某某与郯城县金艺置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

山东省郯城县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1322民初3962号 原告：***，女，1958年4月14日出生，汉族，居民，住郯城县。 委托诉讼代理人：***，北京君***事务所律师。 被告：郯城县金艺置业有限公司。住所地：郯城县郯东路**号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，临沂河东银城法律服务所，法律工作者。 第三人：郯城**建筑安装工程集团有限公司。住所地：郯城县建设路**号。 法定代表人**，职务：总经理 委托诉讼代理人***，北京长安律师事务所，律师。 原告***与被告郯城县金艺置业有限公司（下称金艺公司）、第三人郯城**建筑安装工程集团有限公司（下称**公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月7日作出（2017）鲁1322民初265号民事裁定，原告***不服提起上诉，临沂市中级人民法院于2017年9月27日作出（2017）鲁13民终5770号民事裁定，一、撤销本院2017）鲁1322民初265号民事裁定；二、本案指令郯城县人民法院审理。本院于2018年6月25日立案后，依法追加郯城**建筑安装工程集团有限公司为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、被告金艺公司的委托诉讼代理人***、第三人**公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.要求被告金艺公司支付逾期交房违约金347371.41元；2.案件诉讼费、保全费由被告负担;庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告按照商品房买卖的规范给原告出具购房发票。事实和理由：2011年12月16日，原告***与被告金艺公司签订了《商品房预售合同》，原告购买被告开发建设的“名人苑小区”3幢商铺5-11号7间门面房，当日，原告按约定交清了全部购房款7601125元，合同约定被告应于2012年7月31日前交付房屋，但被告到2013年10月31日才交付，被告依约应向原告支付已交房款的日万分之一的违约金，共计347371.41元。原告现依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告金艺公司辩称，第三人与答辩人签订协议书充分证明涉案合同是第三人以原告的名义签订的，证明被答辩人至今没有交购房款，因此被答辩人诉答辩人不适格，对于涉案合同是预约合同，关于合同的签订时间，至今没有明确（空白），证明涉案合同没有生效的事实，因此被答辩人诉讼主体不能成立，根据（2015）郯民初字第582号民事判决书，本案第三人**公司至今没有将涉案商品房相关资料交给答辩人，造成该楼房不能正常交给房管局验收交工，对于造成的损失，应当由第三人承担。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人述称，1、支持并同意原告的诉讼请求；2、被告的辩解无事实及法律依据，原告已经将房款支付给了被告，支付的方式是被告拖欠第三人的工程款，第三人将工程款的债权转让给了原告，并且通知了被告，在被告的同意下原告用受让的债权支付了房屋价款，综上，请求法院支持原告的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交了以下证据： 1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格； 2、购房合同7份，证明原告于2011年12月16日购买被告的商品房7套，同时证明合同第8条约定于2012年7月31日前交房，合同第9条逾期交房按照已交房款日万分之一的比率由出卖方支付违约金； 3、房款收据一份，证明2011年12月16日由原告向被告交付购房款7601125元，当日被告给原告开具了收据一份，现在原告要求被告按照商品房买卖的规范给原告出具购房发票； 4、郯城县人民法院（2017）鲁1322民初625号民事裁定书一份，证明在当时的庭审中原告已经向法院提交了财产保全申请费收据2370元，现在要求依法由被告承担该费用。 5、房屋租赁协议书4份及证人证言，证明被告交房时原告将所购买的房屋才出租给商户使用，可以印证被告交房的时间是2013年10月31日。 对原告提供的证据，被告质证认为：对证据1无异议，对证据2的真实性无异议，但是对合同的生效提出异议，因该合同第14页至今没有签订合同的时间，完全说明该合同没有生效的事实，对合同第7页第8条已经注明该商铺验收合格并符合本合同约定商品房的交付，依照国家及地方政府有关规定将该商品房验收合格后交给买受人使用的事实，因此，该涉案工程验收资料第三人至今没有交付给被告致使该商铺不能正常验收，事实证明该合同不具备生效效力。对证据3以***的名义于2011年12月16日交付的楼房款7601125元的票据无异议，但是对实际交款有异议，因此原告至今没有将房款交给被告。也没有提供银行汇款清单，这充分说明该收款单据是无效证据。对于证据4有异议，该裁定书充分说明原告的主张不能成立，也说明对原告的起诉依法予以驳回的事实。对于证据5中的证人证言及租房协议书与本案无关联，不够成本案的约束力，事实证明原告与***至今对涉案商品房买卖合同所规定的款项至今没有交付给被告。 第三人对原告的5份证据均无异议，认为上述证据可以证实原告的主张。 被告提交了以下证据： 1、（2015）郯民初第582号民事判决书，证实判决第三人在十五日之内分别向被告交付楼房验收资料，但是至今第三人没有向被告提供该判决书中的相关材料； 2、收款收据证实由原告在2012年12月16日收到被告的32万元借款利息及200万元的借款和涉案工程款； 3、协议书，该协议第2页中第六项已经注明本合同签订后30日内第三人应将建筑工程按照施工合同约定移交给被告并配合确保工程验收合格，并注明任何一方不得违约，根据当前事实本案第三人已经构成违约。 对被告提供的证据，原告质证认为:对证据1的真实性、合法性无异议，但是对其关联性及其证明的事项有异议，本案中原告所购买的商品房是3号沿街楼，被告提交的判决书也明确证明了第三人**公司所承建并且要提交验收资料的并不是3号沿街楼，分别是1号沿街楼及住宅楼。所以原告认为被告的证明目的不成立。按照合同相对性原则，被告作为房屋出卖人对于延期交房所产生的违约金应当向原告支付，至于延期交房的原因应由被告方另行解决，对被告提交的证据2因未提交原件，原告方不予质证，对证据3协议书一份，虽然是复印件，但是原告知道原件与复印件内容一致，对该证据无异议。该证据能证明原告的购房款7601125元于2011年12月16日用第三人**公司的工程款及相关借款利息以债权转让的方式由原告获得并且于当日抵顶了7间门面房的购房款。进一步证实原告已经足额缴纳了购房款。被告主张必须通过银行转账收取现金违背原、被告及第三人所约定的事实及法律规定。 第三人质证认为对被告提供证据1的真实性、合法性无异议，但是对其关联性提出异议，被告拖欠的是1号楼及1号沿街房的房款，原告是用该部分的工程款购买的3号沿街楼的门市，2011年12月16日协议书中的第六条所约定的配合验收应当仅指约定的1号楼及1号沿街楼，对证件2的质证意见同原告的质证意见，对证据3真实性无异议，但是对被告证明的对象有异议，该协议书不能证明第三人有违约的事实，且该协议书足以证实原告向被告支付工程款的事实，支付的方式就是上述款项进行抵顶。 经审查，本院的认证意见为：原告***提交的身份证可以证明本案原告向被告主张诉讼权利的事实，结合当事人陈述，原告提交的购房合同、房款收据和被告提交的协议书，可以证明案外人**公司以原告***名义购买涉案7间门面房用以折抵被告金艺公司所欠**公司工程款及借款、被告金艺公司给**公司开具收款收据7601125元的事实；原告***主张第三人**公司将金艺公司所欠工程款转让给原告，原告用该笔债权折抵了购房款7601125元，第三人予以认可；原告陈述交房时间为2013年10月31日，且提交房屋租赁合同及证人证言予以印证，对其证明力予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告***系**公司法定代表人**的妻子。2011年12月16日，被告金艺公司与案外人**公司因工程款、借款等事宜协商签订了一份协议书，该协议书载明：**公司承建的景都国际小区1#住宅楼及1#沿街楼工程款1005万元，金艺公司欠工程款约5373000元，借款200万元，利息32万元，合计7693000元；**公司以***名购买金艺公司3#沿街楼7间门面房（5-11号），共894,25㎡（预测），单价8500/㎡，房款共7601125元，此房款用金艺公司所欠工程款及借款抵顶；金艺公司根据**公司购房款开具收款收据7601125元，同时拨付**工程款5281125元，还借款200万元，付息32万元；购房款最终以房管局实测为准，单价不变，房款据实计算，工程款以最终审计决算为准，双方据实相互多退少补；工程最终审计决算，房屋面积实测后，双方应及时进行结算，如金艺公司欠**公司工程款，应在10日内付清余款，如**公司欠金艺公司房款应在10日内交清（包括5%保修金）……。当天，被告金艺公司给**公司开具了交款单位为***的房款7601125元的收据，房屋为3#沿街楼（5-11号）门面房。被告金艺公司与***签订涉案7间门面房的商品房预售合同，合同约定的竣工日期为2011年6月30日，房屋交付时间为2012年7月31日，合同未载明签订日期。原告陈述交房时间为2013年10月31日。原告***于2017年2月6日诉来本院，要求被告金艺公司支付逾期交房违约金347371.41元，并由被告承担案件诉讼费、保全费。 本院认为，涉案7间门面房系案外人**公司以原告***（**公司法定代表人的妻子）的名义购买，用以抵顶被告金艺公司欠**公司的工程款及借款，被告根据预测平方和约定单价给案外人开具了署名“***”的房款收据，**公司和被告金艺公司并约定双方对购房款及工程款据实结算，相互多退少补。我国合同法第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。原告***主张**公司将被告金艺公司所欠工程款转让给原告，原告用受让债权折抵应交房款，从被告与第三人签订的协议书、被告与原告签订的商品房买卖合同及被告给原告出具的收据可以看出被告作为债务人是知情且同意的，第三人也未提出异议，债权转让是成立的。被告主张原告至今没有交购房款，因此原告主体不适格的意见，本院不予采纳。被告主张涉案合同是预约合同，关于合同的签订时间，至今没有明确（空白），证明涉案合同没有生效，原告主体不能成立的意见，根据合同法第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者**时合同成立，结合签订协议书及出具收据的时间均为2011年12月16日，应认定商品房买卖合同签订日期为2011年12月16日。因此，对被告的上述意见不予采纳。对于被告主张的根据（2015）郯民初字第582号民事判决书，本案第三人**公司至今没有将涉案商品房相关资料交给答辩人，造成该楼房不能正常交给房管局验收交工，对于造成的损失，应当由第三人承担的意见，第三人称所购买的房屋并非第三人承建，其承建的是1号楼及1号沿街房，被告未提供证据证实，对该意见不予采纳。对于原告陈述的入住时间为2013年10月31日，提供了房屋租赁协议书及证人证言予以印证，被告虽然对原告提供的证据提出异议，但被告作为房产开发者、管理者，购房户何时入住是由被告掌握的，对原告认可的入住时间没有提出相关证据予以推翻，应认定该时间为入住时间。商品房买卖合同约定被告应于2012年7月31日前交付房屋，被告直至2013年10月31日才交付，显然违约，参照双方合同约定的违约条款，被告应按应付款的万分之一向原告支付违约金，即为347371.41元。对原告要求被告出具购房发票的请求，根据合同法第六十条的规定，被告应予给原告出具购房发票。因此对原告的诉讼请求本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、被告郯城县金艺置业有限公司于本判决生效后十日内向原告***支付违约金347371.41元。 二、被告郯城县金艺置业有限公司于本判决生效后十日内向原告***出具购买金艺公司3#沿街楼7间门面房（5-11号）的购房发票。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6510元，申请保全费2370元，由被告负担。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　徐　萍 二〇一八年十一月十二日 书　记　员　　李　倩