江***物业服务有限公司、***物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）赣0802民初730号 原告：江***物业服务有限公司，住所地江西省南昌市青山湖区青山湖大道与上海北路交叉口青湖大楼3楼16号，统一社会信用代码91360100683470238L。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，该物业公司物业项目经理。 被告：***。 原告江***物业服务有限公司（以下简称“**物业公司”）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2022年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告***经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付所欠物业管理费5438元，违约金1768元（违约金按《前期物业管理服务协议》约定计算）；2、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年12月12日被告原业主到原告处办理了入伙手续，原告依据相关手续为被告办理入伙，并将房屋正式交于被告使用。然而被告从2019年1月起至2020年8月未缴纳物业管理费，截至2020年8月被告欠原告物业管理费共计5438元，违约金1768元，合计7206元。经我司多次催促，被告均不予理睬。原告认为，被告的行为已构成违约。原告现按照水韵蓝湾前期物业管理服务协议第四章第十一条之规定要求被告支付所欠物业管理费5438元及违约金1768元。被告的行为损害了原告的合法权益，造成原告严重的经济损失，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。庭后，原告向本院递交变更诉讼请求申请书，请求将本案诉讼请求变更为：1、判决被告支付所欠物业管理费5164元、违约金1679元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。 被告***未做答辩。 本院经审理查明事实如下：2015年7月9日，原告接受案外人江西富强房地产开发有限公司的委托对“天鼎华庭”住宅小区进行前期物业管理，约定了服务内容与质量、物业服务费用、物业经营与管理、物业的承接验收、物业的使用维护、双方的权利与义务、专项维修资金、违约责任、其他事项的约定。2016年12月12日，原告**物业公司作为合同甲方与案外人***作为合同乙方就吉州区天鼎华庭（水韵蓝湾）前期物业管理达成了《前期物业管理服务协议》。合同第一章第一条约定了房屋的基本情况，乙方的住宅为X栋X**XXX号，建筑面积为140平米；第二条，服务期限，约定自房屋出售之日起至本物业委员会与物业管理服务企业签订《物业管理服务合同》生效时止。第四章约定了物业管理服务费用。其中第七条约定，物业服务费采取银行托收或业主自行缴纳的方式。第十条约定，物业管理服务费于本物业交付之日起按月计收，交付时间以《入伙通知书》通知入伙时间为准。第一年物业服务费，按年一次性缴纳，以后正常缴费时间：按季度缴纳，并在每季首月5日之前缴纳当季物业费及其他费用，亦可提前缴纳。第十一条约定：1、住宅类物业服务费：1.68元/㎡·月（含电梯运行费及维保费用）;…；6、在本物业业主委员会未成立期间，…自2017年1月1日起，住宅类物业加收0.10元/㎡·月，以后每两年递增0.10元/㎡·月。当本物业业主委员会成立之后，费用调整须经业委会同意后，并按照有关物业法律法规执行。第十章其他约定事项，第四十七条第3项约定，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，逾期未缴纳或未足额缴纳的，每逾期一日应按欠缴总额的千分之三缴纳违约滞纳金，连续三个月不缴纳物业服务费、违约滞纳金，同意并接受甲方将欠费业主名单在本小区物业服务区域或其他媒体以公告形式进行催收催缴，并诉讼法律。 另查明，案外人***于2016年12月12日在《入伙手续书》和《房屋钥匙签收表》签名，表明物业缴费时间自2016年12月12日开始起算。2018年3月30日，被告***以业主身份在原告处进行了业主及家庭成员信息登记，并分别于2018年4月8日、7月4日进行过物业费的缴纳。 另查明，被告***自2019年1月1日至2020年8月15日拖欠原告物业管理费5164元，应支付逾期违约金1679元。2020年10月9日，原告对被告欠缴物业服务费通过特快专递进行过催收，至今被告未缴纳。 以上事实，有原告提交《房屋钥匙签收表》、《入伙手续书》、《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《催费通知函》、EMS快递单、**物业收款收据及庭审笔录陈述为凭，本院予以确认。 本院认为：原告**物业公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》系当事人双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵守协议的约定。原告依约向小区业主提供了物业服务，被告应当按约缴纳物业服务费。根据合同约定，被告自2019年1月1日至2020年8月15日拖欠原告物业服务费5164元，被告未按期足额缴纳属违约，原告要求按约定支付逾期违约金1679元，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十七条，第九百三十九条、第九百四十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告***在判决生效后三日内向原告江***物业服务有限公司缴纳2019年1月1日至2020年8月15日拖欠原告江***物业服务有限公司物业服务费5164元，逾期违约金1679元，共计人民币6843元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年二月二十三日 书记员　　***