广西力源电力工程有限公司、浦北中泰房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

广西壮族自治区浦北县人民法院 执行裁定书 （2024）桂0722执异3号 案外人：***，住浦北县。 申请执行人：广西力源电力工程有限公司，住所地广西浦北县县城工业区，统一社会信用代码91450722796813014R。 法定代表人：***，该公司董事长。 被执行人：浦北中泰房地产开发有限公司，住所地广西浦北县小江镇大岭麓小区矮禾塘安置地08号，统一社会信用代码91450722571833145B。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人广西力源电力工程有限公司（以下简称力源公司）与被执行人浦北中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***于2024年1月2日对执行位于浦北县××道××镇××大厦××单元××号房产（以下简称805号房产）提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行了书面审查。现已审查终结。 案外人***称，案外人于2019年12月28日向中泰公司购买了805号房产，签订有《商品房买卖合同》，并已付清全部购房款274794元，因疫情原因及出卖人原因一直未办理过户登记手续。浦北县人民法院查封、拍卖该房产，损害了案外人的合法权益，请求停止对该房产的拍卖，并解除查封。 本院查明，在执行申请执行人力源公司与被执行人中泰公司建设工程施工合同纠纷案中，本院于2023年9月5日以（2023）桂0722执1458号之五执行裁定，裁定查封了中泰公司开发建设的含805号房产在内的6套商品房。 2019年12月28日，案外人与中泰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定案外人以274794元的价格购买中泰公司开发建设的805号房产。合同签订后，案外人付清购房给中泰公司，中泰公司已将房产交付给案外人，并办理了商品房买卖合同备案登记，经案外人多次要求中泰公司办理产权转移，中泰公司以其他理由不协助办理。 以上事实，有案外人提供的《商品房买卖合同》、收款收据、交房确认单、聊天记录等证据证实。 本院认为，案外人以对执行标的享有实体权利为由而提出执行异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条的规定，本案应按执行标的异议审查。 案外人在执行标的查封之前与被申请人签订有商品房买卖合同，且已付清全部购房款，虽未办理不动产权利转移登记，案外人尚未取得所购买商品房的所有权，但案外人已合法占有该房产，且未办理产权转移的原因并非案外人，案外人对该房产享有物权期待权，该权利优先于其他物权和债权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人的异议符合排除执行的条件，异议理由成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十三条第一款第二项、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对位于浦北县××道××镇××大厦××单元××号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 审判长彭朝锦 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二四年一月十五日 书记员***