上海江桥建筑工程有限公司
程某某与上海江桥建筑工程有限公司、上海金丽华房地产发展有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民初482号
原告(执行案外人)：程某某，女，汉族，1959年5月4日出生，户籍地安徽省淮南市。
委托诉讼代理人：张志东，上海君伦律师事务所律师。
被告(申请执行人)：上海江桥建筑工程有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：沈明兴，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱小红，上海一曼律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周燕，上海一曼律师事务所律师。
被告(被执行人)：上海金丽华房地产发展有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：吴建元。
原告程某某与被告上海江桥建筑工程有限公司(以下简称“江桥公司”)、被告上海金丽华房地产发展有限公司(以下简称“金丽华公司”)案外人执行异议之诉一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程某某之委托代理人张志东、被告江桥公司之委托代理人朱小红到庭参加诉讼。被告金丽华公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程某某向本院提起诉讼请求：1、撤销(2016)沪02执异31号执行裁定书；2、解除对上海市嘉定区爱特路XXX号1_2层房屋、101号1_2层房屋、103号1_2层房屋、105号1_2层房屋、107号1_2层房屋、109号1_2层房屋、111号1_2层房屋(以下简称“系争房屋”)的查封及其他所有已采取的执行措施，并停止对系争房屋的处分；3、金丽华公司履行与程某某签订的预售合同，并协助办理系争房屋产权过户手续及交房。审理中，程某某撤回了上述第3项诉讼请求。事实和理由：程某某与金丽华公司于2011年12月28日签订《上海市商品房预售合同》(以下简称“预售合同”)七份，购某系争房屋。当日，程某某支付了全部购房款人民币(以下币种均为人民币)740万元，并于2014年1月7日向上海市嘉定区房地产交易中心办理了系争房屋预告登记手续，并取得了七套房屋的《上海市房地产登记证明》。之后，本院在(2014)沪二中执字第397、398、399号执行案件中(申请人为江桥公司，被申请人为金丽华公司)，对于系争房屋予以查封。鉴于上述执行查封措施侵害了程某某对于系争房屋所享有的合法权利，故向本院依法提出执行异议。后被本院以(2016)沪02执异31号《执行裁定书》裁定驳回。现程某某认为在其对系争房屋已经进行了物权预告登记的情况下，程某某对于系争房屋已经具有物权的公示性和排他性属性，理应按照物权法的规定保护其合法权利，本院在执行程序中进行的查封是错误的，驳回裁定无事实和法律依据。
被告江桥公司辩称，1、程某某与金丽华公司之间名为买卖，实为借贷，故程某某仅享有对金丽华公司的债权，无权对系争房屋主张物权。而江桥公司对金丽华公司享有建设工程款优先受偿权，该权利优于程某某的债权；2、系争房屋未经验收，属于在建工程，不符合交付条件，且预告登记不符合法律规定，不适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解和适用》第三十条之规定。请求驳回程某某的诉讼请求。
被告金丽华公司未作答辩。
本院经审理查明，2011年11月28日，程某某(乙方)与金丽华公司(甲方)分别就上海市嘉定区爱特路《爱德佳苑》99号1_2层房屋、101号1_2层房屋、103号1_2层房屋、105号1_2层房屋、107号1_2层房屋、109号1_2层房屋、111号1_2层房屋签订七份预售合同。约定，政府批准的规划用途为店铺。乙方购某该房屋每平方米房屋建筑面积单价为10,086.00元。合同第十条约定，房屋的交付必须办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)；合同附件一约定，付款方式为2011年12月31日一次性付款，不贷款。其中，99号1层1_2层暂测该房屋建筑面积为109.40平方米，总房价款暂定为1,103,393.00元；其余六套房屋暂测该房屋建筑面积均为104.05平方米，总房价款暂定均为1,049,434.00元。双方还对其他相关事项做了约定。签约当日，程某某以银行本票方式共支付金丽华公司740万元。2014年1月7日，系争房屋办理了预告登记，程某某取得了《上海市房地产登记证明》。
2013年1月21日，金丽华公司出具《确认函》，确认因自身原因不能按时交房，愿意承担逾期赔偿金。
2015年5月19日，程某某向金丽华公司发出《催告函》，要求金丽华公司支付逾期交房赔偿金。
2014年6月19日，本院在执行已经发生法律效力的上海仲裁委员会(2014)沪仲案字第0473号、第0474号、第0475号仲裁裁决过程中【申请人江桥公司、被申请人金丽华公司，执行案号：(2014)沪二中执字第397、398、399号】，查封了包括系争房屋在内的尚登记在金丽华公司名下的相关房屋。2016年程某某向本院提出书面异议，要求本院解除对系争房屋的查封措施。本院于2016年5月25日作出(2016)沪02执异31号执行裁定书，以系争房屋尚未办理大产证，亦未实际交付程某某使用为由，裁定驳回了案外人程某某的异议。
现程某某向本院提起案外人执行异议之诉。
审理中，江桥公司向本院提交了(2015)沪二中执异字第13号执行裁定书，载明案外人购某的店铺与系争房屋属于同一项目的店铺，单价为每平方米约26,800元，且开具了销售不动产的统一发票，与本案有显著差距，以证明金丽华公司与程某某之间并非房屋买卖合同关系。程某某对此不认可，认为案外人所购店铺与系争房屋不在同一地址，价格没有可比性。
以上事实，有《上海市商品房预售合同》、《上海市房地产登记证明》(预告登记)、《上海市房地产登记簿》、《银行转账凭证》、《收据》、《确认函》、《催告函》、(2016)沪02执异31号执行裁定书、(2015)沪二中执异字第13号执行裁定书、审理笔录等为证。
本院认为，结合当事人的诉辩意见，本案有以下争议焦点：
一、程某某与金丽华公司之间系房屋买卖关系还是民间借贷关系。程某某认为其与金丽华公司签订预售合同，一次性支付740万元购某了系争房屋，并办理了预告登记，双方间是房屋买卖关系。江桥公司认为金丽华公司收到的740万元是金丽华公司向程某某的借款，程某某与金丽华公司签订的预售合同约定的价格远低于店铺的真实价格，程某某与金丽华公司之间名为买卖，实为借贷，但未提供相应依据予以证明。在合同相对方金丽华公司经传票传唤未到庭答辩的情况下，本院认定程某某与金丽华公司之间就系争房屋签订的预售合同系双方真实意思表示，属合法有效，且已经得到实际履行。江桥公司关于双方之间系借贷关系的主张，本院不予采纳。
二、对系争房屋是否应停止处分并解除查封措施。程某某与金丽华公司之间就系争房屋签订的预售合同合法有效，现程某某已全额支付了房款，系争房屋也办理了预告登记。根据最高人民法院《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，程某某对系争房屋所享有的权益足以排除强制执行。程某某对被查封的系争房屋提出停止处分的异议，并要求排除对系争房屋查封的强制执行措施，本院予以支持。
根据相关规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行，执行异议裁定失效。故对程某某要求撤销(2016)沪02执异31号执行裁定书的诉讼请求，本院不予支持。
系争房屋是否属于在建工程，是否符合交付条件，并不影响程某某解除查封的诉请。预告登记是否符合法律规定问题，非本案审理范围。江桥公司以此提出抗辩，本院不予采纳。
程某某申请撤回要求金丽华公司履行预售合同，并协助办理系争房屋产权过户手续及交房的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。
金丽华公司经传唤未到庭参加诉讼，相应法律后果由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第(一)款、第三百一十四条第(一)款之规定，判决如下：
一、解除对上海市嘉定区爱特路XXX号1_2层房屋、101号1_2层房屋、103号1_2层房屋、105号1_2层房屋、107号1_2层房屋、109号1_2层房屋、111号1_2层房屋的司法查封措施，停止上述执行案件中对系争房屋的处分；
二、对原告程某某的其余诉讼请求不予支持。
案件受理费人民币63,599.97元、财产保全费人民币5,000元，均由被告上海江桥建筑工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
本院(2016)沪02执异31号执行裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 陈 俊
审 判 员 徐 江
人民陪审员 王承奇
二〇一七年一月三日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
三、《最高人民法院关于适用的解释》
第三百一十二条第(一)款对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
第三百一十四条第(一)款对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行，执行异议裁定失效。
……
