某某、百色紫竹国际大酒店有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

广西壮族自治区百色市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）桂10民终1869号

上诉人（一审原告、反诉被告）：***，女，1990年4月6日出生，汉族，住南宁市江南区。

委托诉讼代理人：黄毛川，广西凌盛（南宁）律师事务所律师。

上诉人（一审被告、反诉原告）：百色紫竹国际大酒店有限公司，住所地：百色市右江区新兴路35号。

法定代表人：曾玲，总经理。

委托诉讼代理人：蒙建强，广西源厚律师事务所律师。

一审被告（反诉第三人）：中建八局广西建设有限公司（原中建八局南方建设有限公司），住所地:南宁市五象新区歌海路9号广西体育中心配套中心工程综合体东塔楼A、B座12楼-1213号。

法定代表人：王华平，董事长。

委托诉讼代理人：黄恒鎏，该公司职员。

委托诉讼代理人：郭金红，该公司职员。

***诉第三人：汪中叶，男，1969年11月23日出生，汉族，住百色市右江区。

委托诉讼代理人：程伟，男，1991年8月1日出生，汉族，浙江省临海市古城街道后山路36号，现住百色市右江区。

上诉人***因与上诉人百色紫竹国际大酒店有限公司（以下简称:紫竹大酒店）、一审被告（反诉第三人）中建八局广西建设有限公司（以下简称:中建广西公司）、***诉第三人汪中叶租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案受理后，依法组成合议庭，并通知双方当事人于2020年8月5日到庭进行了审理。上诉人***及委托诉讼代理人黄毛川，上诉人紫竹大酒店的委托诉讼代理人蒙建强，一审被告（反诉第三人）中建广西公司的委托诉讼代理人黄恒鎏，***诉第三人汪中叶的委托诉讼代理人程伟到庭参加诉讼。本案已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决第二项“原告(反诉被告)***应在本判决生效之日起五日之内支付被告(反诉原告)百色紫竹国际大酒店有限公司水疗场地租金42594元,空调水电杂费42780.06元,共计85374.16元”。事实和理由：一审查明认定事实部分不清。一审查明认定上诉人***与被上诉人紫竹大酒店租期自2017年9月11日至2019年5月，共20个月,证据不足。实际上，上诉人***从2017年9月11日经营至2019年3月，共18个月。2019年4月至5月不再继续租用涉案租赁物，不应支付被上诉人水疗场地租金42594元,空调水电杂费42780.06元,共计85374.16元。

紫竹大酒店辩称，一审判决对***实际租赁的期限认定正确，该事实有租赁场地用水电记录及聊天记录等证据证实，***上诉称2019年4月、5月没有租赁不应承担相应的水电费理由不成立，不应支持。

紫竹大酒店上诉请求:1、撤销一审判决第四项,依法判决由被上诉人支付上诉人设施设备损耗费85286元及违约金17057.2元，合计102343.2元；2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人主张的设施设备损耗费85374.16元有事实和法律依据，一审判决以上诉人无证据证实为由不予支持上诉人主张，属法律适用错误。一、本案《设施设备使用管理协议》协议约定，被上诉人应返还所使用和管理的设施设备,被上诉人应就其已返还设施设备承担举证责任。一审庭审中，被上诉人并没有任何证据显示其已经归还了上诉人的设施设备，被上诉人应承担举证不能不利后果。二、上诉人一审中提交的《4楼物品损耗清单》系由上诉人代表苏可有与一审第三人汪中叶对4楼损耗物品进行清点核实，确认了损耗的物品价值为85286元。损耗清单上有一审第三人汪中叶的签字确认，且一审第三人汪中叶在一审所提交答辩书中认可参与清点设施设备损耗。虽然一审第三人汪中叶否认了代表被上诉人***，但是承认了其参与清点的事实。对此，上诉人已完成举证责任,被上诉人如认为该清单不合理,应当提出相反的证据予以证实,若无法提供相反证据下,应以上诉人提交的清单作为认定案件事实依据。三、上诉人主张由被上诉人承担违约责任,有事实和法律依据。本案《设施设备使用管理协议》第八条约定甲乙双方任何一方违约(未按第一至第七条规定履行即为违约),违约方应当承担设施设备折旧费20%经济损失和支付违约金10万元。上诉人未主张10万元违约金系处分自己权利行为。从被上诉人无证据证明其已经返还设施设备的情况来认定,被上诉人已构成违约行为,被上诉人应承担违约责任。一审判决对此不予认定,也未就被上诉人是否违约进行说明,损害了上诉人的合法权益。综上,上诉人的上诉请求有事实和法律依据,请求二审法院予以改判,支持上诉人的上诉请求。

***辩称，紫竹大酒店所称的设备损耗系其单方制作，没有事实和法律依据，不应支持，请求二审法院驳回紫竹大酒店的上诉请求。

中建广西公司、汪中叶对两上诉人的上诉辩称，本案与其无关，一审没有判决其承担民事责任是正确的，请求二审法院维持该部分判决。

***向一审法院起诉请求：1、解除原告***与被告紫竹大酒店、中建广西公司签订的《水疗会所场地租赁协议》、《设施设备使用管理协议》；2、判决被告紫竹大酒店、中建八局连带退还保证金171114.21元及逾期退还利息（利息计算：以171114.21元为基数，按年利率6%从2019年3月1日起至2020年1月31日止）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。

紫竹大酒店向一审法院提起反诉请求：1、判决反诉被告支付反诉原告拖欠的场地租金84206元及违约金21286.4元；2、判决反诉被告支付反诉原告拖欠的水电杂费63876.95元及违约金12775.39元；3、判决反诉被告支付反诉原告设施设备损耗费85286元及违约金17057.2元；4、本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。

一审法院认定事实：原位于百色市右江区新兴路35号的百色川惠房地产开发有限公司川惠大酒店，为百色川惠房地产开发有限公司所有，因百色川惠房地产开发有限公司与中国建筑第八工程局有限公司工程款纠纷没有履行给付义务，百色市中级人民法院于2017年8月18日作出（2015）百中执裁字第1-18号民事裁定书，裁定将百色川惠房地产开发有限公司所有的川惠大酒店第1层（不含已销售的15间商铺）至24层房产（含地下停车场）及土地使用权以及川惠大酒店的电子设备、机械设备等财产抵偿相应债务。后中建八局将上述财产委托中建广西公司全权管理，中建广西公司向百色川惠房地产开发有限公司发函要求其移交川惠大酒店的资产。中建广西公司受托管理川惠大酒店后，与百色市荣鑫酒店管理有限公司签订《酒店租赁合同》，由荣鑫公司承租川惠大酒店第1-24层及其附属资产，租期自2017年9月11日至2018年9月10日，荣鑫公司承租川惠大酒店场地后于2017年12月6日成立百色紫竹国际大酒店有限公司，并重新与中建广西公司签订《酒店租赁合同补充协议》，约定租期为2019年1月9日至2020年1月8日。2018年1月8日，川惠大酒店在百色市中级人民法院见证下向中建广西公司移交上述酒店资产。被告紫竹大酒店4层为经营水疗会所。2017年1月，川惠大酒店将4层水疗会所出租给汪俊经营，汪俊向川惠大酒店交纳场地及设备保证金171114.21元。2017年9月11日，紫竹大酒店作为甲方与汪俊作为乙方签订《水疗会所场地租赁协议》，约定将位于4楼的水疗会所交予乙方经营桑拿等服务项目。使用期限为2017年9月11日至2019年1月31日，保证金为100000元，第一年租金为120000元，第二年租金在第一年的基础上递增3%，每半年交纳一次租金，先交费用后使用场地。同日，双方还签订《设施设备使用管理协议》，约定4楼会所的设施设备交予乙方进行使用，使用期限为2017年9月11日至2019年1月31日，保证金为171114.21元，设施设备折旧费为每年200000元，一次性交纳全年费用设备租金，先交费用后使用场地。2017年12月8日，川惠大酒店向中建广西公司移交资产时将上述两项租赁保证金共171114.21元一并移交中建广西公司，中建广西公司向川惠大酒店出具收据，川惠大酒店将该收据交予汪俊收存。2018年9月28日，汪俊经过被告紫竹大酒店同意，将4楼水疗会所场地及设施设备转让给原告***租赁及使用，并将保证金收据交予原告***。于是被告紫竹大酒店与原告另行签订《水疗会所场地租赁协议》、《设施设备使用管理协议》，协议约定仍沿用上述合同约定，合同落款时间为2017年9月11日。租赁合同到期后原告与紫竹大酒店没有续签合同，期间原告向被告紫竹大酒店交纳场地租金46666元，继续经营至2019年5月，没有与紫竹大酒店办理交接即离开，期间原告于2019年2月5日向被告紫竹大酒店交纳40000元，2019年3月12日交纳30000元，2019年4月21日交纳18367.94元。2019年8月，被告紫竹大酒店另行与他人签订租赁协议。因紫竹大酒店没有将保证金退还原告，原告诉至该院。

一审法院认为，原告***与被告紫竹大酒店签订《水疗会所场地租赁协议》、《设施设备使用管理协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方租赁关系成立，该院予以认定。本案的争议焦点有以下三点，一是租赁期间至何时终止；二是保证金应否返还；三是原告是否尚欠租金。

关于租赁期间终止的问题。庭审查明，双方在合同期满后，没有继续签订书面合同，双方均表示按照原合同继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方应按照原合同约定继续履行合同义务。关于租赁期间何时终止的问题，该院认为，根据庭审双方举证，特别是被告紫竹大酒店举证水电杂费明细显示2019年6、7月份，没有产生冷热水的费用，由此可以认定2019年6月、7月原告已经没有经营活动，该事实与原告确认的2019年5月下旬与紫竹大酒店法定代表人的聊天记录相印证，因此，该院认定双方的租赁期间至2019年5月止，原告称租赁期间至2019年3月、被告抗辩称租赁期间至2019年7月，双方均未能充分举证，该院不予采信。原告主张解除双方签订的合同，因被告紫竹大酒店已于2019年8月另行与他人签订合同，双方的合同已实际终止，该项请求该院不予审查。关于保证金应否返还问题。根据双方签订的《水疗会所场地租赁协议》、《设施设备使用管理协议》约定，被告紫竹大酒店在协议期满，原告没有任何违约、无拖欠折旧费行为、无应赔偿事宜的，紫竹大酒店如数退还保证金。被告紫竹大酒店抗辩称原告***违约，按照合同的约定保证金不予退还。庭审查明，双方在租赁协议十二条、管理协议第八条中约定如果违约，应按年度租金或者折旧费费用20%承担经济损失，还应各承担100000元的违约金。本案中，2020年1月合同期满后双方没有续签合同，在履行期限不确定的情形下，原告2020年2月、3月、4月分别支付租金，从行为上看原告在租金缴纳上不存在违约的主观恶意，只是双方对于经营期限的确认及租金的结算没有达成一致合意，对此，双方均存在一定的责任，故原告诉称被告紫竹大酒店违约应支付保证金利息、被告紫竹大酒店抗辩称原告违约应支付违约金，均缺乏有效证据，该院不予采信，合同终止后，被告紫竹大酒店应当返还原告保证金171114.21元。关于原告主张被告中建广西公司连带返还保证金的请求，该院认为，根据合同相对性原则，被告中建广西公司并未与原告建立合同关系，其不是合同的相对方，至于保证金目前保存在中建广西公司系基于资产转移，而并非合同主体的变更，中建广西公司不承担保证金的返还责任，原告该项主张于法无据，该院不予支持。关于原告是否欠租金的问题。关于水疗场地租金：经过庭审查明，原告从2017年9月11日经营至2019年5月共20个月，2017年9月11日至2018年9月10日的租金已经付清，2018年9月11日至2019年5月31日，按合同约定上浮租金的标准计算每月的场地租金应为10300元，应支付的场地租金为10300元/月×8个月+（10300元/月÷30天）×20天=89260元，被告紫竹大酒店确认原告已交租金为46666元，尚欠42594元。关于设备租金：合同期内的设备租金已经付清，按照合同约定的租金计算，每月的设备租金折合16666元，2019年2月1日至2019年5月31日，共4个月，租金应为16666元/月×4个月=66664元，原告已交租金为70000元，扣减后仍余3336元。关于空调水电杂费：根据被告紫竹大酒店举证的水电杂费明细显示，原告2019年2月份应支付18466.77元，3月份应支付18233.17元，4月份应支付14357.22元，5月份应支付13427.90元，4个月共计64484元，扣减原告已经支付的18367.94元及设备余租金3336元后仍有42780.06元尚未支付。加上水疗场地所欠的租金，共欠租金85374.16元。被告紫竹大酒店反诉主张原告赔偿其设备损耗85286元，因紫竹大酒店提交的损失清单系其自行制作，并无原告确认，且无其他有效证据证实损失的计算标准及损失的具体数量，该项主张，缺乏事实依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）紫竹大酒店应在本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）***租赁押金171114.21元；二、原告（反诉被告）***应在本判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）紫竹大酒店水疗场地租金42594元、空调水电杂费42780.06元，共计85374.16元；三、驳回原告（反诉被告）***的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）紫竹大酒店公司的其他诉讼请求。案件受理费3892元，减半收取1946元，反诉费5566元，减半收取2783元，共计4729元，由原告（反诉被告）***负担2364元，被告（反诉原告）紫竹大酒店负担2365元。

本院二审期间，上诉人***提交“四楼水疗2019年2月、3月应付酒店各项费用明细表”和微信聊天截图，拟证实上诉人***只租赁到2019年3月。紫竹大酒店经质证认为，该证据不属于新证据，且该证据仅能反映对2019年2、3月的支付情况，不能证实2019年4、5月***没有实际租赁的事实。中建广西公司、汪中叶认为与其无关，由法院认定。本院认为，上诉人***提交的该证据仅能反映2019年2、3月份有关费用的情况，不能证实上诉人***没有租赁至2019年5月的事实，对于上诉人***的证据主张，本院不予采信。

经审理查明，一审判决对本案事实的认定属实，本院予以确认。

本院认为，本案两上诉人对于一审判决由紫竹大酒店返还***租赁押金171114.21元均未提起上诉，一审判决紫竹大酒店返还***租赁押金171114.21元有事实和法律依据，本院予以维持。综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：1、上诉人***的实际租赁期限为多少，2019年4月、5月的租金、空调水电费应否支付？2、上诉人***应否支付上诉人紫竹大酒店主张的设施设备损耗费及违约金？

关于焦点1，上诉人***与紫竹大酒店双方签订的租赁协议到期后，上诉人***继续使用租赁物，租赁期限为不定期。上诉人紫竹大酒店提供的租赁场地水电费明细表及聊天记录等足以证实上诉人***实际租赁到2019年5月，因此，上诉人***应当支付2019年4月、5月的租金、空调水电费等费用。上诉人***上诉称其只租赁到2019年3月，不应当支付2019年4月、5月的租金、空调水电费的主张，与事实不符，理由不成立，本院不予支持。一审判决由上诉人***支付给上诉人紫竹大酒店租金、空调水电杂费共计85374.16元并无不当，应予维持。

关于焦点2，上诉人紫竹大酒店反诉主张的设施设备损耗费及违约金，因其提交的损失清单非上诉人***共同清点确认，上诉人紫竹大酒店所称的见证人汪中叶在诉讼中又陈述非代表***进行确认，且对设备损耗数量及金额等是否正确并不知情，因此，上诉人紫竹大酒店以损耗物品清单为依据主张上诉人***赔偿设施设备损耗费及违约金，缺乏有效证据证实，上诉人紫竹大酒店的上诉理由不成立，本院不予支持。

综上所述，上诉人***和上诉人紫竹大酒店的上诉均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4281元，由上诉人***负担1934元，由上诉人百色紫竹国际大酒店有限公司负担2347元。

本判决为终审判决。

审 判 长　郭承峙

审 判 员　凌文楼

审 判 员　罗翠航

二〇二〇年八月十日

法官助理　谢　良

书 记 员　李宏超