大元投资集团商砼有限公司、沧州市盛大建筑有限公司等不当得利纠纷执行异议执行裁定书

河北省沧州市运河区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）冀0903执异99号

案外人：沧州名人房地产开发有限公司，住所地沧州市运河区解放中路天心阁商厦四楼，统一社会信用代码：740152771-1。

法定代表人：张俊卿，经理。

委托代理人：杨振刚、高源，河北福鑫律师事务所律师。

申请执行人：大元投资集团商砼有限公司，住所地沧州市北五环中路，统一社会信用代码：911309006958921473。

法定代表人：高明，董事长。

委托代理人：吴立成，该公司经理。

被执行人：沧州市盛大建筑有限公司，住所地沧州经济开发区祝家院村，统一社会信用代码：91130900106604187M。

法定代表人：李海洋，经理。

在本院执行大元投资集团商砼有限公司与沧州市盛大建筑有限公司合同、无因管理、不当得利一案中，案外人沧州名人房地产开发有限公司对本院查封被执行人沧州市盛大建筑有限公司名下房权证号为沧市字第××号、沧市字第××号、沧市字第××号、沧市字第××号、沧市字第××号的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人沧州名人房地产开发有限公司称，1、2008年12月24日，案外人沧州名人房地产开发有限公司（以下简称名人地产）与被执行人沧州市盛大建筑有限公司（以下简称盛大建筑，签署《土地使用权及地上附着物转让协议书》，就盛大建筑位于沧州市运河区的土地及房屋产权一并转让给名人地产，经双方协商一致转让金额为220万元。此后，名人地产已按照转让协议约定向盛大建筑付款220万元，但盛大建筑至今未向名人地产履行协议约定的协助过户义务。2、本案中，案外人对被执行房产享有的权利符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，足以排除执行，现根据《民事诉讼法》的相关规定提出异议，请立即中止对上述财产的查封及执行，切实维护案外异议人的合法权益。

申请执行人大元投资集团商砼有限公司称，一、名人房开非执行标的的权利人：（一）执行标的在不动产登记簿上登记的合法权利人是沧州市盛大建筑有限公司（以下简称“盛大建筑”），系被执行人。（二）名人房开并未举证证明其已合法占有执行标的。名人房开和盛大建筑之间从未交接地上建筑物，名人房开一直未合法占有执行标的，更不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于无过错不动产买受人物权期待权保护的条件，其中第二款关于查封前已合法占有的规定。（三）名人房开本身是房地产开发公司，对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记不发生效力，是明知的，而且是具有高度专业性的，与普通房地产消费者不同。因此名人房开对执行标的未办理过户登记具有不可推卸的责任，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款关于未办理过户登记归因的规定。《土地使用权及地上附着物转让协议书》（以下简称“转让协议”）第三条第（2）款约定“乙方办理房屋所有权、土地使用权变更手续后5日内，乙方再支付给甲方人民币壹佰万元”，第五条约定由名人房开负责办理房屋所有权变更登记，盛大建筑提供协助，假定该转让协议是真实的，名人房开对未办理过户登记具有更加不可推卸的责任。（四）高磊的证明属于证人证言，未经出庭举证质证，不具有客观真实性，更重要的是执行标的所有权人是盛大建筑，房屋性质为股份制房产，高磊的证言不具有证明力，另外高磊对未办理登记过户的归因显然不具有证明力。（五）名人房开并未缴纳执行标的的相关税费，如房屋所有权的契税等。二、名人房开主张权利所依据的转让协议明显不真实：（一）依据名人房开提交的冀农税（2009）No001068924《中华人民共和国契税完税证》，转让协议约定转让的1466㎡土地使用权的计税价格是2650528元，即评估价格。市场公允的交易价格通常要高于评估价格，转让协议的转让标的是土地使用权加地上附着物（包括房屋所有权和其他临时设施设备等），交易价格却是220万元，转让协议约定价格明显严重低于市场公允的交易价格，转让协议明显不是真实的。转让协议约定价款分期分批支付，执行标的尚未办理过户登记，名人房开支付全部价款，显然不真实。（二）依据名人房开提交的2009年5、7、13、14、19号《记账凭证》和2009年0132502、0132503、0132504、0132505《土地款现金收据》可知，名人房开以220万现金支付盛大建筑、以106021元银行存款支付土地使用权契税、以2400元现金支付测绘费，上述支付取得的资产均作为无形资产-土地使用权进行记账，并未计入固定资产或投资性房地产，即名人房开也认为220万价款购买的仅仅是盛大建筑的土地使用权，并不包含房屋所有权和其他临时设施设备，从名人房开主观认识和客观行为上，均证明其并没有购买执行标的，如今申请执行异议属于恶意诉讼。此外，10万元的契税是银行存款支付，220万元的土地使用权价款却使用现金支付不符合常理，也不符合交易习惯及现实可行性，明显不真实。名人房开提交的2009年盛大建筑开具的《土地款现金收据》系连号，但不连期，明显不真实。（三）假定转让协议是真实的，购买距今已逾十年，名人房开一直未办理过户登记也未办理预告登记，名人房开从未主张转让协议的相关权利，也从未主张过违约责任，显然是不符合常理的。大元商砼于2018年已查封该执行标的，此前该执行标的已存在查封情况，显然转让协议不具有真实合法性。（四）大元商砼对转让协议复印件的真实性、合法性、关联性均不认可。盛大建筑的法定代表人是李海洋，而转让协议上代表盛大建筑签字的是高磊，转让协议的真实合法有效仍存疑。三、名人房开主张的权利不能排除执行：（一）法律规定的买受人期待权是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同全部义务的前提下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似于所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。赋予无过错不动产买受人期待权对抗出卖人债权或物权的效力，在执行程序上对不动产受让人进行优先保护，从而达到维护买受人合法权利、交易安全及社会稳定的目的。但名人房开即非无过错的买受人，也未对执行标的形成物权期待权，因此不应支持其异议申请。（二）现行法律规定下，不动产买受人签订买卖合同后，不能及时进行登记的情况较多，买受人取得法律意义上的所有权往往滞后于债权合意。但物权期待权的行使需要严格满足《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和第二十八条的规定，任何一条的不符或者存疑，均不能成立物权期待权，更不能得到人民法院的支持。（三）《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于执行异议中举证责任的分配规定，名人房开应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。名人房开目前的所有举证中，大元商砼并未核对过证据原件，对真实性、合法性、关联性均有异议。综上，请求人民法院依法驳回名人房开的异议，依法执行。

被执行人沧州市盛大建筑有限公司未提交书面答辩意见。

本院查明，大元投资集团商砼股份有限公司与沧州市盛大建筑有限公司买卖合同纠纷一案，本院作出（2017）冀0903民初2453号民事判决书，判决被告沧州市盛大建筑有限公司给付原告大元投资集团商砼股份有限公司贷款613365元，限判决生效后十日内履行完毕。因沧州市盛大建筑有限公司未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人大元投资集团商砼股份有限公司向本院申请强制执行，案号为（2018）冀0903执1380号。在执行过程中，本院于2018年12月24日作出（2018）冀0903执1380号之三执行裁定书，裁定轮候查封被执行人沧州市盛大建筑有限公司所有的位于沧州市运河区的房产（房屋所有权证号为：沧市字第2002222号、沧市字第××号、沧市字第××号、沧市字第××号、沧市字第××号）。现案外人请求解除以上房产的查封。

另查明，案外人（乙方）与被执行人（甲方）于2008年12月24日签订土地使用权及地上附着物转让协议书，该协议第五项的产权变更登记中第（1）项明确约定“本协议生效后，乙方负责办理房屋所有权、土地使用权变更登记，甲方提供协助。”同时该协议约定办理变更登记过程中的各项税费由案外人（乙方）承担，在办理变更登记过程中，如登记机关要求按照登记机关的制式文本签订转让协议，被执行人（甲方）必须积极配合，但登记机关备案的转让文本不作为甲乙双方履行义务、享受权利的依据。

本院认为，案外人与被执行人沧州市盛大建筑有限公司于2008年12月24日签订土地使用权及地上附着物转让协议书中已明确约定本案涉案财产权属由案外人自行负责办理，且案外人作为房地产开发企业，应当明知权属过户登记的必要性、及时性，但自2008年签订协议之后案外人未积极主动行使变更登记权利，至今未对地上附着物的权属予以变更登记，其所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定中应具备的情形条件，故本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下：

驳回案外人沧州名人房地产开发有限公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审　判　长　涂　鹏

人民陪审员　刘　杰

人民陪审员　王秀阁

二〇二一年十月十五日

书　记　员　张　宇