1618成某某、某某等与南通奥美林物业管理有限公司、海门景祥房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事裁定书

江苏省海门市人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）苏0684民初1618号

原告：成**，男，1964年11月25日出生，汉族，江苏省海门市人，住江苏省海门市。

原告：***，男，1954年10月24日出生，汉族，江苏省海门市人，住江苏省海门市。

原告：陆新华，男，1975年3月21日出生，汉族，江苏省海门市人，住江苏省海门市。

原告：沈雪荣，男，1972年12月25日出生，汉族，江苏省海门市人，住江苏省海门市。

原告：周春勇，男，1973年2月4日出生，汉族，江苏省启东市人，住江苏省启东市。

原告：黄根法，男，1975年2月1日出生，汉族，江苏省海门市人，住江苏省海门市。

原告：陈建华，男，1965年11月16日出生，汉族，江苏省海门市人，住江苏省海门市。

原告：陆冲，男，1972年2月11日出生，汉族，江苏省海门市人，住江苏省海门市。

原告：**，男，1978年1月2日出生，汉族，江苏省海门市人，住江苏省海门市。

原告：成小燕，女，1980年2月26日出生，汉族，江苏省海门市人，住江苏省海门市。

原告：孟江锋，男，1981年9月15日出生，汉族，住江苏省海门市。

原告：张辉，男，1979年7月22日出生，汉族，江苏省海门市人，住江苏省海门市。

十二原告的委托诉讼代理人：李新民，江苏翔律律师事务所律师。

被告：南通奥美林物业管理有限公司，住所地江苏省南通市文峰街道明星村社区。

法定代表人：曹彩娣。

委托诉讼代理人：徐永强（公司员工），男，1974年11月15日生，住江苏省海门市。

委托诉讼代理人：江志军，江苏万丰律师事务所律师。

被告：海门景祥房地产开发有限公司，住所地江苏省海门市东灶港镇西首。

法定代表人：陈加发。

委托诉讼代理人：李儒柏（公司员工），男，1968年8月18日生，汉族，住湖南省新宁县。

原告成**、***、陆新华、沈雪荣、周春勇、黄根法、陈建华、陆冲、**、成小燕、孟江锋、张辉与被告南通奥美林物业管理有限公司(以下简称：奥美林公司)、海门景祥房地产开发有限公司（以下简称：景祥公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理。

十二名原告向本院提出诉讼请求：1、被告奥美林公司支付违约金（最终主张25856元，按24个月物业费的50%计算），被告景祥公司承担连带责任；2、被告按前期物业服务合同的约定全面履行合同的义务，包括1、小区实行全封闭式管理，小区的东西南北各个通道均要设立门卫，实行24小时值守和根据四级标准的规范进行；2、绿化和草坪必须达到四级标准的要求；3、小区各楼的警务门及公共部位含铁锈的器具，应除锈上漆，已损坏变形的警务门应更换；4、小区各楼口等部位乱拉乱接电源线应予清除并设置电动自行车停放地和设置电动自行车充电桩；5、清除小区区域内的全部垃圾；6、消除器材齐全，消防人员必须持证上岗。7、路灯照明齐全；8、供配电且有台账可查，弱电符合四级标准，有关人员持证上岗；9、小区各楼外立面每年清洗一次等；10、四级标准所规定的其他46项服务的内容和标准。事实与理由：被告奥美林公司承包海景嘉园小区物业管理，但未达成合同约定的标准及四级服务标准。被告景祥公司将物业管理发包给被告奥美林公司，属于选任不当，对业主的诉求不予理睬，显然与被告奥美林公司相互串通，损害业主的合法权益。

被告奥美林公司辩称，1、原告不具备诉讼主体资格，合同仅限于订立双方，不能涉及第三人。本案奥美林公司与景祥公司签订的前期物业合同，是小区全体业主整体享有的共同权利，现仅12名业主起诉，没有主体资格，应驳回起诉。2、原告主张违约金，诉讼主体不符，且无事实和法律依据。而且双方应以大多数业主与奥美林公司重新签订的物业合同为依据。3、被告景祥公司没有完全履行设施交接义务，被告奥美林公司不承担责任。4、被告奥美林公司做了大量工作，额外增设了南北门岗，做了大量保洁、绿化工作，受到了大部分业主的好评。5、双方违约金约定过高，而且物业费中包含了公共能耗费用，按每月每平方米1.4元收取的物业费中，0.55元是用于公共能耗。6、小区公共设备损坏、卫生维护，不可能是24小时不间断，原告提供的照片仅是某个时间、某个位置的即时现象，不具有瑕疵存在的连续性，不能证明小区普遍存在垃圾不及时清理，公共设施损坏长期不修理的情形，形不成不履行服务或服务不到位的证据链，原告的证据断章取义，没有完整性。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

被告景祥公司辩称，景祥公司选聘奥美林公司不存在选任过失。景祥公司已将设施移交给奥美林公司。

经审理查明，奥美林公司（乙方）与景祥公司（甲方）于2013年11月18日签订了《前期物业服务合同》，由奥美林公司对海景嘉园小区提供物业管理。其中第四条约定：“乙方提供的前期物业管理服务标准不低于江苏省质量技术监督局发布的《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）四级。”第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，高层住宅1.4元/月/平方米。第二十四条规定“甲方违反本合同第十二条、第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业方和物业使用人造成的损失。”第十二条至第十五条规定的是甲、乙双方对物业的承接验收。第二十五条规定：“除前条规定情形外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按物业服务费的50%的标准向业主方、甲方支付违约金。”第三十条约定，合同期限至首届业主大会成立，重新选聘物业服务单位之日止。两被告于2016年底、2017年初进行了物业的承接与验收。本案十二名原告均为海景嘉园小区业主。

本院认为，十二名原告的诉讼请求均属于小区内公共利益的范畴，现由原告个人起诉，属于诉讼主体不符，其起诉应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项，第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：

驳回原告成**、***、陆新华、沈雪荣、周春勇、黄根法、陈建华、陆冲、**、成小燕、孟江锋、张辉的起诉。

原告方预交的案件受理费，于本裁定生效后予以退还。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。

审　判　长　　韩朱锋

人民陪审员　　柏云生

人民陪审员　　陈菊英

二〇一九年九月六日

书　记　员　　丁　莹