成都恒安五洲物业管理有限公司、四川省蜀府房屋建设开发有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川01民终25493号

上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：成都恒安五洲物业管理有限公司，住所地：四川省成都市武侯区二环路西一段15号3楼6号。

法定代表人：黄福洲，董事长。

委托诉讼代理人：杨飞，男，1958年3月14日出生，汉族，住四川省成都高新区，系公司工作人员。

上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：四川省蜀府房屋建设开发有限公司，住所地：四川省成都市青羊区太升南路155号5楼。

法定代表人：李航，总经理。

委托诉讼代理人：吕晶，女，1973年12月2日出生，汉族，住四川省成都市武侯区，系公司工作人员。

委托诉讼代理人：阮文莉，女，1983年12月15日出生，汉族，住四川省成都市郫都区，系公司工作人员。

上诉人成都恒安五洲物业管理有限公司（以下简称恒安五洲公司）因与上诉人四川省蜀府房屋建设开发有限公司（以下简称蜀府公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初1495号民事判决，向本院提起上诉。立案后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。

恒安五洲公司上诉请求：请求二审法院依法对违约金的起算时间、计算基数和计算标准依法改判。事实和理由：蜀府公司自2016年7月1日起开始恶意拖欠物业费，在恒安五洲公司与清水苑业委会签订的物业服务合同中已明确了滞纳金的标准，蜀府公司长期拖欠恒安五洲公司物业费，且经恒安五洲公司多次催要拒不支付，一审法院判决从起诉受理之日计算违约金并调整了违约金的计算标准显失公平，望二审法院依法改判。

蜀府公司二审中辩称，一审车位个数计算错误，对诉讼时效认定错误，恒安五洲公司未按约履行合同义务，且占用蜀府公司5套住房，其存在重大过错，蜀府公司不应当承担违约责任，案涉物业服务合同的签约主体不是蜀府公司，也不是合法成立业委会，其所依据的物业服务合同应属无效。

蜀府公司上诉请求：1.改判成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初1495号民事判决第一项，蜀府公司应付恒安五洲公司支付物业费金额扣除多计算的车位管理费216240元，同时判令蜀府公司不承担违约金；2.判令恒安五洲公司向蜀府公司退还多收的物业服务费350131.27元，并赔偿蜀府公司资金占用利息117288.47元，合计467419.73元；3.判令恒安五洲公司向蜀府公司支付占用的房屋使用费605022.80元；4.判令恒安五洲公司承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：1.一审法院在计算住宅空置房物业费、已接房住宅服务费补差金额、配套设施服务费时，均以《房屋建筑面积测绘成果报告》为依据，但是在计算车位物业费时却以《物业服务合同》中预估的车位数进行计算，明显不合理，一审判决在计算车位物业费时认定事实错误，且前后矛盾，对于多计算的车位管理费应当予以扣减；2.一审法院认为蜀府公司要求恒安五洲公司退还多收取的物业费的诉讼请求已超过诉讼时效，属于认定事实错误，适用法律错误；3.一审法院认定恒安五洲公司占用的5套住宅用于办公及员工宿舍，虽面积超出规划面积，但是未做他用，不予支持蜀府公司主张的房屋使用费属于事实认定错误，法律适用错误；4.恒安五洲公司未依约提供物业服务，双方就结算事宜存在争议，且恒安五洲公司不归还案涉小区物业的钥匙，导致蜀府公司无法正常销售房屋，其存在重大过错，蜀府公司不应承担违约金。

恒安五洲公司二审中辩称，1.蜀府公司作为案涉小区的开发商，也是业主之一，其以各种理由恶意拖欠物业费长达5年之久，已经构成违约，恒安五洲公司已经完全按照物业服务合同全面的履行了义务；2.恒安五洲公司两次与省委组织办公室、小区业委会签订服务合同中确定车位个数为776个，蜀府公司之前向恒安五洲公司支付的车位结算服务费、物业费均以776个车位计算，蜀府公司在录音中也认可车位个数为776个，故车位个数应当以实际个数为准；3.案涉物业用房是四川省委组织部办公室指定的，空置房钥匙也是四川省委组织部办公室移交给恒安五洲公司保管，蜀府公司此前也认可所欠的物业费及车位个数；综上，蜀府公司长期拖欠物业费，其应当履行业主缴费义务，并承担违约责任。

恒安五洲公司向一审法院起诉请求：1.判令蜀府公司支付拖欠截至2020年11月30日的物业服务费3639407.06元及按季度欠费额每日万分之五的标准支付逾期利息共计1575900元；2.本案诉讼费由蜀府公司承担。

蜀府公司向一审法院反诉请求：1.判令恒安五洲公司向蜀府公司退还多收的物业服务费350131.27元并支付资金占用利息117288.47元；2.判令恒安五洲公司向蜀府公司支付占用的房屋使用费605022.80元；3.判令恒安五洲公司承担本案全部诉讼费。

一审法院认定事实：清水苑小区房屋为四川省委组织部职工福利房，蜀府公司为该小区房屋开发商。2012年4月19日，恒安五洲公司（乙方）与清水苑业委会（甲方）签订《清水苑物业服务合同》，约定乙方受甲方委托继续为该小区提供物业管理服务。合同第一条约定，物业基本情况载明总建筑面积为96000㎡，其中住宅61777.36㎡，会所2532㎡，其它31690.64㎡（机动车位776个）。第六条约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：高层住宅及会所1.4元/㎡/月，地下车库40元/车位；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因甲方原因未能按时给物业买受人的空置房物业，其物业服务费由甲方按照：高层住宅及会所1.4元/㎡/月标准全额交纳，地下停车库物业：776个车位由甲方按照40元/车位的标准向乙方全额交纳。前期业主按1元/㎡交纳的物业服务费不足1.4元/㎡标准的由业主补齐。代收的生活垃圾处理费按8元/户/月标准由业主或物业使用人交纳。物业服务费按季度交纳，逾期交纳的从逾期之日起按应缴物业服务费的每天千分之五交纳滞纳金。第二十七条约定，合同期限为2012年4月22日起至2015年4月21日止。合同附件一载明物业构成明细为：物业管理用房2套，建筑面积180㎡。恒安五洲公司于2019年12月至2020年12月期间向蜀府公司催收2016年7月1日至2020年11月30日期间物业服务费及机动车车位管理费，双方就交纳物业服务费问题进行多次协商。2021年3月16日，蜀府公司向恒安五洲公司支付物业服务费170万元。另查明，（一）2010年4月，恒安五洲公司与四川省委组织部办公室签订《物业服务合同》，合同期限自2010年4月22日至2011年4月21日。2012年4月19日，恒安五洲公司与清水苑业委会签订《物业服务合同》，合同期限自2012年4月22日至2015年4月21日。2020年12月21日，成都市武侯区机投桥街道万寿桥社区居民委员会出具《证明》，证明恒安五洲公司从2010年4月22日起在其辖区清水苑小区持续进行物业服务，中途未间断过，一直都是按以前签订的物业服务合同的要求履行了全部义务，未超出服务合同的标准收费。（二）蜀府公司提交在房管部门备案的2019年6月11日《房屋建筑面积测绘成果报告》、成都数字房产网上政务大厅网站蜀府公司商品房签约页面截图及空置房明细表，拟证明住宅面积为61773.68㎡，小区车位为674个，配套设施面积为2509.44㎡（含物管用房面积240.61㎡），以及空置房面积依据证载面积统计。（三）恒安五洲公司提交蜀府公司欠费清单，主张蜀府公司应支付的物业服务费包括住宅空置房服务费、配套设施服务费、机动车管理费及已接房住宅服务费补差。蜀府公司对已接房住宅服务费补差的计算标准及时段无异议，一审法院予以确认。双方就剩余项目计算依据的面积/个数有异议，具体如下：1.住宅空置房面积。双方对恒安五洲公司使用蜀府公司五套房屋（面积455.5㎡）作为物业用房的事实无异议，一审法院予以确认。恒安五洲公司提交的空置房明细表显示空置房套数为104套，面积共12065.02㎡，其中有一套房号为1-3-1203的房屋（面积91.59㎡）于2020年9月27日出售，有四套房屋（面积共计521.5㎡）于2020年11月出售；蜀府公司提交的空置房明细表显示空置房套数为103套，面积共11861.08㎡，除1-3-1203号房屋的售出时间记载为2020年11月外，其余四套房屋的出售情况与恒安五洲公司统计的情况一致，房号为2-2-1602的房屋（面积197.77㎡）系2019年12月新增空置房。经恒安五洲公司核实，恒安五洲公司统计的104套房屋中房号为2-2-1802号房屋（面积197.77㎡）已于2019年3月5日出售。2.车位个数。恒安五洲公司依合同约定及以往蜀府公司支付情况，主张车位数量为776个；蜀府公司依据《房屋建筑面积测绘成果报告》，主张车位674个。双方均认可2020年5月1日前售出车位228个。3.配套设施面积。恒安五洲公司依合同约定及以往蜀府公司支付情况，主张配套设施面积为2532㎡；蜀府公司依据《房屋建筑面积测绘成果报告》，主张配套设施面积为2509.44㎡。（四）蜀府公司提交恒安五洲公司2010年6月至2016年7月期间《物业服务费请付单》《进账单》，证明蜀府公司交纳了2010年4月22日至2016年6月的物业服务费及机动车位管理费。（五）蜀府公司提交照片、电梯维护合同及转账凭证，拟证明恒安五洲公司服务存在质量问题。

一审法院认为，虽恒安五洲公司未提交清水苑小区业主委员会成立、备案的证明材料，但根据成都市武侯区机投桥街道万寿桥社区居民委员会出具的《证明》、恒安五洲公司出具的《物业服务费请付单》《进账单》、蜀府公司支付物业费的票据并结合当事人的陈述可以认定恒安五洲公司在2016年7月1日至2020年11月30日期间按照其与蜀府公司签订的《清水苑物业服务合同》为清水苑小区业主提供物业管理服务，双方存在事实上的物业服务关系。本案中，蜀府公司提交的证据不足以证明恒安五洲公司就部分物业未提供物业服务或提供的物业服务质量未能达到标准，故一审法院对蜀府公司的该抗辩意见不予采纳，对恒安五洲公司向蜀府公司主张交纳2016年7月1日至2020年11月30日期间物业服务费的诉请予以支持。关于物业服务费金额问题。一审法院根据双方提交的证据认定如下：（一）住宅空置房服务费。双方提交的空置房明细表载明的同一套房屋的面积基本一致，以1-1-201号房屋为例，蜀府公司记载面积为92.1㎡，恒安五洲公司记载面积为92.11㎡，因蜀府公司依据在房屋登记部门备案的面积进行统计，恒安五洲公司未提交证据证明其统计数据的来源，故一审法院以蜀府公司提交的空置房明细表记载的面积为准。经查，2019年3月5日出售房屋面积197.77㎡，2019年12月1日新增房屋面积197.77㎡，2020年9月27日出售房屋面积91.58㎡，2020年11月出售房屋面积共计521.46㎡。基于以上事实，计算空置房物业费如下：1.2016年7月1日至2019年3月4日期间的空置房面积（不含物业用房面积455.5㎡）为11207.81㎡（11663.31㎡-455.5㎡），物业服务费约为502110元（11207.81㎡×1.4元/月/㎡×32个月）；2.2019年3月5日至2019年11月30日期间的空置房面积为11010.04㎡（11207.81㎡-197.77㎡），物业服务费约为138727元（11010.04㎡×1.4元/月/㎡×9个月）；3.2019年12月1日至2020年9月26日期间的空置房面积为11207.81㎡（11010.04㎡+197.77㎡），物业服务费约为156909元（11207.81㎡×1.4元/月/㎡×10个月）；4.2020年9月27日至2020年10月31日的空置房面积为11116.23㎡（11207.81㎡-91.58㎡），物业服务费约为15563元（11116.23㎡×1.4元/月/㎡×1个月）；5.截至2020年11月30日，空置房面积为10594.77㎡（11116.23㎡-521.46㎡），物业服务费约为14833元（10594.77㎡×1.4元/月/㎡×1个月）。以上空置房物业费共计828142元。（二）已接房住宅服务费补差金额根据上述房屋出售及新增空置房情况，分段计算如下：1.2016年7月1日至2019年3月4日期间，除物业用房面积455.5㎡，已售房屋面积为50110.37㎡（61773.68㎡-11663.31㎡），服务费补差金额约为641413元（50110.37㎡×0.4元/月/㎡×32个月）；2.2019年3月5日至2019年11月30日期间，服务费补差金额约为181109元[（50110.37㎡+197.77㎡）×0.4元/月/㎡×9个月]；3.2019年12月1日至2020年4月30日期间，服务费补差金额约为100221元（50110.37㎡×0.4元/月/㎡×5个月）。以上金额共计922743元。（三）配套设施服务费。一审法院依据2019年6月11日《房屋建筑面积测绘成果报告》，确认配套设施面积为2509.44㎡，2016年7月1日至2020年11月30日期间配套设施服务费为186200元（2509.44㎡×1.4元/月/㎡×53个月）。（四）机动车管理费。双方对2020年5月1日前售出车位228个无异议，恒安五洲公司主张之前的车位776个，依据为合同约定及实际数量；蜀府公司主张车位674个，依据为《房屋建筑面积测绘成果报告》。一审法院认为，应以实际的车位数支付管理费，故一审法院认定2016年7月1日至2020年4月30日期间车位管理费为1427840元（776个×40元/月/个×46个月），2020年5月1日至2020年11月30日车位管理费为153440元（548个×40元/月/个×7个月），以上车位管理费共计1581280元。（五）关于双方争议的物业用房，《房屋建筑面积测绘成果报告》记载物业用房面积为240.61㎡，恒安五洲公司实际使用面积为455.5㎡，虽物业使用的房屋面积超出规划面积，但恒安五洲公司未作他用，遵循公平原则，一审法院认定455.5㎡中240.61㎡房屋作为配套设施，已计算到配套设施服务费中；剩余214.89㎡，恒安五洲公司不应再收取蜀府公司的物业服务费，对蜀府公司主张的房屋使用费，亦不予支持。综上，蜀府公司应支付恒安五洲公司的物业服务费应为3518365元（828142元+922743元+186200元+1581280元）。蜀府公司已支付物业服务费170万元，尚余1818365元未支付，故一审法院对恒安五洲公司主张的物业服务费予以部分支持，对蜀府公司主张的房屋使用费不予支持。蜀府公司主张恒安五洲公司退还2010年4月至2016年6月期间多收取的物业服务费，该诉请已超过诉讼时效，不予支持。关于违约金，一审法院综合考虑恒安五洲公司受到的损失、蜀府公司的过错程度等情形，酌情调整违约金为以1818365元为基数，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，超出部分不予支持。综上，一审法院遂依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：一、蜀府公司自判决生效之日起十日内向恒安五洲公司支付2016年7月1日起至2020年11月30日止的物业服务费1818365元及违约金（以1818365元为基数，从2021年1月12日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、驳回恒安五洲公司的其他诉讼请求；三、驳回蜀府公司的全部诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费48307元，由恒安五洲公司负担31282元，蜀府公司负担17025元。反诉案件受理费10488.5元，由蜀府公司负担。

二审中，当事人未提交新证据，二审查明事实与一审法院一致。

本院认为，恒安五洲公司与清水苑业委会签订《清水苑物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且蜀府公司提交的证据不能证明案涉合同存在法律规定的无效的情形，应属合法有效，对包含蜀府公司在内的案涉小区全体业主均具有约束力，各方当事人均应按约履行。

关于蜀府公司上诉称恒安五洲公司应当退还2010年-2016年间多收的物业服务费，因蜀府公司在得出案涉《房屋建筑面积测绘成果报告》前不知道实际的物业面积，诉讼时效应当从得出案涉《房屋建筑面积测绘成果报告》后起算的问题。本院认为，恒安五洲公司与清水苑业委会于2012年4月19日签订《物业服务合同》，蜀府公司在2019年方才进行房屋测绘，虽测绘面积与物业服务合同中约定的面积有所出入，但是案涉面积的出入不是恒安五洲公司所致，且恒安五洲公司入场案涉小区后一直按照案涉《物业服务合同》的约定进行收费，蜀府公司系因自身原因未及时测绘房屋面积，现主张退还的费用已过诉讼时效，其上诉请求本院不予支持。

关于蜀府公司上诉称应付的物业费中应当扣除多计算的车位管理费的问题。根据查明事实，案涉《物业服务合同》中约定的车位个数为776个，蜀府公司与恒安五洲公司自2016年7月1日起至2020年11月30日期间一直就案涉物业费、车位管理费的问题进行协商，蜀府公司在2019年6月11日将案涉《房屋建筑面积测绘成果报告》在房管局备案，但在协商过程蜀府公司中并未对车位个数提出过异议，一审法院就此认定实际车位个数为776个并无不当，蜀府公司该上诉理由本院不予支持。

关于房屋占有使用费问题。本院认为，虽案涉物业用房超过约定的面积，但恒安五洲公司对占用物业用房并未挪作他用，一审判决对此认定正确。

关于恒安五洲公司上诉称案涉的违约金应当按照《物业服务合同》的约定从2016年7月1日起算。本院认为，一审法院综合考虑恒安五洲公司受到的损失、蜀府公司的过错程度且已支付170万元等情形，酌情调整违约金基数计算标准并无不当。

综上，上诉人恒安五洲公司与上诉人蜀府公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费48307元，由成都恒安五洲物业管理有限公司负担24153.5元；四川省蜀府房屋建设开发有限公司负担24153.5元。

本判决为终审判决。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判长　　喻小岷

审判员　　李　亚

审判员　　李　衡

二〇二二年三月八日

书记员　　陈　悦