济南金宇公路产业发展有限公司与万润（山东）投资控股集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）鲁01民终8253号

上诉人（原审原告）：济南金宇公路产业发展有限公司，住所地济南市。

法定代表人：李玉宝，董事长。

委托诉讼代理人：相永建，国浩律师（济南）事务所律师。

委托诉讼代理人：王宁，国浩律师（济南）事务所律师。

被上诉人（原审被告）：万润（山东）投资控股集团有限公司，住所地济南市。

法定代表人：李建昕，董事长。

委托诉讼代理人：张静，女，1977年2月27日出生，汉族，该公司职员，住济南市。

委托诉讼代理人：段新颖，男，1955年10月20日出生，汉族，济南历下泉城法律服务所法律工作者。

上诉人济南金宇公路产业发展有限公司（以下简称金宇公司）因与被上诉人万润（山东）投资控股集团有限公司（以下简称万润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初7394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。金宇公司的委托诉讼代理人相永建、王宁，万润公司的委托诉讼代理人张静、段新颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

金宇公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项、第三项；二、改判万润公司向金宇公司支付所欠租金4983750元及违约金（自2016年11月30日起计算至万润公司履行完毕之日止，以4983750为基数，按5000元/日计算）。三、本案一、二审诉讼费由万润公司承担。事实与理由：一、一审法院推定双方对租金标准进行了实际调整，纯属认定事实错误。1、一审通过推理认定双方对租金标准进行实际调整，没有任何书面证据。在合同履行过程中，双方曾签订《〈房屋（场地）租赁合同〉补充协议（三）》，约定自2004年3月1日至2010年3月1日期间的租金在150万元的基础上增加3%。可见双方对租金数额进行变更是以补充协议的方式进行确认。一审法院通过推理来认定双方对租金标准进行实际调整没有任何的书面证据。2、一审认定万润公司未按合同约定的租金总额交付租金的行为系针对涉案房屋面积差异的抗辩，没有任何法律依据。（1）万润公司一审中从未以同时履行抗辩权提起抗辩，这是一审法院主动为万润公司提起的抗辩事由，明显在偏袒万润公司。（2）万润公司一审已撤回关于所谓面积缩水、请求返还租金的反诉请求，故万润公司在本案中已不再主张涉案房屋面积存在差异。（3）万润公司在撤回反诉请求的前提下继续拒不支付租金的行为，依法构成违约。（4）一审一方面适用同时履行抗辩权，一方面又推定双方对租金标准进行实际调整，两者之间显然自相矛盾。前者表明，万润公司对每年租金标准有异议，金宇公司不同意该异议，则万润公司单方行使抗辩权；而后者表明，双方对租金标准已经达成合意，故不存在万润公司单方拒交租金进行抗辩的可能。（5）本案系租赁合同纠纷，根据合同的明确约定其履行义务是有先后顺序的，万润公司也无法使用同时履行抗辩权来抗辩。3、一审以“双方在长达十五年的期间内仍维持租赁关系且未提起诉讼”为由推定应视为双方对租金标准进行了实际调整，既无事实依据，更无法律依据。（1）在本案起诉之前，通过一审中万润公司所提交的证据已足以证明在起诉前其自认尚欠租金，而且金宇公司曾多次要求按照合同约定尽快缴纳租金，否则会采取法律手段。因此，金宇公司虽然未就万润公司拖欠租金事宜提起诉讼，但一直向万润公司主张权利，不能以此认定金宇公司放弃所欠租金主张以及作出降低租金标准的意思表示。（2）一审法院在认定双方对租金标准进行实际调整的同时，却对租金标准调整后的具体数额没有查清。因万润公司每年支付的租金并非固定数额，故一审法院对此也无法查清。（3）根据万润公司一审提交的《房租明细表》可以看出，万润公司自签订合同后至2015年年底，每年均在金宇公司的催要下予以缴纳租金，其在2001年至2003年、2009年、2014年，每年均按150万元支付租金；在2005年、2006年、2008年、2012年，其当年支付的租金数额均已超出150万元；尤其需要指出的，特别是在诉讼前一年即2015年，万润公司仍再向金宇公司支付了140万元租金，由此可见，万润公司确已实际认可150万元或154.5万元的租金标准，其每年实际支付租金的行为足以证实万润公司在长达15年期间的合同履行中从未行使过同时履行抗辩权，一审法院却无视本案事实，不当适用同时履行抗辩权的法律规定，错误认定双方对租金标准进行调整，依法应予纠正。二、分配举证责任错误。本案中，金宇公司持有的房屋租赁合同中对房屋间数与使用面积没有约定，金宇公司将涉案房屋出租给万润公司是一至三层、前三年每年150万元租金、第四年开始每年154.5万元租金的整体出租，而不是按单价、按面积出租；而万润公司持有的房屋租赁合同却有房屋6间、使用面积3000平米的记载。针对双方合同的这一异同点，万润公司对其持有的合同中房屋间数与使用面积所载明的数字是何人、何时填写，不能作出合理解释，辩称系金宇公司工作人员刘大伟所填写。但在一审庭后，经刘大伟本人仔细认真辨认，其明确表示万润公司持有合同中的数字“6”和数字“3000”在书写风格以及书写习惯等方面均与其本人不同，据此，2017年3月31日，金宇公司立即向一审法院递交《关于庭后情况核实的说明》声明不是金宇公司的工作人员所填写，万润公司的辩称与事实不符。因此，在万润公司所提交的未加盖金宇公司更正公章的，其载有私自增加的面积数的合同中，金宇公司明显否认万润公司陈述意见的情况下，根据“谁主张、谁举证”的诉讼原则，万润公司应当进一步补强证据，依法承担举证责任。但一审法院却以金宇公司未申请鉴定为由，认定金宇公司承担不利法律后果，举证责任分配错误，应当纠正。三、一审法院认定金宇公司未提交有效证据证实存在诉讼时效中断的情形，以诉讼时效为由驳回金宇公司的原审诉求,极其错误。1、根据万润公司一审提交的《房租明细表》记载的缴纳租金的时间和金额可以看出，万润公司自签订合同后至2015年年底，每年均在金宇公司的催要下缴纳租金，应视为诉讼时效的中断情形。因此，至起诉之日并未过诉讼时效。2、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。结合本案,万润公司在一审期间，始终仅以所谓面积缩水为由拒交所欠租赁费,从未提起诉讼时效抗辩，而一审法院主动对诉讼时效问题进行阐述，并作为裁判的主要理由而驳回金宇公司的相关诉求,明显违反法律规定。

万润公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，金宇公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。

金宇公司向一审法院起诉请求：1.判令万润公司腾空坐落于济南市山大路149号济南市公路局科研楼一至三层的房屋；2.万润公司支付2001年3月1日至2016年12月1日期间的租金5483750元；3.万润公司支付违约金（以5483750元为基数、按5000元/日的标准自2016年11月30日计算至万润公司履行完毕之日）；4.本案诉讼费用由万润公司承担。

一审法院认定事实：万润公司原名称为山东联业科技有限公司。涉案房屋位于济南市山大路149号1-3层，建设单位及土地使用权人均为济南市公路管理局；涉案房屋已取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。

2000年12月28日，金宇公司（出租人）与万润公司（承租人）签订房屋租赁合同一份，约定由万润公司承租涉案房屋，租赁期限自2001年3月1日起至2011年3月1日止；租赁用途为商用、对外分租；租金150万元/年，合同期间每年的3月1日前以支票方式一次性交清，承租人逾期30日不支付租金，出租人可以解除合同；未按合同约定中止履行合同的，应支付20万元违约金；承租人逾期交付租金时，每日支付5000元违约金。但是，万润公司提交的租赁合同中手写注明涉案房屋为6间，使用面积3000平米；金宇公司提交的租赁合同中房屋间数与使用面积一栏均为空白。2000年12月28日，双方又签订补充协议（三），约定涉案房屋从2004年3月1日至2010年3月1日每年的租金在第一年的150万元的基础上增加3%。

上述合同签订后，万润公司实际使用了涉案房屋；2011年3月1日合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，但万润公司仍继续租用涉案房屋。2001年3月5日至2015年12月4日期间，万润公司累计支付了房租1921.5万元。2016年2月19日，金宇公司给万润公司送达了关于山大路149号征收拆迁相关问题的函，通知万润公司在2016年6月15日前腾空返还涉案房屋。万润公司称收到该函后已与转租的业主解除了转租合同并腾空了涉案房屋，但因与金宇公司存在遗留问题，所以双方未正式交接。

万润公司提交了日期为2008年7月8日、2010年6月11日，收信人为金宇公司的两份信函，信函的签收人分别为武强、杨振鹏；万润公司在以上信函中提出涉案房屋的使用面积与约定的面积严重不符，希望万润公司协商解决。2013年12月18日，万润公司给济南市公路局的相关领导发送了一份《情况反映与救助》函，称涉案房屋的约定面积为3000平米，但实际测量面积为1815平米；万润公司要求退回多交面积款240万元，另多计的252.55万元作为市公路产业中心空调及户外广告费用，万润公司同意放弃；该信函由张加华签收。2014年3月24日，金宇公司给万润公司发送了一份回复函，金宇公司称“贵司发来的《情况反映与求助》业已收悉。经我司相关调研，现质疑以下几点，并澄清有关事实：1、贵司函称早在2001年9月，实际测量承租面积为1815平米，但无书面材料加以佐证，无法确认，请贵司提供书面材料。2、在双方租赁合同中，所承租总面积约定为3000平米，并未注明是使用面积。众所周知，在租赁关系中，除特别约定外，租赁面积均为建筑面积，而非使用面积。望贵司对以上问题予以充分重视，对目前所欠租金尽快交纳，以期早日解决历史遗留问题，并为后续合作奠定基础”。2016年4月6日，万润公司给金宇公司发送了一份信函，称涉案房屋存在面积误差，至今金宇公司就房租差异未给予答复补偿，万润公司基于这个原因才拖欠金宇公司部分租金，希望金宇公司解决此历史遗留问题。2016年4月11日，金宇公司给万润公司发送了关于催收房屋租金的函，告知万润公司截至2016年2月29日的应收房租为2304万元，实收房租1921.5万元，欠交房租382.5万元。

一审法院认为，万润公司自愿申请撤回对金宇公司的反诉，该申请并无不当，对此予以准许,万润公司应自行承担反诉案件的受理费。涉案房屋具备合法的建设手续，金宇公司与万润公司签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效。在2001年3月1日至2011年3月1日期间，双方签订了书面的房屋租赁合同；但之后双方未续签合同，应视为双方自2011年3月2日起建立了不定期租赁关系。《合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。”《合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。金宇公司于2016年2月19日通知万润公司腾房，于2016年11月30日起诉且要求万润公司支付截至2016年12月1日止的房屋租金，该请求实际包含了金宇公司要求解除双方房屋租赁关系的意思表示；一审法院已于2016年12月1日向万润公司送达了起诉状等诉讼文书，金宇公司要求解除租赁关系的意思表示已于该日到达万润公司；故，金宇公司与万润公司的不定期租赁关系于2016年12月1日解除。《合同法》第二百三十五条规定,“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，因此，金宇公司要求万润公司返还涉案房屋的诉讼请求，应予支持。

金宇公司持有的合同未载明涉案房屋的面积；万润公司持有的合同中手写注明了涉案房屋为6间、使用面积为3000平米，金宇公司对此字体的形成存有异议但未申请司法鉴定，应承担不利的举证后果。虽然双方就涉案房屋的计租标准及租金总额产生了争议，但自租赁关系持续的十五年期间，一直由万润公司直接或间接使用涉案房屋，万润公司陆续支付了1921.5万元房租；直至2016年因相关拆迁问题致使无法再持续租赁关系，双方才通过诉讼途径解决争议，但之前金宇公司并未以万润公司欠付房租为由行使合同解除权。而且，金宇公司也未提交有效证据证实其主张的各期租金差额均存在诉讼时效中断的情形。故，一审法院认为，万润公司未按照合同约定的租金总额交付租金的行为系针对涉案房屋面积差异的抗辩，双方在长达十五年的期间内仍维持租赁关系且未提起诉讼，应视为双方对租金标准进行了实际调整。因此，对于金宇公司要求万润公司支付2001年3月1日至2016年12月1日期间租金差额5483750元的诉讼请求，不予支持。对于金宇公司要求万润公司支付违约金（以5483750元为基数、按5000元/日的标准自2016年11月30日计算至万润公司履行完毕之日）的诉讼请求，该请求的性质为支付拖欠租金的违约金，对此，亦不应支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第六十一条、第六十六条、第九十六条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、万润（山东）投资控股集团有限公司于判决生效之日起十日内将坐落于济南市山大路149号济南市公路局科研楼一至三层的房屋腾空返还济南金宇公路产业发展有限公司；二、驳回济南金宇公路产业发展有限公司要求万润（山东）投资控股集团有限公司支付2001年3月1日至2016年12月1日期间租金5483750元的诉讼请求；三、驳回济南金宇公路产业发展有限公司要求万润（山东）投资控股集团有限公司支付违约金的诉讼请求。本诉案件受理费50190元，由济南金宇公路产业发展有限公司负担20190元，万润（山东）投资控股集团有限公司负担30000元；反诉费48730元，减半收取24365元，由万润（山东）投资控股集团有限公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。金宇公司提交以下证据：1、山东国建土地房地产评估测绘有限公司（以下简称国建测绘公司）于2017年9月出具的《房产测绘报告》、《房产平面图》，金宇公司与国建测绘公司签订的《测绘合同》，山东省济南市齐鲁公证处于2017年9月13日出具的《公证书》及光盘。金宇公司称，在一审判决后依法委托具有测绘资质的国建测绘公司对涉案房屋进行了实际测量，1至3层（平面图的-1至2层）建筑面积为3431.29㎡，实际使用面积为2950.42㎡，公证处对测绘过程予以公证；假设金宇公司按照面积往外出租，也应当按照建筑面积予以计算，而且应在合同中明确标明每日每平方米的租金计算标准，但双方合同中并未明确约定，印证了是整体出租涉案房屋。万润公司所主张的实际使用面积为1815㎡是错误的。万润公司称，对该证据不予认可，属于单方委托，它的使用面积没有去除公共设施部分。公证书只是记录了测绘过程，没有任何意义。对证据是否真实不清楚。2、自万润公司工商登记档案中调取的房屋租赁合同，该合同显示对于房屋间数和使用面积均是空白，并没有作明确约定，与一审中金宇公司提交的房屋租赁合同内容完全一致，且均有万润公司原法定代表人丁大鹏的签字确认。万润公司对该证据真实性没有异议，但认为该合同承租人名称与双方房屋租赁合同中的名称不一致，承租人也没有盖公章，这份合同应是当初为注册公司金宇公司配合万润公司签订的合同。山东齐鲁科技市场只是一个市场，没有进行工商登记，山东联业科技有限公司成立以后来运作山东齐鲁科技市场。

万润公司提交以下证据：2000年11月18日济南市公路产业开发中心与山东齐鲁科技市场的租房协议，2000年12月18日济南市公路产业开发中心出具的委托金宇公司对外租赁经营的租赁协议，证明当时其租赁的房屋面积应该是3000平方米，协议的甲方乙方就是现在的双方当事人，两份协议没有原件。金宇公司对委托租赁协议没有异议，对于租房协议的真实性有异议，该协议是在2000年11月18日签订，与本案没有任何关系，甲方也并非金宇公司，协议中的3000平方米并没有说明是建筑面积还是使用面积。

万润公司另主张，一审中提交的2014年3月25日金宇公司向万润公司《关于回复万润公司的函》，该函第2项提及双方租赁合同中所承租总面积约定为3000平方米，金宇公司所谓的整体出租是不存在的，合同中明确写明是使用面积，足以证明双方在租赁合同中确定了有3000平方米的租赁房屋。金宇公司称，对于2014年3月25日的回复函，一审中已对此作了解释，对于房屋面积约定并没有明确，并未认可万润公司所主张的3000平方米，而且该回复函是在2014年3月25日出具的，在当时金宇公司人员仅仅是看到万润公司手中的自己提交的单方面添加后的租赁合同作了一个解释，并没有真正去落实。

对于以上证据，本院认为，金宇公司提交的《房产测绘报告》、《房产平面图》、《测绘合同》、《公证书》及光盘，万润公司对其真实性、关联性均有异议，本院不予采信；金宇公司提交的工商档案中的房屋租赁合同，万润公司对其真实性无异议，本院予以采信。万润公司提交的租房协议，金宇公司有异议，本院不予采信；对2000年12月18日的委托租赁协议，金宇公司无异议，予以采信。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院另查明以下事实：

双方提交的2000年12月28日的房屋租赁合同，合同承租人处记载为“（山东齐鲁科技市场）山东联业计算机科技有限公司”，合同落款处“山东齐鲁科技市场、山东联业计算机科技有限公司”均盖章，丁大鹏签字。金宇公司提交的调取自企业登记机关的房屋租赁合同承租人处记载为“山东齐鲁科技市场、丁大鹏”，该合同第一条房屋坐落中的房屋间数及使用面积为空白。

山东联业计算机科技有限公司于2001年1月19日成立，后经多次变更，成为万润公司。

一审中万润公司提交的2008年7月8日、2010年6月11日收信人为金宇公司的两份信函，金宇公司有异议，否认收到该信函。

一审中万润公司提交《房租明细表》一份，载明了金宇公司计算的年租金数额、面积、单价，及万润公司主张的实际面积、应付租金、实付租金、应退租金，其中实际面积为1815平方米，2001-2003年每年应付租金90.75万元，此后每年应付租金93.4725万元。该《房租明细表》列明的自2001年至2015年每年实付租金分别为150万元、150万元、150万元、80万元、160万元、160万元、80万元、170万元、150万元、100万元、10万元、171.5万元、100万元、150万元、140万元。双方对于万润公司实付租金数额及付款时间均无异议。

2016年10月19日，万润公司向金宇公司支付水电费24019.8元。

万润公司称，关于租金交付问题应当按照实际面积结算租金，因为合同既规定了年租金，同时也规定了面积，出租面积与租金是相辅相成的，既然出租面积不足，租金也应相应减少。当万润公司发现面积不足时，也多次要求金宇公司对此问题予以解决，在万润公司不断要求下，双方在2011年11月16日现场进行了测量，对误差面积予以确认，最终房屋的使用面积为1815平方米。实际上万润公司也没按合同约定时间和数额支付租金，双方实际上默认了这种情况的存在，证明双方对租金标准实际已经进行了调整，应当以租赁房屋的实际面积来进行租金结算。面积不足的问题在2001年9月份发现，以口头形式向金宇公司提出过，一直没有解决，2008年开始进行书面反映。涉案房屋现已不具备测量条件，实际撤离出租房屋的时间是2016年2月。另外，双方合同约定的违约金标准过高，要求依法予以调整。

本院认为，本案的争议焦点为，万润公司是否应按照租赁合同及补充协议约定的租金标准向金宇公司支付租金。

首先，关于双方租赁合同第一条中的房屋间数及使用面积问题，双方各自持有的合同对该内容的记载不一致，但万润公司向工商机关提交的租赁合同中并无其主张的内容，足以证实万润公司所持有合同中的记载内容并非当时双方当事人的合意，因此，万润公司主张合同约定使用面积为3000平方米，本院不予采信。同时，对于万润公司所主张的承租房屋实际使用面积为1815平方米，其提交的证据为2011年6月16日的《齐鲁科技数码商厦面积测量表》、其委托诉讼代理人段新颖对王平的询问笔录及双方往来信函，金宇公司否认测量表中的“王平”为其工作人员，在双方往来信函中金宇公司也未认可万润公司的主张，因此，万润公司主张其实际承租面积为1815平方米，证据不足，本院亦不予采信。

其次，从万润公司向金宇公司支付租金的时间、数额看，2001年、2002年、2003年万润公司均支付150万元，2005年、2006年、2008年、2012年实际支付租金数额均超过154.5万元，2015年最后一个付款年度共支付140万元，且除2004年、2007年、2011年外，万润公司其他年度的实际付款数额均超过了其主张的应付租金数额，上述事实与万润公司2001年即发现面积不足并不断提出异议的主张相矛盾。

再者，如万润公司所述，实际承租面积严重不足属实，则其有权根据《合同法》第五十四条规定，请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，但在金宇公司提起本案诉讼之前，万润公司并未依法行使变更或撤销权，期间虽与金宇公司进行过交涉，但双方未达成一致。由此，亦可认定双方租赁合同中的租金数额未发生变更。

综上，万润公司主张其承租房屋的实际面积不足合同约定的3000平方米，按照实际承租面积计算其已多交付房租，本院不予采信。万润公司仍应按照原合同约定的租金标准向金宇公司履行支付租金的合同义务。

关于本案租金的计算期间及诉讼时效问题。2011年3月双方租赁合同期限届满后，万润公司继续租赁使用涉案房屋，金宇公司于2016年2月19日向万润公司发出腾房通知，万润公司主张此后即停止经营、撤出涉案房屋，未提交相应证据证实，双方也未办理交接手续，且万润公司于2016年10月向金宇公司支付了水电费，因此，对于万润公司的主张本院不予采信。金宇公司主张本案租金计算至2016年12月1日，应予确认。据此，万润公司的欠款数额应为4983750元。金宇公司主张按合同约定，万润应支付每日5000元的违约金，万润公司认为该违约金标准过高，应予调整，故参照同期贷款利率的四倍，本院依法酌定该违约金标准为每日万分之七。关于诉讼时效问题，万润公司在一审庭审后提交的代理词中提出诉讼时效问题，应视为其未提出诉讼时效抗辩，二审对此问题不再予以审查。

综上所述，金宇公司的上诉请求成立，应予支持。一审法院认定双方对租金标准进行了实际调整，并驳回金宇公司支付租金及违约金的诉讼请求错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初7394号民事判决第一项及反诉案件受理费的负担；

二、撤销济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初7394号民事判决第二项、第三项及本诉案件受理费的负担；

三、万润（山东）投资控股集团有限公司于本判决生效后十日内支付济南金宇公路产业发展有限公司租金4983750元及违约金（自2016年11月30日起计算至本判决生效之日，以4983750为基数，按每日万分之七计算）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费各50190元，济南金宇公路产业发展有限公司各负担5019元，万润（山东）投资控股集团有限公司各负担45171元。

本判决为终审判决。

审判长　　马立营

审判员　　武绍山

审判员　　王立强

二〇一八年五月二日

书记员　　曹　鸿