某某腾悦团膳管理有限公司、苏州华欧园艺建设工程有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省太仓市人民法院

民 事 判 决 书

(2021)苏0585民初1557号

原告：***腾悦团膳管理有限公司，住所地江苏省太仓市经济开发区陆渡红庙国特路2号，统一社会信用代码91320585302019890U。

法定代表人：顾晓艳，该公司总经理。

委托诉讼代理人：袁伯桂，该公司员工。

委托诉讼代理人：曹岭，上海市国泰律师事务所律师。

被告：苏州华欧园艺建设工程有限公司，住所地江苏省太仓市璜泾镇棉北路20号商业2幢02室，统一社会信用代码91320585789069709Q。

法定代表人：吴涛，该公司总经理。

委托诉讼代理人：曹巍，江苏新中远律师事务所律师。

第三人：太仓市陆渡街道红庙村村民委员会，住所地江苏省苏州市太仓市路渡街道江南路99号，统一社会信用代码54320585K122433639。

法定代表人：张婷。

委托诉讼代理人：毛惠婷，该单位员工。

原告***腾悦团膳管理有限公司（以下简称佳腾悦公司）与被告苏州华欧园艺建设工程有限公司（以下简称华欧公司）、第三人太仓市陆渡街道红庙村村民委员会（以下简称红庙村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，被告向本院提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，并依法适用简易程序，分别于2021年4月6日、2021年5月11日、2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告佳腾悦公司的委托诉讼代理人袁伯桂、曹岭，被告华欧公司的委托诉讼代理人曹巍、第三人的法定代表人张婷（参加第一、三次开庭）及委托诉讼代理人毛惠婷（参加第二次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）***腾悦团膳管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告装修及附着物补偿款353063.55元、设备搬迁费117624元、停产停业营业损失补偿款221990元；2.判令被告返还原告房屋押金2万元；3.判令被告向原告支付装潢及地面附属物补偿款99699.59元；4.判令被告支付原告搬迁费6500元；5.判令被告支付原告签约奖82744.21元；6.判令被告返还原告2020年11月15日至2020年12月31日的租金26250元。事实和理由：原告与被告签订《工业厂房租赁合同》，被告将其位于太仓市陆渡镇红庙村面积为1100平方米的厂房出租给原告，租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日。双方约定室内装修及设备、水电改造由乙方自理，费用由乙方自行承担。如遇政府建设需要实施拆迁时，乙方享有政府给予的搬迁补偿。2020年，因政府及第三人要求，租赁房屋应予以办理拆除，需予以搬离。就此第三人委托相关评估公司对租赁厂房室内装修及附着物、机器设备进行评估，并同意按评估价格支付装修补偿款、搬迁补偿费，按租赁厂房面积支付、停产停业、营业损失补偿款。原告认为，根据原告与被告签订的《工业厂房租赁合同》，室内装修、设备搬迁费、停产停业营业损失补偿款等应归原告所有。经与被告多次协商，被告拒不支付，据此诉至法院。

被告（反诉原告）华欧公司承认：1.原、被告之间的租赁合同已于2020年12月31日到期，被告的合同义务已经履行完毕，合同履行期内未发生拆迁，故对原告主张的拆迁补偿不认可；2.被告至原告处要求腾退房屋，但是原告以拆迁补偿未达成协议为由拒绝交房；3.被告支付了2020年12月31日之前的租金；4.房屋装修及附着物评估表中，除被告装修的29287.68元，其余353063.55元系由原告自行装修。

第三人红庙村村委会述称：1.第三人与被告华欧公司签订了《土地租赁合同》，后被告在案涉土地上自行建造厂房并出租，该房屋系无证厂房；2.被告多次至村委会要求发放拆迁补偿款，但是因原告与被告之间存在纠纷尚未解决，而且厂房内尚有设备未搬走，村委会未同意发放补偿款，2021年2月份左右，原告、被告、村委会及拆迁公司四方曾经进行过会谈，但是因为原、被告之间矛盾较大，未能达成一致意见。其后，原告曾经至村委会阐述过交还厂房，厂房内设备不想要了，但是村委会认为原、被告之间签订的租赁协议，应由他们双方之间交接完成后，由被告交还厂房给村委会。3.审理中，被告已经腾退，除法院查封的款项外，其余补偿款村委会已经付给被告。

被告（反诉原告）华欧公司向本院提起反诉请求：判令被告支付原告租赁房屋占有使用费36000元。事实和理由：2020年1月8日，反诉原、被告之间签订了一份《工业厂房租赁合同》，约定反诉原告将坐落于太仓市陆渡镇红庙村面积1100平方米厂房出租给反诉被告，租期为2018年1月1日至2020年12月31日。合同到期之前，因政府通知拆迁，反诉原告告知反诉被告租赁房屋到期后不再续租，合同到期之后，反诉被告未按约将房屋交还反诉原告。直至2021年4月6日在法院开庭当中，反诉被告才表示将租赁房屋交还给反诉原告。2021年1月1日至2021年4月6日期间的占有使用费，反诉被告尚未支付。根据约定，反诉被告应当支付56000元，扣除反诉被告在反诉原告处的押金2万元，反诉被告还应支付反诉原告占有使用费36000元。

原告（反诉被告）佳腾悦公司辩称：反诉被告已经于2020年11月15日之前将案涉房屋交还原告，故对反诉原告的反诉请求不予认可。

经审理查明：

2007年3月30日，第三人红庙村村委会（甲方）与被告华欧公司（乙方）签订了《土地租赁合同》一份，双方约定，甲方将土地2-8亩租给乙方使用；合同租用期限为2007年3月30日至2027年3月29日止，合同还对其他事项进行了约定。2020年5月15日，双方又签订了一份《补充协议》，约定，因乙方所租土地以前为低洼地，由承租方自行做填土等处理，原租赁土地面积为2.8亩，至2020年3月30日起租赁土地面积变更为3.02亩，租赁期限自2020年3月30日至2027年3月29日止，年租金为6000元每亩，协议还对其他的事项进行了约定。

被告华欧公司在其承租的上述土地上建造厂房并将厂房出租给原告佳腾悦公司使用。被告华欧公司（甲方）与原告佳腾悦公司（乙方）于2020年1月8日补签了一份《工业厂房租赁合同》，约定“……第一条：租赁标的物。甲方出租给乙方的厂房坐落在太仓市××××、租赁建筑面积约1100平方米（厂房两间、辅房十间、传达室两间、配电房一间），厂房类型为钢混结构，租赁用途为团膳配送。第二条：租赁期限及押金。自2018年1月1日起至2020年12月31日止，租赁期为三年。乙方从2018年1月1日后进入厂房规划、装璜（此处应为装潢）与设备安装。在进入厂房前乙方将租金押金（人民币贰万元整）付给甲方，甲方收到押金后书面签收。第三条：租金及支付方式。1.数额：双方商定年租金为人民币贰拾壹万元整（主厂房地坪修复及北侧围墙改造有甲方负责）……第四条：甲方的义务……2.室内装修及设备、水电改造有乙方自理，费用乙方自行承担……第五条：乙方的义务。3.租赁期满，乙方如要求续租，则必须在租赁合同到期前三个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后重新签订新的租赁合同。如乙方不续租时，乙方有权撤走原属于乙方的生产设备（与甲方事先清单确认），房屋改造装修部分的产权归甲方……第六条：不可抗力……2.如遇政府建设需要，对本房实施拆迁时，甲方应出具政府有效文件证明，乙方除享有政府给予的搬迁补偿外，需无条件接受搬迁……”合同签订后，原告向被告支付了押金2万元及2020年12月31日前的租金。

2020年5月27日，太仓高新区“两减六治三提升”专项行动领导小组、太仓市人民政府娄东街道办事处发布《关于对红庙村南工业园开展整治搬迁的通告》，通告称，园内“问题企业”应于2020年5月27日至2020年7月15日期间配合评估，与陆渡街道红庙村村民委员会签订搬迁协议，并按期搬迁；要求“问题企业”应最晚于2020年11月15日完成停产停业，并在2020年12月15日之前完成搬迁。

第三人红庙村村委会于2020年11月10日发布通告，要求问题企业按照上述通告要求最晚于2020年11月15日完成停产停业，并在2020年12月15日前完成搬迁。

2020年8月20日，第三人红庙村村委会（甲方），被告华欧公司（乙方）、案外人太仓市振超房屋拆迁有限公司（丙方）签订了《红庙村南工业园整治搬迁协议书》一份，合同约定，根据整治要求和有关规定，并经双方同意，甲方对乙方被整治搬迁房屋实行货币补偿方式。关于搬迁房屋补偿项目及金额，合同约定，房屋重置价801060.84元、装潢及地面附属物199399.37元、水增容9600元、电增容3500元、停产停业补偿221990元、搬迁费6500元、租地补偿402264元、退租金10570元、签约奖165488.42元、佳腾悦可搬迁24745元、不可搬迁92879元，装修382351.23元，合计补偿款为2320348元。合同还对其他事项进行了约定。

审理中，本院对太仓市众信房地产评估土地评估测绘有限公司评估员进行调查，该评估员称，装潢及地面附属物主要是针对室外的围墙、下水道、化粪池等进行的价值评估，装修主要是针对室内地砖、吊顶、隔断等进行的评估。

原告佳腾悦公司庭审中陈述，其装修主要集中于厂房内部，室外并未进行装修。

本院认为，虽原告佳腾悦承租的案涉厂房并未取得建设工程规划许可证，故原告与被告签订的房屋租赁合同无效。但该合同系双方真实意思表示，双方均应按照约定履行相关义务。

被告华欧公司认为双方合同约定的租赁期内并未发生拆迁事实，故对原告主张的补偿款不予认可。本院认为，政府的通告、拆迁协议的签订、评估等事实均发生在原告承租期内，故被告认为原告承租期内未发生拆迁的意见，本院不予采纳，原告有权根据合同及法律规定取得相应的补偿。

针对原告主张的补偿费用，本院认为：1.原、被告在合同中已经明确约定，原告可享有“政府给予的搬迁补偿”，故本院对原告主张的搬迁补偿费124124元（包含可搬迁费用24745元、不可搬迁92879元及搬迁费6500）均予以支持。2.停产停业损失。被告华欧公司与第三人红庙村村委会之间系房屋拆迁补偿关系，原告与被告之间系房屋租赁合同关系，两者属于不同法律关系，被告取得停产停业损失补偿系根据其与第三人签订的拆迁补偿协议享有的权利，而原、被告在租赁合同中并未就该项损失进行明确约定，原告现以第三人对被告作出停产停业补偿为由要求原告亦有权享有该补偿，缺少法律依据亦无合同约定，故本院对原告该项损失不予支持。3.装修补偿款353063.55元。庭审中，双方当事人对于原告装修部分的评估价值一致予以确认，现根据政府通告，原告应在承租期限内进行搬离，原告对房屋室内装修实际损失应得到相应补偿，庭审中，双方对于原告自行装修部分的价值金额达成一致，故本院依法支持原告该项诉请。4.装潢及地面附属物。庭审中，原告明确其未对室外部分进行过装修，而该补偿系针对室外的部分进行的价值评估，故本院对原告的该项诉请亦不予以支持。4.签约奖。该签约奖系被告作为被拆迁人及时与搬迁人签订拆迁补偿协议所取得的奖励，原告既非合约的实际签署人亦未与被告就该项补偿归属进行过约定，故原告该项主张缺少相应依据，本院不予支持。

关于原、被告之间租金结算问题，本院认为，虽原、被告之间签订的房屋租赁合同无效，但反诉原告华欧公司有权根据合同约定要求反诉被告佳腾悦公司支付相应的占有使用费。关于房屋腾退时间，本院认为，虽反诉被告佳腾悦公司主张其于2020年11月份已经腾退厂房，但并未提供证据证明其曾于租赁期限内明确向反诉原告华欧公司表示腾退房屋之意思表示；2021年2月份，原、被告、第三人还就房屋腾退问题进行过协商未果，由此可见，厂房腾退问题至此尚未解决；第三人庭审中陈述，反诉被告佳腾悦公司曾于协商后曾向其表示厂房内设备系其遗弃物，但在村委会未接收的情况下，反诉被告佳腾悦公司未能举证证明其向出租人明确表示过腾退房屋。据此，本院采纳反诉原告的意见，以第一次开庭即2021年4月6日作为反诉被告佳腾悦公司实际腾退日期。据此，反诉被告佳腾悦公司应支付反诉原告华欧公司2021年1月1日至2021年4月6日的房屋占有使用费56000元（210000÷12×3+210000÷12÷30×6=56000），扣除押金2万元，反诉被告还应支付反诉原告36000元。

原告佳腾悦公司主张案件申请费5000元应由被告华欧公司负担。依据《诉讼费交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用（包含案件申请费）应由败诉方负担。原告为保障自己债权得以实现而申请保全系其合法权利，故本院对原告的该诉请依法予以支持。

综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告苏州华欧园艺建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告***腾悦团膳管理有限公司搬迁补偿费124124元；

二、被告苏州华欧园艺建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告***腾悦团膳管理有限公司装修补偿款353063.55元；

三、被告苏州华欧园艺建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告***腾悦团膳管理有限公司押金20000元；

四、被告苏州华欧园艺建设工程有限公司于本判决生效之日起之日内支付原告***腾悦团膳管理有限公司案件申请费5000元；

五、反诉被告***腾悦团膳管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告苏州华欧园艺建设工程有限公司占有使用费56000元；

六、驳回原告***腾悦团膳管理有限公司的其余诉讼请求。

履行方式：上述款项折抵后，被告苏州华欧园艺建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告***腾悦团膳管理有限公司446187.55元，该款由被告付至原告确认银行账户：户名***腾悦团膳管理有限公司，开户行中国建设银行太仓新区支行，账号32×××84。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13078元，减半收取计6539元，由原告***腾悦团膳管理有限公司负担3035元，被告苏州华欧园艺建设工程有限公司负担3504元，该款原告已经预交，本院不再退还。反诉费350元，由原告（反诉被告）***腾悦团膳管理有限公司负担，该款被告（反诉原告）苏州华欧园艺建设工程有限公司已经预交，本院不再退还。原告（反诉被告）超额负担的3154元由被告（反诉原告）苏州华欧园艺建设工程有限公司在履行本判决时直接支付原告。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。

审判员　　吴春辉

二〇二一年六月四日

书记员　　石雯雯