沈阳市沈西新建燃气工程配套有限公司、某某房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽01民终11512号

上诉人（原审被告）：沈阳市沈西新建燃气工程配套有限公司，住所地沈阳市法库经济开发区。

法定代表人：李艳彬，该公司经理。

委托诉讼代理人：周琦，辽宁君秀律师事务所律师。

委托诉讼代理人：封世伟，辽宁和昊律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1969年10月15日出生，汉族，住辽宁省大石桥市。

委托诉讼代理人：张丹丹，辽宁同方（海口）律师事务所律师。

上诉人沈阳市沈西新建燃气工程配套有限公司（以下简称“沈西燃气公司”）因与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初11795号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

沈西燃气公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，在审阅证据层面偏向于被上诉人，忽略采纳我方提交的证据事实。我方购买后一直占有至今并进行装修改造，然而一审法院偏向被上诉人，承认其所有权并要求我方支付占有费用，属于未结合事实的草率认定。补充：向辽宁天山房地产公司（以下简称“天山公司”）支付的400万中包含案涉两套房屋的款项，虽然我方现在无法区分关于案涉两套房屋的具体金额，但支付事实存在，天山公司已经将案涉两套房屋的收款收据变更给我公司，且我公司一直使用至今。再结合***近十年从未向我公司主张权利，足可以推断出我公司已经向天山公司支付了案涉房屋购房款，是房屋的权利人。***仅凭购房协议书及收款收据无法证明其为案涉房屋的权利人。首先，***提供的收款收据中买受人已经变更为我公司，***除了收款收据并未提供支付款项的银行转账记录等证明，这么大数额房款纯现金支付不符合常理。即便现金支付也应提供取款流水，否则单凭买受人已经是我公司的收款收据，无法证明***发生了真实的购买行为，另外在***证据严重不足的情况下，仅凭证人苏某的证言不应认定我公司欠付购房款的事实。三、案涉房屋是我公司进行的装修，我公司购买后对所有房屋进行装修装饰，我公司已提供相关证据子以证明，***主张装修是其完成的但无法提供任何证据予以证明，在我公司已提供证据证明装修是我公司完成的情况下，举证责任已归***，***举证不能，所以应认定我公司进行的房屋装修。四、我公司为百分百国有企业，为了防止国有资产流失，请法院支持上诉人请求。

***辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回隆发公司的上诉请求，维持原判。

***向一审法院起诉请求：1.判令被告立即将鸭绿江北街58号佳苑农业园19-2号、20号两处房产返还原告；2.判令被告向原告支付自2011年3月起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费452,000元（每处房产均按照2000元每月计算，暂时计算至2020年8月即113个月2000元/月×113个月×2处房=452,000元）；3.被告承担诉讼费用。

一审法院认定事实：坐落于沈阳市于洪区佳苑农业园项目建于2001年，该项目由案外人辽宁天山房地产开发公司投资建设，2002年出售。由于该项目未缴纳土地出让金，其他审批手续无法办理，导致该项目无法办理产权证。

2003年6月6日，原告***(乙方)与案外人辽宁天山房地产开发公司(甲方)签订购房协议书两份，分别载明“一、经甲、乙双方共同协商，乙方同意购买甲方和沈阳市北陵国营农场农业服务公司联合开发的位于于洪区园区，其中：1.主楼建筑面积为217.26平方米，价格为每平方米2100元，主楼总金额为429,408元；2.塑料温棚建筑面积为186.98平方米，金额为44,501元；3.院落及种植面积用地为900平方米，30年租金为每亩25,000元人民币，相当于每年每平方米2元人民币，租用期30年，共计33,784元人民币；4.以上合计总金额为人民币507,693元（不含煤气集资费和工程款）。”“一、经甲、乙双方共同协商，乙方同意购买甲方和沈阳市北陵国营农场农业服务公司联合开发的位于于洪区园区，其中：1.主楼建筑面积为204.48平方米，价格为每平方米2100元，主楼总金额429,408元；2.塑料温棚建筑面积为210.15平方米，金额为50,015元；3.院落及种植面积用地为702.15平方米，30年租金为每亩25000元人民币，相当于每年每平方米2元人民币，租用期30年，共计26,258元人民币；4.以上合计总金额为人民币505,681元（不含煤气集资费和工程款）。”2009年10月16日，案外人辽宁天山房地产开发公司向原告出具收款收据四张，合计1,213,374元。被告公司提出其从天山房地产开发公司购买了6套房产，房款总计为7,000,000元，其中包含案涉房产，有书面合同，但未在一审法院指定期限内提交房屋买卖合同，被告于2011年3月25日以转账支票形式向辽宁天山房地产开发有限公司付款4,000,000元。

2008年，沈阳市燃气公司作为被告沈西公司的母公司，按照沈阳市市政府的要求对所属沈阳市燃气档案馆进行了搬迁，购置了佳苑花园3948平方米房产作为档案馆办公用房。证人苏某陈述，其于2009年受燃气公司委派负责档案馆改建工作，改建工程的费用是由沈西公司出资，该公司为沈阳燃气公司的下属公司，档案馆位于沈阳市于洪区佳苑农业园内，其中19-2号、20号两处房屋是占用的***的房产，当时公司并未向***支付购房款，为了将***的两处房产过户至公司名下并向***付款，2011年3月，***持《购房协议书》、《协议书》、收款收据原件与其一同到开发公司，将原件中***的名字划掉，重新书写为被告沈西公司，案外人辽宁天山房地产开发公司在更改处加盖公章。办理完更名手续后，***每年都找她，其如实向领导汇报，一直到2019年其带着***去找过公司房产部门的现任处长，***一直要求公司解决，但公司没解决。当时公司一共买了8套房产，其中包括两套案涉房产，除两套案涉房产外其他房产款项均已支付，购买后直接拆除重新建设，***的房产当时已装修用于办公。除***的购房协议在***手中，因为没给钱，其他房产的手续由其交付给燃气公司资产部了。

一审法院另查明：被告提供的市政府业务会议纪要第192号《关于解决佳苑花园项目历时遗留问题的会议纪要》中参会人员名单记载市燃气总公司处长苏某。

一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。庭审中，原告向法庭出示了《购房协议书》《协议书》、收款收据原件等证据，证明原告曾向辽宁天山房地产公司购买案涉房屋，并出售给被告沈西公司的事实，与证人苏某所述相互佐证。被告沈西公司虽提出其从案外人辽宁天山房地产公司处购买的案涉房产，但并未提供相应的书面合同及付款凭证，对原告提供的上述证据的真实性予以认可，但没有合理解释《购房协议书》《协议书》、收款收据原件由原告持有而不是被告持有。另，被告提供的市政府业务会议纪要载明，燃气公司于2008年以当时市场价格在佳苑花园购置了3948平方米房产作为公司档案馆办公用房，但原告提供的合同书签订的时间为2003年，付款收据记载时间为2009年。被告提供的盛京银行出具的情况说明，仅能证明被告于2011年3月25日以转账支票形式向辽宁天山房地产开发有限公司付款4,000,000元，但无法证明该笔款项包括案涉房屋的购房款。被告在庭审中提交的市政府业务会议纪要、面积测算情况说明、工程施工合同等证据，仅能证明被告向天山房地产开发公司购买房产并进行改造施工的行为，但不能证明施工项目中是否包含案涉两处房产，故对于被告的上述抗辩意见，不予支持。

综上，结合本案证据，虽然原、被告之间并没有签订书面的买卖合同，但原告***已配合被告办理了更名手续，并将案涉房屋交付被告沈西公司使用，双方买卖合同关系已经成立，被告应当及时履行支付对价的义务。现被告拒绝履行支付义务已构成违约，原告请求被告返还案涉两处房产于法有据，予以支持。

关于原告要求被告支付房屋占有使用费的主张。虽然原、被告之间未签订书面买卖合同，亦未约定违约责任，但被告长期占有使用案涉房屋，故应当支付占有使用费。因原告未能提供足够证据证明交付房屋的准确时间，故一审法院依据被告提供的水源热泵系统改造工程合同书、工程施工合同书等证据，认定被告于2011年9月取得房屋的使用权，综合考量案涉房产同地段市场租金价格、被告公司使用年限等因素，酌定占有使用费为每处房产按每月1200元的标准给付至实际返还房产之日止。

一审法院判决：根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告沈阳市沈西新建燃气工程配套有限公司自判决生效之日起20日内返还原告***位于沈阳市于洪区产；二、被告沈阳市沈西新建燃气工程配套有限公司自判决生效之日起20日内给付原告***房屋占有使用费，以每处房产1200元/月，自2011年9月至实际返还房屋之日止)；如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告***的其他诉讼请求。案件受理费17,988元（原告已垫付），由被告沈阳市沈西新建燃气工程配套有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案争议焦点为：上诉人沈西燃气公司就案涉两套房屋是否实际支付相应对价，并取得房屋所有权；被上诉人***诉请要求沈西燃气公司腾退案涉两套房屋并支付占有使用费，能否得到支持的问题。

本案中，***提供了《购房协议书》《协议书》、收款收据以及时任市燃气总公司处长苏某证人证言等证据，用以证明其购买案涉两套房屋并出售给沈西燃气公司的事实。虽然***与沈西燃气公司未签订正式的房屋买卖合同，但从《购房协议书》《协议书》、收款收据等证据中载明的，将买受人或付款人更名为沈西燃气公司，并结合案涉两套房屋已经交付沈西燃气公司使用的事实，可以认定双方之间形成了房屋买卖合同关系，沈西燃气公司作为买受人应当履行支付房屋对价的义务。

关于沈西燃气公司就案涉两套房屋是否实际支付对价，并取得房屋所有权的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”首先，沈西燃气公司在一审时辩称其从天山公司处出资700万元购买包括案涉两套房屋在内的六套房屋，但其仅提供了金额为400万元的转账支票，并在二审庭审中称上述400万元即包含案涉两套房屋在内的款项，但并未提供相应证据予以证明；其次，除***提供的后经手写修改买受人为沈西燃气公司的《购房协议书》《协议书》外，沈西燃气公司并未提供其它与天山公司购买案涉房屋的相关证据，无法证明其主张购买包括案涉两套房屋在内的六套房屋的具体价格；最后，结合时任市燃气总公司处长苏某的证人证言，能够佐证***提出的沈西燃气公司未向其支付对价的主张。综合以上事实及情况，依据现有证据不足以认定沈西燃气公司就案涉两套房屋已经实际支付对价，同时因案涉两套房屋尚不能办理不动产登记证书，沈西燃气公司虽然占有使用案涉两套房屋，但并未实际取得房屋所有权。故对于上诉人沈西燃气公司提出的上诉请求，本院不予支持。由于沈西燃气公司占有使用案涉两套房屋多年，亦未举证证明其已经支付相应对价，一审法院结合同地段市场租金价格、使用年限等因素，酌定沈西燃气公司应给付的占有使用费的标准合理适当，本院予以维持。

综上所述，上诉人沈西燃气公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费17,988元，由上诉人沈阳市沈西新建燃气工程配套有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　杨　帆

审 判 员　　吕长辉

审 判 员　　谢　宏

二〇二一年八月三十日

法官助理　　刘冰青

书 记 员　　路柠檑

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；