5367某某与江苏连徐高速公路有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省徐州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏03民终5367号

上诉人（原审被告）：***，女，1970年6月28日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。

委托诉讼代理人：赵庆彦，江苏以立律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）江苏连徐高速公路有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区潘塘高速入口。

法定代表人：梅松，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王勋，江苏智临律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人江苏连徐高速公路有限公司（以下简称连徐高速公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院(2019)苏0303民初6314号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。***及其委托诉讼代理人赵庆彦、连徐高速公路公司委托诉讼代理人王勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由连徐高速公司承担。事实及理由：1、***与徐州市锦绣雅居有限公司（简称锦绣公司）签订的房屋租赁合同合法有效，应受到法律保护。连徐高速公司与锦绣公司签订的房屋租赁合同虽为主合同，但主合同在合同期内解除的，不能损害次承租人合法权益。连徐高速公司与锦绣公司解除合同行为违反法律规定，没有通知次承租人***。连徐高速公司与锦绣公司2018年12月31解除合同，直到2019月5月28日连徐高速公司召开动员会时，包括***在内的业主才知道连徐高速公司与锦绣公司合同解除情况。连徐高速公司召开动员会时承诺：房屋租金比原来更低，商场部分场地正常给业主免费使用，以便于以后连徐高速公司招商引资，聘请专业人员管理市场。2、连徐高速公司与锦绣公司主合同解除后，连徐高速公司不作为，直接导致市场瘫痪，电梯、空调、照明设备等设施关闭，给***及广大业主造成经济上和精神上损失，连徐高速公司应承担赔偿责任。3、根据合同相对性，连徐高速公司无权起诉***，其诉讼主体不适格。4、***经营期间，因市场萧条，锦绣公司一直未按合同约定收取租金，锦绣公司降低甚至免除租金。锦绣公司要求***撑场使用的部分场地，***一直免费使用。一审判决***支付租金、房屋占用费，无事实和法律依据。5、根据一审法院锦绣公司、连徐高速公司之间（2019）苏0303民初1954号民事调解书，锦绣公司以成熟市场价值冲抵494.584771万元租金、违约等费用。该成熟市场是由***等广大业主投资多年、市场积累创造出来的，品牌效应价值应冲抵***租金（房屋占有费）。6、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第十一条第一项规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，应予支持。因锦绣公司与连徐高速公司提前解除合同，***的损失应该由连徐高速公司来承担。7、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。一审法院（2019）苏0303民初1954号民事调解书剥夺了次承租人参加诉讼的权利。8、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付租金和违约金，以抗辩出租人合同解除的，人民法院应予支持。包括***在内的广大次承租人本可规避商场倒闭带来的经济损失，一审法院（2019）苏0303民初1954号民事调解书并未涉及此问题。9、2019年1月1日至2019年9月4日租金费用应由锦绣公司向***收取，计算标准为每季度1万元。***有2018年和2019年度租金收据，也有锦绣公司工作人员出具的证明，可以证明上述租金标准。锦绣公司应赔偿***装饰装修残值损失。***实际占用期间为2019年9月5日至2019年11月22日，共计68天，占用费为7555.55元，扣除2019年1月23日锦绣公司向***收取的2016年一季度租金7000元，***应该承担的实际占用费为555.5元。因连徐高速公司强行关闭市场造成***货物搬迁损失，应由连徐高速公司承担责任。

被上诉人连徐高速公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。1、***与锦绣公司签订的合同为转租合同，转租合同以承租人存在租赁权为前提，锦绣公司与连徐高速公司签订的房屋租赁合同已于2018年12月31日解除，锦绣公司与连徐高速公司之间的租赁关系消灭，锦绣公司与***的转租关系也随之消灭。在连徐高速公司与锦绣公司合同解除后，***既不与连徐高速公司重新签订租赁合同，又不向连徐高速公司支付2019年度房屋占用费用，此举侵害了连徐高速公司的合法权益，连徐高速公司有权向***主张占有使用费，而且连徐高速公司按照最低租金标准收取占有使用费。2、连徐高速公司请求权的基础为房屋所有权，连徐高速公司有权要求***支付房屋占有使用费，故***主张连徐高速公司主体不适格的理由不成立。3、***对连徐高速公司和锦绣公司合同解除是否知情，并不影响其支付房屋占有使用费。即使***对合同解除不知情，其在得知合同解除后也应向连徐高速公司支付房屋占有使用费。

连徐高速公司向一审法院提出诉讼请求：1、要求***赔偿占用的租赁合同中约定面积360平方米的损失，按照每平方米30元/每月，自2019年1月1日计算至2019年11月12日；2、***赔偿其占用的233平方米场地损失。按照30元/每月，自2019年1月1日计算至2019年5月30日的损失。事实和理由：连徐高速公司与锦绣公司于2012年11月16日签订房屋租赁合同，合同约定连徐高速公司将坐落于徐州市的建筑物二、三层共计21690平方米出租给锦绣公司，用于经营家具卖场，租赁期限自2012年11月16日至2020年6月31日。合同生效后，锦绣公司又将该房屋转租给其他小商户。***从锦绣公司租赁房屋用于经营家具，其中“A家”场地面积360平方米，合同约定2019年租金为每月每平方米50元。另***还占有其他两处场地，面积分别为244平方米和233平方米。锦绣公司于2018年12月向连徐高速公司发函要求解除合同，后经徐州市云龙区人民法院调解，双方确认于2018年12月31日合同解除。合同解除后，连徐高速公司告知包括***在内的所有商户，如需继续经营，需要与连徐高速公司重新签订租赁合同并支付租金，但***一直未与连徐高速公司签订租赁合同，一直占用房屋至今。为维护连徐高速公司合法权益，诉至法院，请求***返还占用房屋，并赔偿占用期间的损失。损失按照***与锦绣公司约定的租金标准进行计算，计算至***实际搬离之日。

一审法院查明：坐落于的钢混结构**房屋（建筑面积42283.58平方米）登记所有权人为连徐高速公司。2012年11月16日，连徐高速公司（出租方、甲方）与案外人锦绣公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同。合同约定：甲方将坐落于江苏省徐州市的建筑物地上一层1386平方米，二、三层各10152平方米，共计21690平方米，有偿出租给乙方作为商业经营使用，乙方承租后可依法自主开展商业经营活动，租赁期限自2012年11月16日至2020年6月30日，甲方将建筑物交给乙方后，乙方因经营上的需要，在征得甲方同意后，可以对甲方提供的配套设施设备进行必要的调整，也可根据经营需要进行二次装修，也可对附属设施和设备进行增量和扩容，但其调整方案必须报甲方审批并符合法律法规的有关规定，所有报批报建手续由乙方自行负责，所有改造装修费用由乙方承担，乙方在租赁期内不可以对承租建筑物进行整体转租，如乙方发生整体转租行为，甲方将终止合同。

2014年12月18日，案外人锦绣公司（甲方、出租人）与***（乙方、承租人）签订租赁合同书。合同约定：甲方向乙方提供本公司三楼360平方米场地，销售本合同确定的商品，乙方无条件服从甲方对摊位位置及面积视经营需要予以调整变更，乙方经营范围为实木家具，经营品牌为A家。合同有效期自2015年1月1日至2019年12月30日，按年度递增租金，每年递增5元。2015年每平方租金为30元/月/平方米，年租金129600元；2016年每平方租金为35元/月/平方，年租金151200元；2017年每平方租金40元/月/平方，年租金172800元；2018年每平方租金45元/月/平方，年租金194400元；2019年每平方租金50元/月/平方，年租金216000元。租金采取先付后租的方式按季交付，每季度开始前交付下一个季度的租金。本合同签订之日起6个月内，乙方须向甲方交付相当于当年一季度的租金作为履约保证金，合同自然终止后，一年无售后服务的，凭收据甲方无息返还乙方履约保证金。本合同签订之日，乙方须向甲方交付产品质量及售后服务保证金5000元，本合同终止后一年无售后服务的，凭收据，甲方无息返还乙方质量及售后保证金，为协调商场整体布局，乙方应提前将装修施工图纸交予甲方，未经甲方书面同意，乙方不得擅自自行装修，乙方保证在商场内装修改动增减任何设备均须事先报备经甲方管理部门审核同意。

2019年3月27日，因锦绣公司在租赁期间内单方提前要求解除租赁合同，且欠付其应承担的相应费用，连徐高速公司以锦绣公司为被告诉至法院，请求判令：1、确认租赁合同于2018月12月31日解除；2、锦绣公司支付提前解除租赁合同的违约金；3、锦绣公司支付欠付费用；4、锦绣公司支付拖欠水电费；5、锦绣公司配合办理资料场地资产交接；6、确认连徐高速公司享有自2019年1月1日起向次承租人收取租金的权利，返还已收取的次承租人自2019年1月1日以后的租金。徐州市云龙区人民法院于2019年5月8日作出（2019）苏0303民初1954号民事调解书，确认双方当事人如下协议：“1、双方签订的《房屋租赁合同》（合同编号20121116）履行至2018年12月31日，自2019年1月1日起解除。2、合同解除前，锦绣公司在经营过程中的形成的债权（主要指对次承租人收取租金的权利）以及债务均归锦绣公司所有或承担。合同解除后，连徐高速公司享有对次承租人收取租金的权利，收取的租金归连徐高速公司所有。……6、（1）锦绣公司应于2019年5月14日前将次承租人的相关资料原件，包括但不限于租赁合同、租金缴纳的明细及凭证等相关资料移交给连徐高速公司；（2）锦绣公司应配合连徐高速公司做好次承租人的安抚工作，并配合连徐高速公司办理次承租人租赁合同变更手续；（3）锦绣公司因与次承租人签订的租赁合同收取次承租人押金，该款项由锦绣公司与次承租人结转。7、锦绣公司在协助连徐高速公司完成上述资产及资料交接工作后，应在5日内退场，将属于锦绣公司的物品搬离。8、锦绣公司在合同解除后，应积极配合连徐高速公司向次承租人收取租金。”

连徐高速公司于2019年9月2日在商场大门处张贴通告：“致原锦绣雅居家具广场次承租人，锦绣公司于2018年12月向我公司发函要求解除合同，后经云龙区人民法院调解，锦绣公司与我公司的租赁合同于2018年12月31日解除，因主合同解除，根据法律规定应变更原合同主体，否则作为次承租人你们已无权使用我公司房屋，现郑重告知，本通告发布之日起3日内，与我公司签订租赁合同并支付2019年1月1日起至今占用房屋的费用，如不签订租赁合同，请于本通告发布之日起7日内离场，并将离场之前占用房屋的费用缴清。”

连徐高速公司于一审庭审中陈述，***自2019年1月1日后仍占用房屋，离场时间为2019年11月12日，***在2018年交费时曾向锦绣公司支付了2019年的租金7000元，同意对此进行扣除。此外***未再向锦绣公司缴纳2019年1月1日后的租金等费用，未与连徐高速公司重新签订租赁合同，亦未向连徐高速公司缴纳2019年1月1日后涉案房屋的占有使用费。***于庭审中自认除上述合同约定的360平方米房屋外，另占用233平方米房屋至2019年5-6月，期间***未向锦绣公司缴纳2019年1月1日后的租金等费用，未与徐高速公路公司重新签订租赁合同，亦未向徐高速公路公司缴纳2019年1月1日后涉案房屋的占有使用费。

锦绣公司副总经理一审陈亮到庭作证称：“我们收租金不是按占有面积收的，没有按合同履行，包括单体的摊位平方和租金的价格都没有按合同履行，低于合同的面积和价格。因为后期干不下去了，我们没办法和业主签合同，业主也不愿意和我们签合同。***只有一个合同，其余（***使用的部分）没有签订合同，因为我们想保持市场的基本稳定，徐高速公路公司也要求我们保持市场的基本稳定，我们也没有做更精细的工作，我们是没有收钱让他们使用的。二楼最低租金是45元左右，三楼最低租金是30元出头，实际到了后期我们在收租金时都是打了折扣的，我们让***无偿使用的233平方米场地在三楼。关于徐高速公路公司是否承诺过减免或不收2019年1月1日后租金问题，在5月28日召开业主会时徐高速公路公司人员原话是：未来我们给你们签订合同将比老陈给你们租金要便宜得多。后期业主要求我们回避，连徐高速公司是否承诺不收租金我不能证实。”

一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。连徐高速公司与案外人锦绣公司签订租赁合同，将涉案房屋出租给案外人锦绣公司，锦绣公司又将涉案房屋部分转租给***。***虽与锦绣公司签订租赁合同约定租赁期限至2019年12月30日，但案外人锦绣公司已于2019年1月1日解除与连徐高速公司的租赁合同。因转租系以承租人租赁权存在为基础，当承租人与出租人的租赁关系消灭时，承租人与次承租人的转租关系也归于消灭。原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之变更、解除或终止。锦绣公司与连徐高速公司的租赁合同关系于2019年1月1日起终止，本案***作为次承租人与承租人锦绣公司的租赁合同关系也相应于2019年1月1日起终止。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，徐高速公路公司经通告告知***重新签订租赁合同或缴纳欠付房屋占用费用并离场，***既未与徐高速公路公司重新签订租赁合同，亦未缴纳欠付房屋占用费，且并未向锦绣公司交付2019年的租金。案涉233平米房屋***于2019年5月30日离场，360平方米房屋***于2019年11月12日离场，徐高速公路公司主张按照租金标准（360平方米，每平方租金30元/月/平方，自2019年1月1日至2019年11月12日，共计315天；233平方米，每平方租金30元/月/平方，自2019年1月1日至2019年5月30日，共计149天）计算房屋占用损失，予以支持。扣除***交纳的房屋租金7000元，房屋占用损失支持徐高速公路公司139088元。

***虽辩称徐高速公路公司曾承诺减免2019年1月1日之后的租金及占有使用费，但结合证人证言及双方当事人的当庭陈述，徐高速公路公司承诺的租金优惠意为若双方当事人重新签订租赁合同，双方可就租金价款进行约定，该租金优惠承诺并不等同于直接减免租金及占有使用费。本案中***并未与徐高速公路公司重新签订房屋租赁合同。故***的该项抗辩不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十八条之规定，一审法院判决：***于判决生效之日起十日内向江苏连徐高速公路有限公司给付房屋占用损失139088元。一审案件受理费3040元，由***负担。

根据双方当事人的诉辩主张，二审期间争议焦点为：1、连徐高速公司向***主张233平方米场地自2019年1月1日至2019年5月30日期间的占有使用费应否予以支持。2、连徐高速公司向***主张360平方米场地从2019年1月1日至2019年11月12日期间的占有使用费应否予以支持；

二审期间，上诉人***提交如下证据：

1、2018年12月31日锦绣公司出具的39883元《收据》；2019年1月23日锦绣公司出具的7000元收据。证明***已经将2018年租金已经全部交清，并交纳了2019年一季度的租金。

2、由锦绣公司陈亮、申虎签字的《证明》。内容为“兹有A家家具，缴纳租金，因考虑市场不景气和品牌效应影响力，租金一直未按合同约定实际金额收取，每季度1万元支付，特此证明。陈亮、申虎”。证明锦绣公司向***收取租金时，并未按照双方合同约定收取，而是按每季度1万元标准收取。

3、***《撤场报告》一份，内容为“因市场不景气，申请于2018年10月18日撤掉位于锦绣家具三楼电梯口233平方米场地。申请人***。陈亮、申虎在该报告上签署‘同意撤场’。”证明三楼电梯口233平方米使用时间为2018年10月18日之前。

4、***与徐州广大家具超市有限公司签署的《经营合同书》，证明***和徐州广大家具超市有限公司于2019年12月15日签订了租赁合同，经营期限为2019年10月18日至2021年1月13日，合同期1年。证明***已经搬走了，不存在占用连徐高速公司场地的事实。

5、陈亮、申虎出庭作证的证人证言。

陈亮陈述：陈亮是锦绣公司员工。***提交的锦绣公司2019年1月23日出具的金额为7000元的租金收据，应该是2019年一季度所有的租金。***提交的有陈亮、申虎签字的证明，确实是陈亮、申虎签的字。当时由于生意不景气，租金普遍都是打七折，一审中陈亮也出庭作证了，当时几个案子同时开庭，所以陈亮在一审中作证说租金打七折，***这家客户情况比较特殊，租金打折更低。锦绣公司收取的***租金应该是最低的。233平方米场地的撤场报告上的签字也是陈亮所签，撤场报告是后补的，是一审后***找陈亮签的字，但是撤场的事实是存在的，原始的撤场报告找不到了。

申虎陈述：申虎之前是锦绣公司员工，负责招商、现场管理、市场之类工作。***提交的证明，确实是申虎签的字。一开始签合同租金比较高，后来因为三环路修路等原因，这几年生意确实不好做，公司基本上都是打折收租金，如果按照合同约定来收取租金，很多业户都要撤场了。当时由于生意不景气，***这家客户情况又比较特殊，锦绣公司收取的租金应该是最低的。撤场报告上的签字也是申虎所签。当时有很多业户要求撤场，我们也同意不再收租金，但是为了保持商场的空间都有货品，所以没有要求他们把货物全部清掉，我们同意部分场地撤场之后不再收取租金。

连徐高速公司质证认为：证据1三性不认可。连徐高速公司无法核实该证据上锦绣公司公章真实性，请法庭依法核实后予以认定。证据2三性不认可，落款虽有相关人员签字，但无法核实其真实性。证据3仅证明***于2018年10月18日撤场，无法证明其是否于2019年1月1日到2019年5月30日期间使用233平方米的场地。证据4真实性、合法性予以认可。***与徐州广大家具超市有限公司签订租赁合同，并不影响***在2019年1月1日至2019年11月12日（占用360平方米）、2019年1月1日至2019年5月30日（占用233平方米）使用连徐高速公司房屋，对其关联性不予认可。证据5证人证言，涉及锦绣公司收据的证人证言，由法庭依法认定。根据证人陈述，***提交的陈亮、申虎签字的证明及撤场报告为一审开庭后出具，对此不予认可。证人陈述多为模糊性语言，对证人证言不予认可。

二审期间，被上诉人连徐高速公司未提交新证据。

本院认证意见：对***提交的证据1、证据4真实性予以认定；对***二审提交的其他证据，仅对其形式真实性予以认定。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，出租人连徐高速公司与承租人锦绣公司之间的租赁合同已经解除，次承租人***应向出租人连徐高速公司支付相关占有使用期间的费用。

一、关于233平方米场地占有使用费问题

就233平方米场地，***与锦绣公司并未签订书面的转租合同，***使用该233平方米场地的具体期间，当事人存在争议。一审法院以***自认使用233平方米的期间，判决***承担233平方米场地2019年1月1日至2019年5月30日期间的占有使用费。二审中，***提交了相关新证据，证明其已经于2018年10月18日从233平方米三楼电梯口的场地撤离，锦绣公司相关人员二审出庭作证，对***已经于2018年10月18日撤离233平方米的事实予以认可。

本院认为，连徐高速公司主张***在书面合同之外另行使用了233平方米的场地，其就此有初始的举证责任。根据现有证据，连徐高速公司有关***2019年1月1日至2019年5月30日期间使用三楼电梯口233平方米的主张，并无有效证据予以支持，连徐高速公司有关233平方米场地占有使用费的诉讼主张不予支持。

二、关于360平方米场地占有使用费问题

360平方米场地属于***与锦绣公司书面合同约定的租赁场地，锦绣公司、连徐高速公司之间租赁合同解除后，***确实继续占有使用了该360平方米场地。因连徐高速公司、锦绣公司之间的房屋租赁关系已解除，***作为次承租人丧失了继续占用涉案360平方米场地的依据，涉案360平方米场地***直至2019年11月12日撤场。连徐高速公司有权向***主张逾期腾房造成的房屋占用使用费。

至于占有使用费的计算标准，一般应以当时当地同类房屋租赁市场价格标准计算，不应简单地以转租合同约定的租金标准来进行计算。

在双方当事人均未举证证明当时当地同类房屋的租赁价格的情况下，一审参照相关合同约定、以连徐高速公司主张的30元/每月/每平方的标准来计算占有使用费，虽不存在明显的不当之处，但考虑到如下情形，本院认为相关占有使用费损失应该由连徐高速公司、***双方分担：1、根据***二审提交的相关证据及当事人双方的陈述，涉案租赁场地位于徐州市，因徐州市高架修路及市场大环境等原因，当时同地段家具市场租金标准持续下滑。2、连徐高速公司与锦绣公司解除租赁合同未及时告知***等次承租人、连徐高速公司公告业主与其签订后续租赁合同等情形，客观上导致了次承租人占有期间延长和占有费用损失的扩大。3、连徐高速公司、锦绣公司租赁合同解除后，因连徐高速公司涉案租赁场地的相关管理等问题，使得次承租人的实际经营受到较大影响。综合考虑以上因素，本院认为相关期间的占有使用费损失应由次承租人***和出租人连徐高速公司各半承担。经计算，***就涉案360平方米场地自2019年1月1日至2019年11月12日期间占有使用费应承担的数额为：360平方米×30元/月/平方×315天÷30÷2=56700元，扣除***已付的7000元，***应付连徐高速公司占有使用费数额为49700元。

综上，上诉人***的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

一、撤销徐州市云龙区人民法院(2019)苏0303民初6314号民事判决。

二、***于本判决生效之日起十五日内向江苏连徐高速公路有限公司给付房屋占用损失49700元。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费3040元，由***负担1540元，连徐高速公司负担1500元。二审案件受理费3040元，由***负担1540元，连徐高速公司负担1500元。

本判决为终审判决。

审 判 长　　苏　团

审 判 员　　宋新河

审 判 员　　张　伟

二〇二〇年十一月十六日

法官助理　　葛文伟

书 记 员　　侯梦池