某某、新疆永昌建设工程有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

新疆生产建设兵团第七师中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）兵07民终36号

上诉人（原审被告）：***，女，1971年3月8日出生，住新疆奎屯市。

委托诉讼代理人：孙志勇，新疆奎屯垦区奎泉法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：新疆永昌建设工程有限公司，住所地新疆伊犁州奎屯市伊犁路27号。

法定代表人：肖家清，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张松，新疆天冠律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人新疆永昌建设工程有限公司（以下简称永昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院(2021)兵0701民初1548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人***的委托诉讼代理人孙志勇、被上诉人永昌公司的委托诉讼代理人张松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销一审判决第一项，将本案发回重审或改判驳回永昌公司对***的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由永昌公司承担。事实及理由：一审程序违法，判决依据的证据违背客观事实和证据认证原则。理由如下：一、一审的证据：1.2016年6月3日的《房地产租赁契约》；2.2017年5月26日的《房地产租赁契约》；3.2020年9月1日***出具的减免房租申请书；4.2017年6月6日***支付租赁费80,000元的票据；5.2017年10月24日90,000元款项用途的凭证，是永昌公司庭后向法庭提交的，没有经过庭审举证、质证，程序违法。二、一审判决依据的证据，既违背客观规律，又违背证据认定的基本规定。永昌公司没有合法有效的证据推翻2017年5月26日双方最后签订的《房地产租赁契约》，其诉讼主张不能成立。2016年6月4日的《房地产租赁契约》，系永昌公司庭后单方提交的证据，没有经过举证、质证，不应该作为法院认定事实的依据。三、2016年6月3日的第一份《房地产租赁契约》，客观真实的反映出双方最初形成租赁关系时，房屋市场的租赁价格，就是年租金30,000元。年租金120,000元的合同价格，显然不符合客观规律和事实。***经营的是一个人从业的推拿店，年租金30,000元的价格已经过高。2017年5月26日，由于连续亏损，经双方协商，又签订了第三份年租金15,000元的合同。2016年6月4日的《房地产租赁契约》，是双方为了抬高租赁房屋的价格，签订的虚假合同。案涉的租赁房屋，在永昌公司与***签订租赁协议后，永昌公司又分别与李某、孙某某签订了租赁合同。所以，一审认定基本事实不清。四、第一次开庭后，永昌公司向一审法院补充提交五组证据，仅让***在一审法官的办公室进行的所谓质证和说明。没有永昌公司的举证过程，不知道证据的来源和途径，显然不符合法律规定，属于证据认定程序违法。五、2017年5月26日签订的《房地产租赁契约》，是2016年6月4日之后，双方最终履行合同的依据。永昌公司的质证观点和意见，没有事实和法律依据。六、一审以2016年6月4曰的《房地产租赁契约》中约定“甲乙双方以本次签订的年租金120,000元的《房地产租赁契约》为真实有效合同，其他一律无效”为由，对基本事实推断否定，违背了法律的基本规定。综上，请求撤销原审判决，将本案发回重审，或者改判驳回永昌公司的起诉。

永昌公司辩称，一审判决正确，请求驳回***的上诉。一、一审开庭时，***的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，当时出示的原件，提交的复印件，***的委托诉讼代理人发表质证意见，开庭笔录有代理人的签名，不存在程序违法的问题。二，***的陈述自相矛盾。如果按照每年15,000元房租计算，5年租金合计75,000元，***第一次交付房屋租金时，就交了120,000元，后面是按照每年100,000元房租交的。三、***的陈述与其提交的证据及永昌公司提交的银行流水，无法相互印证，自相矛盾。2020年9月1日，***向永昌公司申请减免租金的事实，证明***自认仍然欠永昌公司的租金没有支付，而不是已经超额支付。一审中，经办人陈某作为永昌公司的代理人出庭，***自始至终也没有提出过与陈某之间还存在其他的经济往来，且一直认可陈某收取的资金是房屋租金。综上，恳请驳回***的上诉，维持一审判决。

永昌公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令***支付永昌公司房屋租金240,000元，偿付逾期付款利息损失14,400元（自2020年9月1日至2021年8月31日，按照年利率6%计算），合计254,400元；2.***承担自2021年9月1日至全部租金付清之日的逾期付款利息（按年利率6%）；3.由***承担本案的诉讼费、邮寄费。

一审法院认定事实：2016年6月4日，永昌公司（甲方）与***（乙方）签订《房地产租赁契约》，约定：甲方将XX路XX里X栋X号房屋（建筑面积411.52平方米）出租给乙方使用。年租金为120,000元，租赁期限自2016年9月1日至2021年8月31日，共计5年，乙方在每年的8月31日前一次性付清当年租金。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按年租金额的千分之五向乙方加收违约金。甲乙双方以本次签订的年租金120,000元的《房地产租赁契约》为真实有效合同，其他一律无效。同日，双方还签订一份《房地产租赁契约》，除“租金金额约定为每年30,000元和双方以120,000元协议为有效合同，其他一律无效”的约定不同，其他内容一致。2017年5月26日，永昌公司（甲方）与***（乙方）又签订一份《房地产租赁契约》，约定：甲方将XX路XX里X栋X号西侧4间房屋（建筑面积219.7平方米）出租给乙方使用，年租金为15,000元，租赁期限自2016年9月1日至2021年8月31日，共计5年，乙方在每年8月31日前一次性付清当年租金。2017年5月26日，永昌公司与孙某某（***的丈夫）签订一份《房地产租赁契约》，约定：甲方将XX路XX里X栋X号东侧4间房屋（建筑面积191.82平方米）出租给乙方使用，年租金为15,000元，租赁期限自2016年9月1日至2021年8月31日，共计5年，乙方在每年的8月31日前一次性付清当年租金。2020年9月1日，***向永昌公司提交书面申请书，因疫情暂停营业，请求适当减免租金、暖气等费用。2021年9月6日，经双方验收，***将房屋返还永昌公司。2017年6月6日，***支付永昌公司租金80,000元；2017年10月24日，***支付租金90,000元；2019年12月3日，***支付租金50,000元；2019年4月23日，***支付租金50,000元；2019年4月23日，李某支付租金50,000元；2017年1月12日，***支付暖气费9053元；2018年8月8日，***支付暖气费10,239.3元。永昌公司因本案诉讼支出邮寄费90元。

一审法院认为，永昌公司、***双方的租金合同关系成立并有效，本案中，永昌公司与***、孙某某先后签订几份《房地产租赁契约》，根据2016年6月4日《房地产租赁契约》中约定“甲乙双方以本次签订的年租金120,000元的《房地产租赁契约》为真实有效合同，其他一律无效。”且在之后的合同履行中，***支付的租金的数额远远的多于其认为的“应当以每年15,000元支付”租金，***也支付了相应的暖气费，在2020年9月1日向永昌公司申请减免租金，上述事实可以确定***辩解与实际履行情况不符，一审法院确定2016年6月4日签订的每年120,000元《房地产租赁契约》为双方真实意思表示。在合同履行中，***自第二年以每年10万元收取租金，故***应支付2019年9月1日至2021年9月1日租金200,000元。在2020年9月1日，因疫情原因***向永昌公司申请减免租金，由于疫情原因***不能营业系不可抗力，根据公平原则，因疫情不能营业的租金损失应当由双方合理分担，一审法院确定对2020年1月27日至2020年8月26日间的租金永昌公司、***分担50%，即永昌公司支付此期间的租金29,166.67元。***应向永昌公司支付租金170,833.33元。由于不可抗力影响，***的经营亦受到影响，故对永昌公司主张的逾期付款损失一审法院不予支持。***应赔偿永昌公司在本次诉讼中支付的邮寄费90元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、***于本判决生效后十日内支付新疆永昌建设工程有限公司租金170,833.33元，并赔偿新疆永昌建设工程有限公司邮寄费损失90元；二、驳回新疆永昌建设工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2558元（减半收取），由新疆永昌建设工程有限公司负担841元，***负担1717元。

本案二审中，当事人没有提交新证据。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，一、本案中虽然出现多份《房地产租赁契约》，但双方真实履行的只能是其中的一份。1.一审查明***实际交纳房屋租金合计320,000元，即便是按照***自认的年租金30,000元计算，租期5年，租金也仅需150,000元，完全没有必要超额支付。而永昌公司主张的依据2016年6月4日签订的《房地产租赁契约》，约定的年租金为120,000元，实际第二年减少为年租金100,000元，和***交纳的租金能够相互印证，也比较符合客观事实。2.***上诉称2017年5月26日，永昌公司与***、孙某某分别签订了《房地产租赁契约》，案涉房屋是由两个不同的单位实际租赁。但是根据***交纳的暖气费票据证明，案涉房屋的暖气费一直是一起交纳的，不存在两个单位各自交纳的情况。因此可以确定永昌公司与***实际履行的是2016年6月4日签订的《房地产租赁契约》。一审认定事实清楚，论理详尽，本院不再赘述。***的上诉请求没有确实充分的证据证明，对其上诉请求本院不予支持。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3717元（上诉人***已预交），由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　张　悦

审判员　沈建琴

审判员　刘双全

二〇二二年四月二十日

书记员　黄　敏