**与哈尔滨东林建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）香民五民初字第12号

原告**，女，1975年8月16日出生，汉族，东北林业大学教师，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。

委托代理人杨静红，黑龙江法扬律师事务所律师。

被告哈尔滨东林建筑工程有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区哈平六道街6号。

法定代表人李永才，该公司董事长。

委托代理人潘洪亮，该单位法律顾问。

原告**与被告哈尔滨东林建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告**及其委托代理人杨静红，被告哈尔滨东林建筑工程有限公司委托代理人潘洪亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原、被告双方于2013年6月5日达成租赁协议，约定被告将位于东北林业大学主校区家属住宅楼34-36号之间的教职工活动中心1层104号、2层204号房屋（以下简称“案涉房屋”）租赁给原告使用，租赁期限为三年，自2013年10月1日起至2016年9月30日止，原告向被告交纳两年的租赁费用。2013年7月10日原告经被告同意对外招租，被告给原告出具了书面证明便于原告在手递手上登招租广告。2013年10月1日，原、被告正式签订商服租赁合同，合同第三条第七项约定“不得擅自转租”，原告发现后向被告提出异议，被告称只是格式条款，不影响转租，原告相信了被告的解释。原告在租赁案涉房屋一年以后，被告向原告下发书面通知，要求原告于2014年10月30日前迁出案涉房屋，原告对此通知据理力争无效，故原告诉至法院，请求法院依法判令被告继续履行租赁合同，本案诉讼费由被告承担。

被告辩称：原告所述与事实不符，原、被告签订的房屋租赁合同具有法律效力，不同意原告的诉讼请求。双方于2013年10月1日签订书面合同之前，原告向被告交纳了两年租金，但是原告没有将转租一事通知被告，被告也不知道原告在签订合同之前就已经转租。原告所述被告同意转租不符合客观事实，直到2014年9月2日被告才发现原告将承租的房屋转租给案外人于俊杰。合同第三条第七项所的约定是双方真实意思表示，具有约束力，原告理应依约履行，原告未经被告同意擅自转租的行为已经构成违约。被告发现原告转租行为后于2014年9月2日向原告发出终止租赁合同的通知，并于2014年10月1日再次将解除租赁合同的通知送达给原告本人，同时限定原告在2014年10月30日将案涉房屋无条件归还给被告。另外，原、被告双方所签订的合同包括两处房产，分别是东北林业大学主校区家属住宅楼34-36号之间的教职工活动中心1层104号和2层204号房屋，被告通知原告解除1层104号房屋租赁合同，2层204号房屋因被告暂时没有发现原告的转租行为故没有向原告要求返还。1层104号房屋从2014年10月30日已经被被告收回，且被告已经与案外人于俊杰协商另行签订租赁合同，租期从2014年10月30日起。

被告反诉称：2013年10月1日，被告将东北林业大学教职工活动中心1层104号房屋租赁给原告，并签订《商服用房租赁合同》，协议约定租期为三年，租金每年65万元，另约定：“在租赁期内，乙方不得擅自将所承租房屋转租、转兑他人，否则甲方单方解除合同并收回房屋。”2014年8月，被告发现原告擅自将房屋转租给案外人于俊杰，并签订租期为五年的租赁合同，被告经多次与原告协商要求其停止转租无果，被告只得于2014年9月2日向原告签发提前终止租赁合同通知书，行使单方解除权。依据《商服用房租赁合同》第5.2.1条的约定，原告应一次性支付全部租金的20%作为违约金，为此被告要求法院依法判令：1.被告于2014年9月2日签发的《提前终止租赁合同通知书》有效；2.原告向被告支付违约金130，000元；3.反诉费由原告承担。

针对被告的反诉，原告辩称：1.原、被告双方签订合同的第三条第七项关于不得转租的条款属于格式条款，在双方原口头合同中并不存在，此条款排除了原告的主要权利，故应对此条款作出不利于被告的解释；2.原告并非擅自转租，原告的转租行为已经征得被告的同意，且原告是在被告为其出具证明材料后才在手递手上刊登了招租广告；3.被告在明知或者应该知道原告已经转租的情况下，在6个月内并没有提出异议，故不应支持被告的反诉请求；4.原告不存在违约行为，不同意给付违约金。违约金数额应该按照合同的约定计算，原告对此并没有计算过；5.合同是格式条款，当时原告并没有仔细审查合同。

原告为证明其主张成立，向本院提供证据如下：

证据一：商服用房租赁合同一份，证明：1.该合同是由被告制作的格式合同，具有格式合同条款；2.原告承租被告负责管理的房屋，租期为三年，期满可按市场行情优先续租。经当庭质证，被告对真实性没有异议，但对证明的问题有异议。签订合同的主体是平等主体，该合同是双方的真实意思表示，并非一方占有优势地位的格式合同，双方所约定的合同内容对双方都具有约束力。同时，依据合同法，原告如果对合同的内容有异议，行使撤销权的时限是一年。因此，原告不能以该份合同的内容中有转租条款而否定其转租的违约性。

证据二：被告出具的收取租金的收据七份，证明：1.交款日期均在签订合同日期之前，二楼已经全额交纳三年的房租，一楼已经交纳二年的房租；2.双方协商承租内容时，不存在限制原告转租的条款。经当庭质证，被告对真实性没有异议，但对证明的第二个问题有异议。该证据并不能体现有关转租的问题。同时，原告是陆续支付租金，在2013年9月3日原告才将租金全额支付，双方在2013年10月1日签订租赁合同也符合交易习惯。

证据三：手递手专刊信息承接单一份、手递手专刊出具的收取广告费的收据一份、被告出具的证明一份、2013年7月5日手递手专刊一份、原告制作的授权委托书打印件一份，证明：1.2013年7月，原告在交纳了部分租金后，对部分房屋进行转租；2.按照行业规定，被告为原告出具证明材料，协助原告办理转租广告手续；3.被告是在说明转租手续办理后，为原告出具的证明材料，被告同意原告部分转租。经当庭质证，被告对真实性没有异议，对证明的内容有异议。其中，由被告所出具的证明内容是：“林大新建商服一楼已由**女士承租，学校配合办理营业的有关工作，特此证明。”该证明是为配合原告达到承租目的为其经营方便而出具的，与允许转租是截然不同的两个概念。被告从来没有允许原告进行转租，而且在出具证明时，被告也不知道原告有转租的目的。该组证据的授权书是原告自己出具的，与被告无关，也不能证明原告所述的证明内容。在手递手报刊登招商广告的行为也和房屋转租是两个概念。因此，该组证据不能证明原告有转租的权利。

证据四：会议录音及电话录音各一份，证明：1.被告同意原告转租；2.原告主动交纳剩余租金，被告拒绝接受。经当庭质证，被告对会议录音的真实性以及所证明的问题均有异议。该证据形成的时间无法证实。2014年9月2日被告就已经向原告出具终止履行合同、单方解除合同的通知，该录音的内容所提到的：“就是你在手递手上招租也好，招商也好，这些手续我们都给你出”，其实就是指2013年7月10日被告为原告出具的证明，当时被告出具该证明的目的是为了配合原告在承租期间进行一系列经营活动，而不是允许其转租进行谋利。录音中张宪林提到的内容就是指对于原告在经营过程中出现的问题，被告能够配合原告办理相关手续，但是不能单以这样一句笼统的话来认定张宪林同意转租。同时，张宪林本人也没有任何权利同意违背合同内容的问题。被告对电话录音的真实性以及证明的问题有异议。录音时间无法确定，录音的内容仅仅能够体现在被告做出解除租赁合同且收回房屋之前，双方暂时按现状履行。从该证据上不能证明原告所要证明的内容，也无法证明被告同意原告进行转租的事实。

证据五：张广勋、王立军证人证言各一份，证明：证人陪同原告到被告处办理手递手转租广告需要提供房主的证明情况，证明被告同意转租。同时证明第三份证据中被告为原告出具证明的形成时间、形成条件与主要形成的内容。经当庭质证，被告对张广勋的证人证言所证明的内容有异议。1.该证人与原告之间是大学同学，关系密切，具有利害关系。在当庭举证、质证过程中，证人与原告仍然在进行交流，因此，被告认为证人所述内容均是在原告提示之后做出的，不足以采信；2.该证人所证明的在其陪同原告来到张宪林办公室时原告所持有的转租证明没有任何证据能够证实，从被告于2013年7月10日所出具的证明上看，该证明与转租没有任何关系，只是被告在配合原告办理营业的相关工作，而且原告在手递手上登出的广告内容也仅仅是招商并不是房屋出租，与房屋转租没有任何必然联系。因此，该证人证言不应采信。被告对王立军的证人证言证明的内容有异议。该证人证言证明证人只是听到了转租的字眼，被告如果当时说不同意转租也包含转租的字样，证人在回答原告代理人的发问时也明确说明其陪着张广勋来只是为了办理房屋租赁的问题，因此该证人所证明的内容不能充分证明原告当时是为了转租房屋而来出具证明，从事实上看，被告为原告出具证明的目的是为了配合原告进行营业活动。

被告为证明其主张成立，向本院提供证据如下：

证据一：商服用房租赁合同书一份，证明双方就案涉房屋租赁事宜达成协议，协议对双方的权利义务进行了约定，并约定原告对房屋不得转租，租期为三年，如原告违约，按全部租金的20%承担违约金，被告所收租金不予退还。经当庭质证，原告对真实性没有异议，对证明问题有异议。被告提供的合同是在原告交纳了全部租金的情况下签订的，并非双方真实意思表示，中间有格式条款存在，限制了原告的主要权利，该协议与原、被告的口头协议相违背。按照法律规定，格式合同条款应该做出不利于提供合同一方的解释，所以，该条款不能证明被告没有同意原告转租。

证据二：原告与案外人于俊杰的商服用房租赁合同书一份，证明原告擅自将房屋转租并收取高额租金，同时该合同约定了五年租期，超出原租赁合同的租赁期限，原告的行为严重违约。经当庭质证，原告提出因该份证据没有原件，故不予质证，且该份证据与本案无关，不能证明被告不同意原告转租的行为。

证据三：提前终止租赁合同通知书一份，证明被告按照合同约定提前终止合同，并向原告发出终止合同通知。经当庭质证，原告对真实性没有异议，对证明的问题及内容均有异议。该份证据是被告根据2013年10月1日签订的具有格式条款的合同所出具的，由被告单方制作，且同被告与原告的口头约定相违背。

证据四：关于解除租赁合同决定的通知一份，证明双方合同解除的时间是2014年10月30日，按照合同约定，被告有单方解除合同的权利，当原告存在违约的情形，被告可以无条件将租赁房屋收回。经当庭质证，原告对真实性没有异议，对证明问题有异议。合同是双方的真实意思表示并非某一方单方可以处置，对此通知，原告提出异议后，已经向法院主张权利，以维护自身合法权益。2014年9月25日，学校物业主任赵刚代表被告通知原告继续履行合同。2014年9月28日，原告去赵刚主任处领取继续履行合同的书面通知，赵刚主任回复原告称需要向领导汇报，要求原告等待下达通知，后来赵刚主任以领导不在为由没有给原告下达通知，只是口头同意继续履行合同。2014年10月1日，原告又接到赵刚主任电话，称关于租赁事情有新的决定，要原告去办公室领取通知，原告到被告办公室后发现领取的是该份证据，与继续履行合同的通知不符，原告遂拒绝接受该份通知并当时提出异议。赵刚主任称跟领导反映之后给原告回复，后来一直没有音讯。

综合分析以上证据及当事人陈述，本院确认以下事实：原、被告于2013年10月1日签订商服用房租赁合同一份，约定原告租用被告承建和管理的位于东北林业大学主校区家属住宅楼34-36号之间的教职工活动中心1层104号及2层204号房屋，租赁期限为三年，从2013年10月1日起至2016年9月30日止。1层104号房屋使用面积为816.7平方米，2层204号房屋使用面积为138.5平方米，双方口头约定案涉房屋1、2层使用面积年租金均为800元／平方米。2013年8月19日，原告与案外人于俊杰签订商服用房租赁合同，合同约定原告将案涉房屋1层租赁给案外人于俊杰，租期五年，从2013年10月1日起至2018年9月30日止。被告分别于2014年9月2日、2014年10月1日向原告发出关于解除案涉房屋1层104室部分租赁合同的通知。

本院认为：原、被告之间签订的商服租赁合同系当事人双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行合同义务。双方签订的商服租赁合同中明确约定原告不得擅自将所承租房屋转租、转兑，否则，被告有权单方解除合同并收回房屋。原告于2013年8月19日将案涉房屋第1层104号房屋转租给案外人于俊杰，原告称其转租行为经过被告允许，因证据不足，故本院不予确认。原告在没有经过被告同意的情况下擅自将案涉房屋第1层104号房屋转租的行为构成违约，被告有权解除案涉房屋1层104号房屋的租赁合同并收回房屋。针对原告的违约行为，被告于2014年9月2日签发《提前终止租赁合同通知书》，原告认可收到该通知书，故该通知书应为有效。据此，被告主张其于2014年9月2日签发的《提前终止租赁合同通知书》有效的诉讼请求有理，本院予以支持。因原告并没有对案涉房屋2层204号房屋进行转租，且被告未主张解除案涉房屋2层204号的租赁合同，故原、被告关于案涉房屋2层204号房屋的租赁合同应继续履行。双方对案涉房屋两层年租金均为使用面积每平方米800元，其中1层104号房屋年租金为653，360元（使用面积816.70平方米×800元／平方米）均无异议，根据租赁合同的约定，原告应向被告支付全部租金20%作为违约金。被告主张原告支付违约金130，000元，不超出约定范围，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百六七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）哈尔滨东林建筑工程有限公司于2014年9月2日签发的《提前终止租赁合同通知书》有效；

二、被告（反诉原告）哈尔滨市东林建筑工程有限公司继续履行与原告（反诉被告）**签订的商服用房租赁合同中关于东北林业大学主校区教职工活动中心2层204号的部分；

三、原告（反诉被告）**于本判决生效之日起立即给付被告（反诉原告）哈尔滨市东林建筑工程有限公司违约金130，000元；

四、驳回原、被告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费4300元（原告预交）、反诉案件受理费1450元（被告预交），均由原告**负担，并于本判决生效后立即给付被告哈尔滨东林建筑工程有限公司反诉案件受理费1450元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。

审　判　长　　冯玉堂

人民陪审员　　李连芳

人民陪审员　　李秀云

二〇一五年五月十二日

书　记　员　　吴忠慧