济南金宇公路产业发展有限公司与万润（山东）投资控股集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省济南市历下区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）鲁0102民初7394号

原告：济南金宇公路产业发展有限公司，住所地济南市。

法定代表人：熊大路，董事长。

委托诉讼代理人：杨春森，山东舜天律师事务所律师。

被告：万润（山东）投资控股集团有限公司，住所地济南市。

法定代表人：李建昕，董事长。

委托诉讼代理人：张静，女，该单位员工。

委托诉讼代理人：段新颖，济南历下泉城法律服务所法律工作者。

原告济南金宇公路产业发展有限公司（以下简称济南金宇公司）与被告万润（山东）投资控股集团有限公司（以下简称万润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告济南金宇公司的委托诉讼代理人杨春森，被告万润公司的委托诉讼代理人张静、段新颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告济南金宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令万润公司腾空坐落于济南市山大路149号济南市公路局科研楼一至三层的房屋；2.万润公司支付2001年3月1日至2016年12月1日期间的租金5483750元；3.万润公司支付违约金（以5483750元为基数、按5000元/日的标准自2016年11月30日计算至万润公司履行完毕之日）；4.本案诉讼费用由万润公司承担。事实与理由：2000年12月28日，原被告签订房屋（场地）租赁合同，双方约定被告承租位于山大路149号院内办公楼一至三层的房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2001年3月1日起至2011年3月1日止，租金150万元/年，自2004年3月1日起租金调整至154.5万元/年。同时，合同约定被告逾期交纳租金，承担5000元/日的违约金。2011年3月1日合同期满后，双方未再签订合同，但被告一直使用至今。截至2016年12月1日，被告共拖欠租金5483750元,经原告多次催要未果，为此提起诉讼。

被告万润公司辩称，一、原告所诉违背事实，事实是：2000年12月28日原被告签订《房屋（场地）租赁合同》。合同约定，被告承租位于山大路149号公路局科研楼1—3层，房屋间数6间，使用面积3000平方米，租期10年，年租金150万元。合同签订后，被告按约定履行了义务。2001年9月份被告发现所租房屋使用面积远达不到合同约定3000平方米的面积，为此多次以口头或书面形式向原告反映并要求解决，但原告以大楼尚未交付使用，出租面积仅根据图纸测算计量为由予以推托。2011年11月16日经双方协商被告及原告的工作人员到现场进行实际测量，并对误差面积予以确认签字认可（实际面积为1815平方米）。据此被告要求原告按实际面积计算租金，但原告以需领导决定为由，始终未给予明确答复。现被告已支付房租1921.5万元，按房屋使用面积1815平方米计算，被告不但不欠房租，实际已多付527.58万元房租。按照双方签订的《租赁合同》原告有义务向被告交付使用面积为3000平方米的租房，在租房面积不足时，理应退还多交的房租。因此原告要求被告继续交纳房租的理由不能成立。二、2010年政府对涉案房屋所在的整个华强广场片区拆迁公告及2013年五一前开始的山大路道路封闭施工改造工程给被告的租赁业务造成巨大冲击经济效益严重下滑，为此被告多次致函原告，要求减免租金。作为出租方和承租方在不可抗力的情况下，本着公平的原则，都应承担相应责任因此原告理应对在此期间的租金予以减免。三、原告要求被告将房屋租赁费支付到2016年12月1日没有事实根据。因为2016年2月19日原告向被告致函腾房，自此双方的租赁关系已不复存在，并且商铺经营全部业务都已终止。因此原告再要求支付租金毫无道理。原告称被告实缴租金1871.5万元与事实不符。因为经双方对账被告已实缴租金1921.5万元。综上所述，原告所诉没有事实根据和法律依据，请人民法院查清事实,依法驳回原告的诉讼请求。

被告万润公司曾向本院提出以下反诉请求：1.济南金宇公司返还2001年3月至2016年2月期间的租金527.58万元；2.反诉费用由济南金宇公司承担。本案诉讼过程中，万润公司自愿撤回了上述反诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对如下证据本身的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证：1.济南金宇公司的营业执照；2.万润公司的工商公示信息表、企业名称变更核准通知书、企业变更情况；3.房屋（场地）租赁合同及补充协议（三）；4.万润公司房租收取及欠缴表及银行进账单、现金交款单、中国建设银行单位客户专用回单；5.2016年10月19日收据、中信银行转账支票、进账单、中国建设银行单位客户专用回单；6.《关于山大路149号征收拆迁相关问题的函》、万润（山东）投资控股集团有限公司的回函；7.情况反映与求助；8.2016年4月6日万润公司向济南金宇公司发出的函；9.2014年3月25日济南金宇公司向万润公司发出的回复函；10.2016年4月11日济南金宇公司向万润公司发出的关于催收房屋租金的函；11.济南市历下区山大路149号院国有土地使用权证；12.济南市规划局出具的《关于济南市公路管理局申请公开历下区山大路149号工程许可证相关内容的答复意见》及《建设工程规划许可证》；13.济南市城乡建设委员会《关于济南市公路管理局政府信息公开申请的回复》、《山东省工程建设项目报建证》、《建设工程施工许可证》。

被告万润公司对原告济南金宇公司提交的以下证据有异议：1.《关于要求补交租金和限期腾房的函》，认为万润公司对该函不知情；2.济南市公路局山大路149号房产测绘报告；3.济南市公路管理局与原告签订的《物业委托合同书》。

济南金宇公司对被告万润公司提交的以下证据有异议：1.房屋(场地)租赁合同；2.2011年6月16日双方工作人员现场测量表；3.对王平的询问笔录；4.房租明细表；5.2008年7月9日万润公司向济南金宇公司发出的信函；6.2010年6月11日万润公司向济南金宇公司发出的函；7.2013年12月16日济南金宇公司向公路局领导打的报告；8.2013年12月5日万润公司向济南金宇公司发出的信函。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

被告万润公司的原名称为山东联业科技有限公司（以下统称万润公司）。涉案房屋位于济南市山大路149号1-3层，建设单位及土地使用权人均为济南市公路管理局；涉案房屋已取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。

2000年12月28日，济南金宇公司（出租人）与万润公司（承租人）签订房屋租赁合同一份，约定由万润公司承租涉案房屋，租赁期限自2001年3月1日起至2011年3月1日止；租赁用途为商用、对外分租；租金150万元/年，合同期间每年的3月1日前以支票方式一次性交清，承租人逾期30日不支付租金，出租人可以解除合同；未按合同约定中止履行合同的，应支付20万元违约金；承租人逾期交付租金时，每日支付5000元违约金。但是，万润公司提交的租赁合同中手写注明涉案房屋为6间，使用面积3000平米；济南金宇公司提交的租赁合同中房屋间数与使用面积一栏均为空白。2000年12月28日，双方又签订补充协议（三），约定涉案房屋的从2004年3月1日至2010年3月1日每年的租金在第一年的150万元的基础上增加3%。

上述合同签订后，万润公司实际使用了涉案房屋；2011年3月1日合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，但万润公司仍继续租用涉案房屋。2001年3月5日至2015年12月4日期间，万润公司累计支付了房租1921.5万元。2016年2月19日，济南金宇公司给万润公司送达了关于山大路149号征收拆迁相关问题的函，通知万润公司在2016年6月15日前腾空返还涉案房屋。万润公司称收到该函后已与转租的业主解除了转租合同并腾空了涉案房屋，但因与济南金宇公司存在遗留问题，所以双方未正式交接。

万润公司提交了日期为2008年7月8日、2010年6月11日，收信人为济南金宇公司的两份信函，信函的签收人分别为武强、杨振鹏；万润公司在以上信函中提出涉案房屋的使用面积与约定的面积严重不符，希望万润公司协商解决。2013年12月18日，万润公司给济南市公路局的相关领导发送了一份《情况反映与救助》函，称涉案房屋的约定面积为3000平米，但实际测量面积为1815平米；万润公司要求退回多交面积款240万元，另多计的252.55万元作为市公路产业中心空调及户外广告费用，万润公司同意放弃；该信函由张加华签收。2014年3月24日，济南金宇公司给万润公司发送了一份回复函，济南金宇公司称“贵司发来的《情况反映与求助》业已收悉。经我司相关调研，现质疑以下几点，并澄清有关事实：1、贵司函称早在2001年9月，实际测量承租面积为1815平米，但无书面材料加以佐证，无法确认，请贵司提供书面材料。2、在双方租赁合同中，所承租总面积约定为3000平米，并未注明是使用面积。众所周知，在租赁关系中，除特别约定外，租赁面积均为建筑面积，而非使用面积。望贵司对以上问题予以充分重视，对目前所欠租金尽快交纳，以期早日解决历史遗留问题，并为后续合作奠定基础”。2016年4月6日，万润公司给济南金宇公司发送了一份信函，称涉案房屋存在面积误差，至今济南金宇公司就房租差异未给予答复补偿，万润公司基于这个原因才拖欠济南金宇公司的部分租金，希望济南金宇公司解决此历史遗留问题。2016年4月11日，济南金宇公司给万润公司发送了关于催收房屋租金的函，告知万润公司截至2016年2月29日的应收房租为2304万元，实收房租1921.5万元，欠交房租382.5万元。

本院认为，万润公司自愿申请撤回对济南金宇公司的反诉，该申请并无不当，对此本院予以准许,万润公司应自行承担反诉案件的受理费。涉案房屋具备合法的建设手续，济南金宇公司与万润公司签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效。在2001年3月1日至2011年3月1日期间，双方签订了书面的房屋租赁合同；但之后双方未续签合同，应视为双方自2011年3月2日起建立了不定期租赁关系。《合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。”《合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。济南金宇公司于2016年2月19日通知万润公司腾房，于2016年11月30日来本院起诉且要求万润公司支付截至2016年12月1日止的房屋租金，该请求实际包含了济南金宇公司要求解除双方房屋租赁关系的意思表示；本院已于2016年12月1日向万润公司送达了起诉状等诉讼文书，济南金宇公司要求解除租赁关系的意思表示已于该日到达万润公司；故，本院认定济南金宇公司与万润公司的不定期租赁关系于2016年12月1日解除。《合同法》第二百三十五条规定,“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，因此，济南金宇公司要求万润公司返还涉案房屋的诉讼请求，本院应予支持。

济南金宇公司持有的合同未载明涉案房屋的面积；万润公司持有的合同中手写注明了涉案房屋为6间、使用面积为3000平米，济南金宇公司对此字体的形成存有异议但未申请司法鉴定，应承担不利的举证后果。虽然双方就涉案房屋的计租标准及租金总额产生了争议，但自租赁关系持续的十五年期间，一直由万润公司直接或间接使用涉案房屋，万润公司陆续支付了1921.5万元房租；直至2016年因相关拆迁问题致使无法再持续租赁关系，双方才通过诉讼途径解决争议，但之前济南金宇公司并未以万润公司欠付房租为由行使合同解除权。而且，济南金宇公司也未提交有效证据证实其主张的各期租金差额均存在诉讼时效中断的情形。故，本院认为，万润公司未按照合同约定的租金总额交付租金的行为系针对涉案房屋面积差异的抗辩，双方在长达十五年的期间内仍维持租赁关系且未提起诉讼，应视为双方对租金标准进行了实际调整。因此，对于济南金宇公司要求万润公司支付2001年3月1日至2016年12月1日期间租金差额5483750元的诉讼请求，本院不予支持。对于济南金宇公司要求万润公司支付违约金（以5483750元为基数、按5000元/日的标准自2016年11月30日计算至万润公司履行完毕之日）的诉讼请求，该请求的性质为支付拖欠租金的违约金，对此，本院亦不应支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第六十一条、第六十六条、第九十六条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告万润（山东）投资控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于济南市山大路149号济南市公路局科研楼一至三层的房屋腾空返还原告济南金宇公路产业发展有限公司；

二、驳回原告济南金宇公路产业发展有限公司要求被告被告万润（山东）投资控股集团有限公司支付2001年3月1日至2016年12月1日期间租金5483750元的诉讼请求；

三、驳回原告济南金宇公路产业发展有限公司要求被告万润（山东）投资控股集团有限公司支付违约金的诉讼请求。

本诉案件受理费50190，由原告济南金宇公路产业发展有限公司负担20190元，被告万润（山东）投资控股集团有限公司被告万润（山东）投资控股集团有限公司负担30000元；反诉费48730元，减半收取24365元，由被告万润（山东）投资控股集团有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。

审　判　长　　綦晓玥

人民陪审员　　陈　军

人民陪审员　　郭小云

二〇一七年八月十五日

书　记　员　　杜　爽