河北圣杰建筑工程有限公司、河北大恒房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷执行审查类执行裁定书

河北省枣强县人民法院

执行裁定书

（2018）冀1121执异37号

案外人：***，男，1948年12月8日出生，汉族，现住北京市西城区。

委托诉讼代理人：***，女，1950年11月5日出生，汉族，现住北京市西城区，系贾盛维之妻。

申请执行人：河北圣杰建筑工程有限公司。

法定代表人：**，职位：公司总经理。

委托诉讼代理人：武迎水，职位：公司经理。

被执行人：河北大恒房地产开发有限公司。

法定代表人：***，职位:公司董事长。

委托诉讼代理人：朱龙，职位：公司经理。

在本院执行河北圣杰建筑工程有限公司与河北大恒房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人****2018年10月29日对执行河北大恒房地产开发有限公司中国新屯皮草大世界1号商业厅3层3086、3087、3088、3085、3084、3083、3080、3079、3078的商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人***称，被执行人河北大恒房地产开发有限公司朱龙因欠案外人81万元债务，于2015年11月21日用欠款抵项购房款，卖给案外人新屯皮草人世界1号商业厅3层3086、3087、3088、3085、3084、3083、3080、3079、3078共293.22平方米的房产，与案外人签订了商品房买卖合同。2018年10月25日晚，***见到枣强县人民法院（2018）冀1121执恢75号案件依法拍卖衡水市枣强县新屯镇中国新屯皮草大世界的公告，公告中拍卖的房产有案外人已经买下的部分。案外人认为拍卖侵犯了案外人的合法权益，请解除对案外人所购房屋的执行措施。

案外人为证明其主张提供了涉案房产的《商品房买卖合同》九份。

本院查明，原告河北圣杰建筑工程有限公司诉被告河北大恒房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷，本院经调解于2016年8月12日作出（2015）枣民三初字第422号民事调解书，约定被告欠原告工程款1700万元，于2016年8月16日一次性给付，如被告没有按期给付，原告对其所承建的位于枣强县新屯乡的中国新屯国际皮草大世界1号、2号商业楼工程折价或拍卖的价款优先受偿。调解书生效后被告未履行致原告河北圣杰建筑工程有限公司申请执行，执行中，被执行人河北大恒房地产开发有限公司同意执行其转移登记到案外人***名下的商铺，本院于2017年11月3日作出（2016）冀1121执***6号之一执行裁定书，查封了被执行人河北大恒房地产开发有限公司所有登记在***名下的中国新屯国际皮草大世界1号、2号商业楼商铺，其中包括案外人异议的1号商业厅3层3086、3087、3088、3085、3084、3083、3080、3079、3078号商铺。目前所有商铺并未交付使用。

本院认为，本案争议的焦点是案外人***对案涉房产所享有的权利能否排除法院强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人同时符合以下条件才能够排除执行：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封案涉房产前，案外人虽然与河北大恒房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，但因案涉房产没有交付给案外人使用，不符合排除执行条件，故对案外人异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

驳回案外人***的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长***

审判员***

人民陪审员董晓

二〇一八年十月三十一日

书记员**