青岛三利集团有限公司、纪淑相合同纠纷民事一审民事判决书

青岛市城阳区人民法院

民事案件判决书

（2020）鲁0214民初4522号

原告青岛三利集团有限公司（以下简称“三利集团”）与被告纪淑相合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三利集团原委托诉讼代理人王玉清、高田甜，现委托诉讼代理人崔珊珊、纪斌与被告纪淑相委托诉讼代理人孙希科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，因被告抗辩认为本案应适用民法典而非合同法，故有必要首先明确本案适用的法律依据。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据上述司法解释规定，本案不适用民法典的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 本案争议的焦点问题是被告是否应偿付原告在本案中主张的涉案高管公寓折旧费。被告作为审核人签字的《公司养老房入住分配评定暂行标准》和《青岛三利集团住房合同》均载明为了吸引及留住能为企业发展作出贡献的老员工，被告投资建设高档住宅分配给员工居住，并制定了住房分配的条件、分配流程及实施办法等，可见涉案高管公寓是原告附条件分配给被告居住，被告在满足相关条件后亦可拥有住房所有权，但若被告违反相关规定或约定，则需承担违约赔偿责任，被告作为《公司养老房入住分配评定暂行标准》和《青岛三利集团住房合同》审核人对此是知悉的。因生效的法律文书已认定原、被告之间《青岛三利集团住房合同》成立并对双方具有法律约束力，本案不再赘述。另因纪淑相与三利中德美公司之间的劳动关系于2017年12月解除，未履行至合同期满，并于2018年1月8日未办理交接手续的情况下自行搬离涉案高管公寓，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定和《青岛三利集团住房合同》第四十四条约定，被告应予偿付原告本案主张的相关涉案高管公寓折旧费。 关于被告应予偿付原告涉案高管公寓折旧费的数额，原告虽主张被告根据合同约定应予偿付2756303元，在本案中暂时主张1756303元，但鉴于该诉请的偿付数额过高，后经本院依法释明，原告申请进行司法鉴定，评估鉴定结论为在价格评估鉴定基准日期（2015年7月2日至2020年6月1日），鉴定的涉案902室高管公寓的土建、装修（含固定家具）、活动家具及设备设施折旧贬值损失为766661元，双方虽对此不予认可，但新业评估公司依据有关法律规定进行了现场勘查，结合当事人提供的资料，依据法律法规规定，出具了相应的评估鉴定结论，在原、被告均没有足以反驳的相反证据和理由的情况下，新业评估公司所作评估鉴定结论中的折旧贬值损失更符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的损失，故本院应依法认定其证明力并作为本案定案依据为宜。被告自2015年7月2日入住涉案高管公寓，虽于2018年1月8日未办理交接手续的情况下自行搬离涉案高管公寓过错在先，但原告对被告自行离职并搬离涉案高管公寓的情况应有合理的知悉时间并采取适当措施收回涉案高管公寓避免损失进一步扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，原告没有采取适当措施收回涉案高管公寓致使扩大的损失应自行承担，综合考虑双方的过错程度、价格评估鉴定基准日期和相关司法鉴定意见等情形，本院应酌定原、被告按照3:7责任比例承担评估鉴定结论的折旧贬值损失766661元为宜，即被告应偿付原告涉案高管公寓折旧贬值损失536662.7元（766661元×70%）。原告为本案司法鉴定所垫付的司法鉴定费48000元，亦应参照上述责任比例，由被告负担33600元（48000元×70%）。 关于原告主张的缺少物资损失费22780元，因本案鉴定时现场已无原告主张的缺少物资，且没有有效证据证明原告所主张的缺少物资与被告有关，故本院对该项诉讼请求依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院予以综合认定并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、涉案高管公寓位于山东省青岛市城阳区利集团内，为Ｃ户型9楼西户902室，住房平方面积240㎡。庭审中，原、被告一致确认涉案高管公寓是在商业用地上建设的，没有办理产权证书。2015年2月9日，纪淑相作为审核人在《公司养老房入住分配评定暂行标准》上签字，该《公司养老房入住分配评定暂行标准》第一条载明高管公寓是指供集团公司高层管理者长久居住的住房，装修档次以及设备设施的配套等全是按照莫丽斯超五星级酒店的标准进行装修及配置，所有的施工标准和工艺等同于超五星级酒店标准，所有装饰基层及面层材料均为环保型材料，固定家具、活动家具等均为国际品牌高档家具（如沙发、茶几、贵妃榻、梳妆桌、床、餐桌、桌椅等），卫生间配置高档的浴缸、淋浴等设施，并且整个高管公寓的保温措施、用材均高于国家标准；整体厨房有吸油烟机、燃气灶、消毒柜等配套设施，日常家电如空调、热水器、独立式冰箱等一应俱全，配备的物资达400余种，可直接拎包入住。同时该《公司养老房入住分配评定暂行标准》还规定了申请住房的基本条件、分配住房的基本条件、住房分配及手续办理流程、住房押金、住房信誉保证金的交纳、住房居住权、住房所有权、住房资格、住房居住过程、住房物业管理、住房安全管理、住房折旧、退／换房的管理及住房政策实施说明等内容。2015年7月2日，纪淑相出具了一份高管公寓专用物资借条，该借条记载了所在楼层及户型、住房平方面积（240㎡）、借用的物资名称及数量等。2016年1月23日，纪淑相作为审核人在《青岛三利集团住房合同》上签字，该合同约定了住房分配的条件、住房装修档次及配置、甲方的权利义务、乙方的权利义务、住房押金、住房信誉保证金、住房居住过程、住房折旧、住房居住权、住房所有权、住房资格、物业管理、住房安全、乙方的承诺及违约责任等内容，其中第五条乙方的权利约定：“（一）按甲方政策办理完毕住房入住手续后，乙方拥有住房居住权，对住房及配套家具有使用权，并有权使用配套公共设施。（二）乙方达到一定条件后，可拥有住房所有权。……。”第六条乙方的义务约定：“……。（二）严格履行与甲方签订的劳动合同、管理干部承包合同、工作承包合同、住房合同等相关约定及讲信誉的承诺。主动落实甲方的各项政策和管理制度，长久稳定在甲方发展，连续在甲方工作至甲方规定的退休年龄（65周岁），持续为甲方发展做出贡献。……。”第十五条约定：“住房折旧分为土建折旧、装修（含固定家具）折旧、活动家具及设备设施折旧三部分。（一）土建折旧高管公寓土建折旧价格2650元／㎡，折旧年限为二十年，每年按照住房土建总价折旧比例为5%。（二）装修折旧（含固定家具）高管公寓装修折旧价格11250元／㎡，折旧年限为五年，每年按照住房装修总价折旧比例分别为：第一年：40%；第二年25%；第三年20%；第四年10%；第五年5%。（三）活动家具、设备设施折旧折旧价格详见本合同附件2‘住房物资配置明细表’，折旧年限为五年，每年按照住房内所有配置的活动家具、设备设施总价折旧比例分别为：第一年：45%；第二年30%；第三年15%；第四年6%；第五年4%。（四）住房折旧费自住房分配之日起计算，不满一整年的按一年计算。”第十九条约定：“乙方未拥有住房所有权之前，出现以下情形时，甲方有权将住房折旧后收回：……。（二）违约劳动合同，不在甲方继续工作的离职人员。……。”第四十四条约定：“乙方出现以下行为时：……。（二）违约劳动合同，单方离职不在甲方继续工作的。……。甲方在十五日内将住房折旧收回，由乙方按照本合同约定及甲方住房政策承担住房折旧费，包含土建折旧费、装修（含固定家具）折旧费、活动家具及设备设施折旧费，并按住房收回时此住房社会上同期市场价格50%的标准承担违约金给甲方。乙方交纳的住房押金和住房信誉保证金全部转为给甲方造成的损失和折旧费及违约金，并承担给甲方造成的其它一切损失。乙方押金、信誉保证金不够承担的，由乙方交纳现金补足差额部分。”该《青岛三利集团住房合同》附件1为住房平面图，附件2《高管公寓活动家具及家居用品配置明细表（标配）》载明了住房平方面积（240㎡）、物资名称、规格型号、数量及单价等。 二、根据原告的书面申请，本院依法委托青岛新业价格评估有限公司（以下简称“新业评估公司”）对涉案902室高管公寓的土建、装修（含固定家具）、活动家具及设备设施折旧贬值损失进行鉴定，原告为此垫付司法鉴定费48000元，新业评估公司出具了青岛新业价鉴字[2021]第039号《价格鉴定意见书》，评估鉴定结论为在价格评估鉴定基准日期（2015年7月2日至2020年6月1日），鉴定的涉案902室高管公寓的土建、装修（含固定家具）、活动家具及设备设施折旧贬值损失为766661元。原告对该《价格鉴定意见书》真实性无异议，但向本院提交了书面异议称：1、涉案高管公寓楼是高档五星级公寓，其装修是按照五星级酒店的标准进行装修，取费标准不应按照普通市场价计算；2、鉴定时发现缺少的物资应由被告按照原价赔偿；3、本鉴定报告中未对房屋装修的隐蔽工程部分的折旧进行鉴定，因房屋合同中计算的装修折旧价格中包含隐蔽工程，此部分未计算折旧费用。新业评估公司对此作出书面异议回复函称：1、本次评估鉴定根据现场勘查确定的品牌、材质等实际情况，在评估鉴定取价过程中已充分考虑了标的房屋的建筑装修定位及档次，所出具评估鉴定价格为标的物市场合理价格体现；2、鉴定时发现缺少的物资与本次评估鉴定无关，请异议人提交相关有效证据给法院，以法院判决为准；3、本次评估鉴定仅根据法院委托书委托鉴定内容及要求结合现场勘查实际情况，对可见装修及物品的折旧贬值损失进行鉴定。隐蔽工程部分现场勘查无法确定其具体工程量，达不到本次评估鉴定条件，故本次评估鉴定对隐蔽工程不予定论；综上所述，我方根据本次委托内容及要求，依据国家相关规定结合该案的实际情况进行了公平、合理、规范的价格评估鉴定，请当事人正确理解本次委托的评估内容及要求和本次鉴定意见书所述评估鉴定过程及各项内容，根据相关法律规定，主张举证原则，异议当事人对其他相关异议事项，可自行向法院提交相关有效证明证据，以法院审理判决为准。被告对该《价格鉴定意见书》真实性无异议，但与本案的关联性有异议，认为鉴定报告鉴定的涉案价值无论高低，与被告均没有直接的关系，另原告申请对涉案房屋的装修等进行折旧价值本身就不符合法律规定，折旧适用于工业或商业财务中的专用术语，指的是企业的固定资产的折旧，在民用住宅中根本不存在折旧问题，在企业固定资产折旧中，折旧费会最终转嫁到产品中，从而由最终的消费者承担，对房屋、厂房建筑的折旧年限是20年，20年以后在公司财务账本中，该建筑物的账面价值为0，但实际价值并非是账面价值。被告未在本院指定期限内针对该《价格鉴定意见书》提交书面异议。原、被告均未在本院指定期限内申请鉴定人出庭作证。 三、纪淑相曾作为原告在本院起诉三利集团、青岛三利中德美水设备有限公司（以下简称“三利中德美公司”）劳动争议纠纷一案主张支付劳动存续期间相关费用，亦曾作为原告在本院起诉三利集团合同纠纷一案主张返还住房押金等，本院分别作出（2018）鲁0214民初3561号民事判决书和（2018）鲁0214民初8945号民事判决书，纪淑相对3561号民事判决不服提出上诉，三利集团对8945号民事判决不服提出上诉，青岛市中级人民法院对此作出（2020）鲁02民终4196号民事判决书和（2020）鲁02民终3992号民事判决书，均判决驳回上诉，维持原判。上述生效民事判决书确认了如下事实并作出了如下认定：1、纪淑相自2002年12月与三利集团建立劳动关系，纪淑相与三利中德美公司于2007年12月14日签订了期限自2007年12月14日至2027年12月13日止的《劳动合同》，三利集团为纪淑相缴纳了2002年12月至2008年4月期间的社会保险费，三利中德美公司为纪淑相缴纳了2008年5月至2017年12月的社会保险费，三利中德美公司2018年1月为纪淑相停止缴纳社会保险，且纪淑相不再提供劳动，纪淑相与三利中德美公司之间的劳动关系于2017年12月解除；2、纪淑相于2016年1月1日被三利集团聘请为三利集团副总；3、纪淑相自认于2015年交纳住房押金420000元后入住涉案高管公寓，并于2018年1月8日搬离，没有办理交接手续；4、《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”纪淑相虽未与三利集团采用书面形式订立《青岛三利集团住房合同》，但纪淑相作为审核人在《青岛三利集团住房合同》上签字，并实际入住三利集团高管公寓近三年，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条关于“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，纪淑相、三利集团之间的《青岛三利集团住房合同》成立，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

一、被告纪淑相于本判决生效后十日内偿付原告青岛三利集团有限公司涉案高管公寓折旧贬值损失536662.7元； 二、被告纪淑相于本判决生效后十日内支付原告青岛三利集团有限公司司法鉴定费33600元； 三、驳回原告青岛三利集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20607元，由原告青岛三利集团有限公司负担11440元，被告纪淑相负担9167元。诉讼保全费5000元，由原告青岛三利集团有限公司负担1797元，被告纪淑相负担3203元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,通过山东法院网上立案诉讼服务系统提交上诉材料，并向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

审　判　长　　纪仁峰 人民陪审员　　邹　咏 人民陪审员　　邹园园

法官　助理　　张　科 书　记　员　　曹贝贝