某某、山东嘉庆阳光物业服务管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

山东省枣庄市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)鲁04民终374号

上诉人（原审被告）：***，男，1989年1月11日出生，汉族，住山东省滕州市。

被上诉人（原审原告）:山东嘉庆阳光物业服务管理有限公司，住所地山东省滕州市龙泉路（七彩阳光城院内）。

法定代表人：刘娟，总经理。

委托诉讼代理人：张蔷，山东滕文律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人山东嘉庆阳光物业服务管理有限公司（以下简称嘉庆阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2021）鲁0481民初7389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.依法撤销滕州市人民法院(2021)鲁0481民初7389号民事判决书，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：目前，我国最具权威的法律文书是《中华人民共和国民法典》，最高人民法院明确指出，凡是与《民法典》不一致的坚决废止，确保司法解释符合《民法典》规定，确保法律适用标准统一。《民法典》明确规定前期物业的合法产生方式只有两种，对业主有法律约束力：1.开发商通过招标确定的前期物业公司。2.业主大会或者授权的业委会委托的物业公司。村委会招标产生的物业公司，没有法律或者全国性法规依据。因此，村委会私自招标行为侵犯了业主的合法权益，是一种侵权行为。而物业公司在侵权的情况下与业主签订的物业服务合同，应当无效，对业主没有法律约束力。前期物业合同到期后，村委会又私自与物业公司续签了物业合同，也应当无效，对业主没有法律约束力。根据《民法典》明确规定，续签物业公司属于重大事项，应当征求双三分之二同意的原则，很明显，村居委会与物业公司续签合同的行为，侵犯了业主的权益，是一种侵权行为。因此村委会与物业公司续签的合同属于无效合同，对业主没有法律约束力。居委会是城市居民自我管理、自我服务、自我教育的基层群众自治组织，是当地政府为便于管理和服务群众而组织和支持，不是小区房产的产权人。居委会与物业公司签订的物业合同不但需要实体上合法，还需要程序上合法，签订双方虽为居委会和物业公司，但物业服务内容的接受者及服务费的承担者均是具体的单个业主，合同最终权利义务的承受人也是具体业主，故居委会和物业公司签订的物业合同侵害了业主的合法权益，应属无效合同。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第二百七十八条第四款的规定，一审判决认定事实和适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。

嘉庆阳光物业公司辩称，一、本案上诉人居住的房屋系任村居民委员会为建设方进行拆迁安置的小区，居委会作为建设单位，与被上诉人签订前期物业服务合同符合法律规定，上诉人没有完全理解民法典中关于开发商的准确定义，开发商仅作为建设单位的统称，代表的是开发建设小区的发包方，本案案涉小区不是商品房开发建设项目，而是农村拆迁补偿安置项目，农村土地属于村集体，且与小区村民签署安置补偿协议的是任村居民委员会，自然享有招聘前期物业公司的权利，本案中，由于案涉小区土地性质的区别，发生了建设单位与商品房性质开发商主体之间的竞和，且截止至今，案涉小区均未成立业主委员会，建设方与被上诉人之前续订前期物业服务合同的行为完全符合法律规定，因此，上诉人的上诉理由不能成立。二、上诉人欠付的物业服务费系已经接受被上诉人相应服务以后的待缴费用，且一审中也没有提供任何证据证明物业服务不到位的情形，上诉人在一审中也已经明确表示该小区的物业服务公司是被上诉人，被上诉人已经产生了事实服务行为，上诉人以合同无效拒绝支付已经享受的物业服务及相对应的费用，没有任何事实与法律依据。三、一审中，被上诉人已经提交了与上诉人本人签订的前期物业服务合同，合同约定服务期限至业主委员会选聘新物业公司，但至今业主委员会均没有成立，被上诉人与上诉人签订的物业服务合同合法有效，上诉人应当根据合同内容支付物业费。因此一审判决事实清楚，适用法律准确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

嘉庆阳光物业公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告向原告支付2019年6月1日至2021年5月31日期间的物业服务费3075.4元；二、请求判令被告向原告赔偿逾期支付造成的损失。自2019年6月1日起以3075.4元为基数，按照月息千分之三计算至实际履行之日止。三、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，嘉庆阳光物业公司放弃诉讼请求第二项。

一审法院认定事实：2016年5月6日，滕州市龙泉塔法律服务所发布中标通知书，确定嘉庆阳光物业公司为龙泉街道任村居委会(单位)滕州阳光锦绣苑物业服务项目的中标单位。2016年5月9日，滕州市龙泉街道任村居民委员会作为甲方与嘉庆阳光物业公司作为乙方签订滕州市阳光锦绣苑物业管理服务合同，就选聘嘉庆阳光物业公司为该项目提供前期物业管理服务事宜作出约定。该合同约定，嘉庆阳光物业公司为该小区提供物业管理服务，物业服务收费为包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，带电梯住宅物业为0.96元/月/平方米，物业服务费用按年交纳，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每拖延一日支付欠缴金额的3‰支付违约金。该合同到期后，双方于2019年5月30日签订物业管理服务合同，由嘉庆阳光物业公司继续为该小区提供前期物业管理服务，该合同中关于物业费的交纳约定与上述合同相同。2016年5月27日，嘉庆阳光物业公司与***签订前期物业服务协议，约定了双方的权利和义务及服务期限。

***为该小区19号楼1单元602室业主，房屋建筑面积133.48平方米，2019年6月之后未再交纳物业服务费，自2019年6月1日至2021年5月31日，该房物业服务费共计3075.4元。嘉庆阳光物业公司向***多次催要物业费未果，故提起诉讼。

另查明，滕州市阳光锦绣苑小区没有成立业主委员会。

一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，嘉庆阳光物业公司与涉案小区的任村居委会签订了物业管理服务合同，该合同对包括***在内的全体业主具有约束力，同时嘉庆阳光物业公司与***签订了前期物业服务协议，对双方的权利和义务亦作了约定，嘉庆阳光物业公司向包括***在内的业主提供了物业服务，其要求***支付物业服务费，于法有据，理由充分，该院予以支持。

***辩称2019年滕州龙泉街道任村居民委员会与物业公司续签物业服务合同没有经过业主的同意，业主并不知情，该合同无效，该院认为，村居委会与村民之间系村民自治范畴，与其作为独立法人对外行为是不同的法律关系，***对续签合同及嘉庆阳光物业公司与其本人签订的前期物业服务协议持有异议，但未提供证据证明，且物业公司与其签订的前期物业服务协议对双方的权利义务及服务期限作了明确的约定，嘉庆阳光物业公司亦已提供了服务，故***的辩解理由没有事实及法律依据，该院不予采信。

***辩称小区存在公共卫生、设施弊端，房屋质量差，安全保障有问题，楼道内杂物、车辆乱停乱放，小区内公共地面个别业主私自随意占用作为车位使用等现象，并提供照片、视频予以证明物业公司在提供服务过程中存在服务瑕疵，但应当指出，物业服务企业所提供的物业服务具有公共物品的性质，其物业服务是长期的、持续性的过程，物业公司在服务过程中难免会存在瑕疵，难以让所有业主都满意，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，损害其他正常交纳物业服务费的业主的利益，并最终损害整个小区业主的利益，且照片、视频显示的是小区内某一时点或者某一时段的现象，但据此否定物业公司的全部劳动，将小区内存在的问题全部归责于物业公司，这对其既不公平亦不客观。业主如认为权利受到侵害，可通过合法途径依法行使权利，但径以拒交物业费的方式来表达诉求不应得到支持。

物业公司作为物业服务企业，在进行物业管理服务过程中，应当增强服务意识，应当把平时的服务与业主对居住环境的美好期望和不断提高的要求结合起来，及时解决物业服务中出现的各种问题和瑕疵，加强与业主的沟通，虚心听取、接受业主提出的合理意见和建议，提高服务质量。同时，业主亦应当注意维护生活环境，尊重物业公司的劳动，与物业公司共同努力创造良好、和谐的居住环境。

综上所述，嘉庆阳光物业公司的诉讼请求，该院予以支持，***应当依法支付物业服务费3075.4元。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：被告***于本判决生效之日起十日内向原告滕州嘉庆阳光物业服务有限公司支付物业服务费3075.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告***负担。

二审查明，2022年1月14日，原滕州嘉庆阳光物业服务有限公司名称变更为山东嘉庆阳光物业服务管理有限公司。

二审查明的其他事实与一审查明的相一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”本案中，涉案小区并未成立业主委员会，现涉案小区的任村居委会代行业主委员会职责，其与嘉庆阳光物业公司签订的物业管理服务合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，一审法院据此认定任村居委会与嘉庆阳光物业公司签订的物业管理服务合同合法有效，并无不当。且嘉庆阳光物业公司与***签订了前期物业服务协议，***作为完全民事行为能力人，应当知悉签订协议的法律后果，嘉庆阳光物业公司依约向***等在内的业主提供了服务，即有权依照合同约定要求小区业主或者物业使用人交纳物业费，一审法院认定***交纳嘉庆阳光物业公司物业费亦无不当。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　赵　慧

审判员　单　伟

审判员　邵明伟

二〇二二年三月二十五日

书记员　陈庆沛