的事实加以反驳，亦未提交证据证明电费实际使用以及用电交接的具体情况，应由其承担举证不能的法律后果，故一审法院判令由天山公司向***司退还诉争电费正确，应予维持。 综上所述，天山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,050元，由上诉人天津市天山房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二二年八月十日 书记员　　元　悦 本判决所依据的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十六条第一款第二审人民法院对上诉案件应当开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，人民法院认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十七条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 （五）原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。