亿阳集团股份有限公司与北京双新园物业管理中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市高级人民法院 民事判决书 (2022)京民终64号 上诉人（原审被告）：亿阳集团股份有限公司，住所地哈尔滨市南岗区嵩山路高新技术开发区1号楼。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京大显律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京大显律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京双新园物业管理中心，住所地北京市海淀区四季青镇双新小区3号楼4单元101室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市炜衡律师事务所律师。 上诉人亿阳集团股份有限公司（以下简称亿阳公司）因与被上诉人北京双新园物业管理中心（以下简称双新园物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院（2021）京01民初529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月8日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人亿阳公司的委托诉讼代理人***、***，被上诉人双新园物业的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 亿阳公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，或者查清事实后改判；2.本案的诉讼费用由双新园物业承担。事实和理由：亿阳公司与双新园物业房屋租赁合同纠纷一案，双新园物业收取的违约金应当结合其实际损失，鉴于双新园物业已经收取了占有使用费，并无其他损失，亿阳公司经历破产重整，经营确有困难，一审判决第四项认定事实不清，证据不足，适用法律有误，望二审法院改判调低违约金金额。 双新园物业辩称：一审判决已经依据亿阳公司调减违约金的请求对双新园物业主张的违约金的金额予以了调整，亿阳公司的上诉请求缺乏事实根据，请求二审法院判决驳回其上诉请求。 双新园物业向一审法院起诉请求：1.确认双新园物业与亿阳公司2011年5月27日签订的《租赁合同》及2020年8月29日签订的《补充协议》于2021年2月1日解除；2.亿阳公司于判决书生效之日起十日内向双新园物业返还北京市海淀区杏石口路99号1幢1层10104、2层10202、2层10203、3层10302、4层10401、4层10402、4层10403、4层10404房屋（以下简称涉案房屋）；3.亿阳公司于判决书生效之日起十日内向双新园物业支付自2020年11月1日至2021年1月31日期间房屋租金3906226.35元；4.亿阳公司于判决书生效之日起十日内向双新园物业支付自2020年10月1日至2021年1月31日期间的违约金179686.41元，并以3906226.35元为基数，按照每日万分之五的标准向双新园物业支付自2021年2月1日至亿阳公司实际清偿房屋租金之日的违约金；5.亿阳公司于判决书生效之日起十日内按照每月1302075.45元的租金标准支付自2021年2月1日至亿阳公司实际返还涉案房屋之日的房屋使用费；6.亿阳公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年5月27日，出租方（甲方）双新园物业与承租方（乙方）亿阳公司签订《租赁合同》，约定：第一条租赁物基本情况。1.甲方将位于北京市海淀区杏石口路99号西山赢府国际商务中心A座甲方合作分成地上建筑面积14269.32平方米租赁给乙方使用。第二条租赁期限及用途。1.租赁期限为17年，自2011年8月1日起至2028年7月31日止。租赁期满前，如乙方要继续租赁，应在租赁期满前六十日向甲方提出书面申请，经甲方同意后，双方重新另行签订租赁合同，在同等条件下，乙方享有优先承租权。2.乙方向甲方承诺，租赁物仅作为办公使用，乙方不得改变租赁物的使用用途，不得将租赁场地、建筑及其他设施转租、转让、转借、分租、抵押、调换给第三方且不得进行违法违章建设。第三条租金及其他费用。1.租金：每年4687471.62元，年租金计算标准：以总建筑14269.32平米×365天×0.9元/天/平米=4687471.62元。2013年8月1日调整租金一次，递增8%，即2013年所交年租金为5062 469.35元。以后年度租金每五年调整一次，每次递增8%。2.租金支付方式：租期内租金为上付制，每年度租金于该年度租金起算日前和次年1月31日前各支付50%，本合同首年租金50%于本合同签订后三日内支付，其余50%租金按前述租金支付方式支付。3.本合同签订之日以前，乙方已于2008年8月1至2011年7月31日使用本租赁物的租金费用共计14 062414.86元，乙方应于本合同签订之日一次性支付甲方（甲乙双方另行签署有关支付的补充协议）。第四条甲方的权利义务。1.租赁期间，甲方有权向乙方收取本合同约定租金等费用；租赁期满，甲方有权收回租赁物，乙方应如期交还。第五条乙方的权利义务。1.租赁期间，乙方享有依合同约定的承租场所使用权。2.在合同有效期内，按期向甲方支付租金、管理费或其他本合同列明的费用。8.合同期届满后，乙方将租赁物交还甲方。乙方须保证租赁物处于适用状态或符合双方约定的状态，方可免除恢复原状的义务。9.本合同期满终止或提前终止、解除（包括但不限于本合同第六条之情形），乙方应当在本合同终止之日后十五日内将租赁物腾退，并及时归还甲方。乙方未能按时腾退的，视为乙方自动放弃对租赁物的一切权利（包括但不限于乙方投资形成的装饰、装修、设备、设施及财物等）。逾期甲方有权处置所有遗留物，由此可能支出的费用或造成的损失，由乙方承担。第六条合同的变更与解除。1.甲、乙双方经协商一致可以变更或解除本合同。2.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回出租房屋、设施、设备和场地，合同自甲方解除合同的通知到达乙方之日起解除，因此造成损失的由乙方承担...5）不支付或者不按照约定全额支付租金或本合同约定乙方应向甲方交纳的其他费用达十五日的。第八条违约责任。1.在租赁期内，乙方逾期交纳租金及其他依本合同约定应由乙方负担的各项费用，除应承担本合同约定的违约责任外，还应按所欠年租金额的每日万分之五计算向甲方支付违约金，直至付清之日止。 2019年3月21日，黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（以下简称哈尔滨中院）作出（2019）黑01破申6号民事裁定书，裁定受理亿阳公司的破产重整申请。 双新园物业曾向哈尔滨中院起诉亿阳公司，请求：1.确认双方2011年5月27日签订的《租赁合同》已于2019年5月17日被依法解除；2.判令亿阳公司于判决书生效之日起十日内向双新园物业返还涉案房屋；3.亿阳公司于判决书生效之日起十日内向双新园物业支付2019年3月22日至2019年5月17日期间的房屋租金853823.60元；4.亿阳公司于判决书生效之日起十日内以853823.60元房屋租金为基数，按照每日万分之五的标准，向双新园物业支付自2019年3月22日至房屋租金实际清偿之日期间的迟延支付违约金（2019年3月22日至2019年9月9日的迟延支付违约金为73428.83元：2019年9月10日至亿阳公司向双新园物业实际清偿房屋租金期间的迟延支付违约金按照853823.6元×0.0005×迟延天数，据实计算）；5.亿阳公司于判决书生效之日起十日内向双新园物业支付自2019年5月18日至实际交付涉诉房屋期间的房屋使用费（2019年5月18日至2019年9月9日的房屋使用费为1722626.56元；2019年9月10日至实际交付涉诉房屋期间的房屋使用费按照年租金5467466.90元的标准、据实计算）；6.确认第3、4、5项诉讼请求中的房屋租金、违约金、房屋使用费均属于亿阳公司破产案件的共益债务，由亿阳公司的财产随时清偿；7.亿阳公司承担本案的诉讼费。2020年8月29日，哈尔滨中院作出（2019）黑01民初1595号民事调解书：一、双方之间的《租赁合同》按双方于2020年8月29签订的《补充协议》继续履行，《补充协议》于2020年8月31日前双方签字盖章确认；二、亿阳公司于本协议签订之日起七日内，向双新园物业支付2019年3月22日至2020年8月31日的租金7924682.16元；亿阳公司于本协议签订之日起七日内，向双新园物业支付2020年9月份租金1302075.45元，后期租金按《补充协议》履行；三、亿阳公司于本协议签订之日起七日内，向双新园物业支付《补充协议》第一条第3项约定的保证金6000000元；四、诉讼费减半收取，由双新园物业承担13999.52元。 2020年8月29日，双新园物业（甲方）与亿阳公司（乙方）签订《补充协议》，约定：鉴于哈尔滨中院于2019年3月21日裁定受理乙方破产重整一案，为继续履行甲乙双方于2011年5月27日签订的《租赁合同》，甲乙双方经协商一致，达成以下补充协议：一、双方确认：1.自2019年3月22日起（含），继续履行甲乙双方于2011年5月27日签订的关于涉案房屋（建筑面积14 269.32平方米）的《租赁合同》。2.乙方继续履行《租赁合同》所承担的债务，属于乙方破产案件的共益债务，由乙方的财产随时清偿。3.乙方为继续履行《租赁合同》提供保证金质押担保。乙方于本协议签订之日起七日内，向甲方支付保证金6000000元。4.乙方于本协议签订之日起七日内，向甲方支付2019年3月22日至2020年8月31日的租金7924682.16元。二、自2020年9月1日起，租金标准变更为3.00元/平方米/天，年租金15624 905.4元，月租金为1302075.45元。自2022年9月1日起，租金标准变更为3.20元/平方米/天，年租金为16666 565.76元，月租金为1388880.48元。租金支付方式为“上付制”，每月支付一次。乙方于2020年8月31日之前，支付2020年9月的租金1302 075.45元。以此类推。三、乙方迟延支付租金的，每迟延一日，乙方按照迟延支付租金的万分之五，向甲方支付违约金。乙方迟延支付租金达十五日的，甲方有权单方解除《租赁合同》。四、因《租赁合同》及本协议的签订和履行而发生的纠纷，由北京市海淀区人民法院管辖。五、本协议自乙方完全履行本协议第一条第3项、第4项和第二条第三款约定的付款义务后生效。 2020年9月21日，亿阳公司向双新园物业支付了（2019）黑01民初1595号民事调解书确认的15 226757.61元款项，包括保证金600万元、2019年3月22日至2020年8月31日的租金7924682.16元及2020年9月的租金1302 075.45元。2020年12月30日，亿阳公司向双新园物业支付了2020年10月的租金1302075.45元。亿阳公司未向双新园物业支付2020年11月及以后的租金。 2020年12月25日，哈尔滨中院作出（2019）黑01破5-29号民事裁定书，裁定：一、确认《变更后重整计划草案（万怡投资）》执行完毕；二、终结亿阳公司破产程序。 2021年1月13日，双新园物业向亿阳公司通过邮政快递邮寄了《解除租赁合同通知书》《律师函》，其中《解除租赁合同通知书》载明：亿阳公司，按照贵我双方于2020年8月29日签订的《补充协议》第二条约定，贵方应当于2020年9月30日、10月31日、11月30日、12月31日之前（含本数，下同），向我单位分别支付2020年10月、11月、12月和2021年1月的房屋租金。我方一再催促，贵方于2020年12月30日仅仅支付了2020年10月的房屋租金，至今仍未支付2020年11月、12月和2021年1月的房屋租金（共计3906226.35元），已经构成严重违约。预计截至2021年1月31日，贵方迟延支付房屋租金的违约金共计179686.41元（见附表）。我方现依据民法典第五百六十五条的规定以及《补充协议》第三条第二款的约定，通知贵方于2021年1月31日之前，向我单位足额支付上述3906226.35元房屋租金及相应的违约金。否则，贵我双方于2011年5月27日签订的《租赁合同》以及于2020年8月29日签订的《补充协议》将于2021年2月1日自动解除。亿阳公司于2021年1月14日签收了上述《解除租赁合同通知书》《律师函》。 庭审中，双新园物业认可曾收到亿阳公司支付的600万元保证金，并同意在本案判决中将该600万元保证金予以扣除。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。双新园物业与亿阳公司签订的《租赁合同》《补充协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，租赁标的亦属于合法建筑，故双方签订的《租赁合同》《补充协议》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。亿阳公司未按合同约定按期支付租金，双新园物业主张亿阳公司向其支付2020年11月1日至2021年1月31日期间房屋租金3906226.35元于法有据，亿阳公司亦同意支付，法院不持异议。 本案中，双方签订的《租赁合同》第六条约定，亿阳公司不支付或者不按照约定全额支付租金达十五日的，双新园物业有权单方解除合同，收回出租房屋、设备、设施和场地。《补充协议》第三条约定，亿阳公司迟延支付租金达十五日的，双新园物业有权单方解除《租赁合同》。现亿阳公司迟延支付租金已超过十五日，双新园物业有权单方解除合同。亿阳公司未按照双新园物业向其送达的《解除租赁合同通知书》中载明的期限履行债务，故双新园物业公司请求法院确认《租赁合同》《补充协议》于2021年2月1日解除于法有据，法院予以确认。 双方合同于2021年2月1日解除，双新园公司主张亿阳公司向其返还涉案房屋，亿阳公司亦同意返还，法院对此不持异议。双新园物业主张亿阳公司按1302075.45元/月的标准向其支付2021年2月1日至亿阳公司实际返还房屋之日止的房屋占有使用费于法有据，亿阳公司对该标准亦予认可，法院对双新园物业的该主张予以支持。双方均同意在本案中将亿阳公司向双新园物业支付的600万元保证金予以扣除，法院不持异议，该保证金从亿阳公司应向双新园物业支付的房屋占有使用费中予以扣除。 亿阳公司未按照合同约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。关于双新园公司请求亿阳公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，双方合同中对违约金的标准约定过高，且亿阳公司请求依法调低，法院综合考虑双新园物业的实际损失、合同履行情况及亿阳公司的过错程度等综合因素，根据公平原则将违约金的计算标准调整为按照迟延支付租金的每日万分之二计算。 故一审法院判决：一、确认双新园物业与亿阳公司于2011年5月27日签订的《租赁合同》、于2020年8月29日签订的《补充协议》于2021年2月1日解除；二、亿阳公司于判决生效后十日内向双新园物业返还涉案房屋；三、亿阳公司于判决生效后十日内向双新园物业支付2020年11月1日至2021年1月31日的租金3906226.35元；四、亿阳公司于判决生效后十日内向双新园物业支付逾期支付租金的违约金（自2020年10月1日至2020年12月31日为47655.96元；自2021年1月1日至实际付清3906226.35元租金之日止，以3906226.35元为基数，按日万分之二的标准计算）；五、亿阳公司于判决生效后十日内向双新园物业支付涉案房屋的占有使用费（自2021年2月1日起至亿阳公司向双新园物业返还上述房屋之日止，按照每月1302075.45元标准计算，并扣除600万元保证金）；六、驳回双新园物业的其他诉讼请求。 对于一审法院查明确认的案件事实，本院予以确认。 本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 关于亿阳公司应承担的违约金数额问题，本院认为，一审法院根据双方当事人的主张和举证情况，综合考虑双新园物业实际损失的构成、合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定2020年10月1日至2020年12月31日期间为47655.96元、2021年1月1日至实际付清3906226.35元租金之日止为按欠付租金的日万分之二的标准计算，具有事实和法律根据，其裁量权的行使亦未超过合理限度，并未造成双方当事人的利益失衡，故本院予以维持。涉案《租赁合同》《补充协议》于2021年2月1日解除，亿阳公司不予返还涉案房屋，给双新园物业造成了损失，亿阳公司理应承担占用涉案房屋期间的费用；亿阳公司拖欠租赁合同履行期间的租金，亦给新园物业造成了对应租金的资金成本损失，亿阳公司同样应承担相应的赔偿责任。故而，对于亿阳公司所持“双新园物业已经收取了占有使用费，并无其他损失”的上诉主张，本院不予采信。 综上所述，亿阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6292元，由亿阳集团股份有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二○二二年五月九日 书记员***