山东弘信建设有限公司、安融房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷民事一审民事判决书

山东省济南市章丘区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁0114民初6935号

原告：山东弘信建设有限公司，住所地济南市章丘区明水街道山泉路1683号。

法定代表人：康与玖，董事长。

委托诉讼代理人：宁仕宏，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。

被告：安融房地产开发有限公司，住所地济南市章丘区明水开发区兴业路1号。

法定代表人：曾学海，董事长。

原告山东弘信建设有限公司（简称弘信建设公司）与安融房地产开发有限公司（简称安融地产公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告弘信建设公司的委托诉讼代理人宁仕宏到庭参加诉讼，被告安融地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。

弘信建设公司的诉讼请求：请求贵院依法判令被告支付工程款807510.74元，并按照约定自2021年6月10日起至实际支付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向原告支付违约金。2、请求贵院判令原告在807510.74元的工程款范围内，就原告承建的被告开发的“盛世锦园”项目7#、8#楼及其地下车库(非人防工程部分)拍卖价款及地下车库(人防工程部分)的使用权转让款或租金享有优先权。3、判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2016年6月23日原告与被告签订《建设工程施工合同》一份，被告将其开发的的盛世锦园7号、8号住宅楼及对应的地下车库全部工程承包给原告施工。2016年9月7日原告与被告又签订《补充协议》一份，双方对工程的付款期限又进行了明确约定，后原告按照合同施工完毕，2019年6月10日经双方竣工验收合格，交付被告。而被告未按照《建设工程施工合同》和《补充协议》的约定按期付款，被告一直以无钱为由拖欠。工程竣工后原告将竣工结算书及相关资料给付被告，而被告未提出任何异议，也未付款。根据竣工结算书，涉案的工程总计工程款为26917024.53元，而被告仅仅支付工程款916240元，尚欠原告工程款10000784.53元，2019年原告向法院提起诉讼，经法院作出(2019)鲁0181民初8974号民事判决书，判决被告偿还原告到期工程款8893773.79元，剩余807510.74元为工程质量保证金。2021年6月9日工程质量保证金到期后，原告和被告多次催要，被告拒不支付。被告的行为已经严重违反双方的约定，构成违约。另根据已经失效的《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定、《中华人民共和国民法典》第八百零七条的规定及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十八条、第四十一条的规定，原告享有工程款优先受偿权。为了维护原告的合法权益，依据有关法律规定，特向贵院提起诉讼，请依法判令如上请求事项。

弘信建设公司提供的证据：改制信息一份，企业情况一份，建设工程施工合同一份，补充协议一份三份，建筑工程竣工验收报告三份，综合验收备案证明复印件一份，民事判决书复印件二份。

安融地产公司庭审时未到庭，亦未提交书面答辩状。庭前其工作人员王珍至法庭，提交借款申请复印件一份，称“盛世锦园”8#楼103业主户内给水管维修，花费11400元，应由原告承担2500元维修费用。对此原告庭后予以认可，同意从工程款中减出。

双方当事人围绕其诉辩意见向本院提供了证据。本院在庭审中组织双方予以质证。对双方所提供证据的真实性本院均予以认定，并在卷佐证。结合原、被告的陈述，本院确认以下事实：

1、2016年6月21日，在安融地产公司就其在济南市章丘区开发的“盛世锦园”住宅开发项目对外进行招标活动中，章丘市第三建筑工程公司（三建公司）中标。中标通知书载明，三建公司中标的建筑总面积为20080.43平方米，系项目的7#、8#楼及相应地下车库，中标价38350353.30元。同年6月23日，安融地产公司与三建公司签订建设工程施工合同，工程名称为：盛世锦园1#-8#楼、地下车库、换热站、垃圾中转站工程施工五标段，工程地点：世纪西路以西，兴业路1号。资金来源：自筹。工程内容：7#住宅楼：地上18层、地下2层，建筑面积8222.32平方米；8#住宅楼，地上18层，地下2层，建筑面积8209.59平方米；地下车库;地下2层，建筑面积3648.52平方米（含部分人防工程）。总面积20080.43平方米（竣工后按实际面积结算）。计划开工日期2016年6月25日（以实际开工日期为准），计划竣工日期2018年11月30日。工期总日历天数840天。质量标准：合格。签约合同价：人民币38350353.30元。该合同通用条款第14.2条第（1）项第二款约定，发包人在收到承包人提交竣工结算申请书后28天内未完成审批且未提出异议的，视为发包人认可承包人提交的竣工结算申清单，并自发包人收到承包人提交的竣工结算申请单后第29天起视为已签发竣工付款证书。第（2）项约定，除专用合同条款另有约定外，发包人应在签发竣工付款证书后的14天内，完成对承包人的竣工付款。发包人逾期付款的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率支付违约金；逾期支付超过56天的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的2倍支付违约金。双方关于质量保证金的约定为：质量保证金为5%的工程款，缺陷责任期为自工程竣工验收合格之日起两年，质量保证金于缺陷责任期满一个月内，将质量保证金一次性全部返还承包人。该合同专用条款第14条约定竣工结算执行财建（2004）369号文。

2、2016年9月7日，安融地产公司与三建公司签订“补充协议（盛世锦园总包施工合同）”一份，并约定该协议为双方所签订的涉案项目《工程施工合同》的补充，当本协议与《工程施工合同》不同时，以补充协议为准。约定：涉案项目总面积约为16.57万平方米，具体面积以车库施工缝或后浇带确定。工程施工期：7#、8#楼均为460天。工程质量标准：合格（其中主体优良）。结算方式：本工程结算单价按照合同清单综合单价执行，工程量按照盛世锦园正式施工图纸据实结算，详见竣工结算要求。单体楼竣工验收完成，付款比例付至已完成工程量的80%。工程竣工结算审核完成后30个工作日内，甲方向乙方支付至竣工结算金额的95%。结算总价的5%作为质保金。工程竣工后28天内，施工单位将整套工程结算资料及结算书报送项目公司。施工单位申报结算资料应装订成册，并附有详细目录及编码，以便查询。合同预算部按程序统一委托工程造价咨询单位进行工程结算审核。

2017年1月10日，双方又签订补充协议二，就工程价款作相应调整。

2019年4月5日，双方签订补充协议三，将质保金调整为总造价的3%，质保金留存时间为2年。

3、2019年6月10日，安融地产公司组织建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位五方对三建公司所承建的涉案工程即盛世锦园7#楼、8#楼及地下车库五标段进行了竣工验收。工程质量验收结论：质量合格，通过验收。工程竣工验收意见：该工程结构安全可靠，使用功能符合要求，技术档案资料齐全，通过验收。工程竣工验收结论：该工程符合国家有关法律、法规和强制性标准的规定，质量合格，工期视为按合同约定完成，一致通过验收。

4、2019年8月9日，济南市章丘区行政审批服务局同意盛世锦园项目竣工综合验收备案，并出具“房地产开发项目竣工综合验收备案证明”。

5、涉案工程竣工后，三建公司编订涉案工程的竣工结算书，该结算书载明：盛世锦园7#、8#楼工程总造价为18767093.56元；原告承建的盛世锦园车库总造价为8149930.97元，合计：26917024.53元。2019年11月27日，三建公司工作人员将其编制的上述竣工结算书及竣工结算资料汇编交付安融地产公司，并由该公司工作人员耿毓杰签收。

6、2019年6月10日后，涉案工程在完成竣工验收后，因安融地产公司欠三建公司工程款不能支付，原、被告双方又达成协议书一份，主要内容为：一、双方确认至签订本协议之日，安融地产公司欠三建公司工程款约1079万元，最终工程款以审计为准。二、安融地产公司以盛世锦园项目相关楼房销售所得偿还欠三建公司的工程款。但该合同签订后，安融地产公司并未履行该合同，原告亦未收到相关工程款。

7、“章丘市第三建筑工程公司”为集体所有制企业，于2019年下半年改制为“山东弘信建设有限公司”。

8、2019年12月31日，因被告欠原告工程款，原告至本院起诉被告，本院经审理后于2020年3月4日作出（2019）鲁0181民初8974号民事判决书，判决：一、安融房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付山东弘信建设有限公司工程款8893773.79元。二、安融房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付山东弘信建设有限公司工程款违约金（以本金4317819.62元为基数，自2019年6月11起，至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起，至2020年1月7日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以本金8893773.79元为基数，自2020年1月8日起，至工程款结清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、山东弘信建设有限公司在8893773.79元的工程款范围内，就其承建的、安融房地产开发有限公司开发的“盛世锦园”项目7#、8#楼及地下车库（非人防工程部分）拍卖价款及地下车库（人防工程部分）的使用权转让款或租金享有优先受偿权。四、驳回山东弘信建设有限公司的其他诉讼请求。该案宣判后，安融地产公司不服上诉至济南市中级人民法院，该院于2020年5月28日作出（2020）鲁01民终4710号民事判决书，予以驳回上诉维持原判。

9、被告代原告维修花费2500元。

本院认为，首先，涉案工程系于2019年6月10日通过竣工验收，工程质量保证金为工程款的3%，计807510.74元，按双方合同、协议的约定，于工程竣工两年后支付。现两年期已满，被告应予支付，但被告代为维修花费的2500元应予减出。其次，被告未按期支付该质量保证金，应向原告支付违约金，该违约金可自2021年6月11日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。第三，原告主张质保金的优先受偿权，符合法律规定，本院依法予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第一条第一款、第十七条、第二十一条之规定，判决如下：

一、安融房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付山东弘信建设有限公司工程款（质保金）805010.74元及违约金（以本金805010.74元为基数，自2021年6月11起，至上述工程款结清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。

二、山东弘信建设有限公司在805010.74元的工程款范围内，就其承建的、安融房地产开发有限公司开发的“盛世锦园”项目7#、8#楼及地下车库（非人防工程部分）拍卖价款及地下车库（人防工程部分）的使用权转让款或租金享有优先受偿权。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5938元，由山东弘信建设有限公司负担38元，安融房地产开发有限公司负担5900元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审 判 员　刘焕敏

二〇二一年八月二十五日

法官助理　朱玉静

书 记 员　李　丽