某某、某某等执行异议之诉民事一审民事判决书

四川省内江市东兴区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川1011民初3647号

原告：***，男，1964年3月21日出生，汉族，内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。

原告：***，女，1971年3月29日出生，汉族，内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。

委托诉讼代理人：陈小兵（一般授权），系四川蜀缘律师事务所律师。

被告：内江市东兴区随和建筑架料租赁站，经营场所：内江市东兴区内江市能力啤酒有限公司7幢7、8号。

经营者：朱纯丽。

委托诉讼代理人：李明（一般授权），系四川融众律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李谢慧子（一般授权），系四川融众律师事务所律师。

第三人：内江市东兴区第五建筑工程公司，住所：内江市西林新区太白路49号。

法定代表人：田信东，总经理。

委托诉讼代理人：张宗渠（一般授权），该公司员工。

委托诉讼代理人：胡洪（一般授权），该公司员工。

原告***、***与内江市东兴区随和建筑架料租赁站（以下简称：随和架料租赁站）、第三人内江市东兴区第五建筑工程公司（以下简称：东兴区五建司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***、***及二原告的委托诉讼代理人陈小兵、被告随和架料租赁站的委托诉讼代理人李明、李谢慧子、第三人东兴区五建司的委托诉讼代理人张宗渠、胡洪均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告***、***向本院提出诉讼请求：1.依法判决不得执行内江市东兴区2××2号不动产（门面）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2021年2月19日，被告因与第三人“租赁合同纠纷”一案向内江市东兴区人民法院申请财产保全，内江市东兴区人民法院作出（2021）川1011民初366号《民事裁定书》、（2021）川1011执保《协助执行通知书》，查封了登记在第三人名下坐落于内江市东兴区2××2号的四间门面。但这四间门面的实际权利人并非第三人，而是原告***和***。2021年8月27日，原告向内江市东兴区人民法院提出《执行异议申请》。2021年9月9日，内江市东兴区人民法院作出（2021）川1011执异51号《民事裁定书》，驳回了原告的执行异议申请。案涉四间门面原告在被告查封之前就已经分两次购买，原告与第三人均签订了《购房合同》，原告按照合同约定支付了95%的购房款，余款在第三人交产权证、土地证才付清。二原告购买上述四间门面后，一直用于经营“内江市东兴区和利来餐饮店”，至今已有17年和14年之久，多年来，第三人要求二原告在《购房合同》之外额外承担所购门面每平方米500元的土地出让金，原告认为合同没有这个约定，故不同意承担这笔土地出让金，因此第三人至今没有将这四间门面的产权过户到原告名下。因此，案涉四间门面早就由原告购买并实际占有，法院应予以解封，排除对案涉四间门面的执行。

被告随和架料租赁站辨称，人民法院作出的（2021）川1011执异51号《执行裁定书》是正确的，驳回原告的执行异议有事实和法律依据，原告请求判决不得执行案涉房产的请求不应支持。

第三人东兴区五建司述称，原告的事实与理由我方认同，与我方了解情况一致，当时所有买卖合同、税务发票、房产证书等均在二原告名下，税务部门出具了完清税费等一切费用，但因为我方与原告有土地变更的问题没有达成一致，就一直拖延了过户，2021年8月20日我方找到原告办理过户手续，到最后录入的时候才发现房屋被查封了。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：

案涉四川省内江市东兴区2××2号房屋登记的房屋所有权人为内江市东兴区第五建筑工程公司。原告***与***系夫妻关系，二人于2001年7月9日办理结婚登记。

随和架料租赁站诉东兴区五建司、罗某租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日作出（2021）川1011民初366号民事裁定书，裁定对东兴区五建司、罗某所有的价值56万元的财产予以查封、扣押、冻结。该案《民事调解书》生效后，东兴区五建司未主动履行还款义务，随和架料租赁站向本院申请强制执行。执行过程中，本院作出（2021）川1011执保80号《协助执行通知书》，对东兴区五建司所有的位于内江市东兴区2××2号房产（产权证号：2××6）予以查封，期限三年。***、***向本院提出执行异议。本院于2021年9月9日作出（2021）川1011执异51号《执行裁定书》，裁定：驳回执行异议申请人***、***（案外人）的异议申请。***、***于2021年9月17日向本院提起本案诉讼。

2003年3月3日，内江市人大常委会办公室（甲方）与东兴区五建司（乙方）签订《市人大职工住宅楼营业门面抵款协议》，约定甲方将东兴区西林街道民江二社市人大住宅楼营业门面，建筑面积664.06平方米作价转让给乙方以抵扣应付乙方的工程款，乙方所抵扣门面的土地出让费由甲方负责，乙方只负责办证，过户等手续的有关费用。

2004年7月，东兴五建司内江市人大住宅楼项目经理部（甲方）与***、***（乙方）签订《购房合同》，约定甲方将座落于内江市门面出售给乙方，建设面积150.64平方米，交付时间为2003年12月26日，价格为454631.52元，门面总价款由乙方分二期支付给甲方，第一期在双方签订购房合同之日，按总价95%付人民币432000元，第二期交产权证及土地证付清尾款。根据房产交易法规，本合同所指门面交付前应交纳的一切税、费用，概由甲方负担。该门面房产权由甲方过户给乙方时，发生的有关税费，依国家现行房产交易法规，甲、乙双方应分别交纳，由甲方负责代办产权过户手续。门面土地使用出让金，甲方已购20年。合同还对其他内容进行了约定。2004年7月12日，东兴五建司内江市人大住宅楼项目经理部向***出具了《收（领）款单》，载明交门面款432000元。2007年3月10日，东兴五建司内江市人大住宅楼项目经理部（甲方）与***（乙方）再次签订《购房合同》，约定甲方将座落于内江市门面出售给乙方，面积26.78平方米，交付时间为2007年3月10日，金额为72306元，门面总价款由乙方分二期支付给甲方，第一期在双方签订购房合同之日，按总价95%付人民币68700元，第二期交产权证及土地证付清尾款。其余内容与前述《购房合同》基本一致，并约定支付三证给乙方，在2007年12月份左右。2007年3月12日，东兴五建司内江市人大住宅楼项目经理部向***出具《收（领）款单》载明交来购房款68700元。2007年3月10日，东兴区五建司（甲方）与***、***（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方已收到乙方预付的购房定金2万元，甲方将内江市东兴区2××2号的房地产（房屋建筑面积179.20平方米，土地使用面积39.35平方米）出售给乙方，成交价格为437706元，乙方由2007年10月10日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。双方同意于2007年3月11日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。此合同为最终合同，之前的合同全部作废。双方还对其他内容进行了约定。

2013年8月19日，***、***缴纳了案涉四套房产的房屋买卖4%、证照、产权转移书据的契税、印花税，2013年8月20日，内江市地方税务局出具《房地产交易完税通知书》，载明东兴区五建司及黄磊等二十一户土地、房屋权属转移面积734.69平方米，已完清税项如下：契税、营业税、城市建设维护税、交通建设费附加、教育费附加、土地增值税。

2017年5月16日，内江市东兴区和利来餐饮店取得营业执照，经营者为***，类型为个体工商户，经营场所为东兴区2××2号，注册日期为2009年3月25日。

2013年8月26日，第三人东兴区五建司就案涉四套房产填写《内江市房屋登记申请表》四份，载明：登记原因：买卖，登记类别：转移登记，获得方为***、***，规划用途为营业用房。

上述事实有原、被告的身份信息、《执行裁定书》、《市人大职工住宅楼营业门面抵款协议》、《购房合同》、《房地产买卖契约》、《收（领）款单》、《房地产交易完税通知书》、发票、《内江市房屋登记申请表》、营业执照等证据及当事人的当庭陈述予以证实。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉四套房屋被人民法院查封的时间为2021年2月22日，而原告***、***与第三人东兴区五建司签订《购房合同》、《房地产买卖契约》的时间为2004年7月和2007年3月10日，该房屋买卖合同合法有效，故原告及第三人已在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。原告已于2007年3月12日之前向第三人支付了500700元购房款，即二原告已支付大部分房款，且***、***在庭审中亦同意将剩余房款按人民法院的要求交付执行。二原告购买案涉房屋后，用于经营内江市东兴区和利来餐饮店，并已取得营业执照，已合法占有案涉房屋。关于是否“非因买受人自身原因未办理过户登记”的问题，原告及第三人均认可案涉四间房屋未办理过户登记的原因是第三人要求原告支付土地出让金，但原告认为合同未约定应支付土地出让金而未予支付，第三人因此拒绝向原告过户，故案涉房屋未办理过户登记并非原告自身原因。综上，原告***、***作为案涉房屋的买受人，对该房屋享有的民事权益，足以排除作为普通债权人的随和架料租赁站针对第三人东兴区五建司申请的强制执行。

依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款之规定，判决如下：

不得执行内江市东兴区2××2号房屋。

案件受理费9069元，由被告内江市东兴区随和建筑架料租赁站负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。

审 判 长　李远春

审 判 员　田　茜

审 判 员　肖顺俊

二〇二一年十月十九日

法官助理　曾令敏

书 记 员　范　璇