江苏华东机房集团有限公司
江苏银行股份有限公司常州分行与常州科梦机械设备有限公司、江苏华东机房集团有限公司等金融借款合同执行裁定书
来源：中国裁判文书网
江苏省常州市钟楼区人民法院
执 行 裁 定 书
(2020)苏0404执异23号
异议人(利害关系人):江苏银行股份有限公司常州分行，住所地常州市延陵中路500号。
负责人：蒋某，该分行行长｡
委托代理人：华某，江苏某律师事务所律师。
委托代理人：蒋某，江苏银行股份有限公司常州分行工作人员。
申请执行人:常州某机械设备有限公司，住所地常州市武进区遥观镇｡
法定代表人：**，该公司执行董事。
委托代理人:蒋某,北京某（常州）律师事务所律师。
被执行人:江苏某机房集团有限公司，住所地常州市武进区遥观镇｡
法定代表人：**哦，该公司总经理。
被执行人:常州市某钢管有限公司，住所地常州市戚墅堰戚｡
法定代表人：**，该公司总经理。
被执行人:常州市某防静电架空地板有限公司，住所地常州市武进区遥观镇。
法定代表人：**，该公司总经理。
被执行人:常州市某某机房工程有限公司，住所地常州市武进区遥观镇剑湖村。
法定代表人：**，该公司总经理。
被执行人:**某，男，汉族，，住常州市武进区
被执行人：王某，女，汉族，住址。
被执行人：袁某，男，汉族，住常州市武进区。
被执行人：**，女，汉族，住常州市武进区。
本院在执行常州某机械设备有限公司（以下简称A公司）申请执行江苏某机房集团有限公司（以下简称B机房公司）、常州市某钢管有限公司（以下简称C公司）、常州市某防静电架空地板有限公司（以下简称D公司）、常州市某某机房工程有限公司（以下简称E公司）、**某、王某、袁某、**金融借款合同纠纷一案中,异议人江苏银行股份有限公司常州分行（以下简称江苏银行）对本院带租拍卖（变卖）B机房公司名下位于常州市武进区遥观镇新南村的房屋和土地（以下简称案涉不动产）的执行行为提出异议。本院于2020年6月15日立案后,依法组成合议庭进行了审查,本案现已审查终结｡
经审查查明,2015年12月9日,本院对中国建设银行股份有限公司常州分行（以下简称建设银行）诉B机房公司、C公司、D公司、E公司、**某、王某、袁某、**金融借款合同纠纷一案作出(2015)钟商初字第864号民事调解书:一、B机房公司于2016年3月15日前归还建设银行借款本金2292.8万元及利息219150.31元,共计23147150.31元(利息计算至2015年6月17日),并支付自2015年6月18日起至全部借款还清之日止按合同约定的利率计算的利息。二、如果B机房公司未能履行本协议第一项所列债务,建设银行有权就B机房公司提供的抵押财产即案涉不动产(房产证编号:常房权证武字第××号、他项权证号：常房他证武字第××号,抵押面积3496.04平方米)、土地(土地证编号:武国用(2009)第1202144号、他项权证号:武他项(2012)第897号，抵押面积12995.4平方米)的使用权以折价或拍卖变卖后的价款在最高抵押额663.38万元范围内优先受偿；建设银行有权就D公司提供的抵押财产即坐落于常州市××镇××单元××室的房屋(房产证编号:常房权证武字第××号、他项权证号:常房他证武字第××号,抵押面积79.5平方米)以折价或拍卖变卖后的价款在最高抵押额33万元范围内优先受偿；建设银行有权就**某,王某提供的抵押财产即坐落于常州市××镇××丙单元××室(房产证编号:武房权证遥观字第××号、他项权证号:常房他证武字第××号，抵押面积80.32平方米)、501室的房屋(房产证编号:武房权证遥观字第××号、他项权证号:常房他证武字第××号，抵押面积80.32平方米)以折价或拍卖变卖后的价款均在最高抵押额33万元范围内优先受偿。三、C公司对本协议第一项B机房公司所列债务在最高保证额3600万元范围内承担连带清偿责任;D公司对该债务在最高保证额3600万元范围内承担连带清偿责任；E公司对该债务在最高保证额2760万元范围内承担连带清偿责任;**某、王某对该债务在最高保证额3600万元范围内承担连带清偿责任；袁某、**对该债务在最高保证额3600万元范围内承担连带清偿责任。四、本案案件受理费157536元(建设银行已预交),本院减半收取78768元、保全费5000元,共计83768元,由B机房公司负担。C公司、D公司、E公司、**某、王某、袁某、**对该款承担连带清偿责任。
2015年7月30日，本院依据（2015）钟商初字第864号民事裁定查封了案涉不动产。
根据建设银行的申请，本院于2016年5月26日立案强制执行，案号为（2016）苏0404执1155号。2016年11月22日，本院作出（2016）苏0404执1155号执行裁定：终结（2015）钟商初字第864号民事调解书的本次执行程序。在（2016）苏0404执1155号案件执行过程中，（2015）钟商初字第864号民事调解书确认的债权几经转让至A公司名下。2019年11月11日，本院作出（2016）苏0404执1155号执行裁定：变更A公司为该案的申请执行人。2019年11月18日，A公司申请恢复执行，本院立案号为（2019）苏0404执恢591号。2020年3月24日，本院经与案涉不动产首查封法院常州市天宁区人民法院（首查封人常州华帝复合材料有限公司，后变更为常州市润之道复合材料有限公司）协商取得了案涉不动产的处置权。在（2019）苏0404执恢591号一案执行过程中，案外人常州市润鑫物资再生有限公司昊昊收购站（以下简称昊昊收购站）向本院提供了一份与B机房公司签订的《厂房租赁合同》，用以证明案涉不动产上存在租赁。该合同主要内容为B机房公司自2015年4月1日起至2025年3月31日止将案涉不动产中部分厂房出租给昊昊收购站。昊昊收购站明确向本院表示不同意提前终止《厂房租赁合同》，及向任何购买人移交租赁的厂房和土地。本院以A公司同意带租拍卖及提高财产变现效率为由，作出（2019）苏0404执恢591号执行裁定：对B机房公司名下的案涉不动产进行评估并带租拍卖（变卖）。
异议人江苏银行提出异议称，请求法院涤除案涉不动产上存在的租赁关系。暂停对案涉不动产的评估拍卖程序，待案涉不动产清空后再进行评估拍卖。后更正异议请求为撤销（2019）苏0404执恢591号对案涉不动产带租拍卖（变卖）的执行裁定。理由如下：一、抵押后设定的租赁应当涤除。二、带租拍卖严重影响房屋价值的实现，侵害所有债权人合法权益。三、根据江苏省高级人民法院关于网络司法拍卖的文件规定，法院拍卖厂房土地，除法律另有规定外，一般均应清空后再拍卖。
申请执行人A公司辩称，请求驳回异议人的异议请求。理由如下：根据合同法二百二十九条规定，买卖不破租赁。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、物权法等相关法律、文件规定，抵押权人同意带租拍卖实现抵押权，租赁权不影响抵押权的实现，带租拍卖合法。
另查明，2012年9月4日，机房公司将案涉不动产抵押给建设银行，抵押期限至2017年9月3日止。2017年10月9日，江苏银行依据生效的（2017）苏0402民初2790号民事判决，向常州市天宁区人民法院申请强制执行，该院立案号为（2017）苏0402执2694号。因B机房公司为该案被执行人之一，2020年5月25日该院轮候查封了案涉不动产。
本院认为,一、根据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条的规定，江苏银行作为B机房公司的债权人及案涉不动产的轮候查封人可作为利害关系人对本院就案涉不动产的拍卖（变卖）的执行行为提出执行异议。二、（2019）苏0404执恢591号带租拍卖（变卖）的裁定不符合法律规定。拍卖被执行人财产，案外人主张有租赁关系的，执行法院应当依据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定进行形式审查。案外人昊昊收购站仅提供了一份《厂房租赁合同》，未提供按约支付租金且实际占有案涉不动产部分厂房的证据。昊昊收购站提供的证据不足以证明租赁关系的存在。在此情况下，本院作出（2019）苏0404执恢591号带租拍卖（变卖）的裁定缺乏事实依据。昊昊收购站提供的《厂房租赁合同》约定合同终止时间是2025年3月31日。本院在昊昊收购站提供证据不足的情况下认可被执行财产上存在如此之长的租赁关系，势必对案涉不动产能否处置变现及变现金额产生影响，并损害到债权人的利益。鉴于此，本院作出带租拍卖（变卖）案涉不动产的裁定损害了包括江苏银行在内的债权人的利益。综上，本院作出的（2019）苏0404执恢591号带租拍卖（变卖）裁定不符合法律规定，江苏银行要求撤销该裁定的异议请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定,裁定如下:
撤销本院（2019）苏0404执恢591号带租拍卖（变卖）江苏某机房集团有限公司名下位于常州市武进区遥观镇新南村的房屋和土地的裁定｡
如不服本裁定,可以自本裁定书送达之日起十日内向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省常州市中级人民法院申请复议｡
审 判 长 吴 颖
人民陪审员 刘建军
人民陪审员 许静霞
二０二０年六月二十九日
法官 助理 王 玲
书 记 员 周嘉怡
