凯里市佳和盛世置业有限公司、重庆市箐鹿建筑劳务有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）黔26民终329号

上诉人（原审原告）：凯里市佳和盛世置业有限公司，住所地：凯里市凯棉路138号。统一社会信用代码：915226010827636928。

法定代表人：刘海涛，该公司董事长。

被上诉人（原审被告）：重庆市箐鹿建筑劳务有限公司，住所地：重庆市彭水县汉葭街道鱼塘社区26号。统一社会信用代码：61500243059894993P

法定代表人：陈霞，该公司总经理。

原审第三人：凯里市建设工程总公司，住所地：凯里市清平北路4号。统一社会信用代码：61522601577134142W。

法定代表人：许高茂，该公司总经理。

上诉人凯里市佳和盛世置业有限公司（以下简称“佳和盛世公司”）因与被上诉人重庆市箐鹿建筑劳务有限公司（以下简称“重庆劳务公司”）、原审第三人凯里市建设工程总公司（以下简称“市建总公司”）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2021）黔2601民初3517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

佳和盛世公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，并查明事实，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与第三人之间并无真实的房屋买卖意思表示，系“名为买卖，实为借贷”，案涉房产是上诉人为了借贷而向第三人提供抵押担保的财产，属于非典型担保，而非房屋买卖合同关系，《借款合同》、《抵押补充协议》等协议对用房产为借款提供抵押担保作了约定。项目建成至今，涉案房屋一直由上诉人实际占有、使用、收益，对其进行日常维护和管理，因涉案房屋属商业综合体门面，由上诉人统一缴纳燃气、水电等公共费用，并行使房屋管理、收取租金等所有人权利。无论是《查扣冻规定》或《优先受偿权批复》的相关规定，其适用的前提均是案外人需与被执行人建立房屋买卖关系，其必须具备房屋购买人的身份。而本案中，如前所述，案外人与第三人之间属于民间借贷关系，仅仅是名义上背名而已，不是实际房屋所有权人，因此，第三人不具备买房人的身份，即便是上诉人与第三人对房产权属的认定也需要通过诉讼程序，而不是通过执行异议程序解决，更不能枉顾权属真实事实存在，单纯的依据“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”，应另行寻求渠道解决一审被告与第三人之间的债务问题。本案的法律关系性质界定，不应受制于一审被告和第三人之间债务而强加到上诉人身上，而应由上诉人的真实意思与合同的真实权利义务关系来决定。本案中，上诉人与第三人的真实意思是建立借款关系，双方签订《借款合同》及补充协议仅仅是作为债务履行的一种非典型担保方式。在双方不具备房屋买卖关系的前提下，第三人并不具备买房人的身份，对买卖合同下的房屋不享有物权，应停止对本属于上诉人的房产查封和执行。

佳和盛世公司向一审法院起诉请求：1、停止对位于凯里市［不动产权证书／证明号：黔（2019）凯里市不动产证明第0××7号］、西座1段-2层281-295号［不动产权证书／证明号：黔（2019）凯里市不动产证明第0××6号］、西座1段-2层264-268号［不动产权证书／证明号：黔（2019）凯里市不动产证明第0××8号］门面的执行；2、本案诉讼费用由被告重庆市箐鹿建筑劳务有限公司承担。

一审法院认定事实：2017年1月22日凯里市建设工程总公司（甲方）与凯里市佳和盛世置业有限公司（乙方）签订了《借款合同》。合同约定“甲方向资金方抵押贷款转向乙方发放该借款，人民币伍仟万元整；乙方借款仅用于蝴蝶谷工程项目；借款期限从2016年12月14日至2017年12月13日；乙方用位于凯里市迎宾大道蝴蝶谷广场综合体工程项目在建工程作为向甲方借款的抵押担保。”同日，双方签订了《抵押补充协议》，约定乙方用位于凯里市迎宾大道的“蝴蝶谷”广场项目在建的商业门面442间和地下停车位673个作为向甲方借款的抵押担保。因凯里市佳和盛世置业有限公司未能按期归还该期借款，双方于2017年12月12日续签了《借款合同》，借款期限从2017年12月14日至2018年12月13日。2019年5月7日凯里市建设工程总公司作为权利人（申请人）在凯里市不动产登记局办理了证号为“黔（2019）凯里市不动产证明第0××8号”的《不动产登记证明》，将坐落于凯里市房屋登记在自己户名上；2019年5月13日凯里市建设工程总公司作为权利人（申请人）在凯里市不动产登记局办理了证号为“黔（2019）凯里市不动产证明第0××6号”《不动产登记证明》，将坐落于凯里市房屋登记在自己户名上；2019年5月15日凯里市建设工程总公司作为权利人（申请人）在凯里市不动产登记局办理了证号为“黔（2019）凯里市不动产证明第0××7号”《不动产登记证明》，将坐落于凯里市房屋登记在自己户名上。重庆市箐鹿建筑劳务有限公司因与贵州恒榕城房地产开发有限公司、凯里市建设工程总公司建设工程合同纠纷一案，经该院作出生效判决后，重庆市箐鹿建筑劳务有限公司提出强制执行申请，该院根据重庆市箐鹿建筑劳务有限公司的申请，查封了位于凯里市的房屋。凯里市佳和盛世置业有限公司提出执行异议，该院于2021年4月12日作出（2021）黔2601执异81号执行裁定书，裁定驳回了凯里市佳和盛世置业有限公司的异议请求。凯里市佳和盛世置业有限公司不服该裁定，遂向该院提起案外人执行异议之诉。

另查明，原告在起诉时将贵州恒榕城房地产开发有限公司作为本案的第三人，后于2021年4月20日向该院书面申请放弃将该公司列为本案的第三人。庭审过程中，凯里市佳和盛世置业有限公司认可与凯里市建设工程总公司签订有《商品房买卖合同》，但一直未提供该合同。

一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；不动产登记簿是物权权属和内容的根据。本案中，凯里市佳和盛世置业有限公司与凯里市建设工程总公司签订了《商品房买卖合同》，后又到凯里市不动产登记局办理了《不动产登记证明》。凯里市建设工程总公司办理的《不动产登记证明》系《借款合同》约定的借款期满之后办理的，该不动产权属证书是凯里市建设工程总公司享有该不动产物权的证明，具有排他性。凯里市佳和盛世置业有限公司主张以自己享有位于凯里市房屋的权属为由，要求法院不得执行该些财产的诉请，不符合法律规定，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十条、第二百一十六条、第二百一十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，判决：驳回原告凯里市佳和盛世置业有限公司的诉讼请求。案件受理费200元，由原告凯里市佳和盛世置业有限公司负担。

本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，予以确认。

本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”之规定，在重庆劳务公司申请执行一案中，凯里市人民法院裁定查封了预告登记在被执行人市建总公司名下的涉案房产，佳和盛世公司提出异议，应当举证证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

从佳和盛世公司提交的两份《借款合同》和《抵押补充协议》所约定的内容来看，均载明佳和盛世公司向市建总公司借款5000万元用于蝴蝶谷工程项目后，佳和盛世公司将在建工程在内的总评估值36338.46万元的16782.05平方米商业门面和20141.36平方米地下停车位给市建总公司作为抵押担保。并明确“其中16782.05平方米商业门面需办理网签备案登记手续，20141.36平方米地下停车位须签订抵押补充协议”。事后，双方签订了《商品房买卖合同》并做了预售备案登记和不动产预告登记，且佳和盛世公司提供的《银行转账凭证》佐证其偿还了部分借款给市建总公司。以上足以证实佳和盛世公司开发的蝴蝶谷工程项目需向市建总公司借贷融资，双方通过签订《商品房买卖合同》将涉案房产预告登记在市建总公司名下方式为市建总公司提供的贷款提供担保，属非典型担保方式中的让与担保。所谓让与担保，是指债务人或者第三人为担保债务人债务的履行，将担保标的物的所有权或者其他权利转让给债权人，当债务清偿后，标的物应返还给债务人或者第三人；当债务人不履行债务时，债权人有权就该财产优先受偿。佳和盛世公司与市建总公司签订《商品房买卖合同》后，双方办理了“商品房预售登记”和“预告登记”，而预售登记、预告登记并不导致不动产物权的设立或变动，预告登记只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。综上所述，市建总公司不是涉案房产的买受人，将涉案房产预告登记在市建总公司名下的目的是为借款提供担保而进行的预告登记手续，涉案房产的所有权仍属佳和盛世公司所有，佳和盛世公司对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。

综上所述，上诉人佳和盛世公司的上诉请求成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销贵州省凯里市人民法院（2021）黔2601民初3517号民事判决。

二、不得执行位于凯里市［不动产权证书／证明号：黔（2019）凯里市不动产证明第0××7号］、西座1段-2层281-295号［不动产权证书／证明号：黔（2019）凯里市不动产证明第0××6号］、西座1段-2层264-268号［不动产权证书／证明号：黔（2019）凯里市不动产证明第0××8号］的门面。

一审案件受理费200元，二审案件受理费200元，共400元，由重庆市箐鹿建筑劳务有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　王山地

审 判 员　龙集东

审 判 员　王　莉

二〇二二年三月十日

法官助理　袁齐蔚

书 记 员　王　蕾