河北某某建筑工程有限公司、河北启天房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷民事一审民事判决书

河北省行唐县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）冀0125民初1083号

原告：河北**建筑工程有限公司。

法定代表人：贾建波，该公司总经理。

统一社会信用代码：91130184673237862F。

地址：新乐市。

委托诉讼代理人：李锋，河北国澳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：康军恒，男，1973年5月24日生，汉族，新乐市，公司职员。

被告：河北启天房地产开发有限公司。

法定代表人：张跃辉，该公司总经理。

统一社会信用代码：91130125583617378R。

地址：行唐县（启天悦城小区3-2-101）。

原告河北**建筑工程有限公司与被告河北启天房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，原告申请财产保全并已提供担保，本院裁定查封了被告河北启天房地产开发有限公司开发的启天悦城小区2号楼18套房产，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李锋、康军恒到庭参加了诉讼，被告河北启天房地产开发有限公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告河北**建筑工程有限公司向本院提出诉讼请求：（1）依法判令被告依约给付原告承包工程款8284000元及停工损失230000元（保留二次结构及其他损失权利）；（2）判令被告就原告承包启天悦城小区房屋建设工程在工程款8284000元范围内（2＃楼）拍卖、变卖价款优先受偿；（3）由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年4月1日及2019年9月2日，原被告签订《启天悦城建设工程施工合同》及《启天悦城建设工程施工合同补充合同》，约定由原告承揽被告位于行唐县，剪力墙结构、地下二层、地上二十六层的施工，总工期428天。建筑面积14000平方米（后更改为23000平方米），价格为1210元每平米（后变更为1400元每平米固定价），面积按实际建筑面积计算，原告建设到主体13层时付总工程款的25%。合同签订后，2019年10月31日，原告缴纳50万元履约保证金进场施工。在合同履行过程中，被告多次违约，在原告建设到12层以上时，因被告方建设手续不完善问题造成停工。2020年9月7日，双方协商签订《停工协议》，商定原告损失数额为230000元。2020年10月3日，因被告未按时给付工程款，双方签订《洽商协议》，约定被告应当支付原告工程款及损失共计828.4万元，被告保证在2020年11月30日前付清上述款项，并用原告所承揽本工程18套房产（计2308.94平方米）作为担保。但时至今日，被告仍旧未按期支付上述所有款项。基于上述事实，根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释规定，特向法院起诉，请求人民法院依法判决支持原告诉请。

原告围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：

1、2016年4月1日《启天悦城建设工程施工合同》一份，发包单位（甲方）：河北启天房地产开发有限公司，承包单位（乙方）：河北**建筑工程有限公司。主要内容，工程名称：启天悦城小区项目2＃楼，剪力墙结构，地下二层，地上二十六层。工程地点：行唐县玉城大街与市场北路交叉口南行30米路东。建筑面积：约14000平方米。合同期限：总工程期限428天。承包合同的价款:按建筑面积每平方米1210元一次包死，面积按实际建筑面积结算。付款方式：主体一次结构封顶经甲方监理验收，付总工程价款85%，工程竣工后经质检部门验收合格付总工程价款的97%，剩余3%工程款在保质期1年后一次性付清。合同最后手写营改增增加税率由甲方负责，原、被告均加盖印章并盖有法定代表人的手章。证明原被告签订建设工程施工合同情况。

2、2019年9月2日《启天悦城建设工程施工合同补充合同》一份，发包单位（甲方）：河北启天房地产开发有限公司，承包单位（乙方）：河北**建筑工程有限公司。主要内容是，将原合同的建筑面积变更为约23000平方米，原合同价款变更为按建筑面积每平方米1400元一次包死，面积按实际面积结算，乙方（原告）建设到主体13层时付工程总造价款的25%，税率甲方（被告）按5.395%扣除乙方工程款，其他税费由甲方负责。原合同中其他条款不变。证明原、被告签订补充合同情况。

3、保证金收条一份，内容是：今收到启天悦城2＃楼**公司陈生军保证金50万元整，汇入张跃辉工商卡。河北启天房地产开发有限公司，2019年10月31日。加盖河北启天房地产开发有限公司公章。用以证明被告收取原告入场保证金情况。

4、2020年9月7日停工协议一份，主要内容是，甲方（被告）同意补偿乙方损失费23万元整，河北启天房地产开发有限公司加盖公章，法定代表人张跃辉签字。用以证明原告停工损失情况。

5、2020年10月3日洽谈协议一份，该协议约定原告方自5月3日起建设到18层，建筑面积为17463.06平方米，不含商业建筑面积，甲方（被告）应付给原告已完工程量的工程款1222.4万元，甲方付工程款452万元，下欠应付已完成工程量的工程款770.4万元，经原、被告双方协商按停工之日2020年5月4日起至2020年11月30日止，被告赔偿原告经济损失58万元，总计款828.4万元。为了工程顺利施工，甲方承诺2020年11月30日前把828.4万元付清，并以启天悦城2#楼每套房3600/平方米做担保抵押（2020年11月30日前乙方允许甲方出售担保房，担保房出售款及时付给乙方。甲方保证出售担保房款满足甲方所欠乙方应付款项，如果不满足甲方所欠乙方应付款项，甲方应在每次出售担保房时，根据出售担保房面积补足房源和现款，房源面积与所欠款项必须一致，如果房源面积与所欠款项不一致时甲方不得再销售担保房）。

6、2020年10月3日洽商协议附表一份，工程款抵押担保房（行唐县启天悦城2#楼）房号：401、202、406、1801、402、506、1101、702、806、1807、802、1406、1102、1706、1202、1602、502、606，共计面积2308.94平方米，用原告所建设的18套房屋就上述款项进行担保偿还，双方签字盖章进行确认。

7、现场照片。用以证明原告施工现场情况。

被告河北启天房地产开发有限公司未到庭、未答辩、未举证、未质证。

本院经审理认定事实如下：

2016年4月1日，被告河北启天房地产开发有限公司（发包方）与原告河北**建筑工程有限公司（承包方）签订了《启天悦城建设工程施工合同》，工程名称：启天悦城小区项目2＃楼，剪力墙结构，地下二层，地上二十六层。工程地点：行唐县玉城大街与市场北路交叉口南行30米路东。建筑面积：约14000平方米。合同期限：总工程期限428天。承包合同的价款:按建筑面积每平方米1210元一次包死，面积按实际建筑面积结算。付款方式：主体一次结构封顶经被告监理验收，付总工程价款85%，工程竣工后经质检部门验收合格付总工程价款的97%，剩余3%工程款在保质期1年后一次性付清。合同最后手写营改增增加税率由被告负责。2019年9月2日，原、被告双方签订了《启天悦城建设工程施工合同补充合同》，将原合同的建筑面积变更为约23000平方米，原合同价款变更为按建筑面积每平方米1400元一次包死，面积按实际面积结算，原告建设到主体13层时付工程总造价款的25%，税率被告按5.39%扣除原告工程款，其他税费由被告负责，原合同中其他条款不变。原告于2019年10月31日向被告交纳保证金50万元，按合同约定进行施工，工程施工到12层时，由于被告的手续不全，被迫停工，2020年9月7日原、被告签订了停工协议，该协议约定，建筑面积变更为24500平方米，建筑层数变更为26+2层，被告同意补偿原告停工损失费23万元。2020年10月3日原被告又进行洽谈，签订了洽谈协议，该协议约定原告自5月3日起建设到18层建筑面积为17463.06平方米，不含商业建筑面积，被告应付给原告已完工程量的工程款1222.4万元，被告付工程款452万元，下欠应付已完成工程量的工程款770.4万元，经原、被告双方协商按停工之日2020年5月4日起至2020年11月30日止，被告赔偿原告经济损失58万元，总计款828.4万元，为了工程顺利施工，被告承诺2020年11月30日前把828.4万元付清，双方协商同意以启天悦城2＃楼每套房3600元/平方米做担保抵押。担保房号：2＃楼401、202、406、1801、402、506、1101、702、806、1807、802、1406、1102、1706、1202、1602、502、606，共计面积2308.94平方米。

本院认为，原告河北**建筑工程有限公司与被告河北启天房地产开发有限公司签订的《启天悦城建设工程施工合同》和《启天悦城建设工程施工合同补充合同》，是双方的真实意思表示，原告具有建筑业企业资质，合同内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合同成立并已生效，双方均应诚信履行。被告未按约定的期限给付原告工程款，已构成违约。原告依法适当全面履行了合同约定的义务，被告在原告全面、适当履行合同约定义务且无抗辩权可行使的情况下,应依约支付合同约定的工程价款。因此原告要求被告支付欠付的工程价款及损失828.4万元及停工损失23万元的请求,应予支持。关于原告请求优先受偿权，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定,原告对被告所欠工程款，就涉案建筑房屋拍卖、变卖的价款有优先受偿权。虽然原、被告协商以涉案建筑物的18套房产优先受偿，若涉案建筑物部分房屋已经出售其他购房人,根据2002年6月11日颁布的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)第2条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”因此,原告对于已经出售给购房人的部分不能享有优先受偿权,但被告对于涉案建筑物尚未出售的房屋，根据上述《批复》第1条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。承包人享有的优先受偿权的建设工程价款是指承包人完成的工作成果所产生的费用，包括直接费用、间接费用、利润、税金及其工作人员的报酬、材料款等实际支出的费用，不包括因发包人违约所产生的损失。案涉58万元属于被告违约的款项，不在优先受偿之列。因此原告在被告所欠工程款770.4万元范围内对被告开发的启天悦城小区项目2＃楼房屋未出售部分的拍卖价款有优先受偿权。原告请求就原告承包启天悦城小区房屋建设工程在工程款8284000元范围内拍卖、变卖价款优先受偿的诉求，本院不予支持。被告未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、被告河北启天房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内给付原告河北**建筑工程有限公司工程欠款及损失人民币8514000元。

二、原告河北**建筑工程有限公司在被告河北启天房地产开发有限公司所欠工程款770.4万元范围内，对被告河北启天房地产开发有限公司开发的启天悦城小区项目2号楼未出售部分的房屋以拍卖、变卖所得价款有优先受偿权。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费71398元，保全费5000元，共计76398元，由被告负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。

审　判　长　　刘振平

人民陪审员　　卢参军

人民陪审员　　黄荣芹

二〇二一年七月二十六日

书　记　员　　马文娟

上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省行唐县，邮政编码：050600，收件人：材料收转窗口，联系电话：185××××8653）。上诉案件受理费71398元应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。