栾川县诚志实业有限公司、栾川县亿嘉旅游服务有限公司企业借贷纠纷执行审查类执行裁定书

河南省洛阳市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2018）豫03执异220号

案外人：蔡玉蛟，女,汉族,1982年5月7日出生,住栾川县，。

申请执行人：栾川县诚志实业有限公司

法定代表人：李建立，该公司董事长兼总经理。

委托代理人：商小飞，该公司法律顾问。

被执行人：栾川县亿嘉旅游服务有限公司

法定代表人：秦铭，该公司董事长。

委托代理人：鲁萌琨，该公司法务专员。

申请执行人栾川县诚志实业有限公司与被执行人栾川县亿嘉旅游服务有限公司企业借贷纠纷一案中，本院于2014年10月31日作出(2014)洛民一初字第84-1号民事裁定对栾川县城关镇兴华东路北画眉水岸小区二期7-3-901房产进行了查封，2016年1月21日本院以(2016)豫03执22号执行裁定书继续查封，案外人蔡玉蛟于2018年4月2日对该查封标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查并召开了听证会,案外人蔡玉蛟、申请执行人栾川县诚志实业有限公司的委托代理人商小飞、被执行人栾川县亿嘉旅游服务有限公司的委托代理人鲁萌琨到庭参加听证，本案现已审查终结。

案外人蔡玉蛟称，2014年7月，我和表妹杨玉洁预定了画眉水岸二期的两套房屋（6号楼3单元1002室和7号楼3单元901室），并分别以现金的方式交付两万元定金。后因表妹不想再购买该房产，经画眉水岸售房部同意，将其名下的20000元定金转给我，我预定了7号楼3单元901室。10月15日，售房部通知我交首付，我以刷卡的方式交付了除40000元定金外的70688元作为首付，在售房部与其签订了《购房合同》，合同中约定了付款方式为等额本息方式按揭付款。当时向其索要发票，售房部张经理说当天无法开具，要等合同备案后一起开具，只给我开具了一张和订金收据一样的收据，盖章的是栾川县亿嘉旅游服务有限公司，并将房钥匙交给了我。事实：1、我们购买此房屋时，此楼宇已经取得了预售许可证，我们的购买行为是合法有效的，且已签订了《购房合同》，并按照合同约定给付了首付款，此房屋在法律上是我的合法财产；2、我们签定的《购房合同》是合法有效的书面合同，且签订合同在先，诚志公司起诉和请求法院查封在后；3、我们取得此房屋，是签完购房合同之后售房部给的钥匙，属善意取得；4、此房屋虽未办理房产登记，但并非是我们的原因，而是缴足首付款后售房部迟迟不办且卷款逃跑；5、此房屋装修花费将近18万元且我与家人已于2015年6月入住，如查封拍卖将会造成巨大经济损失且影响家人正常生活。理由：1、我当时在售房部签订的《购房合同》中已经明确约定付款方式为按揭，并非一次性付清，因后期装修花费较多，根本无力一次性付清；2、在签订《购房合同》时，该房地产商五证齐全，承诺次年上半年即可办理房产证，但一转眼人去楼空，房产证因为缺乏手续无法办理；3、该小区规划为高档社区的配套设施和绿化无一落实。4、因为开发商跑路，我们这些房主求告无门，造成损失，索赔无门。我们坚信法院是讲理的地方，恳请执行局彻底清查，充分考虑我方实际情况，终结执行。案外人蔡玉蛟向本院提起执行异议时提交了以下证据：一、2014年7月10日栾川县亿嘉旅游服务有限公司出具的房屋预约单收据一张20000元；二、栾川县亿嘉旅游服务有限公司开具的房款收据两张，2014年7月19日开具的20000元和2014年10月10日开具的70680元；三、洛阳市中级人民法院拍卖（变卖）财产通知书。

本院查明，2014年7月10日，蔡玉蛟预定了栾川县画眉水岸二期7-3-901号房产，并交纳了20000元的订金。2014年10月15日被执行人栾川县亿嘉旅游服务有限公司与案外人蔡玉蛟签订了画眉水岸二期7-3-901号房产购买合同，约定房屋面积为134.5㎡，单价为2600元/㎡，房款总价为349700元。2014年10月15日前案外人交纳了包括订金在内的首付款共计110680元，栾川县亿嘉旅游服务有限公司开具了收据。本院依据(2014)洛民一初字第84-1号民事裁定、(2016)豫03执22号执行裁定对栾川县城关镇兴华路画眉水岸二期包括7-3-901号房产在内的9套房产持续进行查封。

本院认为，画眉水岸二期7-3-901号房产系被执行人栾川县亿嘉旅游服务有限公司投资开发建设，并登记在栾川县亿嘉旅游服务有限公司名下,本院对其查封于法有据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，应同时符合：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”三项条件时方可排除人民法院的强制执行。经审查，案外人蔡玉蛟虽与洛阳亿嘉旅游服务有限公司签订有商品房购买合同，但其交纳房款额未达到法律规定的百分之五十以上,其自称是唯一住房，也没有提交房管部门的证明。综上，案外人蔡玉蛟的异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第四百六十五条第一款第(一)项之规定，裁定如下：

驳回蔡玉蛟的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　张仲锋

审判员　　李立华

审判员　　于丽娜

二〇一八年五月十六日

书记员　　王文霞