广西金源信息产业股份有限公司
某某医药股份有限公司、某某执行异议之诉民事再审民事判决书
来源：中国裁判文书网
广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）桂03民再8号
抗诉机关：广西壮族自治区人民检察院。
申诉人（案外人、原审一审被告、二审上诉人）：****医药股份有限公司。住所地：广西壮族自治区桂林市国家高新技术开发区铁山工业园紫杉路8号。统一社会信用代码914503007689269005。
法定代表人：钟铭，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曹燕伦，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦泓安，广西明峻律师事务所律师
被申诉人（申请执行人、原审一审原告、二审被上诉人）：***，女，1950年11月23日生，壮族，住广西壮族自治区桂林市象山区。
委托诉讼代理人：岑延俊，广西桂强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦宜，住桂林市象山区，系***女儿。
原审二审上诉人（被执行人、原审一审被告、二审上诉人）：广西金源信息产业股份有限公司。住所地：广西壮族自治区桂林市国家高新技术开发区铁山工业园紫杉路8号。统一社会信用代码91450300198873172M。
法定代表人：梅状生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗雯婷，广西李登律师事务所律师。
申诉人****医药股份有限公司（以下简称天锐公司）因与被申诉人***、二审上诉人广西金源信息产业股份有限公司（以下简称金源公司）执行异议之诉一案，2019年6月10日广西壮族自治区桂林市七星区人民法院作出（2019）桂0305民初83号民事判决。天锐公司、金源公司不服向本院提起上诉，本院于2019年11月11日作出的（2019）桂03民终2619号民事判决，该判决已经发生法律效力。天锐公司不服，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，广西壮族自治区高级人民法院作出（2020）桂民申1283号民事裁定，驳回天锐公司的再审申请。天锐公司向检察机关申诉，广西壮族自治区人民检察院作出桂检民监[2020]45000000093号民事抗诉书，向广西壮族自治区高级人民法院提出抗诉。广西壮族自治区高级人民法院作出（2020）桂民抗100号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。广西壮族自治区桂林市人民检察院指派检察员叶明出席法庭履行抗诉职责。申诉人天锐公司法定代表人钟铭、委托诉讼代理人曹燕伦、韦泓安到庭参加诉讼（其中曹燕伦参加第一次庭审，钟铭、韦泓安参加第二次庭审。天锐公司原委托代理人李美瑶律师也参加第一次庭审，之后天锐公司取消了其代理）；被申诉人***及其委托诉讼代理人岑延俊、秦宜QINCINDYYI、原审二审上诉人金源公司委托诉讼代理人罗雯婷到庭参加诉讼（其中***、罗雯婷未参加第二次庭审）。本案现已审理终结。
广西壮族自治区人民检察院抗诉认为：桂林市中级人民法院（2019）桂03民终2619号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。主要理由如下：
依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，在人民法院查封前合法占有该不动产的，人民法院应予支持。桂林市中级法院判决认为天锐公司的举证尚不足以证明天锐公司在查封前已经合法占有涉案不动产，因此不能排除人民法院强制执行是错误的。本案中，天锐公司主张其对涉案房屋在人民法院查封之前已合法占有该不动产，可以排除人民法院的强制执行，提供了其公司工资表及资产移交、物业管理移交等方面的材料予以证实。天锐公司这一系列行为均是对案涉不动产的管理和支配，一般来说，以房屋为例，拿到房屋的钥匙、办理物业入驻手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权，应予以保护。天锐公司在人民法院查封之前就已经合法占有了该房产。至于金源公司在法院查封后仍在桂林金源软件开发基地研发楼的办公楼内办公是基于天锐公司对其自身权利的处分，并不能因此推理得出天锐公司并未对案涉房屋实际占有的结论。桂林市中级人民法院（2019）桂03民终2619号民事判决认定事实的基本证据缺乏证据证明，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项、第二百零八条第一款的规定，特提起抗诉。
天锐公司申诉称：天锐公司在购买涉案不动产过程中并无过错，符合最高人民法院有关排除执行规定的情形，具体如下：
一、在人民法院查封之前就已经签订合法有效的书面合同。天锐公司向金源公司购买涉案物业时，涉案物业除了办理的还贷和解押手续外无任何其他权利瑕疵或查封。***申请法院查封和法院正式查封是在申诉人签订合同并履行合同完毕向桂林市不动产登记局申办过户登记手续之后。而且天锐公司与金源公司的不动产买卖合同不属于行政审批的范围，是属于可自由过户的情形；二、天锐公司在法院查封之前就已经合法占有该不动产。天锐公司与金源公司于2017年6月就已经正式交接房屋，涉案的两栋楼共计9000平方米，金源公司只是依照口头约定暂时使用120平方米的面积，目前由天锐公司进行出租管理；三、申诉人天锐公司已支付全部价款。天锐公司与金源公司签订的《土地房屋转让协议》，约定的价款是3050万元，其中涉案的两栋综合楼为1650万元，另外30亩空地为1400万元。天锐公司按照合同约定支付了1650万元，此后双方还办理了还贷解押、测绘工作、完税工作，申请过户登记工作。而《土地房屋转让协议》中的30亩空地因***提起的民间借贷案件，交易受阻，天锐公司通过司法拍卖以1900万元的价格拍下，天锐公司不必再支付剩余价款。涉案物业的支付义务已全部履行完毕。天锐公司并无过错，非因买受人自身原因未办理过户登记。四、天锐公司在2018年9月18日申请保全异议并未超过法定期限。***为金源公司股东实际控制人，在涉案物业得到解押并在办理过户时，恶意起诉，有非法占有的故意。五、天锐公司和金源公司在本案生效判决作出后，自行达成调解是为了在案件被执行后的紧急避险措施。天锐公司和金源公司在本案提出申诉后，已对原调解意见作出实际性的变更。综上所述，天锐公司与金源公司的交易没有违反法律法规的规定，双方签订的合同属于有效的合同，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件。
被申诉人***答辩如下：一、2020年4月1日桂林市中级人民法院作出的（2020）桂03民初67号《民事调解书》，确认天锐公司与金源公司签订的《土地房屋转让协议》及《存量房买卖合同》解除。天锐公司已经主动消灭了物权期待权，已不享有对抗答辩人的物权期待权。此后双方达成协议，也不能对抗调解书的效力。二、天锐公司在向检察机关申诉时，隐瞒前述调解事实，误导检察机关作出抗诉，该行为属于虚假诉讼。三、（2020）桂03民初67号《民事调解书》作出之前，天锐公司对涉诉房产和土地同样不享有足以排除答辩人强制执行的物权期待权。天锐公司在2017年9月5日法院查封涉诉土地和房屋之时，没有履行支付全部价款。物权期待权不成立，不能对抗被申诉人的强制执行权。此外天锐公司亦未能提供涉案房产和土地如何交付的相应证据，仅提供公司工资表及资产移交、物业管理移交这类书面材料。天锐公司与金源公司签订的《土地房屋转让协议》中约定天锐公司可以免费试用上述不动产中约2000平方米的办公场地，涉案的房产的水电费仍然由金源公司缴纳，也未入驻涉案房产办公，因此天锐公司并未合法占有涉案的不动产。天锐、金源签订的买卖合同没有经过市政府批准，合同无效。涉案房屋即使没有被查封，也不能办理过户手续。因此，是因买受人自身原因造成不能过户。因此，天锐公司的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，抗诉理由也不成立。
原审二审上诉人金源公司答辩称：金源公司与天锐公司签订《土地房屋转让协议》是金源公司的真实意思表示，天锐公司已经实际购买并实际占有该物业。
***向一审法院起诉请求：1、请求撤销桂林市七星区人民法院（2018）桂0305执异25号执行裁定书，恢复桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初2267号民事裁定。继续查封被保全人广西金源信息产业股份有限公司位于桂林市七星区××开发区××工业园××路××号金源公司研发楼、综合楼及其相应土地。
一审法院认定事实：2017年4月20日，天锐公司与金源公司签订《土地房屋转让协议》，约定金源公司以3050万元的价格将其名下5宗不动产转让给天锐公司，具体为1.位于桂林市××路××路××工业园内的土地［土地证号：桂市国用（2014）第6×**］；2.位于七星区桂林国家高新区铁山工业园紫杉路8号桂林××楼的土地［土土地证号：桂市国用（2015）第6×**；3.位于七星区桂林国家高新区铁山工业园紫杉路8号桂林××楼的土地［土地土地证号：桂市国用（2015）第6×**4.位于七星区桂林国家高新区铁山工业园紫杉路8号桂林××楼的房屋（房屋所有权证号：桂林市房权证七星区字第3××1号）；5.位于七星区桂林国家高新区铁山工业园紫杉路8号桂林××楼的房屋（房屋所有权证号：桂林市房权证七星区字第3××2号）。天锐公司于合同签订之日支付金源公司定金350万元，定金支付之日起30日内支付第一笔交易款1300万元，金源公司收到第一笔交易款后30日内办理好上述第2-5项不动产的过户登记手续，天锐公司在收到办好的产权证之日起90日内支付第二笔交易款1000万元，金源公司在收到第二笔交易款后30日被办理好上述第1项不动产的过户登记手续，天锐公司在收到办好的产权证之日起30日内支付第三笔交易款100万元。本合同履行过程中转让产生的税费，全部由天锐公司承担。另，在该协议的第六点中约定：天锐公司同意金源公司免费使用约为2000平方米的办公场地。根据庭审查明，金源公司至今仍在桂林金源软件研发基地研发楼的办公楼内办公，天锐公司和金源公司未约定具体各自的办公地点。
2017年4月20日，天锐公司支付金源公司350万元；2017年5月15日支付800万元；2017年6月21日支付500万元；2017年8月30日支付97.619053万元；2017年9月8日支付73.741752万元；以上共计1821.360805万元。2019年1月4日，天锐公司根据一审法院的通知，将228.639195万元付至一审法院的账户。天锐公司共计支付房款2050万元。
2017年7月19日，天锐公司和金源公司根据双方于2017年4月20日签订的《土地房屋转让协议》，在桂林市存量房网上交易平台上签订合同编号为ＧＬＳＨ2017××××、ＧＬＳＨ2017003210的存量房买卖合同二份，约定对天锐公司购买金源公司位于七星区桂林国家高新区铁山工业园紫杉路8号桂林××楼和桂林××楼的二处房屋（房产证号分别为：桂林市房权证七星区字第3××1号；桂林市房权证七星区字第3××2号）。上述房产均在桂林国家高新区铁山工业园内，天锐公司和金源公司的交易在一审庭审结束时，天锐公司和金源公司未提供证据证明该房产、土地交易经过桂林市人民政府批准同意。
2017年9月4日，桂林市象山区人民法院在审理***与金源公司民间借贷纠纷一案中，作出（2017）桂0304民初2267号民事裁定，裁定查封或冻结金源公司名下价值16802580.64元的财产。2017年9月5日，该院向桂林市不动产登记局发出（2017）桂0304民初2267号协助执行通知书两份，查封被保全人金源公司位于桂林市七星区桂林国家高新区铁山工业园紫杉路8号桂林××楼和综合楼各一栋（房产证号为：桂林市房权证七星区字第3××1号和第3××2号）及位于桂林市××路××路××工业园内土地使用权，土地使用权证号为：桂市国用（2014）第6××5号、桂市国用（2015）第6××0号、桂市国用（2015）第6××9号，查封期限为三年。2017年9月5日，桂林市不动产登记局收到天锐公司与金源公司关于七星区桂林国家高新区铁山工业园紫杉路8号桂林××楼和综合楼的过户申请；2017年9月11日，桂林市不动产登记局以该房产有查封，不能办理为由将上述申请退回。2017年9月5日至9月8日期间，金源公司向桂林市高新技术开发区国家税务局交纳需要房产过户的增值税、水利建设税等共计1713643.3元。另，桂林市象山区人民法院在上述查封完成后，组织***与天锐公司、金源公司进行协商，在协商过程中，天锐公司和金源公司并未对查封的房产所有权提出异议。
2017年11月23日，金源公司以桂林市象山区人民法院超标的查封为由，向该院提出解除查封申请。2017年12月8日，桂林市象山区人民法院作出（2017）桂0304民初2267号之二民事裁定书，裁定解除对金源公司名下土地证土地证号为桂市国用（2014）第6×**用权的查封。
2018年，因金源公司欠银行贷款，银行通过诉讼，桂林市象山区人民法院于2018年11月18日对本次诉讼中解除查封的位于金源公司名下土地证号土地证号为桂市国用（2014）第6×**行公开拍卖，天锐公司以1900万元价格对该块土地成功竞买。在该次竞买的第5条特别提示中：参拍的单位和个人需与桂林国家高新区签订项目投资合同，且须符合高新产业发展政策。
***诉金源公司民间借贷一案，2018年2月桂林市中级人民法院裁定自象山区人民法院移送七星区人民法院审理。2018年9月18日，天锐公司认为桂林市象山区人民法院对金源公司采取的保全措施侵犯了其合法权益，向一审法院提出保全异议。2018年12月7日，桂林市七星区人民法院做出（2018）桂0305执异25号执行裁定书，裁定解除对涉案房屋土地的查封。***不服该裁定，向七星区人民法院提起执行异议之诉。
该院一审判决认为：天锐、金源公司未提供证据证实双方签订的房屋土地转让协议获得桂林市政府批准，合同效力待定，无法确认其效力；双方约定金源公司可免费使用2000平方米房屋，金源公司仍在研发楼办公，故无法确认天锐公司在查封之前实际占有了金源公司的房产；天锐公司未支付完毕3050万元交易款；天锐公司对未办理房屋过户不存在过错，天锐公司的主张未能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四点要求。为此，判决准予***对桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初2267号民事裁定保全的金源公司研发楼、综合楼及相应土地的执行。
天锐公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回***的诉讼请求。本院二审判决确认一审法院查明的基本事实属实，判决驳回上诉、维持原判。
本院二审认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。天锐公司主张其对涉案房屋在人民法院查封之前已合法占有该不动产，可以排除人民法院的强制执行，应当由天锐公司举证证明其符合上述规定情形。对此，天锐公司仅提供了其公司工资表及资产移交、物业管理移交这类书面材料，该材料不能有效的证明天锐公司在法院查封之前已经合法实际占有了该房产，且经庭审查明，金源公司在法院查封后仍在桂林金源软件研发基地研发楼的办公楼内办公，明显不符合上述规定，故天锐公司、金源公司的上诉请求应予驳回；但一审法院认定天锐公司与金源公司签订的《土地房屋转让协议》属于效力待定是错误的，该协议是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，《桂林市工业园区企业（项目）入园管理试行办法》系地方管理性规定，不能作为判定上述协议是否有效的依据。
再审中，申诉人天锐公司向本院提供了如下新证据：
1、多份租赁合同及租金缴纳凭证，证明天锐公司已经实际接管物业，将购买的不动产的综合楼出租给各个公司、自然人，并收取押金、租金，已实际占有该房屋；
2、2020年4月5日与金源公司的《协议书》，证明（2020）桂03民初67号民事调解书是天锐公司与金源公司为减少损失被迫达成的救济措施，在申诉期间自愿中止履行（2020）桂03民初67号民事调解书，若穷尽一切救济手段仍得不到救济，再继续履行民事调解书。
***对天锐公司提供的以上两份证据的质证意见为：天锐公司提供的租赁合同都是2019年以后签订的，而被申诉人起诉是在2017年8月，查封是9月5日，申诉人提供的证据不能证明其是合法占有，而是违法出租；对证据2真实性不予认可，认为该协议书不能对抗人民法院所作的生效调解书。
本院经审查认为，天锐公司提供的租赁合同的签订时间在2017年9月5日之后，不能证实其在查封之前实际占有了涉案房屋。
3、与王桂生签订的劳动合同一份、社会保险增员表一份，用以补强证实金源公司物业管理员王桂生由金源转为转为天锐公司员工，以佐证天锐公司实际接管了涉案房屋。金源公司在原审一审时已提供了金源公司社会保险减员表，证实王桂生不再属于金源公司员工。
本案审理过程中，本院向金源公司原员工王桂生作了调查询问。其确认在金源公司上班期间涉案房屋钥匙由其保管，转为天锐公司员工后，仍由其保管钥匙，直至其2019年底离职。综合相关证据，足以认定金源公司员工王桂生于2017年5月转为天锐公司员工，涉案房屋各房间的钥匙仍由王桂生保管。
***认为仅一名员工转到天锐公司不能成为天锐公司占有房屋的依据。王桂生所作陈述，也并不能证明天锐公司实际占有。
4、天锐公司还提供了金源公司2016年至2020年支付水电费的凭证及天锐公司支付水电费给金源公司的凭证，用以补强证实实际占有了涉案房屋。天锐公司及***持本院调查令调取了金源公司2016年至2018年12月水电费缴纳清单。双方对清单及相关凭证真实性不持异议。三方均认可水、电表登记在金源公司名下，水电费均由金源公司先予缴纳，天锐公司再将其承担部分付给金源公司。
***认为2017年5、6、7、8月的水电费109048.84元，天锐公司仅承担41946.61元，不能证实天锐公司在查封之前实际占有了涉案房屋。查封之后的转款，是天锐公司与金源公司恶意串通损害我方合法权益的弄虚作假行为。
5、2017年7月31日天锐公司食堂对外承包合同（食堂位于金源公司综合楼），用以证实房屋已由天锐公司实际占有。***认为该食堂之前就由天锐公司经办，对外发包并不能证实房屋的交接。天锐公司认可之前食堂由其经办，但系受金源公司委托经办，两公司员工均在食堂用餐，只有在房屋交接之后，天锐公司才有权对外承包。
对以上2-5项证据，真实性本院予以认可，对其证明力在下文予以综合论述。
被申诉人卢月提供了如下新证据：
1、天锐公司与金源公司2020年3月20日《调解协议书》；
2、本院（2020）桂03民初67号民事调解书；
3、天锐公司诉讼进展公告。
以上三份证据用以证实天锐公司与金源公司已解除了《土地转让协议》及《存量房买卖合同》合同，天锐公司对涉案标的物依法不再享有物权期待权；天锐公司对证据真实性无异议，认为调解协议及调解书是在原审二审败诉的情况下被逼无奈作出的自救行为，不能证明申诉人对判决没有意见。而且天锐公司与金源公司2020年4月5日作了补充协议，约定了根据申诉的结果决定调解书是否履行。因此，调解书不能证实天锐公司因此丧失物权期待权。
4、七星区法院退还天锐公司228万余元《收条》一张。证明天锐公司已经收到七星法院退回的执行案款。天锐公司认为该款是二审生效后法院退还，并非天锐公司申请执行调解书。
5、***提供了一份2020年劳动仲裁调解书，劳动者姓名为李荣姣。***认为，依据调解书，保洁员李荣姣直至2019年仍由金源公司承担工资，证实天锐公司并未接管涉案房屋。天锐公司认为，李荣姣是与金源签订无固定期限劳动合同的员工，其不愿转入天锐公司，自愿留下继续保结，并不能由此证实房屋是否交接。
***提供的以上证据，真实性无异议，本院予以认可，对其证明力在下文综合论述。
依据原审材料及上述证据，结合各方庭审陈述，本院再审查明以下事实：
天锐与金源公司2017年4月20日签订的转让协议还约定：2017年12月31日前乙方（天锐公司）启动股票发行，以定向发行方式由甲方（金源公司）持有乙方（天锐公司）股份200万股，按每股价格1.50元执行。或由天锐公司支付现金300万元给金源公司，金源公司用以购买天锐公司股份，价格每股1.50元。此为双方第四笔交易款（最后一笔），但此后股票发行未实施。协议约定可由金源公司免费使用约2000平方米办公场地至2027年12月31日。
天锐公司与金源签订土地房屋转让协议时，约定交易的两栋房屋、以及另一块空地均处于抵押状态，其中房屋抵押权人为漓江农合行，债权金额1300万元（本金），空地抵押权人为桂林银行，债权金额1000万元（本金）。天锐公司支付金源公司价款后，金源公司归还了漓江农合行贷款，两栋房屋于2017年7月10日解押。象山区法院对涉案房屋土地查封之后，金源公司提出异议，象山区法院于2017年12月8日裁定解除了对空地的查封。因金源公司拖欠桂林银行贷款一案，象山区法院于2018年11月对该块土地进行拍卖，天锐公司以1900万元拍得该地块。
天锐与金源公司签订的转让协议只约定了交易总价为3050万元，未约定每个标的物的价格。双方在此后签订的存量房买卖合同约定，研发楼1664万元、综合楼386万元，总价2050万元。天锐公司称存量房买卖合同是为完税而按要求签订，并非双方真实意思表示，双方仍按原协议执行，双方口头约定研发楼、综合楼(含相应土地）1650万元，空地1400万元。
天锐公司与金源公司同在一个大院内，一直以来，电表、水表均登记在金源公司名下，金源公司缴纳水电费后，天锐公司再将其应当承担的部分付给金源公司。自2017年6月至2018年12月，金源公司水电费共计569985.5元，天锐公司自2017年7月至2018年12月支付给金源公司538140.76元。但天锐公司付款给金源公司并非每月一次，有几月一次的情况。其中2017年6月金源公司支付电费26606.74元、水费1771.2元，天锐公司于2017年6月30日付给金源公司26606.74元。
***诉金源公司民间借贷一案，2018年2月本院裁定自象山区人民法院移送七星区人民法院审理。七星区法院2018年7月27日作出判决，判决金源公司归还***借款本金730万元，利息337.33万元（2016年3月28日前的利息），此后按6%年利率计算利息。***不服判决向本院提起上诉，本院2019年1月22日作出（2018）桂03民终3278号判决，改判金源公司给付***本金730万，2016年3月28日前利息500万元，之后按年利率24%计算利息。
2018年9月18日，天锐公司认为桂林市象山区人民法院对金源公司采取的保全措施侵犯了其合法权益，向一审法院提出案外人异议。2018年12月7日，桂林市七星区人民法院执行局作出（2018）桂0305执异25号执行裁定书，支持了天锐公司的异议请求，裁定解除对涉案房屋土地的查封。天锐公司按该院要将228.639195万元缴纳至七星区法院（本案二审生效后此款已退回天锐公司）。
***不服该裁定，向七星区人民法院提起执行异议之诉（即本案诉讼）。该院2019年6月10日作出（2019）桂0305民初83号民事判决，判决准予对桂林市象山区人民法院（2017）桂0304民初2267号民事裁定保全的金源公司研发楼、综合楼及相应土地的执行（不含空地）。天锐公司、金源公司均不服判决提起上诉，本院2019年11月11日作出（2019）桂03民终2619号判决，判决驳回上诉，维持原判。此后，天锐公司向自治区高院申请再审，自治区高院于2020年6月29日裁定驳回天锐公司的再审申请。
***与金源公司的民间借贷案件二审生效后，***2019年3月18日向七星区法院申请执行。该院于2019年5月10日裁定拍卖金源公司持有的天锐公司13.56%的股份（股份已质押给***）。***申请暂缓拍卖，七星区法院于2019年9月10日裁定终结本次执行程序。2020年1月7日恢复执行，此后裁定对金源公司研发楼及相应土地进行拍卖，2020年9月21日***以1500万元竞拍成交，但尚未办理过户。自治区高院裁定本院再审本案后，七星区法院2020年12月17日裁定中止对研发楼及土地的拍卖，退还***保证金300万元；2020年12月21日，七星区法院裁定终结本次执行程序。
天锐公司在上诉被本院驳回之后，于2020年3月19日向本院起诉金源公司，要求：解除《土地房屋转让协议》；金源公司退还天锐公司已付1821.3608万元及利息；支付违约金1350元；承担诉讼费。本院于2020年4月1日制作出了（2020）桂03民初67号民事调解书，调解协议主要内容如下：
解除双方签订的土地房屋转让协议及存量房买卖合同。金源公司退还天锐公司已付款，并承担违约责任。如2020年4月7日前支付300万元，则金源公司共需支付的款项为2521.360805万元（1821.360805万元已付款、700万元违约金）；2020年10月7日前按月平均支付完毕；如4月7日前未支付300万元，则金源公司需支付3171.360805万元（违约金增加到1350万元）；并从2020年4月8日起按年利率计付15%利息。诉讼费13.09万元，由金源公司承担。双方于2021年4月3日签署调解书。
天锐公司与金源公司2020年4月5日签订一份协议，协议书在叙述了本案一系列诉讼过程之后，约定如下：
在向高院申诉（2019）桂03民终2619号民事判决期间，双方自愿终止本院（2020）桂03民初67号调解书内容的履行；如申诉被驳回或再审后，双方依然败诉，在败诉结果法律文书生效后30天，开始恢复履行调解书；如2619号判决被撤销和改判，双方终止调解书的履行，恢复原买卖协议的履行。
对前述67号调解案诉讼结果，天锐公司随后发布了诉讼进展公告进行了披露。
经查，天锐公司目前尚未就调解书申请执行。
本案原审一审、二审认定的其他案件事实，本院再审亦予以确认。
本院再审认为：本案为执行异议之诉，争执焦点是能否准许对涉案的金源公司研发楼、综合楼及相应土地的执行。本院结合原审及再审情况，分析如下：
一、关于合同效力。本案所涉土地房屋转让协议及存量房买卖合同，在涉案土地、房屋被查封之前签订，合同签订后，天锐公司予以公告披露，诉讼各方在历次诉讼中并无异议，合同真实性足以认定。本院二审认为，协议是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，《桂林市工业园区企业（项目）入园管理试行办法》系地方管理性规定，不能作为判定上述协议是否有效的依据。本院二审认定合同合法有效，符合法律规定，本院再审亦予以确认。
二、关于案外人天锐公司是否在查封前合法占有了涉案土地房屋的问题。
本案原审一审期间，天锐、金源公司均已提供了2017年6月26日双方房屋文档移交清单及附件，清单及附件长达21页，证实双方对房屋的相关文档进行了移交。一审期间，金源公司还提供金源公司员工王桂生社保减员表、天锐公司提供了物管人员工资表，以证实已实际接管涉案房屋。本案再审期间，天锐公司还提供金源公司员工王桂生社保增员表（转为天锐公司职工、由天锐公司缴社保）、劳动合同，本院向王桂生作了调查询问，其确认在金源公司上班期间涉案房屋钥匙由其保管，转为天锐公司员工后，仍由其保管钥匙。综合相关证据，足以认定金源公司员工王桂生于2017年5月转为天锐公司员工，涉案房屋各房间的钥匙仍由王桂生保管，直至其2019年底离职。
本院认为，以上证据客观可靠，是判断房屋是否交接的关键性证据。涉案房屋面积近九千平方米，天锐公司与金源公司同处一个大院内，双方详细移交了房屋的相关文档，接收了原金源公司管理钥匙的员工王桂生，并由其继续保管钥匙，应当认定房屋钥匙已交付。交付房屋钥匙是房屋管理、支配权转移的重要标志。因此，交钥匙是司法实践中认定房屋交付的关键事实。天锐、金源公司在一审中已提供了基本证据，通过再审调查，进一步确认了房屋文档及钥匙交接的事实。依据房屋文档移交清单及接收管理钥匙的员工并由其继续保管钥匙的事实，可以认定涉案房屋在查封之前已经交接，已由天锐公司合法占有。
天锐公司再审中提交的食堂发包合同，虽不能直接证实房屋的交接，但可作为佐证房屋交接的参考因素。关于天锐公司支付水电费给金源公司问题。鉴于一直以来都是金源公司先支付水电费，天锐公司再将由其承担部分支付给金源公司，且双方交接后金源公司仍有员工在研发楼办公，双方水电费也并非每月结清。因此，天锐公司付给金源公司水电费并不能证明天锐公司在人民法院查封之前接管房屋。但天锐公司全额支付了2017年6月电费26606.74元，且在2017年6月之后，承担了大部分水电费。结合其它证据综合考量，可以作为认定房屋交接的参考因素。
本院再审亦充分注意到***提供的证据及其主张，本院分析评判如下：
（一）关于金源公司保洁员李荣姣问题。李荣姣与金源公司2012年即签订了无固定期限劳动合同，2017年6月之后不愿转为天锐公司员工，亦未自愿离职，仍坚持继续留任，至2019年金源公司停发工资，李荣姣于次年向劳动仲裁部门申请仲裁，追索工资。鉴于金源公司仍有少部分员工使用研发楼，以及李荣姣系签订无固定期限劳动合同的员工，双方劳动合同并未解除，经劳动仲裁调解，由金源公司给付工资，实属正常，并不能由此反证天锐公司与金源公司没有交接房屋。
（二）关于天锐公司与金源公司2020年3月20日《调解协议书》、本院（2020）桂03民初67号民事调解书及双方2020年4月5日协议问题。
在天锐、金源公司与***执行异议之诉一案上诉被本院驳回、涉案土地房屋面临被执行的情况下，天锐公司起诉金源公司，要求金源公司退回已支付的款项并承担违约责任，是其维护自身合法利益的自救行为。该行为并不代表天锐公司认可原判决，亦不导致其丧失继续申诉的权利。本院（2020）桂03民初67号民事调解书是依据双方2020年3月20日《调解协议书》制作，虽有双方解除《土地转让协议》及《存量房买卖合同》的内容，但双方随后即另行针对该调解书签订了协议，约定了天锐公司继续申诉期间中止调解书的履行，如经申诉、再审撤销、改判本院二审判决，恢复原买卖协议的履行。人民法院制作的民事调解书虽然经一方申请具有强制执行效力，但当事人双方有权自愿达成协议对原调解协议予以放弃或变更。双方还特别约定了如经申诉、再审撤销、改判了本院二审判决则恢复原买卖协议的履行。协议签订后，天锐公司也确实继续申诉。因此，本院（2020）桂03民初67号民事调解书并不导致天锐公司丧失对涉案土地房屋的物权期待权。检察机关是认为本院二审判决不当而提起抗诉。本院（2020）桂03民初67号民事调解书发生于本院二审之后，并未对该判决的作出产生影响，即便申诉人天锐公司未将调解一事告知检察机关，亦不存在误导检察机关，也不构成虚假诉讼。
（三）七星区法院退还天锐公司228万余元款项问题。
该款是该院审理天锐公司提出案外人异议一案期间，认为应当支持天锐公司异议请求的情况下通知天锐公司缴纳，但此后的异议之诉判决并未支持天锐公司的请求，故该款理应退还天锐公司。天锐公司领取该款项，对本案再审并无影响。
（四）关于金源公司继续使用研发楼部分办公室问题。
双方转让协议明确约定转让之后可由金源公司免费使用2000平方米房屋至2027年，金源公司继续使用研发楼部分办公室符合双方合同约定。该楼交接之后至今，都有相当部分处于空置状态，金源公司实际使用的面积也低于2000平方米。因此，金源公司继续使用的事实并不能否认天锐与金源公司办理房屋移交的事实。原审二审判决将金源公司在法院查封后仍在研发楼办公作为认定天锐公司没有实际占有的依据，理由不足，亦不符合本案实情。
综上所述，本院认为，本案申诉人天锐公司在原审一审时即已提交了证实涉案房屋移交的基本证据，再审中本院进一步查明了房屋移交的事实。原审一审、二审判决认为天锐公司提交的证据不足以证实其已实际占有，与事实不符；抗诉机关认为天锐公司已实际占有房屋，理由成立，本院再审予以支持。
三、关于天锐公司是否支付全部价款问题。
双方合同约定的交易标的一共5处，即两栋房屋及相应土地、空地一块。合同约定总价款是3050万元，但是没有具体约定每处标的的价格。当时评估价研发楼（含相应土地）1693万，综合楼（含相应土地）393万，土地（空地）1434万元。双方签订合同之后又签订的两份存量房买卖合同，约定研发楼为1664万、综合楼为386万元，共计2050万元。天锐称这是为了产权交易缴税而订立的合同，因为房产交易交税，不是依据双方约定来交税的，而是要按照评估价缴税。天锐公司自称双方口头约定土地（空地）是1400万元，两栋楼房是1650万元，但缺乏充分的证据证实。本院认为，应以后签订的存量房合同为准，认定两栋房屋（含相应土地）价款为2050万元。至于双方约定交易的另一地块（空地），天锐公司已通过司法拍卖平台购买，并足额支付了1900万元价款，该地块并非本案诉讼标的，本案仅需考量天锐公司是否足额支付涉案房屋（含相应土地）价款2050万问题。
天锐公司已支付给金源公司的1800余万元中，1650万元是购房款，余款是税费。但依据双方协议约定，税费全部由天锐公司承担。因此，本院再审认定天锐公司支付的购房价款为1650万元。七星区法院在审理天锐公司提出的案外人异议案件中，未查明天锐公司支付的价款中包含了其应承担的税费，故通知天锐公司补交228万余元至法院账户，该数据有误，本院予以纠正。天锐公司实际应当补交的购房价款应为400万元。经本院通知天锐公司，天锐公司已将400万元付至七星区法院账户。
四、关于房屋未过户是否因买受人自身原因问题。
在本案所涉土地房屋解押之后，天锐公司及时申报办理过户各项事宜，不动产登记中心也发出了受理通知，但因交易标的被法院查封，不动产变更登记申请被退回，未办理过户并非买受人自身原因所致。对此，原审一、二审判决认定恰当，本院予以确认。
五、天锐、金源公司之间的交易真实合法，并无互相串通，以帮助金源公司转移财产、逃避执行的行为。
双方订立的土地房屋转让协议及存量房买卖合同时，***与金源公司之间的诉讼尚未开始。合同约定交易的土地房屋当时均处于抵押状态。是金源公司用天锐公司支付的价款归还银行贷款之后，案涉土地房屋才经抵押权人同意解押。天锐公司真实支付了价款，金源公司取得价款后归还了本应优先偿还的银行抵押借款，足见双方交易真实，并无互相串通以帮助一方转移财产之嫌，实际上也未造成财产被转移。双方约定交易的另一地块（空地），因抵押权人桂林银行申请执行而被司法拍卖，天锐公司以1900万元竞买成交，拍卖得款系由人民法院处置，也不存在金源公司转移财产之情形。为购买协议约定的资产，天锐公司已实际支付了3700余万元（含税），充分说明天锐公司的购买愿望强烈，购买行为真实可靠。
执行异议之诉涉及案外人、申请执行人、被执行人三方利益。本案历时数年，申请执行人***的债权确实尚未实现。但案外人天锐公司并非债务人，其对申请执行人***并不负有债务；金源公司在法院查封之前处置资产，用以偿还本应优先偿还的抵押借款，天锐公司支付合理对价购买资产，均不违反法律规定。双方之间真实合法的买卖行为应当受到法律保护，以维护正常合法的交易安全。
综上所述，本院再审认为，天锐、金源公司之间买卖行为真实合法；现有证据能够证实天锐公司在法院查封前已实际占有涉案房屋；天锐公司已支付绝大部分价款，且已按照本院要求将余款付至执行法院账户；非因天锐公司自身原因致使土地房屋未能过户。天锐公司提出案外人异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，可以排除执行。七星区法院作出的（2018）桂0305执异25号执行裁定，处理得当。本案原审一审、二审判决支持***提出的准予执行请求，与本案事实不符，处理不当，本院再审予以纠正。抗诉机关抗诉理由成立，本院再审予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》三百一十三条第一款第（二）项、第四百二十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销本院（2019）桂03民终2619号民事判决及桂林市七星区人民法院(2019)桂0305民初83号民事判决；
二、驳回***的诉讼请求。
本案原审一审案件受理费100元（***已缴纳）、二审案件受理费200元（天锐公司、金源公司各缴纳100元），由***负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦增儒
审 判 员 文曙光
审 判 员 蔡 勇
二〇二一年十二月二十四日
法官助理 文华芳
书 记 员 莫蕙宁
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十条人民法院审理因人民检察院抗诉或者检察建议裁定再审的案件，不受此前已经作出的驳回当事人再审申请裁定的影响。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
