北京中洹科技有限公司与北京叮当装饰工程有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2022）京01民终6142号

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京中洹科技有限公司，住所地北京市昌平区南邵镇何营路9号院3号楼-1至5层01内4层401室。

法定代表人：刘志刚，经理。

委托诉讼代理人：刘东江，北京市华城律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李昌新，北京市华城律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京泰宁科创集团股份有限公司（原名称：北京泰宁科创雨水利用技术股份有限公司），住所地北京市昌平区科技园区双营西路90号7号楼1-3层。

法定代表人：潘晓军，董事长。

委托诉讼代理人：牛宏洋，北京市威正律师事务律师。

委托诉讼代理人：向睿林，北京市威正律师事务所律师。

原审被告：北京叮当装饰工程有限公司，住所地北京市昌平区城北街道西环路北口弘大路1号22幢4。

法定代表人：刘顺国，执行董事。

原审被告：刘顺国，男，1983年3月18日出生，住山东省武城县。

上诉人北京中洹科技有限公司（以下简称中洹公司）因与被上诉人北京泰宁科创集团股份有限公司（以下简称泰宁公司）、原审被告北京叮当装饰工程有限公司（以下简称叮当公司）、原审被告刘顺国房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初9053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年6月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

中洹公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回泰宁公司的一审全部诉讼请求，并支持中洹公司的一审全部反诉请求。事实与理由：1.涉案租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定，损害了社会公共利益，应认定为无效合同。本案系房屋租赁合同纠纷，一审法院未查清合同效力。双方签订的合同改变了土地用途，违反《土地管理法》第4条第三款、第四款的土地用途管制制度，应属无效合同。2.即使法院认定涉案合同有效，中洹公司拒付租金系中洹公司行使先履行抗辩权，不构成违约，我方不主张在一审中提出的行使不安抗辩权的抗辩事由。3.一审法院判令中洹公司同时赔偿违约金和免租期损失违反合同约定及损害填补原则，即使一审认定中洹公司违约，也仅应支付50万元违约金，不应支付免租期的损失100万元。4.一审法院判定中洹公司应支付的占有使用费错误，应该进一步酌减。中洹公司占用期间已将涉案房屋出租，双方发生纠纷后，中洹公司的承租人拒绝向中洹公司支付租金，而是向泰宁公司支付了租金，泰宁公司向中洹公司主张占有使用费属于重复计算，在一审中中洹公司提出占用期间次承租人向泰宁交纳租金的抗辩事实，并提交了相应证据予以证明。5.一审法院没有支持中洹公司主张的装修损失错误，应该予以纠正。中洹公司投入了大量装修和附属物品，一审法院未予处理，中洹公司要求泰宁公司对于装修以及不可移除的设施设备给付折价赔偿5 833 340.59元或者判定由中洹公司自行全部拆除。综上所述，一审法院在事实认定和法律适用方面存在严重的错误，恳请二审法院查明事实、依法裁判，支持上诉人的上诉请求或发回重审，维护上诉人的合法权益。

泰宁公司辩称，同意一审判决，不同意中洹公司的上诉请求和理由。1.一审法院对于合同效力进行了审理，中洹公司主张无效合同缺乏法律依据，涉案合同应属合法有效。2.本案不符合先履行抗辩权的条件，依据一审法院查明的事实，泰宁公司不存在违约行为，此项理由没有法律依据，中洹公司的该项主张与一审完全相反，但本案均不符合这两种情况。3.关于免租期，依据合同法第113条，中洹公司存在根本违约，泰宁公司可以依约定主张免租期损失。4.关于次承租人租金的问题，因合同具有相对性，泰宁公司依法行使了解除权，有权利进行租赁获取收益，双方都在法院提供了次承租人交纳租金的情况，一审法院进行了现场勘验，涉案租赁物不存在租赁障碍。5.关于装修，中洹公司构成违约，根据合同约定装修及不能移除的设施设备应无偿归泰宁公司所有。

叮当公司、刘顺国均未到庭发表答辩意见，亦未提交书面答辩意见。

泰宁公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认泰宁公司与中洹公司签订的《海绵零碳产业园合作租赁合同书》于2020年4月30日解除；2.判令中洹公司将位于北京市昌平区双营西路90号院6号楼-1至5层101，5号楼-1至5层101，4号楼-1至5层101，3号楼-1至5层101，建筑面积约11400平方米房屋腾空并返还；3.判令中洹公司给付租金163 575.2元（自2020年4月23日起至2020年4月30日止，20446.9元/日*8）及物业费72 960元（2020年1至4月）；支付2020年5月至腾空返还之日的水电费，水费按1828.8元/月计算，电费按22

080元/月计算；4.判令中洹公司支付房屋占用费（按20446.9元/天*3，自2020年5月1日起至实际腾空返还之日止）；5.判令中洹公司支付违约金2 238 937.8元（7 463 126*30%）；6.判令中洹公司支付滞纳金（163 575.2元＋2 238 937.8元）*1%/天，自2020年5月1日起至款项结清之日止；7.判令中洹公司支付免租期内租金损失3 312 397.8元；8.叮当公司、刘顺国对上述债务承担连带给付责任；9.本案诉讼费、保全费由中洹公司承担。

中洹公司向一审法院提出反诉请求：1.请求判令撤销中洹公司与泰宁公司签订的《海绵零碳产业园合作租赁合同书》；2.请求判令泰宁公司返还中洹公司已支付租金3 109 636元、保证金500 000元、水电费物业费供暖费489 204.1元；3.请求判令泰宁公司赔偿中洹公司房屋装修损失6 295 367.86元、招商损失 1 346 065.12元、人力成本780 955.11元；4.本案诉讼费、律师费、保全费由泰宁公司承担。

一审法院认定事实：北京中洹物业管理有限公司于2020年5月11日名称变更为中洹公司。

2019年4月，泰宁公司（出租方，甲方）与中洹公司（承租方，乙方）、叮当公司（保证人）、刘顺国（保证人）签订《海绵零碳产业园合作租赁合同书》（以下简称产业园租赁合同），约定：一、租赁房屋概况。泰宁公司将涉案房屋出租给中洹公司，建筑面积约11400平方米。二、租赁期限。租赁期限为10年，自2019年4月23日起至2029年4月22日止，甲方在收到乙方足额支付租赁押金、装修保证金、首期租金的情况下，同意给予六个月免租期，免租期自该房屋起租之日起算，起租日为自该房屋通过昌平区住房和城乡建设委员会的验收合格之日起算。三、租金及支付方式。1.自起租日开始计收租金，每满12个月为一个租赁年度。2.租金标准：第一个租赁年度日租金标准为1.5元/建筑平方米/日，乙方应支付的租金计6241500元，第二个租赁年度，日租金标准为1.8元/建筑平方米/日，乙方应支付的租金计7489800元，第三至第五个租赁年度，日租金标准为2元/建筑平方米/日，乙方每一租赁年度应支付的租金计8322000元，第六至第八租赁年度，日租金标准为2.2元/建筑平方米/日，乙方每一租赁年度应支付的租金计9154200元，第九至第十个租赁年度，日租金标准为2.5元/建筑平方米/日，乙方每一租赁年度应支付的租金计10402500元。3.租金支付：乙方以每六个月为一支付周期，乙方应在甲方起租日前7个工作日内将首期租金3120750元支付给甲方。此后，乙方每次应提前15日向甲方支付下一期租金，租赁房屋的物业服务由乙方自行负责并承担费用，甲方无须提供租赁房屋的物业服务费。四、租赁押金。1.租赁押金。自本租赁合同签订之日起7日内，乙方应向甲方支付第一年度租赁押金500000元。3.租赁合同期满或提前终止的，乙方结清一切费用将租赁房屋及设施依约完整交还甲方（或甲方授权的代理人）后的30个工作日内，甲方将押金（不计利息）如数归还乙方。如若乙方未能按合同缴清应支付费用或造成租赁房屋损坏，则甲方有权在扣除相应数额后，将押金余额退还乙方；如押金不足以弥补甲方损失，甲方有权扣除全部押金，并就不足部分进行追偿。4.若乙方的违约行为或侵权行为导致甲方遭受损失，或乙方指定单位违规经营遭受政府处罚，导致甲方遭受经济损失，则乙方应向甲方赔偿，押金用于抵付该赔偿款项，如押金不足以弥补损失，乙方负责补足，否则甲方有权终止租赁合同并追究乙方违约责任。五、物业管理费用及其他公共设施费。1.租赁期间的水费、电费、燃气费由乙方按照专用水表、专用电表、专用燃气表显示的数值自行足额向相关部门交纳。2.租赁期限内，因租赁房屋发生的一切费用包括但不限于税费、物业费、保安费、绿化费、保洁费、供暖费、电话初装费、电话通话费、有线电视费、卫生费、网络费、门前三包等费用均由乙方自行向有关部门交纳，与甲方无关。3.乙方应当依本协议的约定按时向有关部门交纳上述费用，如因乙方未及时缴费导致甲方不得不代乙方支付或承担连带责任的，乙方应当在甲方书面通知后5个工作日内一次性补足实际欠付的费用。六、房屋交接与验收。1.租赁房屋装修标准为毛坯房，乙方负责空调及内部装修，甲方应于乙方足额支付租赁押金、装修保证金、首期租金的情况下向乙方交付租赁房屋，同时双方根据租赁房屋交付现状共同签署《房屋附属设施、设备清单》，房屋交接单应当载明交接日期及租赁房屋之状况。七、装修。租赁期届满或本合同提前终止，属动产全部归乙方，可带走或拍卖，属不动产装修，改造，形成附合的装修装饰物，不得拆改，须现样无偿移交甲方所有。八、租赁用途。乙方自行负责其经营，并承担相应风险及相关责任，但乙方应在经营范围及类型上，符合园区总体经营规划，避免甲方被政府约谈或责令甲方清退。九、甲方的权利与义务。1.甲方确保租赁房屋产权清晰，租赁房屋为工业用地且不属于违章建筑。当租赁房屋用地性质由工业用地转为商业用地或可进行商业注册，则双方须重新协商，上调租金。第十二条、转租、转让与续租。3.经甲方同意，乙方可将租赁房屋转租或分租给第三方，乙方转租企业需要符合国家、北京市、昌平区产业禁限目录及产业定位；符合产业园发展定位，原则上要求为海绵城市产业链上下游企业。2.乙方应将转租第三方租赁合同及除价格外的相关信息交由甲方备案，乙方同意甲方可以核查其与第三方签订的合同的真实性，并承诺与第三方签订的租赁合同应当受到如下限制：（1）乙方与第三方签订的租赁合同履行期限不得超过本合同有效期。（2）乙方应向第三方披露与甲方签订的租赁合同，并要求第三方收到本合同之约束；因第三方违反合同约定给甲方造成损失的，甲方有权向乙方追偿。（3）乙方与第三方签订的租赁合同中约定的租金支付的时间周期不得超过一年。如乙方违反上述约定，甲方有权立即单方解除本合同，并要求乙方按照年租金30%支付违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，还应当全面赔偿甲方损失，包括但不限于直接经济损失及为实现债权而支出的公证费、律师费、诉讼费等。十三、租赁房屋退还。2.在本合约期满或提前终止与解除时，乙方应将自己的所有财产与自置的设备、物品搬出租赁房屋，且将清洁整齐、状态完好的租赁房屋交还甲方，保证房屋原有设施齐备并能够正常使用。3.因乙方原因导致合同解除或租赁期届满，装修及不能移除的设施设备无偿归甲方所有。5.若本合约期满或提前终止与解除7日内，乙方未按照合同约定交还租赁房屋的，则甲方有权采取对租赁房屋停止水、电等能源供应、控制人员从租赁房屋进出、阻止乙方继续使用，乙方在租赁房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置，由此遭受的损失乙方自行承担。同时，乙方还应向甲方支付延迟交还期间实际发生费用和房屋占用费并赔偿甲方其他损失，直至乙方交还租赁房屋或甲方按照规定收回租赁房屋。房屋占用费每日按照合同终止时的租金标准的3倍支付。十四、合同解除。在租赁期内，有下列情况之一的，甲方可依约解除本合同，向乙方主张违约金，违约金不足以弥补损失的，乙方应向甲方赔偿全部损失：（1）乙方未经甲方书面同意，擅自改变房屋主体、承重结构；（2）乙方擅自转让租赁房屋或改变租赁房屋用途；（3）乙方利用租赁房屋进行违法活动的；（4）乙方拖欠本合同约定的租金、押金、累计达10日，或欠费金额累计达10万元的；（5）乙方拒不履行租金价格保护条款或当租赁房屋用地性质由工业用地转为商业用地或可进行商业注册后，乙方拒绝重新议价的；（6）因可归责于乙方行为导致租赁房屋发生火宅或其他事故，导致人身伤亡或财产损失50000元以上的；（7）乙方破产、进行清算的；（8）租赁期间内，其他可归责于乙方行为导致甲方或乙方遭受行政处罚或刑事追究的。十五、违约责任。1.甲乙双方应当认真、全面履行本合同。任何一方不履行或不完全履行本合同约定内容的，即构成违约。因此给对方造成经济损失的，违约方应当赔偿守约方全部经济损失，包括但不限于直接经济损失及为实现债权而支出的公证费、律师费、诉讼费等。2.任何一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。3.乙方拖欠租金、赔偿金、违约金的，每延误一日，应当向甲方交纳未付部分1%的滞纳金；延误期限超过30日的，每延误一日，应当向甲方交纳未付部分1%的滞纳金，同时甲方保留解除合同的权利。4.乙方行为违反本合同约定的，甲方有权要求乙方按照年租金30%支付违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，还应当全面赔偿甲方损失，包括但不限于直接经济损失及为实现债权而支出的公证费、律师费、诉讼费等。十六、通知。凡有关本租赁合同的通知、请求或其他通讯往来，需以书面形式为准，送达至本租赁合同之首所列双方地址，致乙方的函件亦可传递至租赁房屋所在地地址。十九、其他。1.保证人为履行本租赁合同承担连带保证责任，无论本合同是否（全部或部分）被撤销或被认定无效（全部或部分），保证人仍自愿对乙方履行本协议承担连带保证责任。保证人保证期限自本合同履行期限届满之日起二年。合同附件3租金标准及支付时间明细表载明：第一年，2019年4月23日至2020年4月22日，租金6219272元（含免租期六个月），2019年4月29日前支付3109636元；第二年，2020年4月23日至2021年4月22日，租金7463126元，2020年4月8日前支付3731563元，2020年10月8日前支付3731563元；第三年，2021年4月23日至2022年4月22日，租金8292362元，2021年4月8日前支付4146181元，2021年10月8日前支付4146181元；第四年，2022年4月23日至2023年4月22日，租金8292362元，2022年4月8日前支付4146181元，2022年10月8日前支付4146181元；第五年，2023年4月23日至2024年 4月22日，租金8292362元，2023年4月8日前支付4146181元，2023年10月8日前支付4146181元；第六年，2024年4月23日至2025年4月22日，租金9121598元，2024年4月8日前支付4560799元，2024年10月8日前支付4560799元；第七年，2025年4月23日至2026年4月22日，租金9121598元，2025年4月8日前支付4560799元，2025年10月8日前支付4560799元；第八年，2026年4月23日至2027年4月22日，租金9121598元，2026年4月8日前支付4560799元，2021年10月8日前支付4560799元；第九年，2027年4月23日至2028年4月22日，租金10365453元，2027年4月8日前支付5182726元，2027年10月8日前支付5182726元；第十年，2028年4月23日至2029年4月22日，租金10365453元，2028年4月8日前支付5182726元，2021年10月8日前支付5182726元。合同还约定了其他内容。该合同落款处有泰宁公司、中洹公司和叮当公司盖章，未有刘顺国签名。

产业园租赁合同签订后，中洹公司即按约支付了押金50万元和第一个租赁年度的租金，将涉案房屋进行装修，并将部分房屋对外出租。

2019年10月23日，泰宁公司取得了涉案房屋的产权登记证书。

2020年3月20日，中洹公司委托北京市京师律师事务所向泰宁公司发送《律师函》载明：“鉴于：1.贵司与中洹公司于2019年4月16日签订产业园租赁合同，约定中洹公司承租贵司名下位于北京市昌平区南邵镇双营路88号雪迪龙南侧TZ海绵零碳产业园从西门方向自西向东第1#-4#楼，租赁期限为10年，租赁房屋用途为办公使用。2.自2019年12月以来，我国发生新型冠状病毒感染的肺炎疫情（以下简称新冠疫情），政府采取管控措施，故中洹公司2020年2月份不能复工，3月中下旬开始部分复工，公司经营受到严重影响。3.中洹公司于近日获悉，产业园租赁合同之标的房屋，于政策上禁止出租。基于上述事实，本所律师认为：一、因疫情影响，房租应予减免。受新冠疫情影响，中洹公司及相关企业未能正常复工，公司经营管理活动无法正常进行，资金运转发生困难，与合同签订时相比，已发生情势变更。同时，北京市人民政府2020年2月5日颁发的《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》亦明确规定了房租减免情形，对于承租国有土地房屋的企业，免收2月份租金，其中，第一条第2项还规定：‘对承租其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决，对在疫情期为承租房屋的中小微企业减免租金的企业，由市区政府用给予一定资金补贴，对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的特色园、科技企业孵化器、大学科技园、众创空间、创业基地、文化产业园视听园区等各类载体，优先予以政策扶持。’产业园租赁合同签订以来，中洹公司一直积极本着友好合作的态度，全面履行合同义务，按约定支付租金，贵司作为创新产业园开发企业，亦应积极响应政府政策，承担起作为园区开发企业应有的担当，为园区营造良好的营商环境，为政府支持中小微企业发展、维护社会稳定做出自己的贡献，本着共克时艰，公平互利，合作共赢的原则，对于中洹公司的租金应进行减免。根据法律规定及相关政策，依据公平原则，贵司应免收中洹公司2020年2月份房租，同时给予2020年3月份房租50%的减免，并根据后期政府针对疫情影响新出台的租金减免政策给予中洹公司相应的减免。因中洹公司已经提前支付了2020年2、3、4月份房租，故应将减免租金金额在下一期应交房租中予以扣除。二、因标的房屋不得出租，贵司有责任消除此障碍，或与中洹公司协商并提供相应保证，以消除中洹公司的顾虑，保证合同正常履行。产业园租赁合同第一条第3项明确约定：‘租赁期间甲方保证对租赁房屋有合法所有权或基于与租赁房屋的所有权人合同关系的合法使用权和转租权。’中洹公司基于贵司对租赁房屋的所有权及所作出的保证，相信贵司对标的房屋享有出租权，而近期中洹公司在办理与标的房屋有关的事项过程中获悉：标的房屋不得出租。经进一步了解查询，主要根据系《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见（试行）》的规定：‘除市政府审核批准的专业园、公共服务平台、孵化器运营机构可将依法自持建设用地使用权的土地或建设的产业用房出租给入园企业外，其他入园企业严禁以任何形式将园区出让或出租的土地及地上房屋进行转让、销售、出租，对擅自改变土地用途、变相进行房地产开发的企业，由所在区政府、北京经济技术开发区管委会组织相关部门按照相关法律法规和履约监管协议书进行处置；情节严重的，收回建设用地使用权或承租土地。’鉴于近期中洹公司办理相关业务中遇到的障碍及上述规定，中洹公司有合理理由认为贵司无权出租标的房屋，贵司在产业园租赁合同中关于出租权的享有作出了虚假承诺，标的房屋建设用地使用权面临随时被收回的风险，继续履行产业园租赁合同可能给中洹公司造成不可挽回的经济损失。因此，在贵司消除上述风险并提供相关保证之前，中洹公司根据我国《合同法》等的规定，届时有权基于不安抗辩权暂时中止支付下一年度房租。为此，中洹公司通过我所严正函告贵司：一、请贵司于2020年3月25日前与本所律师或中洹公司联系，沟通上述两项事宜；二、如贵司未在上述期限之前回复，中洹公司将依法维护自身权益，除有权拒付租金外，还将通过司法诉讼等方式追究贵司的法律责任，包括但不限于要求贵司支付违约金、赔偿金、诉讼费用、律师费用等各项直接损失和间接损失费用。”中洹公司称泰宁公司在签订合同过程中存在欺诈，中洹公司暂缓支付租金等费用系行使不安抗辩权的合法行为，且中洹公司以《律师函》的形式告知了泰宁公司。泰宁公司认可收到了《律师函》，但不认可中洹公司的证明目的，并称中洹公司系滥用不安抗辩权掩饰其违约行为，此后中洹公司没有发出任何行使不安抗辩权的有效通知，中洹公司在《律师函》中主张以疫情为由要求减免租金，说明合同不存在任何履行障碍，与其《律师函》相互矛盾。

2020年4月9日，泰宁公司部分员工与中洹公司部分员工组成微信群，群名为“泰洹交接小组——4月17日完成（1）”，在该聊天记录中载明：“4月13日。中洹公司曲广秀：（本周工作计划：具体工作安排：泰宁公司完成3#4#6#楼与客户的尽调工作；签订5号楼新的合同（泰宁公司与中洹公司）；签订中洹物业3# 4# 6#楼与客户的解除协议及3# 4# 6#楼客户与泰宁公司租赁合同）。王经理您好！以上是中洹物业公司本周工作计划，请贵公司协助配合完成本周工作计划，如贵公司有什么意见及建议，咱们及时沟通解决！”关于该微信群成立的原因，中洹公司主张系因为该公司向泰宁公司发送《律师函》后，双方协商为了解除租赁合同，由泰宁公司接管次承租人，所以成立了微信群。泰宁公司主张由于中洹公司明确表示不同意支付后续租金，希望泰宁公司给予5号楼10年的经营权，其他三栋楼由泰宁公司接管，双方为了就中洹公司多收的租金、钢结构、厨房改烟道、次承租人押金及注册问题妥善解决，成立了此微信群。

泰宁公司主张其于2020年4月21日向中洹公司邮寄送达《律师函》一份，于2020年4月28日在涉案房屋张贴《缴费通知单》一份，其中《律师函》载明：“贵司与泰宁公司于2019年4月签订产业园租赁合同，合同第三条约定，贵司应当于2020年4月8日前向泰宁公司支付租金3731563元。贵司与泰宁公司作为合同主体，均应严格履行各自的合同义务，恪守诚实信用的交易原则。泰宁公司已按照合同约定履行了合同义务，贵司未按合同约定日期支付租金给泰宁公司造成了金钱、人力上不必要的费用支出。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，以及合同约定，郑重致函：请贵司于2020年4月23日之前，支付租金3731563元。如贵司逾期仍未履行函告义务，届时贵司还将承担因此而产生的违约金、赔偿金等支出！泰宁公司将保留依据合同约定追究贵司违约责任，直至依法解除合同的权利。为了减少不必要的损失，请积极于本函通知日期前履行合同义务！”《缴费通知单》载明：“再次通知贵公司交纳泰宁创新产业园3号楼至6号楼2020年4月至10月房屋租赁费及2020年1月至3月园区物业管理费。”中洹公司称未收到过上述证据，泰宁公司主张系中洹公司拒收了《律师函》。

2020年4月28日，泰宁公司向中洹公司邮寄《解除合同通知书》一份，载明：“中洹公司：泰宁公司与贵公司2019年4月签订产业园租赁合同，根据产业园租赁合同约定，贵公司应于2020年4月8日前向我方支付2020年4月23日至2020年10月22日期间租金3731563元。经我公司多次催告，您至今仍未履行产业园租赁合同中约定的付款义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定以及贵公司与我公司签订的产业园租赁合同第十四条第二款，我公司特向贵公司通知如下：一、自本通知送作出之日，解除贵公司与我公司2019年4月签订的产业园租赁合同。二、自本通知作出之日起日按产业园租赁合同的约定向我公司支付租金、违约金、滞纳金、房屋占用费。请贵公司收到本通知后自觉履行第二项义务，否则我公司将通过法律途径追究贵公司法律责任。”中洹公司收到《解除合同通知书》后，于2020年4月30日向泰宁公司邮寄《关于<解除合同通知书>的复函》，载明：“泰宁公司：贵司落款为2020年4月28日的《解除合同通知书》收悉，答复如下：一、贵司无权解除合同。我司于2020年3月下旬获悉，贵司出租给我司房屋于法律、政策上不得出租，然而，贵司于合同签订时，故意隐瞒该事项，对我司构成欺诈，又因受新冠疫情影响，合同履行的客观情况发生重大变化，对于前述问题，我司于2020年3月底，向贵司发送了《律师函》，要求贵司与我司协商解决。随后，贵我双方多次通过面谈、电话、微信等方式进行沟通，经共同努力，对问题之解决基本达成共识，已经形成租赁合同的补充协议初稿，截至2020年4月26日，贵司仍向我司发送拟签版的《协议书》，我司均有证据证明。综上，贵司欺诈在先，在贵司未解决租赁房屋不能出租这一问题之前，我司有权中止支付租金等费用，并且就租金支付等事宜，贵我双方一直在商谈解决，贵司并未告知我司停止协商，却出尔反尔，有违诚实信用原则，因此，贵司要求解除合同，缺乏合同与法律依据。二、贵司应积极妥善解决租赁房屋不能出租问题。对于合同标的之租赁房屋，于法律、政策上不能出租，已给我司经营带来困扰，并已造成巨大损失，贵司应本着诚实信用的原则，积极履行合同，设法解决租赁房屋不得出租的问题，以便合同得以正常履行。否则，我司保留通过法律途径追究贵司责任的权利。”

泰宁公司称其于2020年5月在涉案房屋楼内张贴通知，告知次承租人泰宁公司已与中洹公司解除了产业园租赁合同。

2020年6月14日，泰宁公司向中洹公司送达《腾退房屋告知书》，载明：“致中洹公司：因贵公司根本违约，我公司于2020年4月30日通知贵公司解除双方于2019年4月签订的产业园租赁合同。截至2020年6月14日，贵公司已经非法占用涉案房屋长达45天且未支付房屋占用费，给我公司造成巨大损失，现我公司特向贵公司告知如下：请贵公司于2020年6月16日前腾退涉案房屋，如贵公司逾期腾退或未能全部腾退涉案房屋，我公司有权按照产业园租赁合同第十三条第5款之规定对涉案房屋内物品自行处置，所产生的费用及遭受的损失由贵公司自行承担，我公司保留继续主张房屋占用费的权利！”

中洹公司主张一直在与泰宁公司就涉案房屋不能出租事宜在协商解决，磋商持续至2020年7月20日，且曾达成初步解决方案，双方均明确表示“对账完成，泰宁与中洹解除合同签订”，因此双方的产业园租赁合同事实上并未解除。为证明其主张，中洹公司提交泰宁公司王娲为与中洹公司张林淼2020年6月27日的微信聊天记录，显示：“王娲为：泰宁、中洹端午节期间座谈纪要：1.谈判原则：各算各账，除中洹实际投入外，中洹多收次租户的房租费用需要按照合同截止期2020年4月23日，计算差额返还泰宁，其他已收取费用包括但不限于水电空调及采暖的费用据实结算；已收取费用统计最终按双方财务实际发生的数据为准；2.中洹实际发生费用最终最多认定800万（含全部费用核算结果，其中钢结构100万是否同步支付存在争议待进一步确认）；3.个别客户应如何处理？食堂、超市（腾退，泰宁和中洹各负担赔偿款的一半费用）、总翔环保（无责退出，约定后10天之内搬出）、安徽图联（跟泰宁续签）、万瑞（腾退，或者在不承诺办理营业执照前提下，2020年4月23日前租金中洹收取、后续租金泰宁收取，建议押金比例提高）、塞尔优电（改签泰宁，合同几年？交几年费用？实际使用几年？截止2020年4月23日前租金中洹收取、后续租金泰宁收取）、地下室？（企业名称不确定，需中洹明确）；不同意协助办照；中洹负责这些客户的清理和后续处理问题，时间需明确到具体日期（出具纸质承诺时一并约定）；4.已经落实的办理注册的企业，中洹负责；中洹未承诺且未办理注册的企业，可根据实际情况向中洹支付相应费用办理注册；暂未涉及注册需求及未知企业未来有注册需求的企业，泰宁酌情自行处理；5.最终付款时间为：泰宁与中洹解除合同签订，次租户续签完成，上述第3条中列明的问题处理完毕后（万瑞以第二天谈判结论为准）。”泰宁公司不认可中洹公司的证明目的，并称泰宁公司没有表示过继续履行合同的意思表示，中洹公司拒绝支付租金也以实际行为拒不履行合同，故产业园租赁合同实际已于2020年4月30日解除。

泰宁公司提交中洹公司与案外人北京艺视唐科技有限公司（以下简称艺视唐公司）签订的《租赁合同》，约定中洹公司将位于涉案房屋内的3号楼-1至5层101内二层202出租给艺视唐公司，租期为3年，自2020年1月26日起至2023年1月25日止，租金标准为第一年140890元、第二年140890元，租金支付方式为2020年1月17日一次支付236780元。泰宁公司主张，根据该份租赁合同能够证明中洹公司违反产业园租赁合同第十二条3项第二款（3），与第三方合同中约定租金支付时间周期超过一年，泰宁公司有权解除与中洹公司的租赁合同。中洹公司对该份证据的真实性认可，对泰宁公司的证明目的不认可，称艺视唐公司之前承租过中洹公司其他房屋并支付了租金，后来换到了涉案房屋内，为了交易方便，将之前的租金也转了过来，合同约定的租金支付方式并不是实际履行方式。

中洹公司主张根据《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见（施行）》（京政发[2017]39号）（以下简称39号文），泰宁公司不得出租涉案房屋，泰宁公司未向中洹公司披露该份文件并违反规定向中洹公司出租，构成欺诈，且亦因为此，中洹公司无法为承租其房屋的次承租人办理营业执照。39号文载明：“强化用途监管，坚持产业用地用于高精尖项目，未经批准，不得改变土地用途。除市政府审核批准的专业园、公共服务平台、孵化器运营机构可依法自持建设用地使用权的土地或建设的产业用房出租给入园企业外，其他入园企业严禁以任何形式将园区出让或出租的土地及地上房屋进行转让、销售、出租，对擅自改变土地用途、变相进行房地产开发等的企业，由所在区政府、北京经济技术开发区管委会组织相关部门按照相关法律法规和履约监管协议书进行处置；情节严重的，收回建设用地使用权或承租土地。对涉嫌构成闲置土地的产业项目，按照国家关于闲置土地处置的相关规定执行。”泰宁公司主张39号文发布时间为2018年1月12日，早于泰宁公司与中洹公司签订的产业园租赁合同，39号文为公众可以查询获取的公示信息，中洹公司营业范围为“出租商业用房、办公用房”，作为专业从事租赁活动的企业，中洹公司以不知道政策规定为由主张泰宁公司订立合同时隐瞒相关规定，不具有任何事实与法律依据，39号文属于管理性规范，并不影响合同的有效性以及双方当事人在法律、事实上的实际履行。产业园租赁合同并未约定泰宁公司为中洹公司办理营业执照的合同义务，中洹公司亦不是从事经营活动的承租人，其已在涉案房屋内注册。中洹公司主张39号文虽是北京市政府的公开文件，但不属于中洹公司应注意义务的范围，超出了中洹公司应尽到的合理注意义务的限制。中洹公司是在管委会告知后才知道依据39号文泰宁产业园不能出租，泰宁公司对于涉案房屋的性质应明知，在签订合同时负有告知义务。

泰宁公司提交2019年10月至2020年5月期间，中洹公司向泰宁公司支付3-6号楼水电费、物业费的部分银行转账回单，并以此主张泰宁公司有权收取中洹公司未支付的水电费和物业费等费用。中洹公司对转账回单真实性认可，但主张产业园租赁合同第五条约定了水电费等自行足额向相关部门交纳，租赁期限内发生的一切费用均由中洹公司向有关部门交纳，故泰宁公司要求中洹公司支付物业费等没有合同依据。

泰宁公司提交中洹公司向其多家租户发送的《催款通知书》《租金催收及违约风险告知函》，证明其向中洹公司发送解除合同通知后，中洹公司仍利用租赁物向次承租人收取租金、水电费、空调费，却未向泰宁公司支付任何款项，中洹公司主张泰宁公司欺诈要求撤销合同，行使不安抗辩权的理由不具有事实及法律依据。中洹公司发送的上述文件中收款人及账户均为刘顺国，刘顺国作为中洹公司实际控制人、控股股东，其财产与中洹公司资产混同，应当作为本案被告之一承担连带责任。中洹公司对上述证据的真实性认可，证明目的不认可，中洹公司认为双方合同未解除，泰宁公司无权要求中洹公司腾退房屋，中洹公司与次承租人的租赁合同在合法有效期内，中洹公司与泰宁公司的纠纷不影响中洹公司与次承租人之间合同的履行，故中洹公司向次承租人收取租金及相关费用有合同依据。通知书中列出了公司账户也列出了刘顺国的个人账户，只是基于方便次承租人支付，并不能证明刘顺国与中洹公司财产混同。

中洹公司提交次承租人万瑞（北京）科技有限公司向其发送的《关于泰宁园5号楼1-3层公司注册问题的商榷》，载明：“中洹公司：我司自2019年12月25日按合同约定搬迁至5号楼1-3层以来，公司注册及原公司注册地址迁移工作一直未能完成，原因是贵方无法提供可用于注册的房产证明，注册地址一直无法迁入，已经造成了我司违反我司与公司原注册地所属方之间协议这一事实，原注册地址所属方已多次催促，目前已经形成了我司严重的法律风险，给我司的正常运营带来了诸多困难及重大损失，我司敦促贵方尽快为我司提供符合园区注册要求的房产证明，以便我司尽快完成注册，避免问题的进一步恶化及损失的进一步扩大。”泰宁公司对该份证据真实性不认可，系中洹公司与次承租人之间的合同关系，与泰宁公司无关。

本案审理过程中，中洹公司向法院申请对涉案房屋的装修现值与装修残值进行鉴定。法院依法委托北京双圆工程咨询监理有限公司（以下简称双圆公司）进行鉴定。双圆公司于2020年6月向法院出具《造价鉴定意见书》，载明：四、鉴定过程、4.鉴定分析说明。（3）确定项部分：2021年1月12日鉴定会议中当事人对各方提交的证据资料均发表了意见，泰宁公司对中洹公司提交的证据中的“装修合同第42-46页，第113-118页，第119-120页，第128-132页，第134-136页的真实性认可，其余的真实性均不认可，证明目的不认可”的表述，且在2021年3月24日进一步说明“对中洹公司提出举证事项中有结算金额的合同证据是认可的，不能做为再有必要进行鉴定”的表述；鉴定经核实，泰宁公司认可的装修合同（中洹公司提供）约定采用“每平米采用固定单价，实际发生工程量计价方式”，对后附的工程量清单、工程价款汇总、备注内容（如“经甲乙双方协商一致此装修施工总价款最后确认为750000.00元整……”或650000元整等内容，具体见证据资料），且附件中有双方即中洹公司与施工单位的签字盖章，但鉴定无法判断是否为双方确认的合同结算价款。同时，现场也无法按单个合同所对应的承包范围准确拆分相应的工程量进行单独计算，故本鉴定将相关事项及工程量依据鉴定依据当事人主张、鉴定会议内容、参考现场勘验记录、约定鉴定原则进行计算列入确定项，供法庭参考。钢结构（加固及钢楼梯）：中洹公司提供了钢结构安装施工合同；泰宁公司不认可钢结构安装施工合同，认为属于违章建筑，且没有任何付款记录；鉴定经现场勘验核实，钢结构加固及钢楼梯各方均认可中洹公司施工，也有施工合同，且泰宁公司也未提供其他证据材料，是否为违建建筑不在鉴定范围，按现场勘验经计算后计入确定项并单独列项，供法庭参考。泰宁公司对征求意见稿的反馈意见中认为案涉3、4、5、6号楼垫层施工应按建筑回收料计算价格。鉴定经核实，现场勘验记录中双方认可垫层混凝土施工为现场搅拌（水泥、砂及石子），且原料为“建筑回收料”，建筑回收料价格经市场询价计入本鉴定意见书。（4）待定项部分：鉴定依据当事人主张、鉴定会议内容、现场勘验记录等，对于有争议事项，鉴定无法判定是否给予计取的经计算后列入待定项，供法庭参考。1）内墙腻子、涂料（外墙内侧）：中洹公司主张对3#、4#、5#、6#楼外墙内侧1-6层进行了二次刮腻子，对1-4层进行了涂料施工，但未提供相关证据资料；泰宁公司不认可中洹公司主张，提出中洹公司未对内墙面进行二次刮腻子及涂料施工，主张内墙面现状为泰宁公司施工；鉴定现场勘验核实，无法判断实际施工主体及现场现状的是否进行了二次施工（刮腻子、涂料），也未收到中洹公司二次施工的相关证据资料，此部分费用依据现场勘验记录数据经计算后计入待定项，供法庭参考。2）3#楼地下室餐厅装修（含隔断）及水电：中洹公司主张此部分事项已发生，应计算费用；泰宁公司不认可，主张此部分施工事项属于小租户装修，不应计算费用；鉴定现场勘验核实，各方未提供此部分事项发生的相关证据资料，且当事人主张存在分歧，鉴定无法判断小租户装修是否应给予计算，此部分费用依据现场勘验记录数据经计算后，计入待定项，供法庭参考。3）3#楼一层装修：中洹公司主张此部分事项已发生，应计算费用；泰宁公司不认可，主张此部分施工事项属于租户装修，不应计算费用；鉴定现场勘验核实，各方未提供此部分事项发生的相关证据资料，且当事人主张存在分歧，鉴定无法判断租户装修是否应给予计算，此部分费用依据现场勘验记录数据经计算后，计入待定项，供法庭参考。4）4#楼二层胶地板革：中洹公司主张此部分事项已发生，应计算费用；泰宁公司不认可，主张存在质量问题，不应计算费用；鉴定经现场勘验核实，双方主张存在分歧，鉴定无法判断存在质量问题的具体原因，此部分费用暂按铺设合格，依据现场勘验记录数据经计算后计入待定项，供法庭参考。5）相关取费计取说明。2021年5月24日收到法院转交的泰宁公司针对征求意见稿的反馈意见，泰宁公司认为中洹公司提供的装修安装合同的签约方为个人，合同中有明确规定不含税费、应根据实际情况考虑，泰宁意见安全文明施工费按50%计取，其他费用环境保护费、临时设施费、企业管理费、利润、规费均不能计算。鉴定无法判断中洹公司提供的装修安装合同实际施工主体是否为个人，同时《北京市建设工程预算定额》（2012年）中对于安全文明施工费、管理费、规费等取费项目，并未按照承包主体进行区分，鉴定结合本案情况，按泰宁公司意见，安全文明施工费按50%计取，其他企业管理费、利润、规费、税金经计算后列为待定项意见，供法庭参考。五、鉴定其他说明。（1）涉及质量问题部分：泰宁公司对征求意见稿的反馈意见中提交了相关施工项目照片，主张部分施工内容存在质量问题，质量问题不在鉴定范围，鉴定施工内容按工程质量合格考虑，若存在工程施工质量问题建议单独申请质量鉴定。（2）泰宁公司对征求意见稿的反馈意见：中洹公司提供了施工合同及供货合同或协议、付款凭证等证据资料，泰宁意见认可中洹公司提供合同或协议的约定价款（包括：钢结构、3#、4#楼装修安装合同、5#、6#楼装修安装合同、4#楼吊顶、5#、6#楼吊顶、空调安装等），且无需进行鉴定，主要对不认可部分即木地板、玻璃隔断、地胶、地砖及不明采购合同部分进行鉴定。鉴定经核实，中洹公司提供的施工合同及供货合同或协议等证据资料，是中洹公司与第三方签订，鉴定对此部分证据资料的真实性、有效性、关联性无法判断，本案委托对装修的现值及残值进行鉴定，委托鉴定内容已经现场勘验。鉴定暂按泰宁公司意见将认可部分与不认可部分经复核后，依据中洹公司提供的证据资料内容及金额计入，将此部分列为参考意见，供法庭参考（详见附件）。

六、鉴定意见。

序号

项目名称

鉴定金额（元）

备注

确定性意见

待定性意见

一

现值鉴定部分

4576796.53

2029967.28

附表三

（1）

施工内容无争议部分

4576796.53

1317368.84

1

分部工程直接费（含50%安全文明施工费）

4576796.53

2

取费部分（管理费、规范、税金及利润（含50%安全文明施工费）

1317368.84

（2）

施工内容有争议部分

712598.45

1

分部分项工程直接费（含50%安全文明施工费）

497680.61

2

取费部分（管理费、规范、税金及利润（含50%安全文明施工费）

214917.83

二

残值鉴定部分

4235495.67

1832914.08

附表三

（1）

施工内容无争议部分

4235495.67

1193388.72

1

分部分项工程费（含50%安全文明施工费）

4235495.67

0.00

2

取费部分（管理费、规范、税金及利润（含50%安全文明施工费）

1193388.72

（2）

施工内容有争议部分

639525.35

1

分部分项工程费（含50%安全文明施工费）

448157.93

2

取费部分（管理费、规范、税金及利润（含50%安全文明施工费）

191367.43

中洹公司预付鉴定费用29万元。

针对《造价鉴定意见书》，泰宁公司的质证意见为：一、双圆公司鉴定依据错误。鉴定机构认为“无法判断实际施工主体是否为个人”（鉴定报告P9页）。中洹公司提交的反诉证据《钢结构安装施工合同》（P36-P41）、《装修及安装施工合同》（P42-P46）、“地下室吊顶结算清单”（P42-P48）、结算单（P55）均是与自然人（常玉来）签订合同并结算。中洹公司提交的反诉证据《装修及安装施工合同》（P119-120）、“地下室吊顶结算清单”（P124）、结算单（P119-120）均是与无施工资质的世举装饰公司签订合同并结算。由中洹公司提交证据可以判断实际施工主体为个人，鉴定机构以“无法判断被告提供装修合同实际施工主体是否为个人”而坚持采用《北京市建设工程预算定额》作为鉴定依据错误。本案鉴定范围实际应为：3#、4#、5#、6#工装个体劳务价款及中洹公司主材采购费用。个体劳务价款与预算、定额无关，它是劳务队按照市场价核算出的成本、利润的价格。鉴定方式为收集当地同一时间段多项类似个体劳务价格，进行合理推算或以此为基础谈判所得。主材价格是依据采购及付款凭证确定或按照材料名称、规格型号、品牌等要素询价确定。而不是简单的通过工程造价信息中的信息价确定。鉴定报告仍坚持《北京市建设工程预算定额》（2012）作为鉴定依据错误，鉴定报告只是把原鉴定金额按分部分项工程费和取费进行了分离、取费按一半计取，与鉴定征求意见书相比并无实质变化。二、双圆公司鉴定范围及鉴定金额有误（1）中洹物业泰宁产业园5#、6#楼工程量清单中的650000元为最终结算款依据，中洹物业泰宁产业园3#、4#楼工程量清单中的750000元为最终结算款依据。本次鉴定范围应尊重双方当事人均认可的最终结算价款，而无需重新按定额组价。（2）钢结构违建在结算单明确为固定总价80万元的情况下，鉴定报告鉴定出（现值）确定部分1076207. 47元＋争议部分377489. 11元。（3）2020年8月11日昌平区人民法院询问笔录中，中洹公司自认装修损失为245万元，这与双方当事人无争议部分总额225万元基本相近（见附件1）。鉴定报告脱离了案件事实，以无法确认是否为最终结算价款为由按定额重新组价，但是中洹公司提交的证据结算单均表明是最终结算价款，此外世举装饰公司另案起诉保全金额也同结算单中欠付款项金额一致（10万元），由本案证据及中洹公司自认事实均可见，中洹公司装修及钢结构实际发生金额为200余万元，鉴定报告金额远高于实际发生金额，使违约方中洹公司可能取得远高于实际投入的不法利益，有违公平原则。3.鉴定报告脱离案件事实，主观性随意性过大。（1）现值法下成新度统一按九成，缺乏客观依据过于随意。（2）残值法下成新度统一按10年摊销，未考虑各个部件实际使用寿命及已毁损部分。（3）泰宁公司在5.16的反馈意见中提到的装修安装的签约方为个人，合同中有明确规定不含税费。另外，以个体劳务为基础的劳务作业，根据实际情况措施费中安全文明施工费减半，环境保护费、临时设施费、企业管理费、企业利润、规费均不能计算。个人并不是造价机构，他所有的各种间接费用已经包含到所有报价中。在合同和付款证据如此充分的情况下鉴定机构仍坚持无法确定是个人施工，而且错误按50%计费。

中洹公司对《造价鉴定意见书》的质证意见为：对现值部分。一、现鉴定总金额：6606763.81元。确定性意见：4576796.53元。待定性意见：2029967.28元。二、中洹公司意见。（一）施工内容无争议部分的待定项。1.安全文明施工费：包括环境保护、文明施工、安全施工、临时设施几方面的费用，相关规定并未按照承包主体对安全文明施工费标准进行区分，而且不管承包主体是个人还是企业，该费用的实际支出金额并不存在差异，因此，应将列入待定项的50%的安全文明施工费转入确定项。施工内容无争议部分，50%安全文明施工费金额为：241437.74元。2.利润：不管施工主体是个人还是企业，投入到施工工程中的人工费、材料费、机械费的消耗量是相同的，只是因为其他费用支出不同，导致各自的成本不同，企业的成本高，利润低，个人的成本相对低，利润便高。本案中，中洹公司的装修安装工程部分承包人主体是个人，其利润相对企业应该更高，而不是不计算利润。将利润列入待定项没有依据，并且是错误的，实际上利润金额应当比现《造价鉴定意见书》中的金额还要高，中洹公司同意按照7%的利润率来计算，将利润项从待定项转入确定项。施工内容无争议部分，利润金额为155493.7+99855.71+32273.08=287622.49元。3.税金：《钢结构安装施工合同》中明确约定价格为含税价，该部分税金应列入确定项，金额为139437.

27元。3、4、5号楼的《装修及安装施工合同》中约定价格为不含税价，但是6号楼的装修及安装合同中洹公司未能提供，应当以《造价鉴定意见书》鉴定结果为准，6号楼税金应列入确定项，按照1/4的比例来确定金额，224656.23/4+45727.66/4=67595.98元。4.企业管理费、规费：中洹公司提交的装修安装合同中，5号楼《装修及安装施工合同》和《钢结构安装施工合同》的施工主体为个人，3、4号楼的《装修及安装施工合同》的承包方为北京世举装饰有限公司，应当计算企业管理费和规费，6号楼中洹公司未提交相关的装修安装合同，应以鉴定意见为准，因此3、4、6号楼的企业管理费和规费应当列入确定项，因《造价鉴定意见书》未单独将每栋楼的费用列出，中洹公司认为应当按3/4的比例将相应费用列入确定项，金额为（179479.42+119347.98+46243.95+14767.86)×3÷4=269879.41元。（二）施工内容有争议部分。3号楼地下室餐厅和一层确实为租户进行的装修，但是因中洹公司与泰宁公司之间的纠纷，以及泰宁公司对租户采取的一系列影响租户正常使用租赁房屋的行为，该两处房屋的租户均要求中洹公司赔偿其损失，其中包括装修损失，因此该装修费用中洹公司需要赔偿给租户，应将该两处房屋的装修造价列入确定项，金额共计497680.61+214917.83=712598.44元。综上，中洹公司认为，需从待定项转入确定项的金额共计1718571.33元，最终确定项金额应为6295367.86元。

对残值部分。一、现鉴定总金额：6608409.75元。确定性意见：4235495.67元。待定性意见：1832914.08元。二、中洹公司意见。（一）施工内容无争议部分的待定项。1.安全文明施工费：包括环境保护、文明施工、安全施工、临时设施几方面的费用，相关规定并未按照承包主体对安全文明施工费标准进行区分，而且不管承包主体是个人还是企业，该费用的实际支出金额并不存在差异，因此，应将列入待定项的50%的安全文明施工费转入确定项。施工内容无争议部分，50%安全文明施工费金额为：212068.18元。2.利润：不管施工主体是个人还是企业，投入到施工过程中的人工费、材料费、机械费的消耗量是相同的，只是因为其他费用支出不同，导致各自的成本不同，企业的成本高，利润低，个人的成本相对低，利润便高。本案中，中洹公司的装修安装工程部分承包人主体是个人，其利润相对企业应该更高，而不是不计算利润。将利润列入待定项没有依据，并且是错误的，实际上利润金额应当比现《造价鉴定意见书》中的金额还要高，中洹公司同意按照7%的利润率来计算，将利润项从待定项转入确定项。施工内容无争议部分，利润金额为149614.75+102152.43+30470.52=282237.7元。3.税金：《钢结构安装施工合同》中明确约定价格为含税价，该部分税金应列入确定项，金额为142411.43元。3、4、5号楼的《装修及安装施工合同》中约定价格为不含税价，但是6号楼的装修及安装合同中洹公司未能提供，应当以《造价鉴定意见书》鉴定结果为准，6号楼税金应列入确定项，按照1/4的比例来确定金额，215570.32÷4+43230.24÷4=64700.14元。4.企业管理费、规费：中洹公司提交的装修安装合同中，5号楼《装修及安装施工合同》和《钢结构安装施工合同》的施工主体为个人，3、4号楼的《装修及安装施工合同》的承包方为北京世举装饰有限公司，应当计算企业管理费和规费，6号楼中洹公司未提交相关的装修安装合同，应以鉴定意见为准，因此3、4、6号楼的企业管理费和规费应当列入确定项，因《造价鉴定意见书》未单独将每栋楼的费用列出，中洹公司认为应当按3/4的比例将相应费用列入确定项，金额为（172693.61+108257.54+47012.79+14572.21)×3÷4=256902.11元。（二）施工内容有争议部分。3号楼地下室餐厅和一层确实为租户进行的装修，但是因中洹公司与泰宁公司之间的纠纷，以及泰宁公司对租户采取的一系列影响租户正常使用租赁房屋的行为，该两处房屋的租户均要求中洹赔偿其损失，其中包括装修损失，因此该装修费用中洹公司需要赔偿给租户，应将该两处房屋的装修造价列入确定项，金额共计448157.93+191367.43=639525.36元。综上，中洹公司认为，需从待定项转入确定项的金额共计1597844.92元，最终确定项金额应为5833340.59元。

对于装修，泰宁公司主张有部分已经继续利用，部分不同意利用，需要拆除，但由于系中洹公司违约提前解除合同，故装修均应无偿移交给泰宁公司。

另查一，中洹公司称泰宁公司于2020年6月1日不让其人员进入涉案房屋办公，因此自该日起中洹公司即无法管理控制涉案房屋，涉案房屋中只有4号楼2层的一间办公室和两间库房属于中洹公司直接占有使用，面积大约为328.82平方米，泰宁公司于2020年8月12日在中洹公司使用的办公室外加了一把锁，中洹公司于2020年11月18日将办公室和库房腾空返还给泰宁公司。对于中洹公司的上述主张，泰宁公司只认可加锁的时间和办公室及库房腾空的时间，对其他部分均不认可。泰宁公司称2020年6月1日中洹公司开车堵在园区门口，并非泰宁公司不让其进入，中洹公司自己使用的办公室和库房面积为446.2平方米。泰宁公司另主张中洹公司未支付2020年5月之后的水电费，为证明其主张，泰宁公司提交2020年5月至2020年10月期间的水电费统计表，中洹公司认可2020年5月和6月的水电费数额，称该2个月有中洹公司的工作人员共同抄表，但2020年6月1日以后中洹公司无法进入园区，故对于之后的水电费数额均不认可。

另查二，泰宁公司和中洹公司均向法院提交次承租人信息和租金支付情况统计表，统计表中关于次承租人的租金支付时间、支付对象均存在差异，经庭审质证，双方均认可涉案房屋涉及次承租人25户，双方对对方提交的统计表均不予认可。且在本案审理过程中，部分次承租人已因租赁合同到期而腾退房屋，部分次承租人已与泰宁公司重新签订租赁合同并将租金支付给了泰宁公司，部分次承租人与中洹公司的租赁合同尚未到期，且租金已支付给中洹公司，故仍在占有使用房屋。

另查三，叮当公司系自然人独资公司，该公司唯一股东为其法定代表人刘顺国。

上述事实，有产业园租赁合同、《律师函》《缴费通知书》《解除合同通知书》、银行转账回单、微信聊天记录、《造价鉴定意见书》以及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，中洹公司主张泰宁公司在签订产业园租赁合同时，未向其告知关于涉案房屋不允许对外出租的事实，由于泰宁公司的欺诈行为导致中洹公司作出错误的意思表示，与泰宁公司签订了产业园租赁合同，故中洹公司请求撤销产业园租赁合同。对此，法院认为，所谓欺诈行为是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。欺诈的前提是双方当事人处在信息不对称的基础上，一方利用信息优势误导对方作出错误的意思表示。本案中，泰宁公司与中洹公司签订产业园租赁合同时，尚未取得涉案房屋的产权登记证书，但泰宁公司向中洹公司如实告知了涉案房屋土地性质的特殊性，双方亦约定“当租赁房屋用地性质由工业用地转为商业用地或可进行商业注册，则双方须重新协商，上调租金”，涉案房屋坐落于产业园内，产业园租赁合同中也有多条约定涉及到园区的管理、产业园的发展定位等类似内容，且39号文系政府公开性文件，中洹公司作为专业的商业房屋租赁中介机构，对于涉案房屋是否存在限制应具有较高的注意义务，因此对于中洹公司主张泰宁公司存在欺诈并要求撤销产业园租赁合同的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。对于中洹公司基于撤销合同要求泰宁公司返还已付租金、保证金和水电费、物业费及供暖费的请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。

产业园租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，中洹公司已陆续将涉案房屋中的部分房屋对外出租并收取租金，故亦应当按约向泰宁公司支付租金。中洹公司主张该公司于2020年3月20日向泰宁公司发送的《律师函》系行使不安抗辩权，故其不支付租金不构成违约一节，对此法院认定如下：首先，行使不安抗辩权的前提条件是必须有确切的证据证明债务人存在丧失或者可能丧失履行债务的能力，本案中，中洹公司并未提交确切的证据证明泰宁公司无法继续履行产业园租赁合同。其次，中洹公司在《律师函》中反复提到因为受疫情影响，产业园租赁合同的租金亦应当相应下调，且在2020年4月9日“泰洹交接小组”微信群的聊天记录中，中洹公司曲广秀发的工作计划中也显示“签订5号楼新的合同（泰宁公司与中洹公司）”，与泰宁公司主张的“中洹公司明确表示不同意支付后续租金，希望泰宁公司给予5号楼10年的经营权，其他三栋楼由泰宁公司接管”能够互相映证，因此可见中洹公司的真实意思表示是希望泰宁公司减少租金，而并非因为39号文而对泰宁公司的履行能力产生不安。故此对于中洹公司关于其不支付租金系行使不安抗辩权的主张法院不予采信。根据产业园租赁合同的约定，中洹公司应当于2020年4月8日前支付租金3731563元，但中洹公司未按约支付。泰宁公司于2020年4月21日向中洹公司邮寄《律师函》、于2020年4月28日在涉案房屋张贴《缴费通知单》催收房租，但中洹公司仍未支付租金，且在双方之后的磋商过程中，中洹公司也未有过支付租金的意思表示，因此中洹公司的行为构成违约，泰宁公司于2020年4月28日向中洹公司邮寄《解除合同通知书》解除产业园租赁合同，并主张以中洹公司收到《解除合同通知书》的时间即2020年4月30日作为产业园租赁合同的解除时间，合法有据，法院予以支持。中洹公司应当支付泰宁公司2020年4月23日至2020年4月30日期间的租金163575.2元和物业费72960元。

关于泰宁公司要求中洹公司腾退返还房屋一节，中洹公司主张其于2020年6月1日无法管理控制涉案房屋，但中洹公司未提交有效证据证明其主张，且泰宁公司提交的水电费统计表显示中洹公司工作人员于2020年6月29日仍与泰宁公司工作人员一起抄表，中洹公司亦认可2020年6月的水电费数额，故法院对中洹公司的该项主张不予采信。由于泰宁公司于2020年8月12日在中洹公司办公用房上加锁，故法院以该日期作为中洹公司丧失对涉案房屋实际管理和控制的时间，并作为中洹公司应支付泰宁公司占有使用费的截止时间，中洹公司应支付泰宁公司自2020年5月1日至2020年8月12日期间的占有使用费2126477.6元。由于中洹公司在涉案房屋内设立办公室是为了出租管理和物业服务，故法院对中洹公司自2020年8月13日至2020年11月18日实际腾退办公用房和库房的占有使用费不再予以单独考虑。对于泰宁公司的过高请求，法院不予支持。由于与中洹公司签订租赁合同的部分租户已与泰宁公司续签租赁合同，且中洹公司已不再管理控制涉案房屋，故法院对于泰宁公司要求中洹公司腾空返还涉案房屋的诉讼请求不予支持。因涉及次承租人较多，腾退问题泰宁公司可另诉解决。

关于水电费，中洹公司认可泰宁公司提交的2020年5月和6月的水电费统计表的数额，法院亦不持异议并予以确认，水费共计4730元，电费共计40896元。对于2020年7月1日至2020年8月12日期间的水电费，由于泰宁公司提交的统计表没有中洹公司的签字认可，根据泰宁公司提交的中洹公司2020年5月之前的水电费记录，对于泰宁公司主张按照水费1828.8元/月、电费按照22080元/月计算的主张尚属合理，故法院依据该标准认定2020年7月1日至8月12日的水费为2560元，电费为30912元。对于泰宁公司的过高请求法院不予支持。

对于泰宁公司主张的违约金和滞纳金，均属于违约金性质，经法院释明，泰宁公司选择主张违约金。法院依据公平原则，根据本案的事实和证据情况，综合考虑双方当事人的过错程度，酌定中洹公司应支付泰宁公司违约金50万元，直接与中洹公司支付给泰宁公司的押金50万元，泰宁公司亦无需返还中洹公司押金。

对于泰宁公司主张的免租期损失，由于系中洹公司违约导致产业园租赁合同解除，故中洹公司应当支付泰宁公司免租期损失，对于损失数额，考虑到涉案房屋的实际情况，法院酌情予以支持，并确定为100万元。

对于泰宁公司要求叮当公司和刘顺国承担担保责任一节，由于叮当公司在产业园租赁合同上盖章，故应当对中洹公司承担连带保证责任。刘顺国未在产业园租赁合同上签字，故刘顺国个人并非产业园租赁合同的保证人。关于泰宁公司主张叮当公司系一人公司，刘顺国作为叮当公司的唯一股东应当与叮当公司承担连带责任一节，由于叮当公司系中洹公司和泰宁公司的保证人，叮当公司承担的是中洹公司的保证债务，并非叮当公司直接的债务，叮当公司作为保证人不应承担重于债务人中洹公司的债务，故对于泰宁公司要求刘顺国承担连带责任的请求法院不予支持。

对于中洹公司反诉请求泰宁公司赔偿其房屋装修损失一节，由于产业园租赁合同系因中洹公司违约而提前解除，根据产业园租赁合同的约定，装修及不能移除的设施设备应无偿归泰宁公司所有，故对于中洹公司的该项请求法院不予支持。

对于中洹公司反诉请求的招商损失、人力成本，没有事实和法律依据，法院不予支持。

最后需要指出的是，法院对产业园租赁合同效力的认定，不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、北京泰宁科创雨水利用技术股份有限公司与北京中洹科技有限公司于二○一九年四月签订的《海绵零碳产业园合作租赁合同书》于二○二○年四月三十日解除；二、北京中洹科技有限公司于本判决生效后七日内支付北京泰宁科创雨水利用技术股份有限公司租金163575.2元，物业费72960元，占有使用费2126477.6元，水电费79098元、免租期损失100万元；三、北京叮当装饰工程有限公司就本判决第二项所确定的给付款项义务向北京泰宁科创雨水利用技术股份有限公司承担连带清偿责任，并有权在承担连带清偿责任后向北京中洹科技有限公司追偿；四、驳回北京泰宁科创雨水利用技术股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京中洹科技有限公司的反诉请求。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院补充查明，产业园租赁合同第八条第二款约定，如果乙方从事的经营范围如根据法律法规规定需要具有相应的资质，乙方应具备相应的资质并向政府有关部门申请必要的工商、消防、环境保护、卫生执照等批准文件或许可证，对此甲方协助乙方办理相应手续。乙方应依照法律法规的规定合法的从事经营活动。

北京泰宁科创雨水利用技术股份有限公司于2022年4月13日经北京市昌平区市场监督管理局核准，名称变更为北京泰宁科创集团股份有限公司。

上述事实，有产业园租赁合同、名称变更通知在案佐证。

本院认为，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案产业园租赁合同的签订及履行争议均于民法典施行前产生，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。本院围绕本案争议焦点问题分别论述如下：

第一，关于产业园租赁合同的效力。中洹公司于本案一审提出反诉，以欺诈为由主张撤销产业园租赁合同，在一审期间未主张产业园租赁合同无效。中洹公司二审上诉主张产业园租赁合同因违反我国土地管理法第四条第三款及第四款的规定，本院经审查，上述条款所规定的内容属于我国土地基本国策、土地用途管制制度的总则性规定。根据已查明的事实，产业园租赁合同的签订及履行未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不具有导致合同无效的法定情形。一审法院认定产业园租赁合同合法有效正确。中洹公司此项上诉事由亦与其一审反诉事由相互矛盾，且产业园租赁合同第九条对于土地性质有着明确约定，对于转商业用地或可进行商业注册时重新协商议价亦有明确约定，该条款不存在隐瞒重要信息的可撤销情形，故本院对中洹公司关于合同无效的上诉理由不予采纳。

第二，关于中洹公司拒付租金是否系行使先履行抗辩权。中洹公司于本案一审中主张其拒付租金系行使不安抗辩权，但上诉要求不再主张系行使不安抗辩权，而主张其系行使先履行抗辩权，其此项上诉事由亦与一审抗辩主张不同，违反了民事诉讼诚实信用原则。本院经审查，中洹公司既未能提交有效证据证明泰宁公司无法继续履行产业园租赁合同，又未能提供有效证据证明泰宁公司违反了先合同义务，故一审法院认定中洹公司拒付租金构成违约且不具有合法抗辩事由正确。

第三，关于免租期损失、占有使用费、装修赔偿等数额的核定。产业园租赁合同在违约责任条款中约定，违约金不足以弥补甲方损失的，还应全面赔偿甲方损失，包括但不限于直接经济损失及为实现债权而支出的费用等。本案中，中洹公司未按照产业园租赁合同的约定支付租金构成违约，致使合同解除，一审法院综合考虑涉案房屋的实际情况，所酌定泰宁公司在免租期的损失为100万元并未超出其实际损失的合理限度，与违约金并不互斥，故本院对中洹公司关于免租期损失不应赔偿的上诉理由不予采纳。泰宁公司于2020年8月12日在中洹公司办公用房上加锁，故一审法院以该日期作为中洹公司丧失对涉案房屋实际管理和控制的时间，并作为中洹公司应支付泰宁公司占有使用费的截止时间，据此核定占有使用费数额并无不当。关于中洹公司要求赔偿装修损失以及不可移除设施设备的请求，根据产业园租赁合同的约定，由于产业园租赁合同系因中洹公司违约而提前解除，装修及不能移除的设施设备应无偿归泰宁公司所有，故一审法院对于中洹公司此项请求不予支持亦无不当。

第四，关于反诉请求的处理。因中洹公司系违约方，其实际占用诉争房屋的期限已超出合同解除之日，故其已付租金无权主张返还，装修损失无权主张折价赔偿，保证金50万元已作为违约金抵扣，已交纳的水电费、物业费及供暖费系按照合同约定实际占用期间所产生的费用，应由中洹公司自行负担。中洹公司主张的招商损失、人力成本无事实及法律依据，一审法院对中洹公司对反诉请求的处理并无不当。

综上所述，中洹公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费64 090元，由北京中洹科技有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　张　琳

审　　判　　员　　　刘　慧

审　　判　　员　　　丁少芃

二〇二二年九月十五日

法　官　助　理　　　孔巧玲

书　　记　　员　　　陈　雪