德州走四方技工学校、皇明洁能控股有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省德州市中级人民法院

民事案件判决书

（2020）鲁14民终2838号

上诉人德州走四方技工学校（以下简称走四方技校）因与被上诉人皇明洁能控股有限公司（以下简称皇明公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服德州经济技术开发区人民法院作出的（2020）鲁1491民初585号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

走四方技校上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决认定事实错误。2014年3月11日，皇明洁能控股有限公司与德州走四方技工学校签订了《房屋租赁合同》，合同订立后,双方各自履行了相关义务。因教学工作需要,走四方技校依据租赁合同第九条第二项“乙方即走四方学校根据工作的需要,在不破坏房屋整体结构的前提下,可以对租赁的房屋进行装修和增加楼内外设施,所需费用由乙方自己承担”的规定承建了涉案建筑物。走四方学校在建设前曾多次向皇明公司送达了“申请函”,但皇明公司收到后没有回复,也没有提出反对意见,走四方技校有理由认为是皇明公司默认了其建设行为。2019年1月5日的申请函明确“这已经是我校第三次递交此函,如仍不回复,我校视为贵方默认同意建设”,而皇明公司仍拒绝明确回复，走四方技校由此认为这是皇明公司的一种默认认可。走四方技校依约建设的相关工程,不存在皇明公司所称的违约或者是违法建设的情形。2.原审判决程序违法。皇明公司如果认为走四方技校的行为属于违法建设,应该依据《中华人民共和国城乡规划法》第64条的规定:“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,有县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设”向相关职能部门投诉举报,而不是向人民法院提起诉讼，本案走四方技校的涉案建筑物是否违法不属于人民法院审理范围。原审法院对本案作出的“拆除所建设的建筑物、并恢复原状”的判决严重违背了法定程序。

皇明公司辩称，原审判决认定事实清楚、证据充分、程序合法、适用法律正确,应依法驳回上诉,维持原判。1.原审判决认定事实清楚,证据充分。通过原审法庭调查和现场勘验,足以证实在租赁期限内上诉人未经被上诉人同意擅自扩建的两处钢结构建筑并非涉案租赁合同第九条第2款中约定的“楼内外的设施”,而都是独立的钢结构建筑物,面积共约计4000平米。上诉人一审提交的申请函被上诉人并未收到,上诉人认为被上诉人对其擅自扩建行为构成“默认”没有法律依据。在被上诉人多次书面要求上诉人拆除的情况下,至今仍未拆除。原审法院对上述事实的认定有依有据,事实清楚,证据充分。2.原审判决程序合法。向城乡规划主管部门投诉举报上诉人,是被上诉人的另一项合法权利,被上诉人保留该权利。城乡规划主管部门依法处理涉案的违法建筑,是行政程序,与本案民事审理程序并不矛盾。本案系被上诉人依据涉案租赁合同及上诉人的违约事实,依法向法院提起的民事诉讼,诉讼请求是解除涉案租赁合同、上诉人腾退租赁房屋并将擅自扩建的钢结构建筑拆除、恢复原状。原审法院依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》的相关规定审理本案并作出判决,程序合法。

皇明公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除皇明公司与走四方学校签订的《房屋租赁合同》，并立即腾退租赁的房屋并将在租赁场地擅自违法建设的钢结构建筑物拆除并恢复原状；2.本案的诉讼费用由走四方学校承担。

一审法院认定事实：2014年3月11日，皇明公司与走四方技校签订《房屋租赁合同》，合同约定皇明公司将位于德州市经济开发区项目全部房产共计53970平方米出租给走四方技校使用，房屋租赁期限为20年。合同对租赁期限、租金数额、租金交付方式、租赁物的修缮等进行了约定。经一审法院组织现场勘验，案涉扩建建筑物为独立二层钢结构建筑一栋，建筑面积约为1728㎡，用途为汽车综合实训中心，钢结构一层车间两间，建筑面积分别为286㎡、130㎡，用途分别为汽车钣金涂装实训中心、汽车美容装潢实训中心。至本案宣判之日，案涉三处建筑物未能取得相关行政部门建筑许可。走四方技校在建设案涉建筑物后，皇明公司多次要求走四方技校拆除建筑物，至皇明公司诉至一审法院，案涉建筑物未能拆除。

一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，皇明公司与走四方技校签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属有效合同。合同成立后，双方均应依照合同约定履行各自义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，走四方技校在租赁区域内建设独立的建筑物，未能取得皇明公司的认可，也未能取得相关审批部门的行政审批，在皇明公司书面要求其拆除的情况下，未能及时拆除，构成履行合同中的违约，皇明公司有权要求走四方技校解除合同，腾退租赁房屋，拆除案涉建筑物并恢复原状。皇明公司的诉讼请求，一审法院予以支持。走四方技校所述的皇明公司对其扩建行为予以默认，无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十九条规定，一审法院判决：一、解除皇明洁能控股有限公司与德州走四方技工学校之间的《房屋租赁合同》；二、德州走四方技工学校于本判决生效后三十日内腾退租赁皇明洁能控股有限公司的房屋，拆除所建设的建筑物，并恢复原状。案件受理费100元，由德州走四方技工学校承担。 二审期间，上诉人走四方技校提交所建钢结构实训室平面图两张，用以证明二层钢结构实训中心共计面积1669.5㎡，钢结构一层车间建了两间，建筑面积共计518.5㎡，总计2188㎡。从照片中可以看出，中间带白门的一间是皇明公司原有的建筑，不是上诉人所建。经质证，被上诉人皇明公司对上诉人走四方技校提供的平面图及钢结构总面积认可是2188㎡，并称，这恰恰证明了上诉人走四方技校违反合同扩建钢结构。被上诉人皇明公司二审提交平面图纸一份，用以证明走四方技校所建钢结构实训中心的土地原来规划系空地；提交书面说明一份，用以证明：1、经核实黄鸣董事长对走四方技校的法人张斌曾给黄鸣打过电话联系扩建钢结构一事，黄鸣董事长不知情；2、经核实，孙振、李冬是皇明洁能控股公司的员工，李冬已经离职一年多；彭文华系皇明太阳能股份有限公司的员工，走四方技校并没有提供孙振和彭文华接受其邮寄给皇明公司的函件的证据；3、走四方技校提交的顺丰速递客户存根，并不是快递回执，不能证明快递已经送达，也不能证明快递内的文件。无法证明皇明洁能公司收到并知悉函件内容。经质证，走四方技校对皇明公司提交的平面图纸予以认可，对书面说明不予认可，并称其违背了诚信原则，孙振、李冬都是皇明公司的员工，上诉人与他们联系，不存在个人往来，孙振、李冬都代表了皇明公司，这份书面说明不能支持被上诉人的主张。 另查明，双方当事人签订《房屋租赁合同》第六条第1项约定：乙方的维护，在租赁期限内，乙方提出进行维修和拆改须提前以书面形式将相应的方案提交甲方，经甲方同意后方可施工。在涉及房屋外檐施工时，除应符合国家法律规定外，装修效果不得影响甲方的整体布局。第十条合同解除的条件，有下列情形之一，出租人有权解除本合同：第5项未经出租人书面同意，承租人擅自将出租房屋进行改造装修的。二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。

本院认为，本案争议的焦点问题是，一审判令解除双方当事人签订的《房屋租赁合同》，由上诉人腾退租赁房屋、拆除所建设的建筑物并恢复原状是否具有事实和法律依据。 皇明公司与走四方技校于2014年3月11日所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人应该按照合同的约定履行。2019年1月份，走四方学校未经过皇明公司批准同意，在其承租房屋的院内修建了独立二层钢结构建筑一栋，建筑面积1669㎡，钢结构一层车间两间，建筑面积518.5㎡，三处建筑总计面积2188㎡，有当事人提交的照片、平面图予以证明，且双方当事人均予以认可。走四方技校庭审中承认修建了上述建筑，但其依双方签订《房屋租赁合同》中第九条第二项“乙方即走四方学校根据工作的需要,在不破坏房屋整体结构的前提下,可以对租赁的房屋进行装修和增加楼内外设施,所需费用由乙方自己承担”进行抗辩，并称其增加的是楼外设施，并非是建筑物。但从实物照片中可以看出，走四方技校在两楼之间所建独立二层钢结构建筑一栋，建筑面积约为1669㎡，用途为汽车综合实训中心，该二层钢结构的建筑，应属于独立的建筑物，且面积较大，不属于双方签订《房屋租赁合同》第九条第二款约定的“增加楼外设施”的情形，走四方技校将独立的二层钢结构的建筑解释为“设施”缺乏依据。因此走四方技校的该抗辩理由不能成立。对于走四方技校上诉称其三次给皇明公司发申请函，皇明公司均未予答复，应视为其“默认同意建设”的主张亦不能成立。其发函件，并不是邮寄给皇明洁能公司的，从其一审提供的快递单上看出，只是邮寄给了皇明洁能公司员工孙振、李冬和皇明太阳能股份有限公司员工彭文华，以上三人均对此问题无权进行答复，且上诉人走四方技校提供的证据无法显示皇明公司是否收悉，其在未收到皇明公司任何回复的情况下主张皇明公司默认同意建设显然不能成立。皇明公司在本案诉讼前已向走四方技校三次发函，要求拆除，走四方技校一直没有拆除。走四方技校自行扩建钢结构房屋，违反了《房屋租赁合同》第六条第1项及第十条第一款第5项的约定，皇明公司要求解除房屋租赁合同具有合同依据。关于走四方技校上诉称一审法院作出的“拆除所建设的建筑物，并恢复原状”判决违背法定程序的问题。上诉人主张涉案建筑物是否违法不属于人民法院的审理范围，一审判决并没有对涉案建筑是否属于违法建筑进行认定，只是表述“案涉三处建筑物未能取得相关行政部门建筑许可”。走四方技校私自建设的三处钢结构建筑物，未经过皇明公司的同意或者批准，违反了双方签订租赁合同的约定，皇明公司要求拆除所设的建筑物、并恢复原状，合理合法，应予支持。一审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，由上诉人腾退租赁房屋、拆除所建设的建筑物并恢复原状，具有事实和法律依据。 综上，上诉人德州走四方技工学校的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人德州走四方技工学校负担。 本判决为终审判决。

审判长　　单仕东 审判员　　王玉敏 审判员　　杨　敏

法官助理陶颖 书记员韩兴福