某某、某某等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

四川省内江市东兴区人民法院 民事判决书 （2022）川1011民初1083号 原告：***，男，1971年2月21日出生，汉族，内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。 原告：***，男，1993年11月26日出生，汉族，内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。 二原告的委托诉讼代理人：***,四川英中律师事务所律师。 二原告的委托诉讼代理人：***,四川英中律师事务所律师。 被告:内江圣泰置业有限公司，住所地四川省内江市东兴区东兴大道1668号A1幢A-6号。 法定代表人:***，总经理。 委托诉讼代理人：***，重庆王华律师事务所律师。 第三人：内江市黄石建筑工程有限公司，住所地四川省内江市市中区南环路1幢156号附38号。 法定代表人：***。 原告***、***与被告内江圣泰置业有限公司、第三人内江市黄石建筑工程有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2022年3月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中，因内江市黄石建筑工程有限公司与本案具有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼，并依法扣除相应审限。原告***及委托诉讼代理人***、***与被告的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼，第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***、***向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院依法判决被告支付原告逾期交房租金损失99，552元（从2019年10月1日起计算至2021年4月2日止，按月租金6,222元计算，已扣除疫情期间2个月）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:被告系内江“沱江丽景”商品房项目的开发商,该项目由第三人承建，原告***系第三人聘请的木工组组长。因被告无力支付第三人的工程款，致第三人拖欠原告***木工班组工人工资。第三人与原告约定，由原告垫资2，000，000元支付农民工工资。2019年1月21日、23日，第三人向被告出具了《工程款支付委托书》，委托被告将工程款直接支付给原告。2019年1月23日、25日，第三人向被告出具收到2，000，000元工程款的《收款单》，但被告未实际支付工程款给原告。2019年1月22日，原、被告签订了《沱江丽景商品房认购书》，约定原告购买被告建设的沱江丽景1幢1单元3号门面，建筑面积81.69平方米，房屋总价款为2，009，574元。因网签备案时购房款需进入监管账户，但原告购买的门面房系用工程款抵扣的购房款，无房款进入监管账户，致双方一直未签订商品房买卖合同。2020年10月9日，原告经催促，被告与第三人及原告共同向内江市东兴区住房和城乡建设局出具《情况说明》，主要内容为被告用沱江丽景1幢1单元3号门面抵扣工程款2，000，000元，第三人已开具正式发票，原告已结清农民工工资，双方已签订商品房认购书，要求签订房屋产权网签手续。2021年4月14日，原、被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，于2021年5月17日办理了网签备案。买卖合同约定，被告于2019年9月30日前向原告交付房屋，逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同，被告承担按日以房价款0.5?计算违约金。2021年4月2日，被告通知交房，原告已接收房屋。原、被告自签订认购书之日建立房屋买卖关系，并以工程款抵付购房款，被告通知交房日期超出约定期限18个月，应承担逾期交房的违约责任，支付原告逾期交房租金损失99，552元。 内江圣泰置业有限公司辩称，原告对被告自始不享有债权，不存在到期债权抵扣房款的事实，原告至今没有交付购房款，被告保留另案要求原告给付购房款的权利。认购书不是商品房买卖合同，签订认购书时，没有约定以房抵债，不存在原告支付购房款的事实。2020年10月9日，出具情况说明时，被告已支付第三人工程款15，316，855元，第三人与被告至今未就工程进行竣工结算，第三人对被告不享有到期债权。原、被告于2021年4月14日成立买卖合同，签订的合同系备案合同，该楼盘所有购房者的交房时间都是2019年9月30日，因备案不能改变，合同中交房时间的约定无效。本案案涉房屋签订合同时系现房销售，不存在预售，被告不存在逾期交房的违约事实。故请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 第三人内江市黄石建筑工程有限公司未陈述。 本院经审理认定事实如下：2019年1月22日，原告***与被告签订了《沱江丽景商品房认购书》，约定原告***认购被告开发的沱江丽景1幢1单元3号商业房屋，预测建筑面积81.69平方米，认购商品房预售建筑面积单价为24，600元每平方米，房屋总价款为2，009，574元；双方在认购书签订之日起五日内签订商品房买卖合同。认购书上有原告***的签名按印和被告委托代理人的签名及被告的合同专用印章。2019年1月21日、23日、25日，第三人向被告出具了《工程款支付委托书》，委托被告将沱江丽景项目工程进度款2，000，000元支付给原告***，用以抵扣原告***购买沱江丽景1幢1单元3号房屋的房款。第三人分别于2019年1月23日、25日向被告出具了两份收款单，收沱江丽景项目工程款抵房款，每张收款单金额为1，000，000元，两张共计2，000，000元。2020年10月9日，被告与第三人共同向内江市东兴区住房和城乡建设局出具《情况说明》，主要内容为被告用沱江丽景1幢1单元3号房屋抵扣第三人工程款2，000，000元，用于支付原告***班组人工费，由原告***用现金支付其班组民工工资，以工程款抵扣购房款，并要求签订网签手续。说明上有第三人和被告的印章，后内江市东兴区住房和城乡建设局在说明上签署“情况属实”，并加盖印章。2021年4月3日，原告接到交房通知。2021年4月14日，原告***、***与被告签订了编号为2021412573号的《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同主要内容为：原告购买被告开发的位于沱江丽景项目第1幢无单元1层1-3号商铺，实测建筑面积为81.34平方米；按照建筑面积计算，单价每平方米24，600元，总价款为2，000，964元；交房时间为2019年9月30日前，逾期交房的，按日以全部购房款的0.5?计算违约金，从约定交付期限次日起至实际交付日止。此外，双方还约定了其他事项。合同上有原告***、***的签名按印和被告的印章及其法定代表人***的印章。2021年4月30日，原告接收了案涉房屋并向物业公司缴纳了2021年4月6日至2022年4月5日的物管费。2021年5月7日，原、被告签订的上述房屋买卖合同在内江市房产交易所进行了备案。被告自约定交房日至2021年4月3日通知原告收房，交房日期逾期551日。 另查明，被告将其开发建设的位于内江市东兴区××路××号沱江丽景项目承包给第三人施工建设，原告***系该工程中民工班组负责人。 由于我国2020年初突发新冠肺炎疫情，四川省内江市于2020年1月24日启动突发公共卫生事件应急预案，于2020年3月27日全面恢复正常生产、生活、工作秩序，时间为64日。 案外人***、***购买了案涉“沱江丽景”项目1幢1层1-10号的商铺，建筑面积为111平方米。2021年4月21日，***、***与案外人***签订《房屋租赁合同》，将该商铺出租给***，月租金为每月8，500元。当日，***向***支付了37，442元，摘要为：“季度房租加压金和物管费”。 上述事实，有《沱江丽景商品房认购书》、《工程款支付委托书》、《情况说明》、证人证言、《四川省商品房买卖合同（预售）》、本院（2021）川1011民初1888号民事判决书、内江市中级人民法院（2021）川10民终715号民事判决书、当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为：1.原、被告双方签订的商品房买卖合同意思表示真实、合法有效，应受法律保护。被告未按合同约定期限履行交付房屋的义务，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定，原告所购房屋系经营性质的商铺，原告向本院提交了其相邻商铺的租金租赁情况，经计算该商铺的租金每月每平方米为76.58元，原告要求参照相邻商铺的月租金标准支付逾期交房违约损失的请求，本院综合考虑地段、面积、房屋价值等因素，予以支持。2.被告逾期交房后突发新冠肺炎疫情导致各行各业“停摆”，属于不可抗力的情形，疫情期间的违约责任依法可以全部免除，本院酌情扣减2个月。扣除疫情期间的违约时间后，被告应向原告支付逾期交房租金损失为99，664元[76.58元/平方米/月×81.34平方米×16个月=99，664元]，原告请求支付租金损失为99，552元，并未超出上述金额，其诉讼请求成立。虽然原、被告于2021年4月14日才签订《商品房买卖合同》，但双方于2019年1月已签订该房屋认购书，对案涉房屋位置、面积、价款进行了明确约定，未能及时签订买卖合同并非原告所致，且合同中对房屋交付时间也明确约定为2019年9月30日，系被告对交房时间的追认。因此，案涉房屋的交付时间认定为2019年9月30日。被告以因备案不能改变楼盘所有购房者的交房时间，合同中约定的交房时间无效的辩称理由不成立。因原告***与被告以及第三人对工程款抵扣案涉房屋购房款在向住建部门出具的情况说明中均予以确认，故被告以不存在到期债权抵扣房款的事实的辩称理由不成立。被告与第三人之间的工程款结算问题，系另一法律关系，不属本案审理范畴。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。 综上所述，原告的诉讼请求理由成立，本院予以支持。被告以无工程款抵扣购房款，无逾期交房行为，请求驳回原告诉讼请求的辩称理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条第一款、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下： 被告内江圣泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告***、***逾期交付房屋租金损失99，552元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1，145元，由被告内江圣泰置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年六月八日 法官助理*** 书记员***