某某与某某、南京溧水越商置业发展有限公司、南京舜运建设有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）苏01民终10672号

上诉人（原审被告）：南京溧水越商置业发展有限公司,住所地南京市溧水区永阳街道珍珠南路99号东方新天地01幢116室。

法定代表人：顾永春，该公司经理。

委托诉讼代理人：范默涵，江苏苏源律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：向红卫,男,1972年6月1日出生,汉族，驾驶员，住南京市江宁区。

被上诉人（原审原告）：***,女,1975年3月11日出生,汉族，公司职员，住南京市江宁区。

以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王晓雪，江苏朗华律师事务所律师。

原审第三人：南京舜运建设有限公司，住所地南京市高淳区漆桥镇新港澳西路23号。

法定代表人：杨江标，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：王炜，北京德恒（南京）律师事务所律师。

上诉人南京溧水越商置业发展有限公司（以下简称越商置业公司）因与被上诉人向红卫、***、原审第三人南京舜运建设有限公司（以下简称舜运公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院(2017)苏0117民初3186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

越商置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：2016年10月被上诉人至上诉人开发的位于溧水区和凤镇和凤西路33号颐园世家小区售楼处看房。经过多次上门选房，被上诉人最终意向认购小区某幢04室房屋（即涉案房屋）。当时，上诉人明确告知被上诉人，涉案房屋已经抵工程款方式给予本案第三人，并同时提供其他房产供被上诉人选择，但被上诉人执意购买。经上诉人协调，被上诉人与第三人多次议价，涉案房屋房价从第三人最初报价170万元确定为148万元。最终，上诉人作为开发公司与被上诉人签订《商品房认购协议》，协议中明确约定该房屋总价148万元，其中24万元直接支付给第三人，款清之后配合办理过户手续。协议签订后，各方均按约定履行。为办理过户登记，上诉人又与被上诉人签订《商品房现售合同》且为被上诉人办理按揭提供必要的帮助，但至2017年1月，在第三人向被上诉人催要款项时，被上诉人对房屋总价148万元的事实予以否认，且拒绝向第三人付款。《商品房认购协议》因《商品房现售合同》的签订而失效，仅仅是对于协议签订双方的约定失效。该认购协议中约定的被上诉人对第三人的付款义务，即第三人的权利，并不因为上诉人与被上诉人双方的约定失效而当然失效。上诉人有权利也有义务在保证第三人合法权利的情况下，暂不配合办理房屋过户登记及交付手续。否则，涉案房屋实际所有人即本案第三人所遭受的损失，将由上诉人来承担，不符合公平、诚实信用原则。

向红卫、***辩称，上诉状中关于购买过程的描述与客观事实严重不符，且与上诉人在一审庭审中的陈述也不一致。被上诉人在购买前多次看房，但因为价格过高而放弃。是上诉人的销售人员在国庆期间主动打电话联系被上诉人，告知因为新的政策，房屋价格下降，只要120—130万元左右，被上诉人才于2016年10月8日到售楼处议价，最终确定124万元，被上诉人在一审庭审前不知道第三人的存在。涉案房屋在诉讼前经过物价局、房产局进行协调，每次协调都没有第三人的存在，按照正常逻辑，买房对老百姓是大事，被上诉人不可能在知道房屋是第三人且第三人不出面的情况下购买。关于商品房认购协议，客观上***未在知晓的情况下签署该文件，且从该认购协议上看仅仅是上诉人与***的协议，协议方并不包括第三人，根据认购协议第十条约定，商品房认购协议因商品房现售合同签订而失效，请求法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。

舜运公司述称，上诉人的上诉请求应当依法得到支持。上诉人陈述的事实及理由已经在原审法院判决书上认定，被上诉人在商品房认购协议中对第三人的付款承诺及在款清后方办理产权登记的意思表示并不因为上诉人和被上诉人此后签订的商品房买卖合同而消灭，应基于双方的真实意思表示和诚信原则予以继续履行。

向红卫、***向一审法院起诉请求：判令越商置业公司立即全面适当履行商品房现售合同，履行办理备案、商品房抵押和所有权登记手续、交付房屋等合同义务；越商置业公司承担诉讼费和保全费。

一审中，向红卫、***提供以下证据：1.商品房现售合同，拟证明其与越商置业公司之间的房屋买卖合同关系；房屋价款为124万元，付款方式为首付款38万元、商业贷款86万元；合同中未对越商置业公司及第三人当庭陈述的应支付第三人24万元房款的事实予以确认。2.越商置业公司开具的首付款发票，拟证明向红卫、***已按约定于2016年11月4日前向越商置业公司支付了首付款38万元。3.不动产登记申请审批表、房地产抵押合同、中国建设银行个人住房商业借款合同，拟证明向红卫、***已向中国建设银行溧水支行申请了86万元商业贷款，并已经通过资格审查，因越商置业公司拒绝在该借款合同处盖章导致贷款无法成功。

越商置业公司质证意见：对证据的真实性、关联性、合法性予以认可。但向红卫、***本身不符合首套房屋和首次贷款30%的银行政策，需支付50%的首付，向红卫、***称其未备足50%的首付款，在越商置业公司与银行的协调下，银行才同意向红卫、***仅支付30%的首付款，少支付的首付款其实是应当向第三人支付的24万元。

舜运公司质证意见：向红卫、***与越商置业公司签订的商品房现售合同并非双方的真实意思表示，真实意思表示是房价应为148万元而非合同中的124万元。对其他证据表面的真实性没有异议，三性由法院审查后予以确认。

越商置业公司提供以下证据：商品房认购协议，拟证明该协议确定了房屋总价为148万元，其中24万元是付给舜运公司的，款清后办理产权登记，向红卫、***举证的商品房现售合同仅能反映部分事实。

向红卫、***质证意见：1.对该商品房认购协议真实性不认可，向红卫、***确认从未签过该认购协议。2.该协议第十条规定，本认购协议在双方签订现售合同后失效。

舜运公司质证意见：真实性予以认可，该协议也明确载明了本案所涉房屋的真实价格148万元，对向红卫、***认为的商品房现售合同签订之后该认购协议失效的观点不认可，该协议的双方是出卖人和买受人，不应约束第三人。

舜运公司提供以下证据：1.建设工程施工合同，证明舜运公司与越商置业公司间系工程总包和发包关系。2.房屋抵工程款协议，证明包括涉案房屋在内，越商置业公司以价值500万元的房屋充抵舜运公司的工程款。

向红卫、***质证意见：对建设工程施工合同、房屋抵工程款协议真实性予以认可。向红卫、***有理由怀疑该证据是越商置业公司和舜运公司为了损害向红卫、***的利益，相互配合而后补的，如果属实应当办理相应的备案或过户手续。

一审审理过程中，因***对越商置业公司提供的商品房认购协议的真实性不认可，越商置业公司向法院申请对***签名的笔迹进行鉴定，经法院委托，鉴定意见为：据现有鉴定材料，送检标称签约时间为“2016.10.8”的《商品房认购协议》上“乙方（签章）”处签名字迹“***”是***所写。

一审法院认定事实：2016年10月8日，***与越商置业公司签订商品房认购协议，约定由向红卫、***购买越商置业公司开发的位于溧水区和凤镇和凤西路33号颐园世家某幢04室房屋，建筑面积205.82平方米，房价148万元，其中24万元直接付舜运公司；双方于2016年11月26日前签订现售合同；该认购协议在双方签订了现售合同后自动失效。2016年11月4日，向红卫、***与越商置业公司签订了商品房现售合同，约定房价124万元，首付房款38万元，商品房抵押贷款86万元，2017年1月31日前交房。向红卫、***向越商置业公司支付了首付款38万元，与银行签订了个人住房借款合同和房地产抵押合同，办理了不动产登记申请审批表。

越商置业公司开发的颐园世家由舜运公司所承建。2016年9月1日，越商置业公司与舜运公司达成以某幢01至04室房屋抵作工程款500万元的协议。

一审法院认为,向红卫、***与越商置业公司所签订的商品房现售合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同的约定全面适当履行自己的义务，向红卫、***已按约履行了支付首付款的义务，现要求越商置业公司办理相关手续，合法有据，法院予以支持。商品房认购协议也是双方当事人真实意思的表示，但是根据协议的约定，在双方签订了现售合同后，该协议已自动失效，商品房认购协议是否履行不能成为越商置业公司拒绝履行现售合同的理由。关于鉴定费用2000元，因***不认可签名的真实性，因此而产生的鉴定费用应由***承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定,一审法院作出判决:一、南京溧水越商置业发展有限公司于判决生效之日起30日内协助向红卫、***办理位于溧水区和凤镇和凤西路33号颐园世家某幢04室房屋备案、抵押、登记等相关手续，并将该房屋交付给向红卫、***；二、***于判决生效之日起十日内一次性支付南京溧水越商置业发展有限公司鉴定费2000元。

二审中，越商置业公司陈述，涉案房屋备案的销售价格是124万元，其向购房人出售该房屋时不可以超出备案价格出售。

当事人未提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。

上述事实，有商品房现售合同、发票、不动产登记申请审批表、房地产抵押合同、中国建设银行个人住房商业借款合同、商品房认购协议、建设工程施工合同、房屋抵工程款协议及当事人陈述等证据证实。

本案二审的争议焦点为：向红卫、***主张越商置业公司协助办理涉案房屋备案、抵押、登记等相关手续，并将该房屋交付给向红卫、***的诉讼请求应否得到支持。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。向红卫、***与越商置业公司所签订的商品房现售合同合法有效，双方均应按合同的约定全面适当履行自己的义务。向红卫、***已按约履行了支付首付款的义务，现要求越商置业公司办理相关手续，合法有据，应当予以支持。涉案商品房认购协议签订的主体是***和越商置业公司，双方在协议中约定该协议在签订现售合同后失效，故一审法院认定适当。越商置业公司的上诉理由，依据不足，本院不予支持。

综上，越商置业公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由南京溧水越商置业发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　殷源源

审判员　　龚　震

审判员　　李任飞

二〇一八年二月六日

书记员　　倪　辉