杭州龙福物业管理有限公司与杭州宏昌窗饰布艺有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

杭州市下城区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）杭下民初字第01268号

原告：杭州龙福物业管理有限公司。

法定代表人：陈卫星。

委托代理人：姚丽芳。

委托代理人：杨海凤。

被告：杭州宏昌窗饰布艺有限公司。

法定代表人：李洪场。

委托代理人：李晶，公司文员。

原告杭州龙福物业管理有限公司为与被告杭州宏昌窗饰布艺有限公司物业服务合同纠纷一案，于2015年6月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员朱伟英独任审判，于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告杭州龙福物业管理有限公司委托代理人姚丽芳、杨海凤，被告杭州宏昌窗饰布艺有限公司的委托代理人李晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杭州龙福物业管理有限公司起诉称：2009年12月29日，原告与荷风苑业主委员会签订了《荷风苑物业服务合同》，管理服务期限自2009年12月13日至2012年8月10日。后经双方协商一致，服务期限延期至2013年9月30日。在服务期间，原告有权依合同收取物业服务费用。被告分别于2010年1月5日向荷风苑业主委员会承租了杭州市下城区永潮街XX号商铺，2010年10月1日向杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社承租北景苑永潮街XX、XX、XX、XX、XX号商铺，在承租合同中均约定由被告承担承租期物业费。被告作为物业使用人，应当依约缴纳物业费。按照《荷风苑物业服务合同》约定商铺物业管理服务费价格1元／月／平方米，永潮街XX号商铺面积为45.08平方米，永潮街XX、XX、XX、XX、XX号商铺面积共计440平方米，被告应当向原告缴纳2011年11月1日至2013年9月30日期间商铺的物业费共计11156元。合同履行至今，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告所在的小区实施规范的物业管理，但被告却未按合同履行缴费义务，按每日5‰的标准计算违约金，违约金自2011年11月1日起至2015年5月27日计算，共计877天，按照累计总额不超过欠费本身总额的约定，产生的违约金计为11156元。原告曾以电话催缴和书面致函的方式多次向被告催缴物业费，但被告拒不缴纳。故原告提起诉讼，1、请求被告立即支付永潮街41、XX、XX、XX、XX、XX号商铺物业费11156元；2、请求判令被告支付违约金11156元；3、本案诉讼费由被告承担。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：

1.《荷风苑物业管理服务合同》1份，

2.《提供事实服务合同说明》1份，

3.合同备案简要1份，

证据1-3，共同证明原告曾是荷风苑小区的物业公司，拥有荷风苑小区的物业管理权，并经过依法备案，依法依约对该小区提供物业服务，有权向被告收取物管费的事实。

4房屋租赁合同1份，

5.租房协议1份，

6.房屋使用合同书1份，

证据4-6，共同证明被告为永潮街41、XX、XX、XX、XX、XX号商铺的物业使用人，有义务向原告支付物管费。

7.杭州市下城区民事判决书1份，欲证明原告曾以诉讼方式向被告主张物业费，被告作为物业实际使用人知晓其支付物业管理服务费的义务，但仍拒不缴纳。

8.律师函1份、邮政挂号信寄单1张，邮政跟踪信息表1份，欲证明原告曾以书面形式向被告催收物业服务费，违约金的事实。

被告杭州宏昌窗饰布艺有限公司答辩称：被告之所以拒绝支付物业费，是因为原告未尽合同约定的义务。被告承租的房屋为沿街商铺，不在小区内，平时卫生垃圾清扫是由环卫工人完成，物业公司就没有为被告提供过任何服务。2011年10月至2012年5月以及2013年8月，被告承租的商铺出现漏水，到物业公司报告维修。原告以污水不在物业服务范围为由，让被告自行联系房屋开发商，拒绝维修。由于被告找不到房屋开发商，无奈之下，只能两次求助于出租人予以维修。被告认为，原告未尽到物业合同第二章第二条的义务，因此被告拒绝支付物业管理费。另XX号店铺于2014年4月1日已转让杭州盈科家居用品公司，合同约定由其自行缴纳物业管理费。

被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：

1.照片4张，欲证明被告所承租商铺为沿街商铺，从未享有过原告的物业服务；承租的房屋出现漏水，原告作为物业却拒绝维修。

2.房屋使用权转让合同1份，欲证明XX号店铺于2014年4月1日已转让杭州盈科家居用品有限公司，合同约定由其自行缴纳物业管理费。

3.证明1份，欲证明被告所承租的店铺出现漏水，由杭州市石桥街道永丰经济合作社予以维修的事实。

上述证据，经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：

原告提交的证据1至8，经质证，被告对证据1至6、8无异议，本院予以确认。证据7，被告对真实性无异议，本院予以确认。

被告提交的证据1至3，原告对证据1至3真实性无异议，但认为证据1、3与本案无关。本院认为，证据1，原告有异议，达不到被告的证明目的，本院不予确认。证据2、3，原告对真实性无异议，本院予以确认。

根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：

2009年12月29日，荷风苑小区业主委员会与原告杭州龙福物业管理有限公司签订《荷风苑物业服务合同》，约定：荷风苑业主委员会委托原告对荷风苑小区东至永清路、南临回龙巷河、西至西苑路，北靠永潮路范围内住宅楼、配套用房等提供物业管理服务；管理期限自2009年12月13日至2012年8月10日，后延至2013年9月30日止。约定商铺物业服务收费标准为按建筑面积每平方米每月1元，由业主或者物业使用人按年缴纳，逾期交纳物业费等应缴费用的，原告有权向欠款人追诉，并按每日千分之五计算违约金。

2010年1月5日，被告杭州宏昌窗饰布艺有限公司向荷风苑业主委员会租赁杭州市下城区永潮街XX号建筑面积为45.08平方米的商铺进行营业，约定由被告自行向物业管理部门缴纳物业管理费。2010年10月1日，被告又向杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社租赁永潮街XX、XX、XX、XX、XX号面积达440平方米的商铺用于营业，并约定物业费由被告自行缴纳给物业公司。

被告在租赁永潮街41、XX、XX、XX、XX、XX号商铺（自2011年11月1日至2013年9月30日）期间的物业管理费11156元因未有支付，原告在2015年4月21日致函被告进行催收。催收后，其仍然没有履行。故原告提起诉讼，请求判令被告支付物业管理费11156元，并支付逾期违约金11156元。

另查，被告于2014年4月10日起将永潮街XX号商铺租赁给杭州盈科家居用品有限公司使用，租期至2016年3月31日，租赁期限为二年，物业管理费由杭州盈科家居用品有限公司自理。

本院认为，原告受荷风苑小区业主委员会委托，依据双方签订的物业管理合同实行物业管理，该行为合法有效。原告作为受委托方，按照合同约定的委托事项，履行管理服务职责，在物业管理方面投入了相应的人力物力，业主应按照合同约定缴纳物业管理费。根据物业合同约定标准计算，被告在2011年11月1日至2013年9月30日期间，应支付物管费共计11156元（485.08平方米×1元／月／平方米×23个月），其以租赁的房屋系沿街商铺，不在小区内，被告没有享受过任何物业服务进行辩称，并不予缴纳物业管理费，被告的辩称意见，本院不予采纳。对被告主张辩解的其承租的商铺出现漏水，原告拒绝维修，其并未能举证证明是原告物业管理服务范围责任，该辩解意见，本院亦不予采信。根据物业服务合同约定，原告有权要求被告支付违约金，但其主张的每日千分之五的违约金过高，本院按照千分之一予以调整，同时由于物业服务合同约定物业管理费按年缴纳，且未约定系预先支付，故结合目前物业管理费的实际情况，本院确认以先用后缴纳的原则计算违约金，因此对于原告主张违约金的起算时间本院亦予以调整，应自2014年1月1日起算至判决确定日（2015年9月15日）止，计6950.18元（11156元×每日千分之一（1‰）×623天］。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告杭州宏昌窗饰布艺有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州龙福物业管理有限公司支付物业管理费人民币11156元；

二、被告杭州宏昌窗饰布艺有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州龙福物业管理有限公司支付违约金6950.18元。

三、驳回原告杭州龙福物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币358元，因本案适用简易程序而减半收取179元，由原告杭州龙福物业管理有限公司负担52元，被告杭州宏昌窗饰布艺有限公司负担127元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费358元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。

审判员　　朱伟英

二〇一五年九月十五日

书记员　　王忠可