宁波飒克自动门科技有限公司、宁波市江北雅居塑料制品有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书

宁波市镇海区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙0211民初3498号

原告（反诉被告）：宁波飒克自动门科技有限公司，统一社会信用代码91330205674726166D，住所地宁波市镇海区骆驼街道桕墅方北路**。

法定代表人：许才国，该公司董事长。

委托诉讼代理人：梅静静，浙江宇邦律师事务所律师。

被告（反诉原告）：宁波市江北雅居塑料制品有限公司，统一社会信用代码91330205691370237M，住，住所地宁波市江**江北大道**/div>

法定代表人：包昌华，该公司总经理。

委托诉讼代理人：肖语，北京盈科（宁波）律师事务所律师。

原告宁波飒克自动门科技有限公司（以下简称飒克公司）与被告宁波市江北雅居塑料制品有限公司（以下简称雅居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，雅居公司提起反诉，本院予以受理。本案于2020年11月12日、2021年2月7日公开开庭进行了审理。原告飒克公司的委托诉讼代理人梅静静，被告雅居公司的委托诉讼代理人肖语到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告飒克公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告的《厂房租赁协议》，被告赔偿原告三个月房租64800元；2.被告支付原告多占用厂房面积1117平方米的房租134040元及截止期为2020年9月20日以后至被告将厂房移交给原告期间产生的房租费及产生的费用；3.被告承担擅自出租期间雨水管道及场地被污染的清理费用或恢复原状；4.被告承担砍伐原告厂区内30公分香樟树2棵，价值6000元；5.被告承担截止2021年1月20日至被告将厂房移交给原告期间产生的房租费。审理中，原告变更诉讼请求为：1.确认原告与被告之间的《厂房租赁协议》于2021年1月19日终止，被告赔偿原告转租违约金64800元；2.被告腾空租赁厂房，因此产生的搬运费、垃圾清理费等因腾空引起的费用由被告承担，并按租金标准支付自2021年1月20日起至实际腾空之日止的占有使用费；3.被告赔偿原告香樟树两棵，价值6000元。

事实与理由：2019年12月30日，原告与被告协商一致，签订厂房租赁协议，并约定以下条款：租赁使用面积为1800平方米；用于卫浴产品生产；乙方租赁期间内，不得将房屋转租给第三者，如有特殊原因必须事先征得甲方书面同意后另行签订合同，否则视为违约，乙方须赔偿甲方三个月的房租作为补偿；在租赁期限内，如有下列任何一种情况发生，甲方对乙方可以书面形式解除本合同，包括未经甲方同意，乙方将房屋转租或借用于第三者，或者以承包、发包经营等方式将房屋变相转租给第三者等。经原告调查，被告存在以下违约行为：被告将部分房屋转租给宁波市镇海明赞轴承厂、宁波汤汤食品有限公司，擅自生产五金件、豆制品、食品等超出约定生产卫浴产品范围；双方约定被告生产经营必须符合当地环保要求，但被告造成下水道及厂区内污水横流，严重影响原告及厂区内其他企业正常的生产环境；被告还派工人砍伐原告厂区内30公分的香樟树两棵。为维护原告合法权益，原告提起诉讼。

被告雅居公司答辩称：同意原、被告之间的《厂房租赁协议》于2020年8月11日解除，双方争议的是谁违约。因为香樟树会影响搭建的钢棚，被告每年都会请人打理香樟树，香樟树现在仍然存活。被告并没有出租房屋给做豆腐的宁波汤汤食品有限公司，并且被告以及宁波汤汤食品有限公司已经搬离。

反诉原告提出反诉请求：1.确认原、被告之间的《厂房租赁协议》于2020年8月11日解除，反诉被告赔偿反诉原告三个月房租费64800元；2.判令反诉被告退还反诉原告多支付的租金，自2020年8月12日至2021年1月19日的房租113760元，以及押金10000元；3.反诉被告返还扣押的反诉原告机器设备以及材料；4.反诉原告搭建的钢棚以及购买的货梯由反诉原告拆除带走。审理中，反诉原告撤回第3项反诉请求。

事实和理由：2016年10月20日，反诉原告与案外人宁波绅乐电子有限公司（以下简称绅乐公司）签订厂房租赁协议一份，租赁期限自2017年1月20日至2022年1月19日止，租赁面积为2号楼整幢1800平方米。2019年底，绅乐公司将上述厂房出卖给飒克公司，原租赁合同延续，反诉原告与反诉被告重新签订租赁合同，合同内容与之前签订的一致。后反诉原告与反诉被告就租赁条件重新协商，又签订了一份厂房租赁协议，除了租金，其他条件不变，租赁期间也是到2022年1月19日止。租赁期间，反诉原告与反诉被告产生矛盾，2020年8月11日，反诉被告无视合同未到期，向反诉原告发送解除合同通知书，双方合同于2020年8月11日解除。因反诉被告单方解除合同，按照合同约定应额外支付反诉原告三个月的房租作为补偿。反诉原告的房租支付至2021年1月19日，多支付的房屋应当予以退还，合同解除后，水电押金也应当一并退还。

反诉被告答辩称：厂房租赁协议是由于反诉原告违约转租提前解除，违约责任应由反诉原告承担，反诉被告不应支付三个月房租。被告以及转租者仍然占用原告厂房，并未腾空，房租应当计算至全部腾空之日止。根据合同约定，对于装修装潢反诉原告不得拆除，应按照现状予以保留。被告提出的搭建钢棚时间早于反诉被告购买厂房时间，反诉被告购买厂房时钢棚已经搭建，购买时一切附属设施属于反诉被告所有。并且钢棚并非全部由反诉原告搭建，部分是其拆除原有钢棚后重新搭建，属于破坏后修复。应驳回反诉原告的反诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

本院经审理认定事实如下：2016年10月20日，雅居公司与案外人绅乐公司签订《厂房租赁协议》，约定雅居公司向绅乐公司租赁，位于××镇××路××号××号楼××幢××房。租赁期限为2017年1月20日至2022年1月19日。之后，绅乐公司将厂房出卖给飒克公司，飒克公司作为出租人与雅居公司重新签订了一份合同条款与雅居公司与绅乐公司之间协议基本一致的《厂房租赁协议》。2020年1月11日，飒克公司（出租人、甲方）与雅居公司（承租人，乙方）再次签订《厂房租赁协议》，约定租赁期限为2020年1月20日至2022年1月19日止，年租金为259200元，另外乙方需交水电费押金10000元，该款在双方签订合同时支付，作为乙方水电费预交款，该款在乙方按时退租并清理完所租场地清洁相关费用后由甲方全额返还乙方。协议第四条第8项约定，甲乙双方在合同期内任何一方单方面解除合同的，解除方须额外支付对方三个月的房租费作为补偿。第六条约定，乙方在租赁期限内，不得将该房屋转租给第三者，如有特殊原因必须事先征得甲方书面同意后另行签订合同，否则视为违约，乙方需赔偿甲方三个月的房租作为补偿。第七条约定，未经甲方同意，乙方将房屋转租或借用于第三者，或者以承包、经营发包等方式将房屋变相转租给第三者，甲方可以书面形式解除本合同。第九条约定，租赁期限或合同提前终止，乙方对于属于自己的设备应自行搬出，但对于装修装潢未经甲方许可不得拆除，也不得破坏，应按照合同期满或终止时的现状予以保留。甲方对乙方装潢不予任何补偿。另外由于乙方使用造成的甲方房屋及附属设施损坏（包括地坪、墙面、消防设施、钢棚等），须由乙方负责修复后交给甲方，否则乙方须无条件承担此修复费用。

2020年8月11日，飒克公司发出解除厂房租赁合同通知书，内容为：被通知单位雅居公司、宁波市镇海明赞轴承厂、宁波汤汤食品公司。由于你们单位未经公司同意，存在厂房私自转租情况，厂区内污水横流，臭气冲天，造成本公司环境污染严重，并且雇佣第三方私自装修将本公司厂房内樟树私自砍伐情况，根据厂房租赁合同约定，经本公司商议决议如下：1.解除本公司与雅居公司厂房租赁协议；2.本公司已正式向宁波市镇海区人民法院提起诉讼，追偿私自转租违约金64800元，场地污染治理费100000元，将本公司非出租面积私自出租非法得利100000元，私自装修砍伐樟树损失费20000元，共计280000元；3.限期在7天之内，须将宁波市镇海明赞轴承厂、宁波汤汤食品公司2家单位清退出本公司，否则作出停水停电处理，由此产生的一切后果由雅居公司承担。

2020年5月左右，雅居公司将厂房内的钢棚转租给案外人用于豆制品加工，由此导致厂区内的排水渠污染，发出异味。租赁厂区内部分的钢棚由雅居公司出资搭建，另外雅居公司在2017年在租赁厂房外安装了一部货梯。

另查明：雅居公司已经支付飒克公司租金至2021年1月19日止。2020年11月12日第一次庭审结束后，查勘现场时发现雅居公司租赁场地内的两棵香樟树被砍断，厂房外之前用于豆制品加工的钢棚被上锁，厂房一楼、二楼仍由案外人在占用用于生产，厂房三楼已经清空。

本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。雅居公司未经原告的同意，将租赁厂房外的钢棚转租给案外人从事豆制品加工，并且造成了厂区内水渠污染发臭的严重后果，飒克公司于2020年8月11日以此为由要求解除合同符合双方租赁协议第六条约定，故厂房租赁合同于2020年8月11日解除，雅居公司应赔偿三个月的房租64800元作为违约金。

合同解除后，雅居公司丧失继续占有使用租赁物的权利，应当将租赁厂房腾退与返还飒克公司，因腾退产生的各种费用由雅居公司承担。雅居公司在2020年8月11日收到解除通知后，虽然已经陆续将其使用的厂房腾空，但是次承租人现在仍然占有使用部分厂房，雅居公司并没有将厂房完全还给飒克公司，故对于雅居公司要求返还2020年8月12日至2021年1月19日的房租113760元的请求，本院不予支持。对于原告主张的2020年1月20日之后的占有使用费，参照现在已经腾空的情况，本院酌情按照年租金20万元的标准计算。雅居公司在租赁期间搭建的钢棚属于对于租赁物的装修装潢，按照租赁协议第九条约定，应当按照现状保留。雅居公司安装的室外电梯，属于雅居公司的财产，可自行拆除。对于雅居公司主张返还的水电押金10000元，租赁协议约定该款在雅居公司按时退租并清理完所租场地清洁相关费用后全额返还，由于现在雅居公司并未完全腾退清理租赁场地，退还条件尚未成就，本院不予支持。雅居公司未经飒克公司同意，私自砍断租赁范围内的两棵香樟树，本院酌情由雅居公司赔偿5000元。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、一百一十三条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、确认原告宁波飒克自动门科技有限公司与被告宁波市江北雅居塑料制品有限公司之间的厂房租赁协议于2020年8月11日解除，被告支付原告违约金64800元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；

二、被告宁波市江北雅居塑料制品有限公司腾退并将租赁厂房交还给原告宁波飒克自动门科技有限公司，因腾退产生的搬运费、垃圾清理费由被告负担，并支付从2021年1月20日起至实际腾退之日止按照年租金20万元的标准计算的占有使用费，于本判决生效之日起十日内履行完毕；

三、被告宁波市江北雅居塑料制品有限公司赔偿原告宁波飒克自动门科技有限公司香樟树损失5000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；

四、被告宁波市江北雅居塑料制品有限公司拆除其安装的货梯一部，于本判决生效之日起十日内履行完毕；

五、驳回原告宁波飒克自动门科技有限公司的其他诉讼请求；

六、驳回反诉原告宁波市江北雅居塑料制品有限公司的其他诉讼请求。

本案本诉案件受理费1570元，减半收取785元，反诉案件受理费2035.5元，均由被告宁波市江北雅居塑料制品有限公司负担，于本判决生效之日起十日内缴纳本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。

本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。

审 判 员　　万 婷 婷

二〇二一年三月十二日

代书记员　　胡丹丹