**与哈尔滨东林建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）哈民一民终字第1219号

上诉人（原审原告、反诉被告）**，住哈尔滨市香坊区。

委托代理人郭欣，黑龙江美盛泰富律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）哈尔滨东林建筑工程有限公司，住所地哈尔滨市香坊区哈平六道街6号。

法定代表人李永才，董事长。

委托代理人潘洪亮，住哈尔滨市道里区。

上诉人**因与被上诉人哈尔滨东林建筑工程有限公司（以下简称东林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2015）香民五民初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月29日受理后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查及询问当事人的方式审理了本案。2015年7月29日，上诉人**及其委托代理人郭欣，被上诉人东林公司的委托代理人潘洪亮到庭参加询问。本案现已审理终结。

原审判决认定：**、东林公司于2013年10月1日签订商服用房租赁合同一份，约定**租用东林公司承建和管理的位于东北林业大学主校区家属住宅楼34-36号之间的教职工活动中心一层104号及二层204号房屋，租赁期限为三年，从2013年10月1日起至2016年9月30日止。一层104号房屋使用面积为816.70平方米，二层204号房屋使用面积为138.50平方米，双方口头约定案涉房屋一、二层使用面积年租金均为800元／平方米。

2013年8月19日，**与案外人于俊杰签订商服用房租赁合同，合同约定**将案涉房屋一层租赁给案外人于俊杰，租期五年，从2013年10月1日起至2018年9月30日止。

东林公司分别于2014年9月2日、2014年10月1日向**发出关于解除案涉房屋一层104室部分租赁合同的通知。

**诉至一审法院，请求依法判令东林公司履行租赁合同并承担本案诉讼费用。

东林公司在一审辩称：**所述与事实不符，**与东林公司签订的房屋租赁合同具有法律效力，不同意**的诉讼请求。双方于2013年10月1日签订书面合同之前，**向东林公司交纳了两年租金，但是**没有将转租一事通知东林公司，东林公司也不知道**在签订合同之前就已经转租。**所述东林公司同意转租不符合客观事实，直到2014年9月2日，东林公司才发现**将承租的房屋转租给案外人于俊杰。合同第三条第7项的约定是双方真实意思表示，具有约束力，**理应依约履行，**未经东林公司同意擅自转租的行为已经构成违约。东林公司发现**转租行为后于2014年9月2日向**发出终止租赁合同的通知，并于2014年10月1日再次将解除租赁合同的通知送达给**本人，同时限定**在2014年10月30日将案涉房屋无条件归还给东林公司。另外，**与东林公司所签订的合同包括两处房产，分别是东北林业大学主校区家属住宅楼34-36号之间的教职工活动中心一层104号和二层204号房屋，东林公司通知**解除一层104号房屋租赁合同，二层204号房屋因东林公司暂时没有发现**的转租行为故没有向**要求返还。一层104号房屋从2014年10月30日已经被东林公司收回，且东林公司已经与案外人于俊杰协商另行签订租赁合同，租期从2014年10月30日起。

东林公司在一审反诉称：2013年10月1日，东林公司将东北林业大学教职工活动中心一层104号房屋租赁给**，并签订《商服用房租赁合同》，协议约定租期为三年，租金每年65万元；另约定：“在租赁期内，乙方（**）不得擅自将所承租房屋转租、转兑他人，否则，甲方（东林公司）单方解除合同并收回房屋。”2014年8月，东林公司发现**擅自将房屋转租给案外人于俊杰，并签订租期为五年的租赁合同。东林公司多次与**协商要求其停止转租无果，东林公司只得于2014年9月2日向**签发提前终止租赁合同通知书，行使单方解除权。依据《商服用房租赁合同》第5.2.1条的约定，**应一次性支付全部租金的20%作为违约金。为此，东林公司要求法院依法判令：1.东林公司于2014年9月2日签发的《提起终止租赁合同通知书》有效；2.**向东林公司支付违约金13000元；3.反诉费由**承担。

针对东林公司的反诉，**辩称：1.**、东林公司双方签订合同的第三条第7项关于不得转租的条款属于格式条款，在双方原口头合同中并不存在，此条款排除了**的主要权利，故应对此条款作出不利于东林公司的解释；2.**并非擅自转租，**的转租行为已经征得东林公司的同意，且**是在东林公司为其出具证明材料后才在手递手上刊登了招租广告；3.东林公司在明知或者应该知道**已经转租的情况下，在六个月内并没有提出异议，故不应支持东林公司的反诉请求；4.**不存在违约行为，不同意给付违约金。违约金数额应该按照合同的约定计算，**对此并没有计算过；5.合同是格式条款，当时**并没有仔细审查合同。

原审判决认为：**、东林公司之间签订的商服租赁合同系当事人双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行合同义务。双方签订的商服租赁合同中明确约定**不得擅自将所承租房屋转租、转兑，否则东林公司有权单方解除合同并收回房屋。**于2013年8月19日将案涉房屋一层104号房屋转租给案外人于俊杰，**称其转租行为经过东林公司允许，因证据不足，不予确认。**在没有经过东林公司同意的情况下擅自将案涉房屋一层104号房屋转租的行为构成违约，东林公司有权解除案涉房屋一层104号房屋的租赁合同并收回房屋。针对**的违约行为，东林公司于2014年9月2日签发《提前终止租赁合同通知书》，**认可收到该通知书，故该通知书应为有效。据此，东林公司主张其于2014年9月2日签发的《提前终止租赁合同通知书》有效的诉讼请求有理，予以支持。因**并没有对案涉房屋二层204号房屋进行转租，且东林公司未主张解除案涉房屋二层204号的租赁合同，故双方关于案涉房屋二层204号房屋的租赁合同应继续履行。双方对于案涉房屋两层年租金均为使用面积每平方米800元，其中一层104号房屋年租金为653，360元（使用面积816.70平方米×800元／平方米）均无异议，根据租赁合同的约定，**应向东林公司支付全部租金20%作为违约金。东林公司主张**支付违约金130000元，不超出约定范围，予以支持。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、东林公司于2014年9月2日签发的《提前终止租赁合同通知书》有效；二、东林公司继续履行与**签订的商服用房租赁合同中关于东北林业大学主校区教职工活动中心二层204号的部分；三、**于本判决生效之日起立即给付东林公司违约金130000元；四、驳回**、东林公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，反诉案件受理费1450元，均由**负担，并于判决书生效后立即给付东林公司反诉案件受理费1450元。

原审原告、反诉被告**不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决不予认定**的转租行为经过东林公司允许，属于事实认定不清，适用法律错误；二、一审判决依据《商服用房租赁合同》第三条第7款规定认定**违约、东林公司签发的《提起终止租赁合同通知书》有效，属适用法律错误。请求：1.撤销一审判决并依法驳回东林公司原审反诉请求；2.依法改判支持**原审诉讼请求或发回重审。

被上诉人东林公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回**的上诉请求。双方签订的租赁合同合法有效，**未经东林公司允许私自将房屋转租，东林公司得知后按照合同约定向**下发通知，**收到后没有按照东林公司的通知进行履行，已构成违约。**上诉理由认为东林公司知道转租的事实是错误的，东林公司是在2014年8月末知道**转租行为，2014年9月2日才知道转租给案外人于俊杰，同时双方所签订的租赁合同并不存在格式条款，而是双方经过认真研究后协商确定的，不具有任何普遍性、不重复使用的租赁合同，是双方真实意思表示，因此**的上诉理由不成立。

在二审庭审过程中，**举示收费票据六张，拟证明：东林公司平时收费管理的对象为实际经营者，而非针对合同相对人以及承租人**。

东林公司对**举示的证据质证认为，对真实性无异议，对证明的问题有异议。该证据不属于新证据，该证据上体现的是租赁房屋204号，双方争议房屋是104号。204号房屋联系人是赵亮，尽管东林公司是和**之间签订的合同，但按**说法赵亮是**亲属，因此至今为止东林公司没有发现**有转租行为，不确定赵亮是转租的，东林公司将另案诉讼要求**对于204号房屋承担转租违约行为，平时收费都是按照**的指令而收取，并不能因为收费人不是**本人而确定具有转租权。

经质证，本院认证意见为，该票据仅能体现204号房屋的交款人及联系人为赵亮，不能证明**待证事实，故本院不予采纳。

东林公司未提交证据。

**与东林公司签订的《商服用房租赁合同》中第三条第7款约定：“租用期内，乙方（**）不得擅自将所承租房屋转租、转兑他人，否则，甲方（东林公司）有权单方解除合同并收回房屋，由此造成的一切经济损失和后果均由乙方负责。”

二审认定的案件事实与一审一致。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。**与东林公司就诉争房屋签订的《商服用房租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现**未经东林公司同意将诉争房屋部分转租给案外人于俊杰，该事实有**与案外人于俊杰签订的《商服用房租赁合同》予以证实。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。东林公司依据上述法律规定及合同约定条款依法享有合同解除权，故一审判令解除正确。东林公司于2014年9月2日送达《提前终止租赁合同通知书》符合法律规定，亦应为有效。

**上诉称其转租行为经过东林公司允许，但**在一审及本院审理中并未提交充分、有效证据证实其主张。**与案外人于俊杰签订商服用房租赁合同中约定了年租金为120万元并于2013年8月20日前支付完毕。**将涉案房屋转租给案外人取得的租金远超过**向东林公司依双方约定交付的房屋租金。**取得高额利益是建立在其违约转租的基础之上，现东林公司基于**的该违约行为，依据双方租赁合同约定的违约责任，请求**按租金本金20%承担违约责任，公平合法，故一审法院判令**给付东林公司违约金并无不当。**上诉请求不成立，本院不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4300元，由上诉人**负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　许　静

代理审判员　　蔡耘耕

代理审判员　　赵峻峰

二〇一五年八月三十日

书　记　员　　齐　跃