高平市建筑安装工程有限公司
高平市神农镇团东村村民委员会、高平市建筑安装工程有限公司等某某确认合同无效纠纷民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
高平市人民法院
民 事 判 决 书
（2020）晋0581民初1905号
原告：高平市神农镇团东村村民委员会。
法定代表人：牛某1。
委托诉讼代理人：李某、秦某，山西唐韵律师事务所律师。
被告：高平市建筑安装工程有限公司。
法定代表人：靳某，任执行董事。
委托诉讼代理人：王某1，高平市人。
委托诉讼代理人：王某2，山西荣生律师事务所律师。
被告：***，高平市人。
原告高平市神农镇团东村村民委员会（以下简称团东村委）与被告高平市建筑安装工程有限公司（以下简称高平建筑安装公司）、***确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告团东村委法定代表人牛某1及其委托诉讼代理人李某、秦某、被告高平建筑安装公司的委托诉讼代理人王某1、王某2、被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告团东村委向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令二被告就神农镇香桂苑小区3-2-502室房屋的买卖行为无效；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2014年被告高平建筑安装公司经招投标承建了原告发包的“团东村香桂苑小区”建设工程项目，该项目系为解决团东村村民住房问题，经相关部门批准后，占用村内空闲地（0034号）6.64亩土地，用于团东村特定的70户村民建房。被告高平建筑安装公司承建案涉项目后，因在工程中存在数项违法违章行为，双方对支付工程款等事宜未能达成一致。随后，被告高平建筑安装公司未经原告允许，擅自向被告***出售了神农镇香桂苑小区3-2-502室房屋。2018年8月22日，被告***向被告高平建筑安装公司支付了16万元房屋预付款，被告高平建筑安装公司出具了收款收据，载明：“今收到***香桂苑小区3-2-502房预付款十六万元，收款人靳某，加盖神农镇香桂苑小区项目部公章”。被告***既非香桂苑小区特定的房屋分配对象，也非团东村本村民集体成员。原告认为，被告高平建筑安装公司将属于原告村集体所有的财产擅自向原告村集体以外的人员出售，符合《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定的无效法律行为的情形，故提出以上诉讼请求。
被告高平建筑安装公司辩称，香桂苑小区3-2-502房屋的买卖行为效力待定，是由前因后果决定的。前因是修房时根据房地产合作合同书，房子修起后由修建方销售，故王某1将房子卖掉是有原因的，后果是2019年11月21日签订了小区的工程款支付协议书，把现所涉房屋已经抵给了被告高平建筑安装公司，因此公司有权出售房屋。
被告***辩称，其见好多人在购买，便也买了一套，现还没有拿到钥匙。
原告围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：
1、高平市人民政府高占土字（2015）6号关于神农镇团东村村内空闲地村民建房的批复。
2、神农镇团东村香桂苑小区项目部收据复印件一支。以上证据用于证明神农镇团东村香桂苑小区占地经过了高平市人民政府的批示，是为团东村70户村民的建房用地，神农镇团东村香桂苑小区项目部收到被告***预付款16万元的事实。
被告高平建筑安装公司提交了如下证据：
3、房地产合作建设合同书一份。
4、团东村香桂苑小区工程款支付协议书一份。
以上证据用于证明被告高平建筑安装公司有权出售房屋，并且该出售行为已经原告团东村委认可。
对原、被告提供的证据，本院组织当事人进行了质证，对无异议的1、2号证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有异议的证据认定如下：原告对证据3有异议，认为系刘云与王某1无权对属于村委的房屋进行了销售，且已经高平法院判决确认为无效，本院认为，原告所提异议成立，应认定为无效协议。原告对证据4有异议，认为该协议中第四条系无效条款，且其已起诉要求确认合同无效，本院认为，原告对该协议的真实性无异议，本院予以确认，是否有效将直接决定本案的买卖合同效力，本院将结合已经起诉的相关案件在本院认为部分再予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告团东村委为解决本村70户村民住房问题，向相关部门进行请示，并经过了批准，后由被告高平建筑安装公司中标并修建了团东村香桂苑小区。房屋完工后，被告高平建筑安装公司出售了部分房屋，其中，2018年8月22日，被告高平建筑安装公司向被告***出具收据一支，内容为：“今收到***香桂苑小区3-2-502房预付款壹拾陆万元整，收款人靳某，”该收据加盖有神农镇团东村香桂苑小区项目部印章。后原、被告及案外人刘云就支付工程款发生矛盾。2019年11月21日，在神农镇人民政府的调解下，以刘云为甲方、被告高平建筑安装公司为乙方、原告团东村委为丙方签订了《团东村香桂苑小区工程款支付协议书》，其中第四条约定：乙方在签订该合同之前售出的21套房屋，甲方和丙方在优先团东村民购房情况下，保证乙方已售21套房屋原房号所对应的业主80%以上不能变更，其余由乙方负责协调处理解决。上述协议中所述21套房屋包括涉案的3-2-502房。协议签订后，在履行过程中原、被告及刘云又发生矛盾，已分别向本院提起诉讼。本院于2020年11月11日作出（2020）晋0581民初1373号之二民事判决书，该判决对《团东村香桂苑小区工程款支付协议书》第四条的效力是否有效没有确认。
本院认为，本案原告团东村委所修建的香桂苑小区是占用村集体土地修建，在审批过程中已确认为本村70户村民所修，现被告高平建筑安装公司将涉案房屋出售给外村村民即被告***，违反了土地管理法及涉案小区为村民修建的批示手续，该买卖行为无效。被告高平建筑安装公司辩解该销售行为是经过原告允许，且原告又在工程款支付协议中予以认可，但因双方的行为违反了法律法规的强制性规定，即使原告村委同意也无效。故依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，判决如下：
确认二被告高平市建筑安装工程有限公司、***就高平市神农镇团东村香桂苑小区3-2-502房屋买卖行为无效。
案件受理费100元，由被告高平市建筑安装工程有限公司、***各负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。
审 判 长 王 卫 山
人民陪审员 张书林
人民陪审员 孙秀庭
二〇二〇年十一月二十五日
法官助理陈玲霖
书记员王丽娟
