江苏祥和物业管理有限公司与***物业服务合同纠纷一审民事判决书

江苏省宿迁市宿豫区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)苏1311民初3028号

原告：江苏祥和物业管理有限公司，统一社会信用代码91321392752021314F，住所地江苏省宿迁市宿豫区珠江路1011号鼎创商住城物业办。

法定代表人：徐凯，该公司总经理。

委托诉讼代理人：徐守卫，该公司员工。

被告:***,女,1985年12月6日出生，居民,住江苏省宿迁市宿豫区。

原告江苏祥和物业管理有限公司（以下简称祥和物业）与被告***物业服务合同纠纷一案，原告于2021年2月18日向本院提起诉讼，因诉前调解不成功转立案。后本院于2021年6月2日依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告祥和物业的委托诉讼代理人徐守卫、被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告祥和物业向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告***给付拖欠原告36个月物业公共服务费2047.16元、公摊水电费426.49元、逾期交费违约金1088.37元,合计3562.02元；2.判令被告承担本案诉讼等费用。事实和理由：被告***作为卧龙湾小区6#-305室的业主，理应根据相关法律法规之规定和物业服务合同约定，在每年二月底之前主动履行交纳物业服务费的义务，但***拒不履行依法交费义务。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第8条，《物业管理条例》第65条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条、第6条，《江苏省物业管理条例》第51条，《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第5条等法律法规定及小区物业服务合同第8、9、25条之约定，现向贵院提起诉讼，望判如所请。

被告***辩称，案涉房产信息予以认可，也看到过被告在案涉房产入户门上张贴的物业费催收公告，但并未见过原告与业主委员会签订的物业管理合同，且原告对部分业主私自占用公共部分及本人房屋漏水方面均未给予解决，亦不接受业主对其物业服务的意见。另外，被告对原告主张的收费标准不予认可。

本院经审理认定事实如下：被告***系宿迁市宿豫区金沙江路93号卧龙湾小区6#-305室业主，房屋建筑面积为118.47m2，楼层共四层，规划用途为住宅。

2019年12月20日，原告祥和物业与卧龙湾小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为案涉小区提供物业服务，委托管理期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止。合同第19条约定服务费用收费标准为：多层住房和高层（含小高层）均为0.48元/m2/月；公共能耗费0.1元/m2/月。收费时间在每年年初1-2月份进行，原告可根据业主房产面积和收费标准的不同，一次性预收当年应交的各项费用。合同还约定：对拖欠费用不交的业主、使用人可采取公示催要、发函去单位催要。对不配合交费工作继续拖欠费用的业主、使用人可从当年3月1日内为欠费之日，以当年应交费总额为基数，按银行发布的同期同类贷款利率四倍计算至付清之日为止。本合同是双方2017年12月31日签订的《宿豫区卧龙湾小区物业服务合同》基础上，对有关条款进行细化和说明，目前尚欠18年度、19年度费用的业主或使用人，均按照本合同约定收费标准交费。

另查明，2017年12月31日，祥和物业与卧龙湾小区业主委员会签订宿豫区卧龙湾小区物业服务合同一份，合同约定原告为“卧龙湾小区”提供物业服务，委托管理期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止。

又查明，原告在提供物业服务过程中存在公共设施维护、环境管理、服务质量等方面不完善的情形，系瑕疵履行合同。

再查明，被告***从2018年1月1日起拖欠原告物业管理等费用。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。案涉小区业主委员会与原告签订的物业管理服务合同不违反相关法律、法规的规定，应认定合法有效，故被告对收费标准不予认可及对案涉物业管理服务合同不知情的抗辩，本院不予支持。原告按照合同约定为被告所在的卧龙湾小区提供物业服务，被告亦应向原告支付相应的物业服务费用。又因本院在同小区生效判决中认定原告作为物业服务单位，在为案涉小区提供物业服务中客观上也存在不足之处，故在本案中本院亦酌情减少20%的物业服务费用。自2018年1月1日起至2020年12月31日止，共计36个月。根据合同约定，被告拖欠原告物业费用（以下数据结果均取整数位）1638元（118.47m2×0.48元/m2/月×36个月×80%）；公共能耗费426元（118.47m2×0.1元/m2/月×36个月）。对于原告主张的违约金，根据合同约定及相关法律规定，本院酌情支持300元。

综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：

一、被告***于本判决生效后三日内给付原告江苏祥和物业管理有限公司物业管理服务费1638元、公共能耗费426元、滞纳金300元，共计2364元；

二、驳回原告江苏祥和物业管理有限公司其他的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取25元，由被告***负担（原告已缴纳，待被告履行时一并给付）。

本判决为终审判决。

审 判 员　路景兰

二〇二一年六月二十五日

法官助理　李保锦

书 记 员　张希典

附录

一、法律条文

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

《物业管理条例》

第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第三条物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、犯规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当

认定物业服务合同的组成部分。

二、申请执行

本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。

申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

逾期申请的，人民法院不予立案执行。