长沙桔子洲园林开发有限公司与某某商品房预售合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市岳麓区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）湘0104民初805号

原告长沙桔子洲园林开发有限公司，住所地长沙市岳麓区桔子洲头二号。

法定代表人曹喜军，该公司董事长。

委托代理人郭斌，湖南精彩律师事务所律师。

委托代理人黄烁，湖南精彩律师事务所实习律师。

被告***，男，1977年2月26日出生，汉族，住湖南省

原告长沙桔子洲园林开发有限公司（以下简称“桔子洲公司”）诉被告***商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员周赞担任审判长，人民陪审员杨云、人民陪审员李曼玲参加的合议庭对本案进行了公开开庭审理。书记员毛嶷帆担任记录。原告桔子洲公司的委托代理人郭斌、黄烁，被告***均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告桔子洲公司诉称：2014年7月8日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号XD）。根据该合同约定，被告向原告购买座落于岳麓区××路××单元××号房屋，建筑面积为64.21㎡，房屋单价为7564.48元/㎡，总房价为485715元，房款支付方式：首付款145715元于2014年7月8日支付，剩余房款被告采取向银行按揭贷款的方式支付，如果被告逾期付款超过30日，则出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。截至起诉之日，被告仅向原告支付了16888元购房款。后被告于2014年7月7日向原告出具《购房申请及承诺》，承诺自出具该申请日起3日内向原告提供银行按揭所需的全部资料，并在5日内到贷款银行办理按揭所需的全部手续。原告多次催告被告办理以上手续，但被告以各种借口拖延未办理。原告于2016年12月向被告发出《限期履行告知函》，但被告在限期内未履行。随即原告在期限届满后向被告发出《解除合同告知函》，正式与被告解除合同。综述，2014年7月至2016年12月原告解除合同，被告一直未办理按揭手续，拒不履行付款义务，且原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号XD1304841109）已进行网签，导致原告无法对该房屋进行处置，被告的严重违约行为给原告造成了较大损失，原告为维护自己合法权益，现依法提起诉讼，请求判决：（一）确认原、被告于2014年7月8日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号XD1304841109）已于2016年12月20日解除，被告配合原告办理该房屋买卖合同网签注销手续；（二）被告支付原告逾期付款违约金23441.35元；（三）被告承担本案全部诉讼费。

被告***辩称：一、原告所称合同中的房屋价格不是实际交易价格，实际交易价格只有5000多元每平米；二、房屋贷款办不下来是原告的原因导致，与被告无关，不应当由被告承担违约责任；三、原告原已支付的购房款为19800元，另外交了约500元的办证费用，如果被告要解除合同，原告至少要支付被告5万元，如果原告不同意给被告5万元，被告要求按原来的实际交易价格继续履行合同。

经审理查明：2014年7月8日，原告桔子洲公司与被告***签订了一份《长沙市商品房买卖合同》及其附件（合同编号XD1304841109），合同约定由被告购买原告开发的位于长沙市岳麓区东方红中路392号桔洲新苑二期7栋N单元11层1109号房屋，房屋建筑面积64.21㎡，商品房单价7564.48元/㎡，总房价485715元。合同第六条关于付款方式及期限约定：“买受人按下列第2种方式付款：2、首付款（含定金）145715元于2014年7月8日支付。剩余房款340000元采用银行按揭方式支付。买受人应在接到出卖人通知之日起3日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起7日内，以自由资金或其它方式支付，不承担本合同第七条约定的违约责任；逾期，出卖人在30日内有权解除合同，买受人必须无条件配合出卖人办理退房手续。合同解除后30日内将已付款退还给买受人。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内以自由资金或其它方式支付。逾期，任何一方均可单方解除合同，买受人必须无条件配合出卖人办理退房手续。在合同解除后30日内，出卖人应将已付款及利息退还给买受人”合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任的约定：“买受人如未按本合同的规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。”合同附件四《合同补充协议》第二十四条约定：“本合同中买受人填报的个人信息准确无误，并确保出卖人能够随时联系，若有变更，应当在发生之日起两日内书面通知出卖人；出卖人按照该个人信息发出的通知等，如因买受人的原因不能收到或退回，均视同出卖人已完成合同约定的告知、通知义务。”2014年7月7日，被告向原告提交一份《购房申请及承诺》。承诺书的内容包括：“本人向贵司交纳首付款16888元，剩余首付款128827元由贵司代付，并且由贵司开具145715元的全额首付款发票；首付款之外的房款（不含维修基金、契税、房款之外的其他款项）计人民币叁拾肆万元由本人申请银行按揭贷款向贵司支付。待上述房屋交房后，本人有权决定是否将房屋交予贵司进行装修：届时，若本人要求贵司对该套房屋进行装修，则将之前由贵司代付的首付款128827元交纳给贵司，且装修标准由贵司决定；若本人不要求贵司对该套房屋进行装修，则贵司代付的前述首付款作为购房优惠金额不再向本人收取。另在该套房屋产权证办理好以后，贵司应按照产权面积与合同面积的差额，以5558.14元/㎡的标准进行多退少补。为及时办理银行按揭贷款，在签署本申请时贵司已告知本人办理银行按揭贷款所需的全部资料及办理手续、流程，在本申请日起3日内本人将向贵司提供银行按揭贷款所需的全部资料，并在5日内到贷款银行办理按揭所需的全部手续”。上述合同签订后，被告缴纳了16888元首付款及其他相关费用。后因贷款银行认为原、被告的商品房实际交易价格与合同约定的交易价格不符，被告申请银行按揭贷款未能成功。

2016年12月7日，原告按双方在《长沙市商品房买卖合同》中约定的地址向被告邮寄了《限期履行告知函》，要求被告在收到该函告后四日内与原告联系，向原告提供银行按揭所需全部资料并到贷款银行办理按揭所需的全部手续。如未在该期限内办理好该事宜，将解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》。后因被告仍未办理按揭贷款手续。2016年12月15日，原告向被告邮寄了《解除合同告知函》，2016年12月20日，被告收到该份《解除合同告知函》。

上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、《购房申请及承诺》、《限期履行告知函》及邮单、《解除合同告知函》及邮单等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为:原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告应当按照合同行使己方的权利和履行义务。第一、本案中，因原、被告双方的原因导致被告未能在银行成功办理按揭贷款，对于被告需要支付的剩余购房款的支付时间和方式，双方未能协商一致。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”。本案中，被告未能成功办理银行按揭贷款，但其仍负有向原告支付剩余购房款的义务，经原告催告后，被告一直未履行该义务。原告因而向被告邮寄了《解除合同告知函》，其解除合同的理由正当，故原告诉请确认双方于2014年7月8日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号XD1304841109）已于2016年12月20日起解除，本院予以支持。合同解除后，被告应当配合原告办理涉案房屋的合同网签注销手续。第二、对于原告诉请被告支付逾期付款违约金23441.35元的请求，本院认为，现因原、被告双方的商品房买卖合同已经解除，被告不再负有向原告支付房款的义务，因而被告亦不应向原告承担逾期付款的违约金，且考虑到被告未能到银行贷款成功，亦有原告自身的原因，故对原告的该诉请，本院不予支持。另外，合同解除后，原告需向被告退还的已付购房款及相应的其他费用，因被告未在本案中提出反诉亦未提供相关缴费凭证，双方对被告支付的具体款项构成陈述不一，遂双方可另循解决途径。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条的规定，判决如下：

一、确认原告长沙桔子洲园林开发有限公司与被告***于2014年7月8日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号XD1304841109）已于2016年12月20日解除；

二、被告***在本判决生效后十五日内协助原告长沙桔子洲园林开发有限公司办理双方于2014年7月8日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD1304841109）的网签注销手续。

三、驳回原告长沙桔子洲园林开发有限公司的其他诉讼请求。

本案案件受理费386元，由原告长沙桔子洲园林开发有限公司承担193元，由被告***负担193元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审　判　长　周　赞

人民陪审员　杨　云

人民陪审员　李曼玲

二〇一七年六月二十日

书　记　员　毛嶷帆

附适用的法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。